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#1 Re : Locations et baux » Mise en demeure » Aujourd'hui 08:14:56

Pour le nettoyage de la douche, j'ose espérer que vous avez fait le nécessaire depuis le mois de mai.

Au vu des photos, n'espérez pas une rénovation. Vous avez visité le bien, et vous l'avez prix malgré l'état que vous estimez vétuste.

Oui, votre proprio aurait dû vous fournir un bien après nettoyage. Non, votre proprio ne devra pas "rénover" la douche.

#2 Re : Locations et baux » Mise en demeure » Aujourd'hui 08:14:56

PetitPimousse a écrit :

Puis-je mettre dans cette mise en demeure que si pour une telle date ses affaires n'ont pas été retirées je m'en debarrasse ?

Me trompe-je et mélange-je les sujets, ou bien sont-ce les affaires du précédent locataire avec lequel vous deviez vous arranger suivant injonctions foireuses mentionnées à l'état des lieux?

#3 Re : Locations et baux » Etat des lieux d'entrée - La neutralité est-elle respectée dans ce cas ? » Aujourd'hui 08:07:59

unlocataire a écrit :

Bonsoir,

Merci pour vos retours.

Il y a un mélange des deux possibilités  légales. Soit l'agent immobilier représente le propriétaire et donc ce devrait être gratuit, soit il agit en tant qu'expert et n'est pas neutre. Dans les deux cas ça ne va pas. Une façon d'arrondir ses fins de mois en jouant sur la loi...?

Quoiqu'il en soit : j'ai accepté la méthode et viendrai accompagné. De la sorte je contourne un peu les choses moi aussi. Il m'a dit qu'il viendra avec un document préécrit. A vous lire, je comprends que je pourrai probablement compléter le document par mes remarques.

De même je suis inscrite d'office par l'agence dans un organisme financier qu'elle a choisi, pour y placer la garantie locative. Or c'est le locataire qui choisit où il dépose. On ne m'impose rien, mais "c'est l'habitude de faire comme ça" .

En conclusion, il est toujours bien utile de connaître la loi :-)

Les remarques ne sont pas inintéressantes.

Il faut reconnaître que de nombreuses agences procèdent comme cela. Cela leur fait effectivement un supplément de revenu. Cela coûte en général moins cher qu'un "vrai" expert. Cela leur évite de perdre du temps à gérer les rendez-vous de l'expert et simplifie la gestion des clefs.

Pour ce qui est de la garantie, vous n'avez pas complètement tort: la garantie, si elle est financière, est au choix du locataire. En théorie. Parce qu'en pratique, c'est devenu tellement compliqué d'avoir un rendez-vous avec les banques que la solution utilisée par de nombreuses agences immobilières est Korfine. Ce n'est pas une garantie bancaire, mais un bon d'assurance. Du coup, ils pourraient même demander 3 ou 6 mois, parce que ce n'est pas régit par les mêmes règles...

Pour l'agence, l'avantage est très clair: cela peut se faire en direct sans rendez-vous avec la banque et sans sortir du bureau! Gain de temps énorme.

Alors, oui, je comprends que vous ayiez des réticences et des craintes. Mais n'espérez pas faire changer le fonctionnement d'une agence rien que pour vous

#4 Re : Locations et baux » Indexation » Aujourd'hui 08:00:10

GT a écrit :

Prenons un bail signé le 20/2/2021 et entré en vigueur le 1/3/2021.

Vous informez votre locataire en décembre 2021 du montant du loyer à payer à partir du 1/1/2022 ? 

Le montant du loyer est indexé à chaque date anniversaire du bail. Avec possibilité pour un bailleur d'appliquer l’indexation de manière rétroactive  aux trois mois précédant la notification lorsqu'il a informé son locataire avec retard.

Appliquer l'indexation de manière anticipative n'est à mon avis pas autorisé.

Il va de soi que je respecte les règles d'indexation, et les applique quant aux montants et date à prendre ne compte pour le calcul.

Le bail entré en vigueur le 1/3/2021 ne peut être indexé avant le 1/3/2022. Le loyer au 1/1/2022 ne change donc pas.

Dès lors, pour ma part, comme j'indexe une fois par an en fin d'année, la première indexation intervient le 1/1/2023.

