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#1 Re : Locations et baux » Requête : convocation de l'agence ou du propriétaire ? » Hier 09:51:32

[Mode avocat du diable on]J'en connais un qui se mord les doigts de ne pas avoir repeint tout le mur de 16m2...

Vous n'aviez pas vu qu'il restait une différence de teinte? Vous pensez que le nouveau locataire va accepter ça comme ça? Vous l'auriez accepté? [Mode avocat du diable off]

#2 Re : Copropriétés forcées » Contrat d'entretien non exécuté: que faire? » 14-08-2019 20:57:35

Demandez le remboursement de l'acompte et l'annulation de la commande amiable pour une date à court terme.
Regardez ses conditions générales, vérifiez les pénalités en cas d'inexécution. Généralement, il n'y en a pas (quoique). Mais si vous ne vous exécutez pas, il y en aura certainement. Vous pouvez demander ces mêmes pénalités. Généralement 15% du contrat...

#3 Re : Copropriétés forcées » Fournisseur faillite! quid du contrat en cours » 16-08-2019 14:10:40

Le contrat peut être cédé. J'ai été confronté par le passé une faillite de la société de nettoyage des copropriétés que je gérais, et c'est ce que le curateur à fait: il a revendu les contrats, et les ouvriers qui allaient avec, à une autre société de nettoyage.

Rien ne vous empêche de mettre fin au contrats à l'issue de ceux-ci, évidemment.

#4 Re : Locations et baux » Requête : convocation de l'agence ou du propriétaire ? » Hier 09:51:32

panchito a écrit :

Probablement que votre bail n'était même pas enregistré, c'est impossible sans l'adresse des bailleurs, lieu et date de naissance. Et même NN suivant le SNPC puisque le bail doit apparaître dans le MyMinFin des bailleurs.

Je pense que c'est inexact.

Vous pouvez même enregistrer le tome 4 des Aventures de Capitaine Caverne comme bail.
En effet, dans MyMinFin, c'est encodé manuellement par celui qui enregistre.
Dès lors, si l'agence connait les coordonnées du bailleur, elle peut parfaitement et valablement enregistrer tout ce qu'il veut comme bail. Le lcoataire n'aura toujours pas accès aux coordonnées du bailleur...

Ceci étant dit, je n'ai jamais vu à quoi le locataire avait accès comme donnée. Je pense que c'est juste le document enregistré, et non les données introduites par le bailleur.  BDZ, vous ne vérifieriez pas dans votre MyMinFin? Et nous dire ce que vous y découvrez...

#5 Re : Locations et baux » Requête : convocation de l'agence ou du propriétaire ? » Hier 09:51:32

panchito a écrit :

Je recommande toujours à mes locataires de passer à leur agence avant l'EDL, pour aller chercher le formulaire de libération de leur garantie.

Juste avant de rendre les clés, les parties peuvent le remplir en mentionnant le montant que la banque doit verser au propriétaire et celui qui sera versé sur le compte vue du locataire, et puis le signent.

Comme cela tout est immédiatement réglé.

De toute façon, une agence ne peut pas débloquer une garantie locative.

Les banques sont devenues hyper strictes à ce sujet. Elles veulent voir le bailleur "de visu" signer le déblocage

Bref, vous demandez à votre locataire d'aller chercher à la banque un formulaire qui ne peut pas être utilisé par la banque.

Vous êtes un fana des démarches inutiles?

#6 Re : Locations et baux » Requête : convocation de l'agence ou du propriétaire ? » Hier 09:51:32

Si je peux résumer:
-Le bail est fini
-Vous n'avez pas l'adresse ni le numéro de téléphone du propriétaire
-Vous avez un désaccord sur le rapport de l'expert d'état des lieux
-Vous avez fait des retouches de peintures de manière inadéquate parce que le RAL mentionné dans l'ELE était erroné
-Vous avez toujours eu affaire avec l'agence immobilière
-Vous avez toujours payé sur le compte de l'agence immobilière
-La garantie est bloquée chez Korfine
-Vous souhaitez demander le déblocage de ladite garantie par voie de justice.

