Bonsoir,

Si l'ex--conciergerie est louée à Z par un syndic Y , et que ô suprise l'on découvre  plusieurs sociétés  notamment en personnes physiques ( activité libérale) sont domiciliées avec cette adresse à la Banque Carrefour des Entreprises,

est-ce que cela changera éventuellement quelque chose au raisonnement concluant à l'immunité fiscale du revenu de location pour les ACP et les copropriétaires ?

je n'oserai pas demander à Y si le bail invisible est enregistré, mais je pense que non.

Comment s'assurer qu'il n'y aura pas de rectification fiscale rétroactive par surprise sur cette situation peux-être classique, à votre avis ?

Merci d'avance

Contester en justice, c'est un droit, mais il faut savoir que vous serez totalement tributaire de votre juge et un peu de votre avocat.

Quelques juges appliquent la loi, surtout à Bruxelles, mais en province, c'est souvent la loi de la majorité qui est appliquée. la jurisprudence et la doctrine vont dans tous les sens, un avocat peut donc démonter tout et son contraire et le juge peut motiver son jugement selon qu'il pense que vous avez raison ou tort d'aller en justice. La loi est un accessoire, sans plus.

Il faut donc éviter à tout prix (!) d'aller en justice pour des détails. Si vous n'arrivez pas convaincre une majorité de copropriétaires, mieux vaut laisser tomber.
Maintenant en justice il y a toujours un gagnant et un perdant, c'est pair ou impair. Cela donne une chance sur deux, mais en affaire de copropriété, si vous attaquer votre ACP, vous êtes très loin d'avoir une  chance sur deux, surtout si vous êtes minoritaire ou l'emmerdeur de service.
Il faut impérativement avoir un intérêt à la cause. Dans mon ex copropriété, j'ai été condamné pour avoir contesté des charges communes qui était payées par mon locataire. Je n'avais donc pas d'intérêt à la cause. Ceci a été validé en appel.

Jamais au grand jamais, un tribunal compétent en matière de copropriété, ne validera une telle décision. Mais c'est arrivé.

Merci Luc d'avoir ouvert ce sujet.
Il faut se rendre compte que ce sujet est très complexe. Suite à nos jugements de cassation, qui confirment qu'en vertu du droit commun, les clauses des statuts qui seraient le cas échéant, contraires à la loi du 30/06/1994 (dont l'article 577-5 § 3 du Code civil) ne sont pas automatiquement caduques. Elles continuent de sortir leurs effets tant que leur nullité n'a pas été prononcée par le juge à la demande d'un copropriétaire. En infra on fait référence à 7 motivations, (H. De Page, P. Wéry, C. Mostin, Kadaner et Plessers, Casman, P. Van Den Enyde, et à nouveau H. De Page.

J'ai consulté, toutes les publications qui sont citées, qui viennent de la doctrine des avocats, professeurs d'université, spécialiste du droit public, juristes, et de la jurisprudence.

La lecture du Livre III. Les obligations -- 1° partie Sources des obligations, section VII -- De la nullité des contrats ( Traité de droit élémentaire, version de 1962), démontre la complexité incroyable pour un profane, de l'utilisation des règles des nullités, fussent-elles d'ordre public (nullité absolue) ou d'ordre privatif (nullité relative).
Au N° 778, page 742 , H. De Page écrit : La nullité des contrats, qui n'est d'ailleurs nulle part exposée dans le Code, d'une manière complète ou exhaustive est très complexe. Dans le même N°, il écrit : On se rend ainsi compte de l'étonnante insuffisance des textes dans une matière aussi complexe.

Avec ce sujet, nous marchons sur des œufs, car vu l'imprécision du droit public et du manque de notions légales sur les nullités, chacun peut avoir sa version de ce qui est correct ou pas.

La pub, nous dit qu'un avocat, c'est quelqu'un qu'il faut voir avant et pas après. OK, mais je constate que cette règle de droit commun, qui est sortie du chapeau du tribunal de première instance (appel) de Namur, n'a a aucun moment été utilisée par les avocats, d'une procédure qui a démarrée en 2000 par une copropriétaire et reprise par moi en 2002, 2004, 2007 jusque 2013 (j'ai vendu l'appartement en janvier 2014). J'ai vu défilé 14 avocats, on est passé en premier lieu au tribunal de 1° instance (2001) en appel à Liège et en cassation (2008). puis en justice de paix (2002) en première instance 2013 et en cassation 2015.
Aucun des avocats n'a soulevé ce droit commun. Par ignorance, ou par ???.

Il faut savoir que la loi sur la copropriété étant de droit privatif, que le juge ne peut pas invoquer un moyen qui n'a pas été soumis par une des parties, ce moyen n'a pas été soumis au débat contradictoire, ce qui est illégal.