#5 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » Aujourd'hui 10:05:13

commissaireauxcomptes a écrit :

C'est  une   obligation  du  Ctva  qui, en sus,  permet,  d'autres  vérifications  pour  le  Commissaire  aux  Comptes.  Le  droit  à  la déduction  ,  impose    comme  le formalisme  TVA  des   écritures  suivants  les   bases,  taxes  et  montants  totaux, par  taux  notamment.

Ouuuuh, le beau déterrage...

La dernière intervention datait d'il y a 4 ans!!!

#6 Re : Locations et baux » Mes premiers ennuis » Aujourd'hui 09:32:46

Si le logement était occupé sans soucis précédemment, on peut supposer qu'il s'agit d'un caprice.

Pour la serrure, c'est effectivement un désir de sa part. C'est pas pour cela que vous êtes obligé de vous soumettre. Reste à analyser la raison de son souhait.

Mon avis? Laissez le partir au plus vite, virez l'AIS, reprenez la gestion, et louez au double du prix vite fait... Vous serez moins enquiquiné avec des locataire normaux.

#7 Re : Locations et baux » Indexation » Aujourd'hui 08:00:10

Alameda a écrit :

Une autre petite question, la date anniversaire était au mois d'octobre, mais mon beau-père indexait toujours fin d'année pour commencer l'année suivante (en se basant évidemment sur l'année en cours). Ex: il envoyait un courrier en décembre 2018 pour l'indexation de cette année mais prenant cours en janvier 2019 et il ne réclamait pas les arriérés (3 mois max je penses). Est-ce que l'on peut faire cela?

Oui, on peu. Je fais pareil. Chaque année, quand le nouvel index est connu, je fais tourner la moulinette, j'emballe tout cela dans un joli courrier, et j'envoie mes bon voeux de nouvelle année (et de nouveau loyer) à tous mes locataires.

Je réclame 3 mois en arrière avec les casse pieds. Les très casse-pieds reçoivent l'indexation dès qu'ils m'ont trop cassé les pieds...

Et une fois que j'ai fait mon publipostage, j'imprime mon tableau de l'année suivante, avec ses petites cases à remplir en 12 mois.
Et pour passer le temps, je compte les cases vide de mon tableau de l'année et je publie mes statistiques sur Pim.be... big_smile

#8 Re : Copropriétés forcées » AG écrite » 04-12-2021 16:44:06

GT a écrit :
grmff a écrit :
Bernard six a écrit :

Les AG écrites sont t'elle autorisées ?

Rien ne semble prévu.
Les "AG écrites" sont autorisées, mais les décisions doivent se prendre à l'unanimité. Pas d'allègement de majorité...

Message déjà posté hier à 15 wink :31:53

Oui, mais rien en semble prévu. angel

#9 Re : Copropriétés forcées » AG écrite » 04-12-2021 16:44:06

Bernard six a écrit :

Les AG écrites sont t'elle autorisées ?

Rien ne semble prévu.
Les "AG écrites" sont autorisées, mais les décisions doivent se prendre à l'unanimité. Pas d'allègement de majorité...

#10 Re : Copropriétés forcées » Quotités attribuées en AG à un mandataire professionnel gérant plusieurs lots » 04-12-2021 21:55:43

copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :

Quelqu'un qui se présente comme mandataire, il devra justifier, par un écrit, de son mandat.
Je n'aurais pas besoin de tout le mandat, mais au moins de ce qui me concerne.

J'imagine que le notaire peut faire une attestation de ce mandat notarié pour ce qui me concerne. Sans une justification du mandat, le gaillard qui se présente comme mandataire peut aller se faire voir. Et si le syndic accepte un mandat verbal (parce que le numéro d'un mandat tout seul sans connaître l'étendue du mandat), il risque de se faire taper sur les doigts si le mandat ne couvre pas ce que le mandataire prétend...

Pour une attestation d'un mandat notarié, vous imaginez mal!
le n° d'enregistrement du mandat suffit, le syndic n'a qu'à se renseigner auprès des instances compétentes pour avoir confirmation comme le font tout les bons syndics avertis.(ça lui coûte un email à tout casser) et c'est gratuit.

j'en conclus que vous parlez de choses qui vous échappent, autant ne pas en parler.

Je suis syndic, non professionnel. J'ai été syndic, professionnel. Jamais on ne m'a présenté un tel mandat. Un numéro ne m'aurait sûrement pas suffit. Et si on me présentait un mandat "numéro", j'enverrais bouler le gars qui me présente ce genre de "mandat".