Personnellement, je demanderais les coordonnées du propriétaire à l'agence.
Au bout d'une semaine sans réponse, je m'adresserais la bouche en coeur à l'administration communale pour obtenir les coordonnées du propriétaire. Ils vous diront dans quelle commune vous adresser, si le nom n'est pas trop courant. Par exemple, il n'y a qu'un Grmff en Belgique, mais 12581 Bernard Jacques.
Normalement, l'administration n'a pas le droit de vous renseigner. Mais avec la bouche en coeur, une explication convaincante, ou sur un malentendu, ça peut marcher.

Si vous n'y arrivez pas, faite la requête contre le propriétaire à l'adresse à laquelle il a élu domicile: chez l'agent immobilier.

Par ailleurs, je ferais la requête contre l'agent immobilier et le propriétaire. Je mettrais les deux.

#7 Re : Copropriétés forcées » Contrat d'entretien non exécuté: que faire? » 14-08-2019 20:57:35

La première chose à faire, c'est de vérifier si la société n'est pas en faillite... ou s'il ne joue pas le même jeu avec plein d'autres.

Vous l'aviez trouvé comment?

#8 Re : Locations et baux » Mes petites statistiques... » 13-08-2019 17:34:30

Didju. Distrait, moi? Et voilà la raison de mon manque de suivi: je suis un peu à côté de mes pompes, sans doute.

13 août, bien sûr...

#9 Re : Locations et baux » Bailleur social - dans n'importe quel bien? » 13-08-2019 16:15:09

La copropriété n'a pas son mot à dire sur le mode de gestion que vous choisissez.

Evidemment, si il y a un soucis, la copropriété devra poursuivre le propriétaire. Ce sera à lui de mettre son locataire au pas...

#10 Re : Locations et baux » Mes petites statistiques... » 13-08-2019 17:34:30

13 juin 2019.
A ce jour, 22% de loyer non payés. Sans compter que les retards précédents augmentent.

C'est soudain l'explosion des impayés, et je ne sais pas pourquoi. Vacances des locataires? Absence de ma part? Soucis annexes qui m'empêche de me concentrer comme d'habitude? Manque de suivi? Esprit des locataires vagabond avec l'été?

#11 Re : Locations et baux » Requête : convocation de l'agence ou du propriétaire ? » Hier 09:51:32

libra a écrit :

Dans un bail, il y a toujours un bailleur qui n'est pas nécessairement le propriétaire.

Qui a signé le bail; à qui le loyer était payé; avec qui la garantie a été constituée? Il doit tout de même avoir quelqu'un de connu.

Pareil. Qui est le bailleur selon le bail? C'est le bailleur qui doit être cité sur le bail qui est l'intervenant qui doit être cité en justice.

#12 Re : Copropriétés forcées » Assemblée Générale » 11-08-2019 10:54:40

L'AG n'est pas un espace de papote. C'est un espace de décision. Toute discussion peut être soumise à vote pour prendre une décision.

Evidemment, si on présente les choses comme "Point 14. Présentation des comptes - Point 15. Approbation des comptes", on ne va pas prendre une décision sur le point 14...

#13 Re : Locations et baux » Dégâts locatifs » 09-08-2019 22:27:53

Rendez-vous fut pris à la banque. La garantie a été libérée à mon profit . Avec un mois d'arriéré + dépens du dernier jugement + indexations jamais payées, le locataire avait compris qu'il ne récupérerait rien. Il est venu, c'est déjà pas mal.

