Une cp ayant contacté l’IPI suite à un différent avec le syndic, voici la réponse :

Par la présente, nous accusons bonne réception de votre plainte. Celle-ci est transmise au syndic afin d’obtenir sa version des faits.

Nous vous informons toutefois que la compétence de l’Institut, via l’assesseur juridique de la Chambre exécutive, se limite à l’instruction des dossiers disciplinaires. Nous vous invitons à consulter le site de l’IPI pour de plus amples informations (https://www.ipi.be/agent-immobilier-ipi … et-de-lipi).

L’Institut n’est donc compétent que pour examiner des griefs d’ordre déontologique ; il ne peut pas être utilisé pour pallier ou contourner une procédure devant les cours et tribunaux.

L’assesseur juridique vous écrira s’il souhaite obtenir des informations complémentaires. Dans l’intervalle, il vous est loisible de lui faire parvenir tout renseignement et/ou document utile encore en votre possession (exemple : contrat de syndic, facture de commission, PV d’AG, rappels, reçus, e-mails, …). Afin d’accélérer le traitement de votre plainte, veillez à ne communiquer que les éléments relevants.

A l’issue de l’instruction, l’assesseur juridique a deux solutions :

-       soit il classe le dossier sans suite et la procédure s’arrête. Il vous informe alors par écrit du motif de sa décision (exemple : manque de preuve, grief non déontologique, etc.) ;

-       soit il décide de renvoyer le syndic devant la Chambre exécutive afin qu’elle prononce une sanction disciplinaire (avertissement, blâme, suspension, radiation, etc.). Dans ce cas, vous êtes invitée par écrit à l’audience.

Nous attirons toutefois votre attention sur ce que l’IPI ne peut pas faire pour vous :

·      L’IPI ne peut donner de conseils ni d’avis juridiques. Pour cela, vous pouvez consulter un avocat ou, vous adresser à une commission d’aide juridique  https://www.avocats.be/fr/bureaux-daide-juridique-baj

·      L’IPI ne peut vous accorder une quelconque réparation judiciaire ni contraindre l’agent immobilier / syndic à vous rembourser / indemniser.

·      L’IPI ne traite que l’aspect disciplinaire de la plainte :

-        L’IPI ne peut rompre votre contrat avec votre agent immobilier / syndic ni intervenir sur les aspects civils d’un litige (exemple : la commission est-elle due, le compromis est-il valable, le contrat de bail peut-il être rompu ? Etc). Ces demandes relèvent de la compétence des tribunaux.

-        L'IPI n'est pas compétent pour l'analyse des PV's d'AG's, des décomptes, des charge individuelles, de la comptabilité du syndic ou de l'ACP, des relevés des compteurs, des contrats de fournitures etc, …. ces compétences appartiennent aux tribunaux.

-        Une faute professionnelle isolée ne constitue pas nécessairement un manquement déontologique.

·      L’IPI ne peut intervenir en tant que médiateur dans le cadre de litiges opposant agents immobiliers et consommateurs.

Pour mon immeuble nous avons des quotités spécifiques pour les ascenseurs et un compteur et abonnement dédicacé pour l’électricité.

Les quotités tiennent plus ou moins compte du nombre de personnes que chaque logement pourrait accueillir, soit sur 1000 :
8 pour chaque cave et 10 par place de stationnement (-1)
7 ou 9 pour les appartements du rez
19, 36 ou 40 pour ceux des étages (1,2 ou 3 chambres).

Mais pour changer les quotités de l’acte base il faut l’unanimité lors de l’AG et un acte notarié, donc des frais assez conséquent.

J’ajouterais que ce système de quotité est loin d’être simple :

on a les quotités générales,
les quotités spécifiques pour les ascenseurs,
les quotités pour la répartition de la part des frais fixes de chauffage,
et enfin un décompte particulier pour les frais de combustible et eau qui exclu les caves et garages et qui sera recrédité par après sur base des relevés de Techem.

un futur succès en librairie ?

après le médecin légiste le propriétaire bailleur, au moins ses clients ne sont pas froids.
au fond ce serait un prequel.

On est plus proche des bateliers de la Volga que de la croisière s’amuse.

Et tout le monde n’a pas le physique pour rendre visite au locataire défaillant muni d’un goedendag.

Il faut aussi voir la faible liquidité de ce genre d’investissement, difficile de financer l’achat de la nouvelle Ferrari sur un coup de tête.

Apparemment cela vient de l’exploitation de la banque carrefour des entreprises + image google.

Ce qui serait intéressant c’est par syndic le nombre de copropriétés par employés. Dans les comptes déposés à la BNB
on trouve le nombre d’employés mais avec au moins une année de retard, je suppose que la base DIMONA n’est pas consultable.

Effectivement il y a une répartition sans les caves et garage mais celui qui encode cela devrait quand même se poser quelques questions, quand  les appartements ont des quotités entre 30 et 50 et un 300. Cela fait quand même près de 500 € par an de trop.

Je vois que Techem préconise une répartition 40-60 avec des répartiteurs électroniques et 20-80 avec les anciens à évaporation. Est-ce à la moindre sensibilité en été ?

Mon ACP est restée à 20/80 malgré des répartiteurs électroniques, changer favoriserait les gros consommateurs, pas sûr que cela incite à la modération.

Sur la chaîne régionale bruxelloise BX1 il y a l’émission Le Club de L’immo avec votre idole José Garcia 

https://bx1.be/type-emissions/le-club-de-limmo/

J’ajoute qu’en cas d’achat ce sera aux frais du propriétaire alors qu’en location ce sera au compte du locataire s’il y en a un.

Actuellement chez Techem c’est 8,29 € / an pour les répartiteurs, l’eau chaude 28 € et 25 € la froide.

Ils ont installés des transmetteurs autonomes dans les couloirs à deux étages.

Dans le cas de mon ACP, chaque trimestre nous recevons de la part du syndic une balance propriétaire qui permet de voir qui est en retard de paiement et au besoin de mettre un point pour la prochaine AG pour action en justice.
Pour les comptes, normalement même un locataire reçoit un récapitulatif des charges puisque son propriétaire lui réclame la partie qui lui revient.
Normalement c’est au CaC de vérifier l’exactitude de la comptabilité et de faire rapport lors de l’AG.