Ce n'est pas à moi à courir après la justification du mandat, mais au mandataire à justifier de son mandat.

Alors, je ne suis peut-être pas un "bon syndic averti", mais malgré mon expérience, je n'ai jamais eu le cas, effectivement. Et tout mandataire devra justifier son mandat. Ce n'est pas à celui à qui on oppose le mandat de courir après la justification.

copropriétaire engalère a écrit :

Pour @copro1, vous pouvez contrôler les procurations (et non les mandats) quelle irrégularité voulez vous constater sur les procurations? c'est  le mandant qui doit s'y opposer, pas vous.

Pas d'accord. L'AG doit être valablement constituée, et chaque membre de l'ACP peut vérifier que c'était régulier.
Je vous concède qu'une demande d'annulation de l'AG sur base d'un mauvais mandat sera prise avec des pincettes, et le juge intelligent cherchera à comprendre les conséquences si le mandat invalide avait été rejeté avant le vote. Si le vote n'est pas changé, sans doute qu ele juge ne changera pas la situation. Par contre, si la suppression du mandat change la validité de l'AG ou des décisions, il y a des questions à se poser...

copropriétaire engalère a écrit :

lors d'une AG il arrive que le mandataire donne procuration à une tierce personne, encore une fois le syndic est là pour vous dire 'oui" mandataire extrajudiciaire, pas de soucis, si il ne peut vous répondre c'est qu'il a pas fait son boulot.
dans ce cas précis, introduisez une requête et vous verrez bien la finalité, je peux juste vous conseiller d'être parcimonieux et délicat dans vos demandes de consultations des mandats que vous obtiendrez difficilement.
voilà

Sauf erreur, on ne parle pas de mandat extrajudiciaire notarié dans le cas qui occupe Copro1. Donc, je vais arrêter mes recherches ici, on est à côté du sujet.

#11 Re : Copropriétés forcées » Quotités attribuées en AG à un mandataire professionnel gérant plusieurs lots » 04-12-2021 21:55:43

Quelqu'un qui se présente comme mandataire, il devra justifier, par un écrit, de son mandat.
Je n'aurais pas besoin de tout le mandat, mais au moins de ce qui me concerne.

J'imagine que le notaire peut faire une attestation de ce mandat notarié pour ce qui me concerne. Sans une justification du mandat, le gaillard qui se présente comme mandataire peut aller se faire voir. Et si le syndic accepte un mandat verbal (parce que le numéro d'un mandat tout seul sans connaître l'étendue du mandat), il risque de se faire taper sur les doigts si le mandat ne couvre pas ce que le mandataire prétend...

#12 Re : Ventes et achats » Vente - Permis urbanisme - Remarque SIAMU sur les faux-plafond » 06-12-2021 20:26:33

Le plafond des caves privatives doit être RF par rapport au rez de chaussée.

Idem avec le couloir de ces caves et la partie mentionnée comme "cave commune"

Rien d'insurmontable ni de très très couteux. Deux plaques de gyproc rose sur cette partie, un coup de peinture et on en parle plus.

La seule incertitude sera la réaction des autres propriétaires chez qui vous allez proposer de mettre du gyproc...

#13 Re : Trucs et astuces bricos » Ventilez ! » 03-12-2021 18:07:33

Outre la ventilation, il sera opportun de disposer d'un appareil de mesure de la concentration de CO2.

#14 Re : Locations et baux » Etat des lieux d'entrée - La neutralité est-elle respectée dans ce cas ? » Aujourd'hui 08:07:59

Un état des lieux doit être contradictoire.

Personnellement, j'effectue l'état des lieux moi-même, en présence du locataire. Il signe l'état des lieux. Je n'ai pas mandat pour le signer pour lui. Il est donc contradictoire.

Ceci étant dit, de nombreuses agences réalisent l'état des lieux unilatéralement, le font signer, et laissent le temps au locataire d'apporter des compléments d'information... C'est une manière de le rendre contradictoire...

#15 Re : Ventes et achats » Vente - Permis urbanisme - Remarque SIAMU sur les faux-plafond » 06-12-2021 20:26:33

Les murs sont généralement constitué de maçonnerie de 9cm ou plus d'épaisseur, ce qui est considéré comme RF60. Cela ne doit donc pas poser de problème.

