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#1 Re : Ventes et achats » Annulation achat » Hier 16:48:48

PIM a écrit :

Il peut y avoir une inscription hypothécaire sur un bien, mais on le vend "pour quitte et libre": on ne rachète pas la dette.
Autrement dit, il faut l'accord du créancier hypothécaire pour donner mainlevée et pour que la vente puisse avoir lieu.
Il y a, a priori, une condition suspensive à cet égard dans les compromis de vente complets.

D’après le notaire que j'ai enfin réussi à contacter, il me dit:
" vous pouvez annuler l’offre signée par les 2 parties suite au dernier événement en cours, sans indemnité. L’accord de résiliation de l’offre devra être signée par le vendeur et l’acquéreur".
le dernier événement en question est la saisie conservatoire au profit de l'entrepreneur.
Bàv

#2 Re : Ventes et achats » Annulation achat » Hier 16:48:48

PIM a écrit :

Quel est l'avis de votre notaire ?

Celui qui a fait saisie à titre conservatoire ne va peut-être pas s'opposer à la vente pour autant que les fonds restent consignés.

La réponse de l'étude( secrétaire) ne m'a pas convaincu!: Elle me suggère de contacter mon vendeur et de négocier avec lui un accord!!! comme si c'était moi le fautif dans l'histoire!!!. Réponse bizarre...à mon sens

L'attitude de celui qui a fait la saisie m’intéresse moins, en effet, je ne suis plus intéressé par le bien( sauf si j'y suis contraint).

#3 Ventes et achats » Annulation achat » Hier 16:48:48

MarcoBrux
Réponses : 7

Bonjour,

J'ai signé le 03/09/2019 une promesse d'achat via notaire( équivalent d'un compromis de vente) portant sur l'achat d'un emplacement de parking auprès d'un promoteur. L'acte est censé se passer dans les 4 mois( au plus tard le 02/01/2020).

Maintenant j'ai appris que le bien en question a fait objet d'une saisie conservatoire de la part de l’entrepreneur.

Pensez-vous que je peux considérer que la vente est non avenue et l'annuler sans frais? quelle est la procédure à suivre d'après vous?

Merci d'avance

#4 Re : Copropriétés forcées » Qui connait un système(application) de vote électronique? » 20-12-2019 12:01:20

LaurImmo a écrit :

Bon, je vais pas faire de pub vu que beaucoup savent de qui je suis la femme  devil Mais j'utilise les boîtiers de vote pour mes ACP qui sont liés au programme de mon mari et je dois dire que cela simplifie la vie!

Les votes pour les différents points se font en direct, et le tout en moins de 45 secondes et quel que soit le nombre de votants.
Le tout premier vote prend 2 minutes, le temps d'expliquer aux propriétaires.

Tout s'affiche sur le rétroprojecteur: résultats des votes, majorité obtenue, noms des abstinents/contre et même les petits vieux arrivent à cliquer sur le vert = A = Pour, rouge = B = Contre ou Blanc = C = Abstention.

Je ne vous raconte pas le gain de temps, je plie les AG en un temps record !  tongue

En plus, cela en bouche un coin. Pour chaque nouvelle ACP rentrée, lors de la première AG, les propriétaires disent que cela fait très pro, et sont extrêmement satisfaits, car plus de doute possible.

D'ailleurs, ce soir, grosse ACP, 22 points à l'ordre du jour, je suis sûre que je vais la plier en même pas 2 heures!

LaurImmo, C'est exactement le système auquel j'ai pensé en posant ma question. Il m’intéresse fort mais il parait que cela coute relativement cher...J'ai contacté qqs fournisseurs français que Luc m'a transmis( merci Luc) mais ils me disent qu'ils développent le logiciel mais ne vendent pas de boîtiers...
Possible de me communiquer en MP le fournisseur et le prix SVP?
merci d'avance

#5 Re : Copropriétés forcées » délégation de compétences » 13-12-2019 10:38:24

petitluc a écrit :

Bonjour

la loi permet à l'AG  de confier une mission ou une délégation de compétence au CDC (art 577-8/1-4)
Est il également possible de confier une mission précise à un CP non membre du Cdc  pour un délai déterminé ?
c'est à dire une forme de syndic adjoint ? et à quelle majorité le cas échéant  ?
merci

syndic adjoint ???
Art577§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'as-semblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

