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#2 Re : Locations et baux » Déposer une requête et se défendre soi-même en justice? The Sequel... » Aujourd'hui 17:46:40

C'est une bonne question, je vous remercie de me la poser.

A priori, les procédures en justice de paix devraient être similaires: 747, répliques, vue des lieux, report pour consulter un avocat, etc.

Vous pouvez envoyer vos conclusions, ou les déposer le jour même, quoi qu'avec le Covid, pas sur que le juge prendra les documents. Si vous donnez quelque chose au juge, vous devez donner la même chose à votre adversaire. Cela peut être envoyé par mail.

Si vous déposez, il peut répliquer, c'est le principe. Vous avez aussi la possibilité de demander un 747 pour le forcer à suivre un calendrier.

Bref, vous pouvez vous inspirer de ce que j'ai pondu dans ce fil (et le précédent - ne pas oublier le précédent!), mais il n'y a pas de garantie de ce produit dans le cadre de l'utilisation non conforme que vous désirez en faire. A tout bien réfléchir, il n'y a de toute façon pas de garantie, mais on va s'éloigner du sujet si on se lance là dedans  big_smile

Le principe général est tout de même que le juge de paix est un juge accessible. Si votre adversaire n'a pas d'avocat, si vous vous sentez de le faire, il n'y a pas de contre-indication à y aller tout seul.

#3 Re : Locations et baux » étudiant - bail résidence principale » Aujourd'hui 18:01:17

L'agence ne va effectivement pas vérifier. Elle propose un bail de résidence principale par facilité, et sécurité pour le propriétaire. A noter que le propriétaire pourra se retourner contre vous pour la taxe de seconde résidence, s'il y en a une. Pour le propriétaire, c'est beaucoup plus facile. Le bail étudiant a quelques contraintes auquelles il échappe.

Le côté "bail de résidence principale" a donc des implications sur le cadre légal dont dépendra le bail, et des implications concernant les impôts.

Cela a aussi des implications en matière de fin de bail, et de toutes les relations avec le bailleur.

Est-ce une colocation? Qui signe? Comment cela se passe si l'un d'entre vous arrête ses études, part à l'étranger pour un Erasmus, se met à travailler, décide de finalement se domicilier pour toucher un revenu du Cpas, etc. Serez-vous solidairement responsable? Que se passe-t-il si l'un d'entre vous en peu plus payer? Si l'un d'entre vous part en trouvant un remplaçant? Si il part sans trouver de remplaçant? Comment s'organise la garantie locative? Est-ce que chacun paie sa part, ou est-ce que tout doit venir en une fois sur le compte du propriétaire? Qui paie les indemnités de relocation si vous êtes mis dehors par la faute de l'un ou l'autre? AU nom de qui se fait le bail?

Bref, il y a des questions que vous devez vous poser... et réfléchir aux conséquences des actes juridiques que vous allez poser.

#4 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

Et dans le passé, je me souviens avoir rencontré le plus gros propriétaire de la résidence (5 à 7%). Il avait acheté sur plan et ne savait pas où étaient ses biens. Il venait les voir pour la première fois en...25 ans. Il n'était évidemment jamais venu aux AG. Ce n'était pas un imbécile pour autant, la situation de son investissement et sa situation à lui expliquaient largement son comportement.

Chacun investit comme il le sent, et l'un n'est pas l'autre.

#5 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

rexou a écrit :

Message précédent posté avant d'avoir lu Grmff.

Il est évident que ces trois là seront présents ou représentés. Quand on se partage 30% de 200 lots, on s'intéresse à la gestion !
Grmff, laisseriez-vous le cp de la volga qui possède 5% gérer vos 95% ?  devil

Pour le Volga, non.
Pour une autre ACP dont je suis le plus gros propriétaire (5%), je ne mets plus les pieds aux AG depuis 4-5 ans. Ils sont trop cons, ils jettent de l'argent par les fenêtres, ils ont peur de leur ombre, et ils font n'importe quoi. Du genre à payer 50.000€ pour rénover un ascenseur et prendre un contrat de maintenance de 20 ans (sic). C'est pas que c'est mal géré, c'est juste géré trop coûteux.

