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#1 Trucs et astuces bricos » recherche soc mantenance ventillation » 09-09-2019 22:41:55

MarcoBrux
Réponses : 0

Bonjour,

Pourriez-vous me conseiller ( en MP) un prestataire sérieux et compétent pour l'entretien et la maintenance de notre système de ventilation de type C? ( entrée d'air naturelle et évacuation par extraction mécanique  ).

Merci d'avance
Cordialement

#2 Re : Copropriétés forcées » Décompte eau incorrect suite erreur relevé. » 06-09-2019 09:26:17

rexou a écrit :
MarcoBrux a écrit :

- je partage votre raisonnement: la soc doit recalculer le prix de l'unité et refaire les décomptes.

Ce n'est pas un raisonnement, c'est du délire !

Deux options simples :
1. ne rien faire si la période non couverte par le compteur actuel et comptabilisé n'est pas vraiment significative -moins de 3 mois par exemple)
2. comptabiliser la consommation au prorata : si conso relevée de 100 sur 6 mois ----> facturation forfaitaire de 200 (et si les décomptes sont déjà envoyés, correctif à imputer sur l'année suivante)

Pas la peine d'en faire un fromage !

Au vu des faibles montants en jeu, il n'est pas raisonnable (version soft pour dire que c'est parfaitement stupide!) d'envisager de recalculer, refaire les décomptes et envoyer des notes de crédit (en centimes sans doute) à tous les CP. Perte de temps et perte d'argent pour tout le monde !

Tout dépend des montants en jeu, je suis d'accord, on n'a pas cette information. j'ai eu le cas dans ma résidence( oubli la dernière facture de gaz). Techem a refait un nouveau décompte sans aucun problème ni contestation. il suffit pour eux de modifier un chiffre dans leur système. ainsi le décompte correspond à la réalité!!

#3 Re : Copropriétés forcées » Décompte eau incorrect suite erreur relevé. » 06-09-2019 09:26:17

bg1000 a écrit :

Bonjour


J'ai un appartement mis en location et il y a eu une erreur dans le décompte de l'eau.
C'est Caloribel - Techem qui s'occupe des décomptes.
La gestion des compteurs et des vannes d'arrêt est privative.
Suite à des travaux dans l'appart, il a fallu remplacer une vanne d'arrêt, coté colonne de distribution.
Remplacement fait par le chauffagiste de l'immeuble, celui-ci me signale que le compteur n'est plus en état, je contacte le gérant qui me dit que c'est privatif! et qu'il ne faut pas passer par caloribel. Je fais remplacer et je communique les indexes:
Fin de vie du compteur et index du nouveau compteur.
Je reçois le décompte et je vois que seul la consommation du nouveau compteur est pris en compte.
Ceci est même mentionné par une remarque automatique dans le décompte de techem.
Je demande une correction au syndic et il me signale que ce sera fait le trimestre prochain.

Je reçois le décompte et je constate que j'ai une mention en frais privatif : rectificatif du décompte d'eau avec simplement un montant.

Que fait dans ce genre de cas ?
Je ne suis pas comptable, mais ma consommation a été payée par les 'pertes' par tous les copropriétaires par une augmentation du prix unitaire.
Dans ma logique, il faut recalculer le prix unitaire en faisant la somme des relevé de tout les compteurs, ensuite calculer les consommations individuelle et faire la balance.
Il doit y avoir à mon sens le même montant en note de crédit pour tous les copropriétaire.

Quelqu'un a déjà vécu ce genre de problème.

Bien merci


BG

- il a fallu remplacer une vanne d'arrêt, coté colonne de distribution: souvent si la vanne est avant le compteur, elle est commune s'elle est après le compteur, elle est privative.
- pour le compteur, il faut voir que dit l'acte de base, souvent ils sont loués à la soc qui fait les relevés...
- d'après moi, le fait de rectifier le décompte ne doit pas être facturé par la soc ni en privatif ni à la copropriété, la soc est payée pour ça d'autant plus que l'erreur vient de chez elle!
- je partage votre raisonnement: la soc doit recalculer le prix de l'unité et refaire les décomptes.