#6 Copropriétés forcées » Qui connait un système(application) de vote électronique? » 20-12-2019 12:01:20

MarcoBrux
Réponses : 7

Bonjour,

Je suis entrain de m'informer concernant un système de vote électronique à utiliser lors des AG. Je suppose que les grandes ACP devraient faire appel à ces nouvelles technologies pour une gestion rapide et fiable. le système de bulletins à scanner me parait archaïque!.
quelqu’un aurait une idée d'un système fiable et pas cher?

merci d'avance

#7 Re : Copropriétés forcées » Président puis membre du conseil n'est pas propriétaire...... » 12-12-2019 08:05:48

luc a écrit :
panchito a écrit :

Je lis dans le CRI du mois de novembre 2019:
Le Syndic nouveau, l’Homo Syndicus, s’intéresse aux évolutions technologiques, se forme et crée une véritable plus-value à son action au sein de la copropriété, il est mieux rémunéré pour cela, et les copropriétaires s’y retrouvent largement dans les réductions de charges réalisées et le maintien voire l’augmentation de la valeur de leur bien immobilier.

L'homo syndicus sera spécialisé et se distinguera du agent immobilier qui cumule une masse de fonctions de promoteur, courtier, syndic, régisseur, expert, investisseur, ... mais n'est en fait pas spécialisé s'il exerce tout.

Les instruments sont lentement disponible à ce que le syndic puisse se faire aider par la nouvelle technologie pour pouvoir se concentrer sur les besoins réels à la mesure de chaque copropriété.

Pour ceux qui s'y intéressent une nouvelle revue belge a été lancé au Salon de la copropriété 2019 par un groupe de syndics belges, qui chacun à sa manière se transforment ou sont transformé vers un syndic du 21ème sièle.

Certains syndics refusent déja de gérér des ACP qui sont restés dans le contexte de la loi de 1924 et qui refusent d'appliquer à 100% les lois de 1994, 2010 et 2018. Ce qui est entre paranthèses un des problèmes pour pouvoir changer de syndic dans mon ACP en suivant la "formule magique" de panchito.

Ces ACP vont rater le train et se retrouver devant un gouffre créé par le même problème que dans les années 80. Le syndic, qui agit en fait en premier lieu comme investiseur, utilise l'argent des copropriétés à d'autres fins, directement ou par la voie d'un homme de paille.

panchito a écrit :

Apparemment vous ne l'avez pas encore trouvé?

Ayant parlé en 2014 avec un du premier syndics en formation de ce type, et d'autres je sais que ce type va lentement s'imposer comme des jeunes plantes. Mais le chemin est long et dure et semés de "petits" problèmes.

Les premiers se sont heurtés aux "traditions" de leur collègues et ont quitté le métier (au moins ceux que je connais)
Le second groupe est déja là. Ils persévèrent, ayant appris des premiers comment vivre avec l'ancien système.

LUC; il s'agit que quelle revue?

#8 Re : Copropriétés forcées » Recouvrement de charges_Prescription » 26-11-2019 16:24:45

luc a écrit :
MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

J'ai appris ce midi lors d'une conférence que la prescription de recouvrement de charges en copropriété est de 10 ans au lieu de 5 lorsque celles-ci sont relatives aux travaux effectués par la copropriété! j'ignorais cette exception et je n'en ai jamais entendu parler!

Quelqu'un est au courant? et si oui, sur quelle base juridique?

Merci

J'ai déjà noté qu'il y a de "petites" différences de traitement entre les provisions pour les deux fonds.
La semaine prochaine se suit un cours concernant le fonds de réserve du futur, entre autres pour en savoir plus (suite au Salon de Copropriété).

De toute façon il y aura des changements concernant le fonds de réserve dans les années à venir, tant internationaux, que nationaux (copropriété inclus)?

J'ai trouvé un arrêt de la cour de cassation qui ne fait pas de différence entre les appels destinés au fonds de réserve et ceux destinés au fonds de roulement. cet arrêt dit que c'est 5 ans!

La question des 10ans, je ne l'ai pas trouvé !!sachant que les travaux auraient pu être financés par le fonds de roulement!!