Quant à l'ambiance, après avoir entendu des "Si tu ne vote pas avec nous, qui va aller chercher tes médicaments quand tu es malade" entre deux petites vieilles, ces gens me font gerber d'hypocrisie, de malhonneteté intellectuelle, de manipulation et de gaspillage.

Il est évident que je suis vendeur de ces biens.

#6 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

MarcoBrux a écrit :
grmff a écrit :
MarcoBrux a écrit :
grmff a écrit :

Si le syndic conteste la nomination de son successeur alors qu'il a été démis, il sera débouté. Simplement parce qu'il n'a rien à dire, et que ses intérêts ne sont pas lésés. Evidemment, cela ne va pas simplifier la situation.

Qd je dis contester, je vise le fait que le point " désignation nouveau syndic" n'est pas à l'ordre du jour...genre on ne peut pas en parler et encore moins décider!!

S'il est hors de l'assemblée, il ne peut pas s'y opposer... wink
Et s'il est présent, le président peut lui interdire de parler: il n'a pas voix au chapitre sur cette question. Cela peut le vexer très fort, et le pousser à démissionner sur le champ. Personnellement, si vous avez un bon sondage qui mentionne une majorité qui vous suit dès maintenant, je ne m'opposerais pas à une fin de contrat "immédiate"

Le sondage vaut ce qu'il vaut. la tendance générale est de changer de syndic. Toutefois, cela ne veut rien dire en terme de voix. 3 gros bailleurs et investisseurs détiennent à eux seuls 30%

Alors, ces 3 gros bailleurs et investisseurs doivent être convaincus. Si le syndic les a dans sa poche, et qu'ils sont présents ou représentés, vous l'aurez dans l'os.

A vous de convaincre que le nouveau coûterait moins cher (honoraire), gérerait mieux (erreurs de gestion avec leur coût de la part du syndic actuel - manquement - non suivi coûteux de chantiers, de propositions, d'idées, de demandes) et serait plus ouvert.

Leur démontrer que le syndic est absolument apathique dans le contrôle des fournisseurs actuels et dans la recherche de nouveaux fournisseurs. Personnellement, j'ai trouvé des fournisseurs jusqu'à 3x moins cher que les grands habituels (Ascensoriste, fourniture de gaz et électricité, extincteurs, chauffagiste, nettoyage, assurance, entretien des parcs et jardin,...) Le syndic qui s'est contenté de ronronner a senti le vent du boulet passer (mais je ne l'ai pas coulé...) et s'est adapté.

#7 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

MarcoBrux a écrit :
grmff a écrit :

Si le syndic conteste la nomination de son successeur alors qu'il a été démis, il sera débouté. Simplement parce qu'il n'a rien à dire, et que ses intérêts ne sont pas lésés. Evidemment, cela ne va pas simplifier la situation.

Qd je dis contester, je vise le fait que le point " désignation nouveau syndic" n'est pas à l'ordre du jour...genre on ne peut pas en parler et encore moins décider!!

S'il est hors de l'assemblée, il ne peut pas s'y opposer... wink
Et s'il est présent, le président peut lui interdire de parler: il n'a pas voix au chapitre sur cette question. Cela peut le vexer très fort, et le pousser à démissionner sur le champ. Personnellement, si vous avez un bon sondage qui mentionne une majorité qui vous suit dès maintenant, je ne m'opposerais pas à une fin de contrat "immédiate"

#8 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

Si le syndic conteste la nomination de son successeur alors qu'il a été démis, il sera débouté. Simplement parce qu'il n'a rien à dire, et que ses intérêts ne sont pas lésés. Evidemment, cela ne va pas simplifier la situation.

#9 Re : Locations et baux » Déposer une requête et se défendre soi-même en justice? The Sequel... » Aujourd'hui 17:46:40

Callewsa a écrit :

Un tout grand merci grmff pour des réponses rapides, complètes et précises smile

Et encore un grand merci pour tout ce que vous avez posté, je n'aurais jamais assez de mots pour cela !

Un seul suffit: manon!  big_smile

#10 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

Il me paraît évident que quand on veut virer son syndic, il faut venir avec des solutions. Personne ne va se lancer dans une aventure sans qu'il n'y ait un syndic pour reprendre.

Si vous demandez juste de démettre le syndic, sans beaucoup d'autres explication, vous ne serez pas suivi.