#4 Re : Copropriétés forcées » Dégât des eaux dans un appartement, qui paye? » 04-09-2019 14:18:08

Si l'assureur intervient, la franchise reste à charge du responsable du sinistre.
Supposons que le sinistre n'a pas été déclaré à l'assureur( devis des réparations équivaut à la franchise ou sensiblement supérieur), quelle partie doit être à charge du responsable du sinistre?( l'équivalent du montant de la franchise ou le montant total des réparations du sinistre, rien etc)?

#5 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

L'origine des infiltrations : le toit, partie commune.

Le syndic peut-il intervenir sur cette partie commune qui n'a pas encore été réceptionnée ?

GT: C'est exactement ma question. apparemment les avis sont partagés à ce sujet!
A 1ère vue, le syndic a répondu qu'il ne peut pas intervenir vu que les parties communes n'ont pas fait l'objet de la réception provisoire!!

Voici un élément nouveau.
Réponse écrite du syndic ?

Et les autres intervenants auxquels s'est adressé le propriétaire, qu'ont-ils répondu ?

- le syndic aurait dit cela par téléphone, aucun écrit
- l'entrepreneur et le promoteur n'ont jamais donné suites aux interpellations du propriétaire

#6 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
GT a écrit :

Que prévoit l'acte authentique du propriétaire concerné en ce qui concerne la réception des parties communes ?

Je vise l'acte authentique signé par l'acquéreur et non l'acte de base et le règlement de copropriété.

Par ailleurs, appartement acquis sans le cadre de la loi Breyne ?

GT,
- Que prévoit l'acte authentique du propriétaire concerné en ce qui concerne la réception des parties communes: ca je n'ai pas vérifié! je ne l'ai pas!
- appartement acquis sans le cadre de la loi Breyne: Je pense bien que Oui! pourquoi cela serait autrement?

Bàv

Renseignez-vous , prenez connaissance de l'acte authentique.
Vous trouverez probablement des renseignements utiles relatifs  aux procédures de réception.

Extraits d'un acte authentique :

"La réception provisoire des parties communes doit avoir lieu de manière contradictoire entre le promoteur et le syndic concerné désigné par la première assemblée générale ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires. Le syndic peut à cette occasion se faire assister, au frais de la copropriété, par au moins un expert indépendant désigné par l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.  Seul un acte écrit et contradictoire entre parties vaut preuve de la réception provisoire des parties communes.
Le promoteur demande la réception provisoire des parties communes par écrit en invitant le syndic concerné par lettre recommandée à la poste à y procéder dans un délai de quinze jours suivant la date d'envoi de cette demande.
Les travaux sont présumés être en état de réception provisoire jusqu'à preuve du contraire, à la date d'achèvement qu'a indiquée le promoteur dans la demande de réception.
Le refus éventuel des mandataires de la copropriété de procéder à la réception des parties communes devra être notifié, avec ses motifs par une lettre recommandée à la poste et adressée au promoteur avant l'expiration du délai de quinze jours déterminé ci-dessus.
Le refus éventuel du mandataire de la copropriété d'accepter cette réception des parties communes devra être notifié, avec ses motifs, par lettre recommandée à la poste et adressée au promoteur dans les huit jours qui suivent la date de la réception provisoire.
Lorsque le refus motivé de procéder à la réception provisoire des parties communes, ou d'accepter cette réception, a été notifié au promoteur, celui-ci peut soit admettre les motifs du refus et demander une nouvelle fois la réception après avoir procédé aux travaux de réfection demandés, soit solliciter, à l'amiable ou à défaut en justice, la nomina¬tion d'un expert chargé de constater la réalité ou l'inexistence des motifs du refus de réception et de fixer les éventuels travaux de réfection à réaliser avant de procéder à la réception provisoire ou avant acceptation de la réception provisoire.
Si la validité de la réception provisoire des parties communes requiert la présence d'un des copropriétaires et si celui-ci omet de comparaître dans le délai raisonnable que le promoteur lui aura fixé par exploit d'huissier, le tribunal statuera sur ladite réception en ce qui concerne le copropriétaire en défaut.
Si le mandataire de la copropriété concernée laisse sans suite la requête écrite du promoteur d'effectuer la réception provisoire dans le délai de quinze jours déterminé ci-dessus, le promoteur le sommera par exploit d'huissier et le syndic sera présumé accepter cette réception si, dans les quinze jours qui suivent cette sommation, il omet de comparaître à la date fixée dans cet exploit aux fins de réception.
Si, au moment de la réception provisoire des parties communes le promoteur est encore propriétaire d'une partie de l'immeuble qu'il présente aux fins de réception, il n'exercera aucun des droits qui s'attachent à la copropriété lors de la réception des parties communes du bien."

