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#3 Re : Copropriétés forcées » Réglementation sécurité dans la copropriété » 13-12-2019 18:23:25

Il y a 1000 réglementations.
Pompier: voir règlement de la ville
Salubrité: voir règlement de la Région
Electricité: voir RGIE
Citerne à mazout: déclaration suivant type et volume, et contrôle en fonction. Ce règlement est en train de changer, un nouveau sera d'application en mars 2020
Ascenseur: contrôle par un SECT et entretien par un corp de métier agréé
Gaz: ouverture des compteur après contrôle par un SECT
Aération des chaufferies: voir normes adhoc
Amiante: inventaire amiante
Etc...

Vous en voulez plus? Dites nous en plus.

#4 Re : Locations et baux » Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere » Aujourd'hui 12:26:39

GT a écrit :
grmff a écrit :

Rien de mortel.

Mais Clémentine a-t-elle les connaissances , l'expérience et le caractère de grmff ?

Pas mon expérience, mais visiblement l'expérience de la gestion de on immeuble.

Avec un peu de lecture et de prise de conseil sur Pim.be, Clémentine y arrivera sans pépins.

(Désolé Clémentine. Je sais, c'est éculé. Oui, on vous l'a déjà faite des millions de fois. Sorry. Mais j'ai vrééément pas pu résister.... C'est le prix à payer de poser des questions sur les forum..  )

#5 Re : Locations et baux » Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere » Aujourd'hui 12:26:39

Si j'ai bien compris, Clémentine fait déjà la gestion de son immeuble. Elle va y mettre ses bureaux pour son activité professionnelle. Elle sera donc sur place. Elle gère déjà les autres locataires. C'est juste le changement qu'elle n'a pas voulu gérer.

Rien d'insurmontable à rajouter la gestion locative. 4 appartements, cela ne demande pas un investissement en temps qui empêche de vivre et de travailler en plus. Alors, une mise en location toutes les lunes, rien d'insurmontable non plus.

Mes statistiques: 33% des baux sont des baux de l'année. Donc, un nouveau bail par an en moyenne pour Clémentine. Rien de mortel.

#6 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Les singes et l'argent » 13-12-2019 14:05:01

yanj88 a écrit :

Très instructif. Cependant, je pense que cela ne s'applique pas à ce tout nouveau phénomène économique. Il y a beaucoup d'entreprises qui travaillent avec des bitcoins et il ne semble pas qu'elles achètent des singes. Pour autant que je sache, le fondateur d'Instabrol (une entreprise avec laquelle j'ai commencé mon chemin) Ильдар Шарипов  travaille avec de nombreuses entreprises comme IBM et sponsorise également des équipes de football. Ça ne ressemble pas à des singes, hein?

Non. Mais peut-être que même si vous nous prenez pour des villageois acheteurs de singe, on n'en est pas pour autant...  wink

#7 Re : Locations et baux » Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere » Aujourd'hui 12:26:39

Personnellement, je n'ai pas l'habitude de continuer à collaborer avec des personnes dont je ne suis pas satisfait.

Je parie que le locataire paie "à temps", c'est à dire dans les premiers jours du mois, dès qu'il a perçu ses revenus mensuels, et que l'agent immobilier laisse passer du temps.

Une gestion locative, ce n'est pas compliqué. Pour un agent immobilier non plus ce n'est pas compliqué, sauf que le locataire a moins de respect pour une agence (désolé Mr Pim) que pour une personne privée avec laquelle elle a eu affaire pour la location. Un agent, on a l'impression que c'est une boite. Pas une personne. Un peu comme quand on trouve que la fraude fiscale, c'est pas très grave et que c'est juste de la légitime défense, ou qu'une fausse déclaration à l'assurance, ce n'est jamais qu'escroquer des voleurs. Face à une entité sans visage, l'humain a tendance à déshumaniser l'adversaire, et à moins hésiter à prendre des largesses avec ses propres obligations.

Mon conseil?
- Virez votre agent immobilier avec effet immédiat.
- Payez lui deux mensualités d'honoraire
- Contactez votre locataire et exprimez lui clairement que vous avez viré votre agent immobilier dont vous n'étiez pas contente.
- Précisez lui qu'il est prié de payer son loyer sur votre compte bancaire adhoc.
- Demandez lui les derniers extraits de compte avec preuve des virements (vous verrez tout de suite la date...)
- Si tout est payé à temps, dites lui que vous lui faites cadeau de l'indexation de cette année. A moins d'un pourcent, cela ne vaut pas le prix du timbre... et il appréciera le geste. En outre, en virant votre intermédiaire, vous gagnez 10%...
- Si c'est l'agent immobilier qui est en tort et se mettait en retard, demandez à votre locataire s'il désire partir ou rester. S'il désire rester, annulez le préavis dans un document conjoint, signé par les deux parties, précisant que le préavis est nul et non avenu.

Dernier conseil: prenez un matelas. On dort mieux sur un bon matelas. 3 à 6 mois de loyers sont un matelas minimum pour dormir tranquille quand on n'a qu'un seul bien loué. Si il y a une procédure en justice qui prend 6 mois, vous serez bien contente d'avoir un bon matelas pour bien dormir...