#9 Copropriétés forcées » Recouvrement de charges_Prescription » 26-11-2019 16:24:45

MarcoBrux
Réponses : 2

Bonjour,

J'ai appris ce midi lors d'une conférence que la prescription de recouvrement de charges en copropriété est de 10 ans au lieu de 5 lorsque celles-ci sont relatives aux travaux effectués par la copropriété! j'ignorais cette exception et je n'en ai jamais entendu parler!

Quelqu'un est au courant? et si oui, sur quelle base juridique?

Merci

#10 Re : Copropriétés forcées » Projet mixte: qui gère quoi? » 21-11-2019 09:37:19

grmff a écrit :

Le syndic ne gère pas les appartements individuels, mais uniquement la copropriété et les frais et travaux communs. Le propriétaire ou le régisseur reste responsable des travaux aux appartements mêmes.

Je m'exprime peut être mal. Je suis conscient du fait que le syndic ne gère pas les appartements individuels. je voulais dire la gestion de 2 blocs destinés aux logements sociaux!
Je suis tenté de dire que le syndic gère l'ACP et la commune s'occupe de la gestion privative( régisseur). ma question est de savoir si c'est comme cela que ca se passe dans ce genre de projets mixtes!

#11 Re : Copropriétés forcées » Projet mixte: qui gère quoi? » 21-11-2019 09:37:19

grmff a écrit :

Assurer la gestion des appartements et assurer la gestion de la copropriété sont deux activités différentes. L'un est régisseur, l'autre est syndic.

Se déclarer "gestionnaire" des appartements destinés à la vente au locataire social, cela me semble particulier. J'imagine "gestionnaire" tant qu'il n'est pas vendu...

En clair, il faut bien relire l'acte de base, pour voir ce qu'on entend pas "gestion". Il est également possible qu'on considère qu'il y a des "sous-ensembles" qui auraient leur propre syndic. Mais là, cela devient plus délicat.

Tout à fait, j'en suis conscient, dans ce cas cela veut dire que la commune jouera le rôle du régisseur. sauf qu'en principe( cas général) les sociétés du logement s'occupent de toute la gestion y compris faire les travaux etc!!

Pas la vente au locataire social! je vise la gestion par le syndic des appartements propriété de la société du logement social...

même s'il s'agit d'1 seule ACP avec un seul Nr BCE???

#12 Re : Copropriétés forcées » Projet mixte: qui gère quoi? » 21-11-2019 09:37:19

GT a écrit :

L'acte de base est-il disponible sur le site internet de Citydev (= SDRB) ?

Oui

#13 Copropriétés forcées » Projet mixte: qui gère quoi? » 21-11-2019 09:37:19

MarcoBrux
Réponses : 9

Bonjour,

une question me taraude.
Un nouveau projet mixte développé par CityDEV en partenariat avec la société régionale du logement( moitié/moitié).
la partie de Citydev est destinée à la vente privative et celle de la SRL est destinée au logement social( mise en location).

Il s'agit d'une seule ACP( 1 seul NR BCE) et tout les lots ont des quotités communes dans la résidence.
l'acte de base prévoit que la gestion de partie propriété de la SRL sera assurée par la commune( aussi bien les logements acquisitifs que ceux destinés à la location).

Dès lors comment est assurée la gestion de l'ACP par un syndic sachant que le propriétaire des logements sociaux en assure par définition( acte de base) la gestion?
Quelqu'un a t-il déjà été confronté à ce genre de cas?

merci

#14 Re : Copropriétés forcées » Suites de sinistre et réparations » 16-11-2019 06:54:15

- Nouvelle (mais dernière) rencontre avec les personnes concernées
A mon avis cela ne changera rien puisque elles sont déjà au courant
- Demande de confrontation avec la présence (d'un membre) du Conseil
Le conseil n'a aucun pouvoir depuis la Loi de 2018( à qqs rares exceptions et sous conditions). le conseil ne peut que vérifier si le syndic a exécuté correctement les décisions prises par l'AG
- Appel d'un service compétent (ou officiel) en matière de lutte contre le bruit
A votre place, je m'adresserai au service compétent de Bruxelles environnement. un membre viendra déposer chez vous un appareil pendant 24h pour mesurer l'intensité du bruit. le service est en plus gratuit.
- Courrier recommandé:
d'abord démontrer, preuve à l'appui, que le bruit existe et dépasse la norme( élément de poids)
- Suspension des paiements au syndic
Surtout pas! cela n'a aucun sens ni intérêt. vous serez en défaut de paiement+ suites.