J'ai trouvé le passage en question dans l'acte d'achat, voici un extrat:

" Réception provisoire des parties communes
La réception provisoire des parties communes sera effectuée contradictoirement entre le Vendeur et le représentant des copropriétaires (syndic de l'immeuble, mandataire ad hoc, Conseil de Copropriété), désigné et mandaté par la première assemblée générale des copropriétaires, l’Architecte étant invité. 
Seul un acte écrit et contradictoire fera la preuve de la réception provisoire des parties communes. Le Vendeur est autorisé à procéder à la réception des parties communes par phases (parties intérieures, selon noyaux ascenseurs éventuellement, parties exté-rieures, parking, phase de construction, etc.).

Le Vendeur demande la réception provisoire des parties communes par écrit en invitant le représentant des copropriétaires par lettre recommandée à la poste d'y procéder dans un délai de quinze jours suivant la date de cette demande.

Les travaux sont présumés être en état de réception provisoire, jusqu'à preuve du con-traire, à la date de l'achèvement indiquée par le Vendeur dans la demande de réception. Pour rendre la réception provisoire des parties communes possible, les travaux doivent dans leur ensemble être terminés, nonobstant des imperfections mineures. Le Complexe Immobilier doit être en état utilisé conformément à sa destination.

Les copropriétaires, représentés comme ci-avant, s’engagent à accepter la réception provisoire  si le Complexe Immobilier est conforme aux plans et au cahier des charges et ils ne pourront refuser la réception provisoire si de menus travaux d’achèvement, de ré-fection ou mises au point doivent encore être exécutés."

#7 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

GT a écrit :

L'origine des infiltrations : le toit, partie commune.

Le syndic peut-il intervenir sur cette partie commune qui n'a pas encore été réceptionnée ?

GT: C'est exactement ma question. apparemment les avis sont partagés à ce sujet!
A 1ère vue, le syndic a répondu qu'il ne peut pas intervenir vu que les parties communes n'ont pas fait l'objet de la réception provisoire!!

#8 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

La réception des parties communes n'a pas encore lieu.

Vous voulez dire que le vendeur/promoteur n'a pas encore invité le syndic à la réunion pour procéder à la réception provisoire des parties communes alors que la réception provisoire des lots privatifs a déjà été effectuée?

Exactement:)

#9 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

* dans une résidence, la toiture fuit depuis des semaines voire des mois,  quand il pleut, quelques litres/jour  inondent le dernier appartement et causent des dégâts.
* La réception des parties communes n'a pas encore lieu.
Malgré plusieurs tentatives, l'entrepreneur, le promoteur et le syndic ne réagissent pas.

Tentatives de qui ? du propriétaire de l'appartement sous toiture ?
En quoi ont consisté concrètement chacune de ces tentatives ?