Donc, ouvrez un compte bancaire adhoc, spécifique pour ce bien. Faites verser les loyers dessus, payez toutes les charges, frais, assurances, impôts, appels de fonds, prêt hypothécaire avec ce compte, ne prélevez rien tant qu'il n'y a pas une réserve de 6 mois de loyer dessus. 6 mois+les impôts  (IPP et précompte immobilier)

#8 Re : Locations et baux » Liste noire, le retour... » 12-12-2019 09:48:02

Les locataires qui saccagent sciemment leur logement pour emmerder le propriétaire ou d'autres raisons stupides sont très rares. Dans ma vie de propriétaire, j'en ai rencontré 2. Et encore, ce n'étaient pas mes locataires, juste des locataires qui ont tellement découragé leur propriétaire que ces derniers ont fini par me vendre leur bien.

Ces locataires-là devraient se trouver devant un juge pour dégradations volontaires, ce qui devrait relevé du pénal. Avec peine de prison, de bracelet électronique ou de travaux d'intérêt général à la clef.

Les locataires qui savent qu'ils ne payeront pas et se mettront en insolvabilité (ou sont de toute façon insolvable) sont plus nombreux. Que ce soit volontaire ou non, le problème c'est qu'on ne peut pas les saisir. On ne peut donc rien leur faire. Certains le savent et ils en jouent. C'est la raison pour laquelle je suis pour la suppression des plafonds de saisie. Quelqu'un qui sait que ses actes n'auront pas de conséquences se croit tout permis. Si on lui enlève une partie de ses revenus chaque fois qu'il fait une connerie, même une partie minime, il sera plus motivé à respecter les règles. Et ceux-là sont souvent à charge de la société via des organismes tels que le Cpas, la Vierge Noire, la mutuelle, le chomage, pension avec Grapa, etc. Ce n'est ni de la discrimination, ni des préjugés, ni de la stigmatisation. C'est un constat du type de revenus non saisissables...

Quand on bénéficie de ce type de revenu payé par le système, on ne devrait pas pouvoir abuser du système. Le système devrait prévoir une sanction face à ce genre de comportement. Un contrôle. Une reprise en main directe, bien avant qu'on en arrive au surendettement et à la faillite personnelle (RCD) qui entraîne des pertes pour tout le monde.

On a tellement de services sociaux en Belgique, qui sont tous incapables de prendre en charge les personnes de mauvaise volonté. Pourquoi? Parce qu'il y a trop peu de sanction face à ce comportement.

Oserai-je rajouter ici que ce genre de comportement très très marginal est une plaie? Que cette plaie est le frein majeur à l'investissement immobilier locatif? Combien de mes connaissances n'ont pas investi pour ne pas avoir à subir cela? Frein à l'investissement veut dire marché imparfait, où moins d'investisseurs rentrent dans le jeu, où moins de promoteurs construisent, où moins de logements sont disponibles, où les prix de location augmentent artificiellement pour des logements de moins bonne qualité. Impossible évidemment de chiffrer le surcoût de location. Impossible de chiffrer le "moins confort" par rapport à une situation plus fluide.

Il est cependant évident que le comportement des autorités (le système) rend le marché moins équilibré, permet des comportements qui sont une plaie, et de même, favorisent des propriétaires foireux qui ont tendance à faire n'importe quoi, louer n'importe quoi, jeter leur locataire à la porte par des moyens pas catholiques. Et à tout le monde de chercher à se prémunir de problèmes par des listes noires...

#9 Re : Locations et baux » Peut on faire un bail d'un an et le renouveller? » 12-12-2019 07:23:46

Oui, on peut. 3 périodes courtes max, pour un total de 3 ans max.

#10 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?" » 13-12-2019 13:05:59

Google se trompe. Le seul rôle du conseil de copropriété est de surveiller le syndic.

#11 Re : Copropriétés forcées » Pour une AG des copropriétaires sereine » 10-12-2019 16:25:19

luc a écrit :
grmff a écrit :

C'est une boite de Xanax déguisée en bouquin?  big_smile

Je ne comprends pas. Attendons début 2020 et lisons ce livre. Puis on peut déterminer l'utilité du livre.

Ne créons pas du fake news.

Ce n'est ni un fake news, ni un dénigrement du bouquin (que je n'ai bien sûr pas lu). C'était juste un brin d'humour... wink

#12 Re : Divers (hors achat/location) » Fournisseurs d'énergie: pas un pour rattraper l'autre » 11-12-2019 15:30:33

Aujourd'hui, je me suis penché sur mes contrats energie. Ayant installé une chaudière au gaz en remplacement de ma chaudière mazout antédéluvienne, les montants en jeu en valent la peine.

J'estime que je serai à 100.000kWh de gaz par an. Le prix annoncé (en octobre) était de 2.5cent par kWh. En surfant sur monenergie.be, je me rends compte que c'est mon fournisseur qui est le moins cher. Et que mon fournisseur est à 2.02cent/kWh sur monenergie.be. Et que Monenergie.be propose une réduction de 32%. Soit une réduction annuelle estimée de 646€/an.

