Faudrait que je ressorte mes vieilles archives... vous auriez un tractopelle à me prêter?

Echantillon des causes des dernières fins de bail:
1. Disparu dans la nature avec un solde de 5 mois - insolvable
2. Parti en prison - la famille a fait le nécessaire pour la fin de bail - zéro perte
3. Locataire pour la 4e fois - resté 2 mois et demi - zéro perte
4. Locataire poussée vers la sortie pour éviter qu'on se dispute. N'habitait pas réellement sur place. Paie son arriéré par 100€ par mois. Restent 18 mois
5. Décédé - Zéro perte, au contraire - sans héritier, j'ai vidé le logement, nettoyé, et reloué illico
6. Quitte son studio pour reprendre le logement du décédé en question - zéro perte
7. Part parce qu'elle ne s'en sort plus, a fait des conneries, a créé des dettes. Paie tout avant de me rendre les clefs - Zéro perte
8. Quitte la veille de l'expulsion par huissier - perte de 5-6 mois + dégâts locatifs - jugement signifié (dont frais) mais inexécutable car insolvable et de mauvaise foi
9. Quitte la veille de son expulsion par huissier - perte de 4-5 mois - pas de dégâts - jugement signifié (dont frais...) , inexécutable de manière forcée car insolvable - paie 100€/mois depuis 5 mois
10. Décédé sans héritier car dettes - Zéro perte au contraire, la banque n'ayant pas arrêté l'ordre permanent du loyer et la garantie étant sur mon compte.
11. Partie pour un plus grand logement, afin de pouvoir occuper avec son nouveau compagnon. Zéro perte
12. Quasi disparu dans la nature - zéro perte
13. Expulsé - 4 mois et demis de perte - frais de signification et d'expulsion - l'un décédé depuis, l'autre insolvable et escroc complète
14. Parti volontairement pour éviter la procédure en justice. Gros crash - insolvable et à la rue ou presque depuis.
15. Partie volontairement - 3 mois d'arriérés - garantie récupérée - solde devait être payé en 3x a été payé intégralement en 8-10 fois
16. Parti volontairement - Zéro perte - se réinstalle avec madame - travaille depuis - cherche actuellement une maison à acheter
17. Disparu dans la nature - reloué rapidement - fini par réapparaître et me payer tous les arriérés - zéro perte
18. Bail de bail cahotique - 3 mois de loyers récupérés via la garantie - environ un demi mois de perte
19. Bail signé avec la garantie en main - n'a jamais versé le premier loyer - insultes et un mois perdu... déduit de la garantie - zéro perte (pour moi)
20. Cousine du n°18 - bail cahotique aussi, mais zéro perte
21. Parti dans la nature - 2 mois de perdus jugement non signifié mais inexécutable car insolvable
22. Disparu ou presque - finalement là quand même - zéro perte
23. Parti en bonne et due forme. Zéro perte
24. Partie en bonne et due forme pour prendre un de mes apparts afin de s'installer avec son compagnon. Zéro perte sur le studio - grosse perte en cours sur l'appart (mais pas encore sortie)
25. Partie en bonne et due forme. Zéro perte.
26. Parti en bonne et due forme - zéro perte
27. Partis en bonne et due forme. Zéro perte. M'ont laissé en partant du chocolat ukrainien - je ne conseille pas...
28. Départ un peu cahotique, beaucoup d'incompréhension de ses droits et devoirs, mais accord et zéro perte
29. Parti en bonne et due forme. Zéro perte
30. Décédé - c'est moi qui l'ai retrouvé dans la cour - scellés sur le logement - finalement, logement vidé par la famille - zéro perte
31. Parti pas en bonne et due forme - 2 mois perdus après déduction de la garantie

Je m'arrête là, c'est déprimant...

22 fins de bail sans perte sur 31, cela fait quand même un paquet de perdu.
Est-ce parce que je choisis mal mes locataires, ou parce que tant que cela se passe bien ils restent?