Tentatives de qui ? du propriétaire de l'appartement sous toiture ?
En quoi ont consisté concrètement chacune de ces tentatives ?
GT,
- Tentatives de qui?: du propriétaire occupant qui subit chaque jour!
- contacts, demandes d'interventions pour réparer, etc etc

Bàt

#10 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

GT a écrit :
GT a écrit :

Que prévoit l'acte authentique du propriétaire concerné en ce qui concerne la réception des parties communes ?

Je vise l'acte authentique signé par l'acquéreur et non l'acte de base et le règlement de copropriété.

Par ailleurs, appartement acquis sans le cadre de la loi Breyne ?

GT,
- Que prévoit l'acte authentique du propriétaire concerné en ce qui concerne la réception des parties communes: ca je n'ai pas vérifié! je ne l'ai pas!
- appartement acquis sans le cadre de la loi Breyne: Je pense bien que Oui! pourquoi cela serait autrement?

Bàv

#11 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

panchito a écrit :

Mais cela c'est tout autre chose que tout ce que vous nous avez dit depuis le début!

Vous êtes membre du CdC? Si oui qu'attendez-vous pour proposer des experts que vous avez judicieusement choisis?

Si non, qu'attendez-vous pour aller sonner les cloches au CdC?

Mis n'empêche que le CP qui a fait mettre ce point à l'odj l'a mal torché.

Il devait demander de donner mandat au CdC et pas au Syndic!

Et vous les CP n'avez pas demandé en séance d'amender ce point?

C'était avant d'aller à l'AG, dès que vous avez reçu la convocation qui fallait venir poser cette question sur ces forums.

Maintenant c'est un peu tard....

Et de toutes façons, qu'elle idée aussi de garder le Syndic initialement introduit par le promoteur...

Vous en êtes si content?

Panchito,
- Mais cela c'est tout autre chose que tout ce que vous nous avez dit depuis le début!: Je me suis peut être mal exprimé, désolé
- Mis n'empêche que le CP qui a fait mettre ce point à l'odj l'a mal torché: c'est le syndic qui a mis le point à l'ordre du jour
- Et de toutes façons, qu'elle idée aussi de garder le Syndic initialement introduit par le promoteur: dans le but d'assurer les recepions provisoires, (erreur de l'AG).
- Loin de là, son remplacement est envisagé

Bàv

#12 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

panchito a écrit :
MarcoBrux a écrit :

In fine, la question centrale est que feriez-vous dans cette situation? qui est responsable? qui contacter? promoteur, entrepreneur, syndic???

1/ Que feriez-vous dans cette situation?
Je vous l'ai déjà dit: récolter au plus vite plus 20% des quotités et demander au syndic d’organiser une AGE avec un seul point à l'ODJ: désignation d'un expert indépendant pour la réception provisoire des parties communes.
2/ Qui est responsable : les copropriétaires! Ils n'ont pas fait mettre à l'odj des dernières AG un point concernant le choix d'un expert indépendant pour la réception provisoire des parties communes!
3/ qui contacter? promoteur, entrepreneur, syndic???: des bureaux d'études spécialisés. Vous pourrez leurs demander leurs références, tarifs etc...et proposer le meilleur candidat à votre AGE

Panchito,
Voici la décision de l'AG à laquelle je faisais référence dans ma question( si je me suis mal exprimé).

décision_AG.png 


qu'en pensez-vous?

#13 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

j'ai relu l'acte de base et le réglement de copropriété mais rien sur les récptions provisoires!!. seuls 2 passages dans la partie "pouvoirs du syndic" peuvent donner qqs indications mais je ne suis pas certain!:

Article 50.- Pouvoirs

Il engage l'association des copropriétaires pour toutes les questions courantes relevant des parties communes, vis-à-vis des sociétés distributrices d'eau, de gaz et d'électricité, les fournisseurs les plus divers et les administrations.