Après analyse, je me suis rendu compte que le prix annoncé était un prix variable (Contrat Flex), et que le prix du 4e trimestre était à 2.02 pour moi aussi.

Après un bref échange avec mon fournisseur, ils se sont alignés sur la réduction proposée gracieusement par monenergie.be. Et même plus!

Alors, après avoir fait mentir mon titre avec Engie, voilà que mon fournisseur (qui a racheté ENI mais fonctionne extrêmement bien) est mieux que le meilleur.

Pour moi, jusqu'ici, c'est le service qui était le plus important. En cas de changement de locataire, je ne désirais pas devoir courir pour des conneries. Mais une fois qu'on consomme 100.000kWh/an, on y regarde à deux fois...

#14 Re : Locations et baux » pour une location chambre d'étudiant quel doc demander » 10-12-2019 09:58:12

Si vous avez un doute, il faut le lever. Vous pouvez demander une copie de son bail, et une copie des paiement des derniers loyers.

En cas de doute, il vaut mieux ne pas louer que mal louer...

#15 Re : Ventes et achats » achat d'une maison dont l'un des proprietaires est un enfant mineur » 09-12-2019 13:41:18

J'ai également acheté un bien, dont le propriétaire a été mis sous tutelle entre le compromis et l'acte. Cela a retardé un peu l'affaire, mais ce n'est pas ce qui a été le plus lent. Il a d'abord fallut que l'avocat fasse le dépot de la demande. C'est ce qui a pris le plus de temps. Evidemment, c'était un bien en Belgique, avec un point de comparaison évident (j'achetais d'autres studios identiques en même temps...), un juge de la région, et un vendeur bien connu.

Je ne me souviens plus, mais il me semble qu'il n'a fallut que 2 ou 3 semaines au juge pour prendre une décision. Voyez ici

#16 Re : Ventes et achats » achat d'une maison dont l'un des proprietaires est un enfant mineur » 09-12-2019 13:41:18

C'est malheureusement impossible à dire. C'est tellement variable d'un juge à l'autre...

Posez la question à l'avocat en question...

Pour ma part, à deux reprises, j'ai dû scinder une acquisition en deux phases. Evidemment, il s'agissait de biens disctincts, ce qui n'est pas le cas ici. Mais peut-être est-ce une piste qui pour vous.

Dans le premier cas, un bien était propriété d'une indivision, où se trouvait aussi un mineur. Je ne pense pas que cela ai pris plus de deux mois. De mémoire.

#18 Re : Locations et baux » locataire n'occupe plus depuis 2ans, dixit article dans bail? » 08-12-2019 11:13:35

Il est évident que c'est pas autorisé ni acceptable. Le locataire a deux obligations: occuper en bon père de famille, et payer le loyer.

Visiblement, il n'occupe pas. Il sous-loue. La plupart des baux prévoient l'interdiction de sous-louer.

Qui paie le loyer? Qui est domicilié dans le logement?  Est-ce que le locataire a été radié de son logement? Aj quel nom sont les compteurs de gaz et d'électricité? Voilà les questions que vous devez résoudre pour un plan d'action.

#19 Re : Copropriétés forcées » Chauffage individuel Vs Chauffage commun, dissocié dans les comptes. » 06-12-2019 16:51:34

copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :

Je n'aime pas ceux qui passent et prennent sans rien donner en retour. Un forum est un lieu d'échange. On demande, et on reçoit. Mais cela ne suffit pas pour un échange. Pour un échange, on demande, on reçoit, et on donne en retour.

Sinon, ce n'est pas un forum d'échange, juste une extension de la société de consommation où on pense que tout nous est dû et que tout doit être gratuit.

en l’occurrence ici, vous avez tout prit de ma part et je n'ai rien reçu en retour de votre part........
vos atermoiements sont mal placés.

aidonoo et on vousaidera
point!

Je prends bonne note de votre position. Vous n'avez donc pris aucune des informations que j'ai pu vous donner, ou elle ne vous ont été d'aucune utilité, selon ce que vous dites.

Evidemment, vous n'avez répondu à aucune question, ni fait le moindre commentaire sur ce que j'ai pu vous donner comme pistes. Il est évident qu'il est compliqué de savoir ce qui vous a été utile quand vous ne donner aucun retour. Et il vous est facile de dire que rien en vous a été utile, puisque vous n'avez fait aucun commentaire.

Des comme vous, heureusement, ne font que passer. Je vous suggère de passer le plus vite possible et de retourner vous faire voir chez les Grecs, histoire que le forum redevienne le forum le plus cool de Belgique, voire du monde.

#20 Re : Copropriétés forcées » Chauffage individuel Vs Chauffage commun, dissocié dans les comptes. » 06-12-2019 16:51:34

Je n'aime pas ceux qui passent et prennent sans rien donner en retour. Un forum est un lieu d'échange. On demande, et on reçoit. Mais cela ne suffit pas pour un échange. Pour un échange, on demande, on reçoit, et on donne en retour.

Sinon, ce n'est pas un forum d'échange, juste une extension de la société de consommation où on pense que tout nous est dû et que tout doit être gratuit.

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