C'est mon avis
bàv

#15 Re : Copropriétés forcées » Pluralité de procuration!quid? » 22-10-2019 10:28:41

grmff a écrit :
PIM a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...


La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas où est le problème: ces acquéreurs participent à l'AG en vertu de procurations, ils représentent donc le promoteur-propriétaire.

Le problème est que les acquéreurs en sont au stade du compromis.
Donc, c'est le promoteur qui est le seul propriétaire.
Il peut donc remettre sa procuration à la personne de son choix. Comment le faire en cas de pluralité d'acquéreur?
Comment compter les présences si il donne une pluralité de procuration? Qui du quorum du nombre de propriétaire?

M'est avis que tout cela est fort réthorique. Le code civil donne implicitement le droit de donner sa procuration à l'acquéreur pour le bien vendu. Je ne vois donc pas de problème à ce qu'il le fasse pour les 7 biens à 7 futurs propriétaires.
Pour le quorum du nombre de personne, les 7 seront comptés pour un, si tous présents.

Grmf,
Quid des votes des décisions d'après vous?
EXP: l'AG envisage des travaux, parmi les 7 futures proprios, 3 sont d'accord les 4 autres pas!! ou on ne compte que celui qui détient la procuration du promoteur? les autres n'ont rien à dire? par conséquent l'esprit de la Loi n'est pas respecté ici!( le futur acheteur peut assister, voter et assumer les charges qui en découlent)...
Tout ca est peut être théorique mais le cas peut se présenter...d'ou mes questions.

#16 Re : Copropriétés forcées » Pluralité de procuration!quid? » 22-10-2019 10:28:41

PIM a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...


La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas où est le problème: ces acquéreurs participent à l'AG en vertu de procurations émises par le propriétaire, ils représentent donc le promoteur-propriétaire.

On avait dit que qu'un propriétaire ne peut être représenté que par 1 personne pour tous les lots ( pas d'indivision de lots: discussions précédentes)). ici 7 futurs propriétaires se présentent à l'AG comme future proprios ...en arguant être présents comme future proprios!!

#17 Re : Copropriétés forcées » Pluralité de procuration!quid? » 22-10-2019 10:28:41

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...


La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas à quel titre les futurs propriétaires se seraient vu adressée par le syndic une invitation/convocation  à participer à une AG , invitation/convocation à laquelle aurait été jointe une procuration leur permettant de se faire représenter.

Pas par le syndic( il n'est pas au courant) mais bien par le promoteur...
Cela soulève une autre question!! à savoir que le promoteur reçoit 1 invitation pour tous les lots qu'il possède encore. que faire si le promoteur décide que chaque future propriétaire assiste à l'AG ( prévu par la Loi) pour se décharger d'éventuelles charges suite aux décisions à prendre par l'AG!!.

#18 Re : Copropriétés forcées » Pluralité de procuration!quid? » 22-10-2019 10:28:41

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...


La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

#19 Re : Copropriétés forcées » Pluralité de procuration!quid? » 22-10-2019 10:28:41

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

#20 Re : Copropriétés forcées » ISTA releve intermediate - - Qui doit le payer? Locataire ou propriétaire? » 16-10-2019 11:19:14

panchito a écrit :

Le locataire évidemment puisque c'est lui qui a décidé de partir!

Moi je suis tenté de dire que le montant est à partager entre le locataire sortant et le nouveau locataire( à défaut le propriétaire) du fait que le relevé intermédiaire est utile aux 2.
Si non, quid si le locataire a été mis dehors!!!( il n'a pas décidé de partir de lui même mais on a mis fin à son bail alors qu'il voulait encore rester !!!

Si les calorimètres et compteurs sont RF( ce qui est le cas de plus en plus), ISTA n'est plus obligé de passer ni de facturer. Il suffit de leur transmettre la date de sortie et d'entrée des locataires.

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