Article 61.- Sinistres - Procédures et indemnités

2.- Le syndic supervise tous les travaux de remise en état à effectuer à la suite des dégâts, sauf s'il s'agit de réparations concernant exclusivement un lot privatif et que le copropriétaire souhaite s'en charger à ses risques et périls.

#14 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

panchito a écrit :

mandat au syndic pour désigner un expert

Ah non pas du tout: vous nous avez d'abord dit:

Est-ce que c'est le syndic qui doit assurer la réception provisoire des parties communes? sachant que l'AG lui a donné mandat pour se faire assister par un expert.

Ce n'est pas du tout la même chose.

Qui vous dit que le Syndic ne va pas désigner un de ses employer pour faire l'expertise?

Votre ACP a très mal géré ce sujet.

L'ACP aurait du décider à l'AG de donner mandat au CdC pour choisir un expert indépendant!

Dans votre cas, c'est clair, le syndic est lié au promoteur / entrepreneur et il va certainement faire traîner les choses au maximum...

Le Syndic a été nommé quand le promoteur était propriétaire majoritaire?

Poser la question c'est y répondre!

Le Syndic a été nommé quand le promoteur était propriétaire majoritaire?Oui au début et l'AG a reconduit son mandat 2 fois déjà.
In fine, la question centrale est que feriez-vous dans cette situation? qui est responsable? qui contacter? promoteur, entrepreneur, syndic???

#15 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

panchito a écrit :

Votre syndic est-il architecte ou ingénieur civil?
Si non, pourquoi donc lui demander d'effectuer une réception provisoire? Il n'en a pas les compétences!

J'achète des appartements sur plan, et je peux vous dire que je n'ai jamais connu de cas où l'AG décidait de confier des réceptions à un syndic aussi bon soit-il (dans son métier de syndic). Les ACP ont toujours fait appel à des bureaux d'étude spécialisés.

Etes-vous aussi sur que le syndic n'est pas lié au promoteur qui est resté propriétaire majoritaire en attendant que tous ses appartements soient vendus?

A votre place je récolterais vite 20% des voix pour demander l'organisation d'une AGE pour nommer un bureau d'étude spécialisé.

Panchito,
Je crains que vous n'avez pas compris ma question! j'ai expliqué que l'AG a donné mandat au syndic pour désigner un expert en vue de cette réception provisoire! ma question porte plutôt sur le fait de savoir qui doit assurer le suivi dans ce cas ou rien ne bouge!autrement dit qu'auriez-vous fait dans cette situation?
- insister auprès du syndic( qui gère les parties communes)
- mettre en demeure le promoteur?
- etc etc
le salon est inondé à chaque pluie, les 3 acteurs concernés( promoteur, entrepreneur et syndic) ne réagissent pas.

#16 Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05

MarcoBrux
Réponses : 31

Bonjour,

* dans une résidence, la toiture fuit depuis des semaines voire des mois,  quand il pleut, quelques litres/jour  inondent le dernier appartement et causent des dégâts.
* La réception des parties communes n'a pas encore lieu.
Malgré plusieurs tentatives, l'entrepreneur, le promoteur et le syndic ne réagissent pas.

Ma question:
- Est-ce que c'est le syndic qui doit assurer la réception provisoire des parties communes? sachant que l'AG lui a donné mandat pour se faire assister par un expert.
- Le syndic ne doit-il pas intervenir pour assurer la conservation de l'immeuble sur base de l'art( Art 577-8&4.4°), quitte à se retourner plus tard contre le promoteur?

Merci d'avance

#17 Re : Copropriétés forcées » Fournisseur faillite! quid du contrat en cours » 19-08-2019 11:55:35

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Un de mes fournisseurs ( société de nettoyage) a été déclaré en faillite( vérification à la BCE). J'ai contacté le gérant pour en savoir plus, Il confirme mais me signale qu'il a cédé le contrat à une autre société aux mêmes conditions( sans aucun changement) et que la prestation ne sera pas interrompue.