Moralité que la loi soit d'ordre public ou pas, en matière de copropriété, le juge qui veut votre peau, trouvera toujours dans le droit commun ou le droit public un moyen pour motiver son jugement dans un sens ou l'autre.

Il n'empêche que l'initiative de Luc, nous force à réfléchir sur un sujet très important en copropriété. Aller en justice est devenu impayable, il vaut donc mieux essayer de résoudre les problèmes entre copropriétaires. Hélas ce n'est souvent pas possible, car en copropriété, il est quasi impossible d'avoir un débat en dehors des assemblées générales qui sont avant tout des assemblées de décision.  Sans en plus tenir compte du désintérêt d'une grande majorité des copropriétaires pour la gestion de leurs parties communes.

Je vais ouvrir un autre sujet, pour discuter de l'article 577-14, alinéa deux du Code civil. La loi prime sur les statuts. Quid de la nullité des anciens statuts, si ceux-ci ne sont pas mis en correspondance avec la loi de 2010 ? Faut-il que la nullité des anciens statuts soit prononcée par un juge à la demande d'un copropriétaire ou pas ? Les anciens statuts sont-ils automatiquement caduques depuis le 6 juin 2010 ? L'article 577-14 2° alinéa est-il d'une impérativité renforcée ou d'ordre public ?

Faudra-t-il 10 ans, pour qu'une jurisprudence, s'impose comme majoritaire, pour trancher la question ?

J'ai reçu un jugement inédit de la cour d'appel du tribunal de 1° instance de Namur le 26 novembre 2013.

Nous sommes déboutés de notre contestation concernant les charges communes de l'immeuble, car en temps que bailleurs, nous n'avons pas d'intérêt à la cause, c'est le locataire qui paie.
Ce n'était pas le 1 ° avril !

Est-il possible de trouver une meilleure démonstration, que l'IPI est un organe qui prioritairement défend ses membres.
Un même organe ne peut pas être à la fois du coté des membres et du côté des copropriétaires. Être juge et partie. 

Il faut un organe qui organise et contrôle la profession des syndics et un autre organe indépendant, formé de juristes, de syndics et de copropriétaires et de représentants des organismes de défense des copropriétaires.
Ce deuxième organe juge les plaintes, contre tous les syndics, pro ou pas pro.

Il n'est pas logique qu'un copropriétaire soit obligé d'aller en justice (pendant 10 ans), pour demander au juge de faire appliquer un des points de l'article 577-8 § 4. En copropriété, il est malsain de traîner les problèmes pendant des années, plus le temps passe, plus le débat s'obscurcit. En attendant personne ne sait ce qui est correct et ce qui ne l'est pas. Par expérience, cela se traduit à tous les coups, que l'avocat de la copropriété ne défend plus la loi ou si peu, mais tente par tous les moyens possibles, de démontrer au juge, que la partie plaignante est un exemple typique des emmerdeurs et des malcontents, qu'on trouve dans chaque copropriété. Ce débat au fil du temps, ne conduit plus à aucune solution valable. On finit même à ne plus savoir ce qu'on fait devant un tribunal civil. Si l'avocat défend un syndic qui ne respecte pas la loi, il doit évidemment orienter le débat vers une autre issue.
Pour être clair, l'avocat de la copropriété ne va pas défendre la loi, mais il va en priorité convaincre le juge que vous êtes un emmerdeur. Le même avocat qui va défendre un emmerdeur, va lui parler de l'application de la loi. Chacun a ses objectifs pour obtenir gain de cause.

Si cet organe que je préconise, prenait en charge ce type de plainte, la réponse serait rapide, serait gratuite pour le plaignant (peut être payante pour éviter les abus), et cela aiderait à obtenir plus de transparence  et de participation des copropriétaires.

Je sais qu'on y pense, mais de grâce, pas pendant encore 13 ans.

Il ne suffit pas d'émettre des règles, si personne ne les respecte.

La loi de 2010 a apporté beaucoup de précision et de nouvelles règles, mais ce n'est pas pour autant qu'on les applique.

Dach écrit :

Effectivement, dans les créances non appurées, il y a celles à un an et celles à plus d'un an. Si ces créances sont contestées en justice, il n'est jamais certain qu'un jour elles ne devront pas disparaître de l'actif, si le CP obtient gain de cause.

Bravo pour votre intervention que certains vont trouver un peu trop agressive, mais c'est le lot de ceux qui ne parlent pas la langue de bois.

Votre comparaison avec les "Shadoks" est parfaite, car même si ce n'est pas vrai pour la majorité des syndics, ce l'est certainement pour une minorité qui abusent les copropriétaires.

J'ai revu un extrait sur la passoire, celui qui veut passer 3 minites de bon temps, doit coller ce lien sur son navigateur.

http://www.youtube.com/watch?v=TMt6TDQe4nQ