Je lui ai fait le total. Il restait donc 1400€. C'est parti en vrille une fois le montant total annoncé. Cela a été de  "Vous pouvez me mettre au tribunal"  à "J'ai un avocat" et "Les dépens je ne dois pas les payer. Une heure plus tard, il m'a demandé copie des coûts que je lui réclamais. Mais de toute façon, "cela se terminera en justice, et il est insolvable"

Bref, je vais donc modifier mes demandes. Je demanderai rénovation complète de la cuisine, placement compris. Hors électro, 710€ de mobilier de cuisine et 950€ de montage. Prix Ikea. Et aussi 2 mois d'indemnité, puisque ce con est parti en court de 2e année de location.

En fait, il râle parce qu'il n'a pas de sous. Il admet avoir démoli les portes et la cuisine, mais il râle et ne veut pas prendre ses responsabilités. Et il n'a pas envie de payer 50€ par mois pendant 3 ans. On peut comprendre qu'il râle. Mais pas admettre qu'il ne prenne pas ses responsabilités.

S'il ne revient pas vers moi avant que l'affaire soit remise au tribunal, 3 ans ne suffiront pas pour me payer...

#14 Re : Locations et baux » Mes petites histoires de locataires... » 09-08-2019 21:41:54

Discussion avec une assistante sociale, amie d'une ex-locataire.

- On voit des horreurs quand on cherche un logement. Heureusement, chez vous c'est bien, mais c'est rare. Le Cpas envoie un architecte pour vérifier la salubrité?
- Oui, il y a un contrôle par un agent technique du Cpas. Vous trouvez cela bien?
- Ben oui, c'est super. Au moins, on a des biens en ordre.
-Vous croyez?
-... heu...
- En fait, les agents techniques de la ville sont passés avant que je ne refasse les murs et les cuisines. Tout était pourri de chez pourri, mais fonctionnel et pas moisi. Donc, c'était bon comme cela. Les règles sont comme cela: débiles. Et si l'agent technique du Cpas était passé, il aurait aussi donné son feu vert. Hyper difficile à respecter, mais débiles.

Le fait que la ville envoie un technicien n'a donc aucun effet sur la qualité effective. De doux rêveurs ont imaginé dans un bureau qu'il fallait mettre des règles pour éviter les marchands de sommeil. C'est tout. Cela ne change rien.

Pire. Tout mes copains, investisseurs en puissance vu leur profil socio-économique, m'ont traité de fou. Parce qu'à force d'emmerdements, ils n'ont pas envie de se coltiner l'administration. S'ils l'avaient tous fait, il y aurait beaucoup plus de biens disponibles sur les marché.

Et ceux qui ont investi refusent tous la garantie locative du Cpas, pour éviter les démarches supplémentaires et les contrôles casse-pied.

Alors, vive la procédure du Cpas. Vive la procédure de la Ville. Vive les règles idiotes sur-ajoutées par la région wallonne pour protéger les locataires.

Parce qu'à force de les protéger, on dégoûte les investisseurs. Moins d'investisseurs = moins de nouveaux logements. Moins de nouveaux logement = logements plus chers (loi du marché) et plus anciens. Et une fois que tous les dégoûtés seront partis, il ne restera plus que les dégoûtants. Vous savez, ceux qui jettent les locataires mauvais payeurs par la fenêtre du 2e étage, avant ou après leur meubles selon l'humeur, et qui changent le barillet.

Alors, chère madame, rendez-vous compte de l'effet induit par ce "C'est super que ce soit contrôlé": les locataires ont un moins bon logement pour plus cher, avec des propriétaires qui ne respectent plus aucune règle, puisque de toute façon, ce n'est plus possible tellement il y en a (et que la Ville et le Cpas ne les respectent pas non plus!)

-.... C'est bien de voir parfois les choses avec la vision de la personne de l'autre côté de la barrière.