Combien d'emplacement peut-on mettre sur un double emplacement de parking standard de 5x2.5?

Sachant qu'il faut 2m2 par vélo, 2m de dégagement derrière l'emplacement, que les emplacements ne peuvent être ni étagés ni verticaux.

A moins de faire non pas 30 stationnements, mais 50... et de demander une dérogation.

Changez un double vitrage ancien sans couche par DV à couche, refaite un PEB et vous passerez en C.
Cout: moins de 500€...

Vous allez faire capoter une vente pour si peu?

Pour ma part, je fais pareil: bail à mon nom seul. Paiement sur un compte commun.
Plus facile pour les procédures en justice de paix, les congés, les relevés, les contrats, les etats des lieux, etc. Bref, plus facile pour tout!
Cela a été soulevé devant le juge de paix. Ma reponse: je suis bailleur, nous sommes propriétaires.  On a deux termes différents, ce n'est pas pour rien... case closed.

Pur électoralisme. Elle sait que l'encadrement des loyers est l'autre nom du blocage des loyers, et que le moyen le plus sûr pour remplier une ville de ruine, c'est précisément le blocage des loyers.

On peut tourner autant qu'on veut autour, on se fait toujours rattraper par le marché. Si on bloque les loyers, plus personne ne va investir, rénover, entretenir, construire. Donc, le nombre de logement va stagner, alors que le nombre de ménages continue à croitre. Si la demande croit plus vite que l'offre, les prix augmentent mécaniquement. Inévitablement. C'est l'offre et la demande.

Donc, comme Mme Lalieux sait tout cela, c'est qu'elle a une vue à court terme. Elle voit les prochaines élections, alors que l'immobilier se pense à long terme. Elle sert sa soupe à son électorat, et celui-ci ne se rend pas compte qu'il se fait farcir le dindon. (ou quelque chose)

Et si Mme Lalieux ne sait pas cela, elle n'est pas à sa place de secrétaire d'Etat.

Dans un cas comme dans l'autre, c'est malheureusement dramatique pour tout le monde: les propriétaires, mais aussi les locataires et tous les indépendants actifs dans la rénovation et la construction. Et comme disait l'autre "si l'immobilier va, tout va", on a l'inverse a contrario: quand l'immobilier ne va plus, rien ne va plus.

Ne vous cassez pas la tête à tenter de demander plus. Il vous règle en 18 mois. Vous risquez de relancez une procédure en long en large et en couleur.

Faites venir rapidement une livraison de mazout, démarrez la chaudière, et faites la réparer si nécessaire. De préférence avant l'audience...

Faites acter cet accord par le juge, cela vous permettra, en cas de défaut, d'envoyer les huissiers sans passer par la case nouvelle requête...

Franchement, vous vous en sortez bien.

Je viens vous raconter l'histoire qui me prend la tête pour l'instant. C'est celle de madame F.

C'est une dame d'un certain âge, qui a des soucis de santé depuis des années, et qui est très attachiante.
Elle vit dans son logement une éternité. En clair, je l'ai achetée avec l'immeuble...

Célibataire, sans enfant, handicapée des jambes, chiante parce qu'elle trouve normal qu'on lui change les ampoules gratuitement. Elle ne paie même pas les ampoules, et geint si on ne vient pas assez vite.

Attachante parce que chaque fois qu'on va chez elle, on prend un kilo à force de se faire gaver de petits gateaux.

Depuis des années, elle me dit que je veux me débarrasser d'elle pour louer plus cher. Pourtant, si c'était le cas, je pourrais la virer tous les 3 ans, non? Pour la petite histoire, j'ai négocié une augmentation de loyer il y a quelques années, afin de couper la poire en deux entre son loyer modéré et un loyer normal. Elle n'avait pas aimé. Actuellement, elle paie 530€. Les dernier équivalent a été signé à 630€. Elle a donc un rabais de 100€, mais un appart dans son jus de 1955 avec des peintures qui ont 25 ans. Pour le mettre à niveau, j'en aurai pour 2500€ de cuisine et 1000€ de lessivage des murs et de mise en peinture. Il faudra 3 ans pour que je récupère la différence...