Que pensez-vous de cette façon de faire? le contrat peut -il continuer de la sorte( tant que les clauses subsistent)? ou faut-il une AGE pour en désigner une autre société?

merci d'avance

Soit vous estimez qu'il existe bien une convention et qu'elle est opposable à l'ACP
Soit vous estimez qu'elle  est inexistante parce qu'elle n'a pas été produite (mais apparemment vous ne l'avez pas demandée )
Soit vous estimez que la convention existe mais qu'elle n'est pas opposable à l'ACP.

Et vous en tirez les conclusions.

Je pense légèrement vers la 2ème option" la convention est inexistante parce qu'elle n'a pas été produite ."
Je n'ai jamais été confronté à ce cas, Mon idée du départ c'est que lors de la faillite le curateur devrait me contacter pour me donner des instructions...ce n'est pas encore le cas. J'aurais pu de ne pas être au courant du tout de la faillite !!!
d’où mes questions pour des avis

#18 Re : Copropriétés forcées » Fournisseur faillite! quid du contrat en cours » 19-08-2019 11:55:35

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

Et avez-vous contacté cette autre société ?

Quelle est la date de l'ouverture de la faillite ?

-Non, je n'ai aucune information la concernant( j'attends la facture fin du moi)
-fin Juillet

Je suis étonné que vous attendiez une facture pour en savoir davantage et que vous vous contentiez de paroles .
Il n'est pas difficile d'interroger le personnel qui preste apparemment pour la nouvelle société de nettoyage pour l'identifier, prendre contact avec elle (puisqu'elle ne l'a pas fait) et demander la convention de cession.


Et si le travail effectué pendant ce mois devait ne pas être correctement effectué, les contrats prévoient un délai parfois de quelques jours pour que vous vous manifestiez auprès de la société de nettoyage. A qui vous adresseriez-vous ?

Je suis entrain de me demander si je ne dois pas convoquer une AGE et désigner une autre société!

#19 Re : Copropriétés forcées » Fournisseur faillite! quid du contrat en cours » 19-08-2019 11:55:35

PIM a écrit :

Et s'il y a un accident de travail pendant la prestation sur place ?: on ne ne sait même pas qui est leur employeur...

vous pensez que c'est la mission et surtout la responsabilité du syndic? le syndic a-t-il le pouvoir de vérifier si le personnel appartient au prestataire? et que( le cas échéant) ce personnel est déclaré à l'ONSS ou pas etc etc.

J'ai toujours pensé que c'est la mission et responsabilité de la socité vis à vis des ayants droits...
Pour moi et jusqu’à preuve du contraire c'est la société avec qui j'ai signé le contrat tant que je n'ai rien reçu du curateur!

Je me trompe?

#20 Re : Copropriétés forcées » Fournisseur faillite! quid du contrat en cours » 19-08-2019 11:55:35

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

Le curateur est tenu de faire publier le jugement déclaratif de faillite par extrait au Moniteur belge, et ce dans les cinq jours du prononcé. Par la publication au Moniteur, toutes les parties intéressées seront mises au fait de la faillite.
MarcoBrux, vous avez vérifié au Moniteur belge ?

Une autre lecture instructive. Un article publié dans les annales de droit de Louvain intitulé de droit des contrats à l'épreuve de la faillite. Le sort des contrats en cours en cas de faillite y est abordé.
http://www.droit.fundp.ac.be/pdf/faculte/D1292.pdf

Pas au Moniteur Belge mais bien à la BCE.

Sur le site de la BCE figure à côté de l'énoncé "situation juridique", la mention "ouverture de faillite depuis le..."
Je ne comprends pas pourquoi vous n'entamez pas des recherches dans le Moniteur belge dans lequel sont publiés les jugements déclaratifs de faillite.
L'e jugement ne vous intéresse pas ?

- Je n'ai rien trouvé au Moniteur Belge!( à moins que je cherche mal)

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