Donc, il est nécessaire d'avoir des candidatures valables sous le bras, et de les évoquer lors de l'AG, avant même le vote de non reconduction du syndic actuel. Et lors de cette évocation, on peut sentir le sens du vent. Si on a communiqué avant l'AG, et que beaucoup de propriétaire vont dans le même sens, le vent sera favorable.

Cela fait certes beaucoup de "si". C'est pourquoi je dis qu'il n'y a pas une seule voie pour passer à travers cet épisode de la copropriété.

Le syndic peut avoir vent de la contestation. Et s'accrocher en lançant une contre-offensive, ou lacher en refusant la reconduction.
Le syndic peut se sentir insulté et se barrer sur le champ.
L'ACP peut décider la reconduction.
Un avocat peut se lever et demander le respect absolu des règles et faire annuler l'AG si ce n'est pas fait.
Le syndic peut demander au juge de faire annuler les décisions irrégulières. Et demander des dommages et intérêts. Ou menacer de le faire en AG, ce qui en fera reculer plus d'un.
Certains copropriétaires peuvent avoir eu des déboires avec chacun des candidats. Et donc l'AG se retrouver sans candidat consensuel.
L'ACP peut se diviser en deux voire trois clans qui s'opposent sur les solutions à apporter pour la gestion de la copropriété.
Panchito peut être présente dans la salle. Ce pourrait être la Galère.
Bref, il n'y a pas un unique scénario. Mais milles chemins possibles, et il faut être prêt à toutes ces éventualités.

#11 Re : Locations et baux » Déposer une requête et se défendre soi-même en justice? The Sequel... » Aujourd'hui 17:46:40

Le certificat de domicile est une obligation. L'utilité? On s'en fout. C'est une obligation, il doit être joint à la requête. C'est d'une idiotie sans nom parce que certaines communes ne veulent pas le délivrer sans un document du greffe, et que le greffe donne le document sans vérifier quoi que ce soit. C'est "pour respecter le RGPD". Il serait beaucoup plus simple que le greffe vérifie l'adresse: ils ont accès au registre national et peuvent vérifier l'adresse légale! En plus, ils doivent encoder la mise au rôle, et donc consulter le registre... Il serait si simple de faire une jonction de l'ensemble de ces bases de données...

Ce n'est pas pour l'expulsion, ni pour l'exécution du jugement. L'huissier qui en sera chargé vérifiera l'adresse. C'est pour la convocation. Un reliquat de l'époque révolue où l'informatique n'existait pas. (Ah bon, elle existe au département de la justice?)

Les frais de mise au rôle, de certificat de domicile, de fonds spécial de l'aide aux victime etc sont des dépens. A charge de la partie succombante ou de la partie désignée par le juge.

#12 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

Il n'y a pas une voie unique. Il faut être prêt à toutes les éventualités. Se retrouver sans syndic, ce n'est pas très confortable.

Avec une information de tous les copropriétaire à l'avance, avec une campagne d'information et avec une bonne AG qui est d'accord sur un candidat syndic de manière quasi unanime, si le syndic démis claque la porte, je n'hésite pas et je nomme le candidat syndic choisi par l'AG.

Sans information, avec une AG houleuse, et un syndic qui s'accroche, je serait évidemment plus circonspect, et je demanderais immédiatement au syndic de convoquer une AGE, par une demande faite sur place signée par 20% des propriétaires.

Si vous me relisez, c'est ce que j'ai écrit. Je ne conseille certes pas de faire un putsch sans transparence vis à vis des copropriétaires.

#13 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

GT a écrit :

L'ordre du jour de l'AG qui a été convoquée est établi par le syndic. L'art.577-6, § 3, . C. civil stipule que la convocation indique l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. L'AG ne peut en principe voter que sur des points figurant à l'ordre du jour. L'ordre du jour = le menu de l'AG. Il est en principe interdit aux copropriétaires de dîner à la carte. Seuls les points figurant à l'ordre du jour feront l'objet d'une décision.

Certes oui. Mais quand je commande des moules, il est évident que les frites sont incluses, même si elle ne sont pas mentionnées dans le menu. Quand je commande une bière, on me fournit le verre aussi. Quand je commande un café, il y a du sucre. Quand je demande deux boules de glace, il y a le cornet.

Quand on vote sur le syndic, il est inclus qu'on en choisit un nouveau si on ne garde pas l'ancien.