En juillet, elle m'appelle pour me dire que je vais être content: elle s'en va. On se met d'accord verbalement: le loyer est dû jusqu'à ce que les clefs me soient rendues, parce que je vais de toute façon faire des travaux (peinture, cuisine, etc)

Et là, tout se barre en quenille. Elle déménage effectivement, mais ne déménage pas ses affaires. Elle fait un petit AVC. Elle a 3 soeurs, mais deux ne lui parlent plus. Elle ne trouve personne pour déménager, et elle est incapable de faire quoi que ce soit.

Je lui trouve donc un déménageur, qui veut bien faire le déménagement pour 450€. Des cacahuettes... trop chères pour elle. Dans ma tête, il y en avait pour 800€ au bas mot, même en black. Je comprends qu'elle n'a pas les fonds, et je propose de préfinancer le déménagement, à retenir sur la garantie. Elle accepte. Et c'est à l'eau la veille du déménagement. Plouf.

Après discussion, je comprends qu'elle a perdu son nouveau logement. Le nouveau propriétaire a été moins patient que moi...
Le problème, c'est que j'ai commandé la cuisine, et que j'ai déjà promis le logement a quelqu'un qui a donné son renon...
Je suggère de mettre tout dans un garage. La soeur me dit qu'elle ne trouve pas de garage. Je le trouve pour elle. Et plouf, le déménagement est à nouveau à l'eau, la veille! On a déjà perdu un mois. Un mois pour faire le boulot, mais aussi un mois de loyer qu'elle ne sait pas payer, puisqu'elle a payé le loyer de son nouveau logement.

La soeur me demande qu'elle puisse revenir dans son logement. Impossible pour plein de raison: j'ai une cuisine en stock, j'ai un locataire qui attend, et il est impossible que Mme F. vive seule, même avec des aides qui viennent 4x par jour. Donc, je refuse.

Comme les sœurs font blocage, je décide de passer à l'hôpital, et de lui faire signer les documents (tout le reste était verbal... ce qui n'est pas malin je vous le concède.

Evidemment, la sœur est furieuse, elle dit que cela n'a pas été signé, et elle refuse toute solution. Je pars 10 jours en vacances, et à mon retour, j'envoie aux 3 sœurs un petit mot pour dire que je dépose une requête en validation du congé, avec demande d'indemnité pour moi et frais d'hôtel pour le locataire qui va se retrouver à la rue.

Je passe les détails sur le refus total de communiquer, pendant des semaines, sous le prétexte de pure mauvaise foi que son téléphone a des soucis... C'est évidemment ce manque de communication qui m'a poussé à aller voir Mme F. en direct à l'hôpital.

J'ai fait une proposition écrite complète, qui est en gros que je m'occupe de tout (recherche des garages, déménagement, etc) avec sécurité juridique pour moi qu'elles se portent fort pour Mme F. J'ai demandé l'accord de 2 des sœurs. Ecrit, cette fois. Refus de signer. Par contre, le lendemain, j'ai un message whatsapp "je suis d'accord pour votre proposition"

Voilà où j'en suis. Pour tout accord, j'ai un whatsapp... Et maintenant, je fais quoi? Je les envoie sur les roses (parce que le whatsapp était hors délai) ou je me satisfais de ce message et je fonce?

Si le compte est aux deux noms, l'argent appartient pour moitié moitié aux deux. Donc, la moitié fait partie de la succession, et les frères peuvent réclamer cette somme.

Le propriétaire peut évidemment exiger de conserver la somme intacte.

Ce sera à vous de compléter pour reconstituer la garantie.