Si votre candidat acheteur a réussi à contacter le pompier préventionniste, rien ne vous empêche de faire pareil. Il est évidemment possible qu'il ait mal compris la séparation des compartiments.

#16 Re : Ventes et achats » Vente - Permis urbanisme - Remarque SIAMU sur les faux-plafond » 06-12-2021 20:26:33

Le compartiment, c'est le logement. Si l'escalier est intérieur et que sous-sol et rez sont bien superposés, pas de raison de mettre un plafond RF au sous-sol.

Par contre, si une partie du sous-sol est en dessous des parties communes, cette partie-là doit être RF, évidemment.

#17 Re : Copropriétés forcées » AG écrite » 04-12-2021 16:44:06

Bernard six a écrit :

Bonjour,
Dans le nouveau Codeco on ne parle pas des AG écrite,
Sont-elles autorisées?
Question subsidiaire,  que signifie un lieu privé (  copropriété de 250 appartements )

Rien ne semble prévu.
Les "AG écrite" sont autorisées, mais les décisions doivent se prendre à l'unanimité. Pas d'allègement de majorité...

#18 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Manque de revenu » 03-12-2021 10:40:03

sonnyboy a écrit :

Merci beaucoup pour vos conseils.
Concernant le cash flow.
Loyé: 700 €|mois => 8400 an. Je connais mes futurs locataire, se sont mes parents.
Une question, peut on démontrer à une banque que mes parents vont habiter et ils sont tout a fait d’accord avec le loyé de 700€? Est ce que je peux faire un contrat de bail?
Le Ph: 450€ Mois /=>5400 € an
Assurance + précompte immobilier = +-1200 an
Donc:
Ph 5400  + Assurance:précompte  1200= 6600€
8400 - 6600 = ~1800 € cash flow

Si vous avez les fonds (20%+frais de notaire), il est évident que le projet est bon, et que la banque devrait vous prêter.

Le premier palier à passer, c'est votre interlocuteur (sauf pour keytrade...). C'est lui qui donnera un avis, non contraignant pour la banque mais vital pour le back-office qui décide. Et qui laissera passer le dossier à l'étape suivante, ou pas.

Si vous avez déjà des locataires, et qu'ils sont d'une grande qualité, il est évident que cela sera pris en compte par le banquier que vous allez rencontrer. Monter un projet, ce n'est pas arriver avec les chiffres en tête et les mains dans les poches.

Mettez une "lettre de motivation", vous décrivant rapidement et décrivant le projet, votre CV, votre contrat d'emploi, votre livret de mariage, vos dernières paies, une copie du cash disponible, une explication de comment et en combien de temps vous avez obtenu ce cash, une preuve de votre épargne mensuelle démontrant que vous n'avez pas besoin de plus, un petit calcul démontrant que le projet est "rentable" et en tout ca autofinancé, un projet de bail, la preuve de propriété de votre maison, la preuve qu'elle n'est pas hypothéquée, des devis pour les travaux éventuels, le certificat PEB qui montre comme l'appartement est de qualité, etc. Bref, en mettre plein la vue pour montré que le projet est bien ficelé et que vous savez ce que vous faites....

Le dossier pour mon premier gros projet faisait 297 pages.

#19 Re : Locations et baux » séparation » 02-12-2021 18:17:42

Etaient-ils mariés?
Souhaitez vous garder la locataire, ou souhaitez-vous qu'elle se barre?
Sont-ils divorcés officiellement?

#20 Re : Copropriétés forcées » Quotités attribuées en AG à un mandataire professionnel gérant plusieurs lots » 04-12-2021 21:55:43

Un mandataire peut recevoir 3 procurations. Il peut en accepter plus tant qu'il ne dépasse pas 10% au total. On parle bien de procuration d'un propriétaire, et non d'un appartement. Un propriétaire peut avoir plusieurs appartement.

Si la société de gestion gère les biens de 3 propriétaires qui ont ensemble 25% de l'immeuble, c'est légal.

Vous avez le droit de voir les documents qui se rapportent à l'AG. Y compris les procurations. Si le syndic s'y refuse, direction justice de paix.

A priori, lors de l'AG, vous pouvez aussi exiger d'être scrutateur, et de vérifier les mandats.

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