-Rendez-vous compte. Le Cpas fait tellement n'importe quoi que le juge m'a autorisé à refuser les garanties du Cpas. La loi, pourtant, interdit cette pratique. La garantie est au choix du locataire. Mais le Cpas a rajouté tellement de règles (non écrite dans la loi - notamment cette visite par un agent technique) que le juge m'a expliqué que je n'était pas obligé d'accepter ces règles, et donc pas obligé d'accepter la garantie du Cpas. Alors, c'est vrai que c'est "super". Mais c'est en réalité un désastre pour les bénéficiaires, qui se voient tous refuser un logement si ils ont besoin de la garantie du Cpas.


Puis, je me suis arrêté là... Elle était suffisamment assommée je pense... cool Et moi suffisamment défoulé... angel

#15 Re : Copropriétés forcées » Acter la démission d' un syndic » 10-08-2019 07:39:50

S'il démissionne, il ne serait pas raisonnable de le forcer à continuer.

Refuser une démission? Aucun sens...

#16 Re : Copropriétés forcées » Assemblée Générale Extraordinaire » 11-08-2019 10:39:17

Vous avez aussi, comme propriétaire, la possibilité de demander à voir tous les documents de la copropriété. Y compris les factures.

#17 Re : Locations et baux » Souhait de mettre en location une maison pour 5 ans » 09-08-2019 14:37:58

Bronzato a écrit :

Bonjour Bim,

Oui, l'idée d'un bail d'un an pour 'tester' le locataire est une bonne protection. C'est d'ailleurs ce que j'ai fait précédemment. Mais ici je souhaite partir sur une base de minimum 3 ans. Je souhaite que le locataire prenne réellement possession des lieux et voit cela sur le long terme. Ne sente pas chez moi une méfiance non plus...

Je fais systématiquement cette période d'essai de 6 mois. L'explication donnée est claire: garder un immeuble calme avec des voisins qui ne fichent pas le brin.

Cette explication n'est un frein que pour ceux qui veulent fiche le brin. Pour les autres, c'est une garantie de tranquillité et un avantage locatif!

#18 Re : Locations et baux » Etat des lieux sans expert » 10-08-2019 16:53:33

Il n'est pas obligatoire de faire appel à un expert. On peut parfaitement faire l'état des lieux entre propriétaire et locataire.

#19 Re : Locations et baux » Souhait de mettre en location une maison pour 5 ans » 09-08-2019 14:37:58

Bim a écrit :
Bronzato a écrit :

J'opterais quand même pour un bail de courte durée (fixé à 3 ans) transformable automatiquement en bail de 9 ans.

La majorité des problèmes avec un locataire arrivent endéans la première année. J'opterais plutôt pour un bail de courte durée d'un an transformable en 9 ans si pas de congé donné. Cela vous permet de vous débarrasser plus rapidement d'un locataire à problème qu'en mettant une durée de 3 ans directement. Je procède de la sorte, considérant implicitement la première année comme une période d'essai.

Pareil. Je fais un bail de 6 mois, prolongé de 6 mois, prolongé de 6 mois. Cela fait une année et demi de période d'essai.

Je tente de faire attention au déroulement du bail, et je mets fin au bail si cela ne se passe pas bien, même si le locataire paie. J'ai fait cela encore dernièrement, et je n'ai qu'à m'en féliciter. Cela diminue largement le TAEG ( taux annuel d'emmerdements généralisés)

#20 Re : Copropriétés forcées » Assemblée Générale Extraordinaire » 11-08-2019 10:39:17

Vous pouvez lui demander officiellement de la part de plus de 20% des quotités de faire une AGE avec ce point précis à l'ordre du jour.
S'il ne le fait pas, vous pourrez convoquer vous-même cette AGE. Problème, vous devez attendre un mois pour convoquer cette AGE...

Cependant, il a tout à fait le temps de rajouter des points à l'AGE du 6 septembre.

Lors de cette AGE, s'il demande le quitus, vous pouvez lui refuser, et mettre ce point à l'ordre du jour de l'AGE suivante, qui permettra de vérifier les comptes.

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