#14 Re : Locations et baux » dégât connu et reconnu mais quid de L'ELS » Aujourd'hui 19:59:08

panchito a écrit :
PIM a écrit :

Puisque c'est du dégât locatif, ce n'est pas un sinistre couvert (dans aucune des hypothèses d'assurance).

Vous êtes sur? Le bail est encore en cours jusqu'au 31 août.

Du moment que ce n'est pas un dégât volontaire, l'assureur doit couvrir cet accident, non?

Et le locataire doit effectivement payer la franchise.

C'est dingue, mais je partage aussi l'avis de Panchito... yikes

En tout cas pour la première partie..

panchito a écrit :

Maintenant je pense que Jelou peut décider qu'elle ne fait pas intervenir son assurance, et puisque celle du locataire a refusé d'intervenir, elle a le droit lors de l'ELS de porter en compte un minimum de 465€ HTVA + TVA au locataire

Le locataire est couvert par l'assurance du propriétaire. Il n'a donc pas à être assuré.

Si Jelou choisit de ne pas faire intervenir son assurance pour limiter la sinistralité, c'est son choix. Ce choix a des avantages pour lui. A lui d'en supporter les inconvénients. Ce n'est pas au locataire de supporter un surcoût par ce choix de Jelou. Le locataire est couvert, il ne doit pas payer plus que la franchise.

Personnellement, je ne ferais pas intervenir l'assurance pour si peu, pour éviter d'augmenter la sinistralité. Et donc, je prendrais en charge ce qui dépasse la franchise.

#15 Re : Locations et baux » dégât connu et reconnu mais quid de L'ELS » Aujourd'hui 19:59:08

jelou a écrit :

Bon , je ne sais plus à quel saint me vouer!!
l'assureur du locataire prétend qu'il ne doit pas intervenir car il y a abandon de recours dans le bail
Mon assureur dit ok mais le locataire doit payer la franchise
C'est ici que cela ce corse j'en parle à mon avocat qui lui dit c'est du dégat locatif ,votre assurance ne doit pas intervenir !

Je fais quoi ????

Tout en sachant que je n'ai pas interet à déclarer le sinistre pour même pas 250€

S'il y a abandon de recours contre le locataire, la situation change.

Pour moi, le bris de vitre est généralement couvert par les contrats d'assurance incendie. Donc, c'est couvert par votre assurance.

Ce serait un peu paradoxal que ce soit couvert pendant la période où votre locataire occupe, et pas à la sortie parce que ce serait du dégât locatif. Les dégâts locatifs ne sont certes pas couverts, mais le bris de vitre est généralement spécifiquement couvert.

En tout état de cause, le locataire reste responsable du dommage causé. Ce dommage est limité à la franchise. EN clair, je partage l'avis de votre assureur.

#16 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

Pourquoi il doit se barrer? Ben, il ne doit pas. Mais certains le font quand même...

#17 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

Si le syndic se barre, vexé, en comprenant sa révocation comme étant à effet immédiat, vous en serez réduit à nommer un nouveau syndic immédiatement.

Vous avez la possibilité d'écrire à tous les propriétaires pour préparer votre putsch. Pour obtenir leurs adresses, il suffit d'aller sur myminfin. Cela coûte une dizaine d'euro et c'est très rapide. Evidemment, il faut se taper la retape des adresse dans excel pour un publipostage, et faire de la retape par téléphone. C'est très chronophage, mais cela vous donnera une idée.

SI le conseil est du même avis que vous, vous avez une bonne chance. Sinon...

#18 Re : Informations en vrac... » Mon dernier investissement: boire et déboire... » Hier 21:16:39

Alors, voici le déboire du jour.

Un locataire me contact pour me dire qu'il a des piqures sur tout le corp. Je vais la faire courte parce que l'aide apportée par le niveau des personnes concernées ne m'a pas aidé, et je ne voudrais pas vous plomber le moral: ce sont des punaises de lit.

La seule fois de ma vie où j'ai été confronté avec les punaises de lit, c'est dans Lucky Luke, dans "Les Collines Noires".
Extrait choisi:

Lucky Luke: Bonjour messieurs. L’hôtel n’était pas bien fameux, je m’en excuse, mais il n’y en aura pas d’autre à Omaha.
Le scientifique Gurgle: Pas du tout ! J’ai passé une nuit intéressante à étudier une magnifique colonie de punaises de lit : cimex lectularius… J’emporte d’ailleurs un spécimen d’une taille fort rare…
Le scientifique Frankenbaum: Magnifique !
Le scientifique Doublelap: Félicitations cher collègue !
Le scientifique Frankenbaum : Il y avait aussi des poux de toute beauté !
Le scientifique Doublelap: Pediculus, insecte hémiptère…
Lucky Luke, hilare: Il faut aller chercher les chevaux maintenant
Le scientifique Doublelap:  Caballus, mammifère périssodactyle de la famille des équidés…
L’hôtelier: EMMA !! Il faut nettoyer les lits ! Il y a des bêtes terribles dedans ! Des Lecturassodactyles !

A l'époque, cela m'avait fait certes sourire. Mais il faut avoir été confronté aux punaises de lit pour comprendre le comique... Les punaises de lit, c'est l'horreur la plus totale, ce n'est certainement pas un sujet d'étude pour passer le temps pendant la nuit...

Bref, je décide de faire faire l'inspection, par un professionnel et sur ses conseils, de l'étage où se trouve l'infestation confirmée, de l'étage en dessous, et de l'étage au dessus.

Les occupants sont tous prévenus, et donnent tous accès. Tous me disent qu'ils n'ont rien vu. Et on ne voit rien non plus. Puis, on tombe sur la voisine d'en face du studio infesté. Le nid était là. Et là. Et là aussi. Il y en avait partout, je vais en faire des cauchemars. Bon, d'accord, j'en rajoute une couche.

Si l'occupant qui s'était plaint avait préparé le terrain (tout nettoyé, tous les textiles en sacs poubelles étanches et prêts pour la machine à laver à 60°), ce n'était pas le cas chez cette pauvrette (pour rester poli) On a donc tout emballé en urgence, j'ai exigé qu'elle passe tout en machine illico (pas de machine chez elle = nettoyage au lavomatic) à 60°C, qu'elle jette tout ce qui doit être jeté sur le champ, et qu'on traite immédiatement ce nid infesté.

Tout a été emballé dans des sacs. Tout a été déposé dans ma remorque et tout a été transporté au lavomatic le plus proche pour un nettoyage haute température. Biesse comme elle est , et soi disant ans le sou, pour être sûr que ce soi fait illico, j'ai pu avancer les sous pour les sacs poubelles et pour le lavomatic (2 machines de 12kg et 2 machines de 5 kg...)

Bilan de la journée: rendez-vous à 13H. Retour maison à 19H00. Deux studios punaisés, deux studios traités, 300€ de jetés par la fenêtre (et il faudra encore deux traitements!!!) Deux heures à attendre que les machines tournent et les séchoirs sèchent (et à me rendre à des rendez-vous pour relouer deux appartements, dont bilan = 2 appartements reloués.)

Moralité: si vous devez faire un nettoyage de vos textiles en Lavomatic, faites la première machine à 60° minimum, 90° si possible...

#19 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

Paul_6 a écrit :

Moi il me semble que si le mandat du syndic se termine 'le jour' de l'assemblée générale, il en découle automatiquement implicitement que le jour de cette AG soit on reconduit le mandat du syndic, soit -en cas de non-reconduction- on choisit un autre syndic. Cela me paraît totalement évident.
Supposons par l'absurde: on vote et le mandat du syndic n'est pas reconduit. Et puis?? On reste sans syndic? Sous le prétexte qu'il n'est pas mis à l'ordre du jour « choix d'un nouveau syndic ». Cela n'a pas de sens car cela impliquerait d'etre sans syndic tout un temps ce qui est illégal. Et je ne vois pas où il est mis dans la loi qu'il faut présenter auparavant des candidats.

Je partage cette opinion. En tout cas, face à une AG relativement favorable, je le passerais ainsi.

C'est d'autant plus vrai si le contrat se termine avec effet immédiat.

#20 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » Aujourd'hui 19:35:16

Et dans la préparation, il faut se mettre un max de copropriétaires dans la poche, en commençant pas les plus gros et les plus gueulard lors des AG. Et par le conseil et son président aussi...

Attention cependant que la partie adverse ne soit au courant et ne se prépare pour saper le putsch...

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