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#2461 Re : Ventes et achats » Investir? » 04-08-2023 08:41:21
Investir?
N'oubliez pas les démarches, souvent inutiles et purement vexatoires.
Par exemple, l'enregistrement, qui est une obligation fiscale gratuite. Rien que "fiscal "et "gratuite" dans la même phrase devrait vous faire rire, ou vous faire pleurer, évidemment. Si vous ne remplissez pas cette obligation fiscale, vous n'avez aucune conséquence fiscale.
Par contre, pour bien vous faire chier, ils ont fait une interface complètement débile où vous devrez remplir 3x les mêmes données, et où vous devrez suivre le rythme bien lent de reconnaissance de vos données. Ne remplissez pas trop vite, sinon cela foire. Une telle interface dans n'importe quel logiciel vous ferait changer de logiciel illico tellement c'est mal foutu. Et si vous ne remplissez pas, aucune conséquence fiscale, mais vous ne pourrez pas indexer le loyer. Et votre locataire pourra se barrer sans préavis ni indemnité. Vu la qualité des données de la base des données de l'enregistrement, cela fait une jolie insécurité juridique, évidemment. Pour le locataire, cette fois-ci.
L'indexation, cela m'a toujours cassé les pieds. Mais cette année, c'est le pon-pon. Ils ont inventé que l'indexation devait être modulée avec le PEB. Même Pim, qui a un module d'indexation bien foutu depuis des années, a jeté le gant devant la complexité induite par cette "modulation".
Même le fédéral a jeté le gant et renvoie aux régions. Et évidemment, les régions ne mettent pas un calculateur sur la table...
Alors, vous allez devenir rapidement un lecteur assidu de Pim.be, et vous lancer dans l'étude de la législation fédérale, des législations régionales, des règles communales, des règlements incendie, des règlement taxe, etc. Et pas seulement avant d'investir, hein. Tout au long de votre investissement.
Parce qu'il y a des monceaux de lois qui changent chaque année, et vous serez prié de tout savoir, même si les autorités ne savent pas tout et ne se préoccupent pas de la cohérence des lois en questions.
Un exemple? La loi communale peut décider que le rapport de prévention incendie doit être envoyé au propriétaire par le service de prévention. Et la loi fédérale peut dire que ledit rapport devra être envoyé uniquement au demandeur. Moralité, comme c'est la commune qui demande généralement ce rapport, le propriétaire n'est finalement jamais au courant de ce qu'il doit faire. Il est donc des propriétaires qui se font fermer leurs logements sur base de rapport dont ils n'ont pas connaissance par la faute des incohérences des règlements.
Et ne me dites pas que c'est simple et que le propriétaire n'a qu'à lire les règlements communaux et s'y conformer, hein. parce que les règlements mentionnent souvent que tel ou tel point est à réaliser selon l'estimation du préventionniste. Impossible de connaître les estimations des préventionnistes, puisque deux préventionnistes auront deux avis différents. Sans compter que les préventionnistes ne connaissent pas non plus toutes les règles, et qu'ils imposent parfois des choses qu'il n'ont pas le droit d'imposer (sic...)
#2462 Re : Ventes et achats » Signature compromis qui traîne... » 04-07-2023 23:11:24
Et changez de notaire bien sûr. Il ne faut pas 6 semaines pour rédiger un compromis!!!
Je parie que c'est le notaire habituel de l'acheteur, et que c'est celui-ci qui lui a fait faire traîner les choses....
Je reviens sur mon affirmation péremptoire.
Je viens de vendre un biens, et il a fallu 4 mois pour signer le compromis.
C'est le notaire de l'acheteur qui pinaillait sur tout.
#2463 Re : Copropriétés forcées » Rgpd Mise en conformité ? » 04-07-2023 16:41:34
Bonjour à tous,
La loi sur le RGPD est applicable à toutes les personnes morales, donc aussi aux ACP. Le syndic est chargé de se conformer à cette loi; pour lui-même en tant que syndic, et pour les ACP qu'il gère.
Plus d'infos dans cet article paru dans le magazine Property Today :
https://www.yumpu.com/fr/document/view/ … edition-11Bonne journée,
DK
Je ne suis pas convaincu que le syndic, qui doit légalement respecter le RGPD, ait de quoi justifier une tarification de 91€ par appartement pour le respect du RGPB.
Pour moi, c'est du bullshit.
#2464 Re : Copropriétés forcées » Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur » 06-07-2023 06:35:20
Il est évident que le vote sur les 4 à la fois pose problème, parce qu'ils sont mutuellement exclusif. Ce n'est dès lors pas un vote "oui" ou un vote "non" et tous les devis auraient pu être recalés.
L'idée de refaire un tour de vote sur les deux meilleurs est donc une bonne méthode, même si le code civil ne le prévoit pas.
#2465 Re : Copropriétés forcées » Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur » 06-07-2023 06:35:20
Voter sur le principe de vagues travaux de rénovation sans cahier des charges ni budget à 2/3 des voix, puis voter lors de l'AG suivante à une majorité de 50%+1 sur des devis aussi différents qui vont de 20 à 50.000€, cela me semble très léger.
A mon sens, tant que le cahier des charges n'est pas défini, les travaux ne sont pas "décidés" et donc il faut encore une majorité de 2/3.
Et tant que le budget n'est pas défini, on ne peut pas dire qu'il a été décidé de faire les travaux. Donc toujours 2/3.
Dans votre cas, il y a eu 4 propositions de travaux complètement différentes. On ne peut donc pas dire qu'il y avait un accord sur les travaux à réaliser...
Votre syndic a simplement considéré que le vote lors de l'AG précédente était un feu vert pour faire des propositions pour la rénovation de la concièrgerie que l'AG envisageait. Et donc, il a fait des demandes de devis, qui sont des propositions à soumettre à l'AG. Il a eu parfaitement raison de demander une majorité de 2/3 pour le choix d'un devis définissant le budget et les travaux à réaliser.
#2466 Re : Locations et baux » Locataire payait... mais ne paiera probablement plus et n'y habite plus » 27-07-2023 13:16:09
Pourquoi la prison est-elle plus ennuyeuse ? N'y a-t-il pas une instance ou une personne de référence pour les affaires des gens emprisonnés ?
La prison est plus ennuyeuse parce que, en le privant de son logement, vous le privez de la possibilité de sortie anticipée. Il aura donc de très bonnes raisons pour vous en vouloir de le mettre dehors, et il convient de faire les choses légalement.
En plus, s'il est en prison, il a forcément un avocat pour le représenter...
Elément à considérer aussi: il se laissera aller jusqu'à l'expulsion s'il n'est pas mis au courant d'une manière ou d'une autre. Il ne recevra pas les courriers d'huissier...
Dernier point parfois casse-pied: impossible de radier d'office une personne qui est en prison.
#2467 Re : Locations et baux » Locataire payait... mais ne paiera probablement plus et n'y habite plus » 27-07-2023 13:16:09
Dans le bail on mentionne l'ancienne adresse dans les coordonnées de la personne, et la nouvelle adresse dans les coordonnées du logement loué. Il m'est arrivé de tomber sur un gaillard qui avait mentionné une autre adresse que son dernier domicile... Cela m'a bien aidé de savoir qu'il avait fait un faux à la signature du bail...
Dans votre cas, comme vous avez acheté avec un bail en cours, c'est moins probable, et donc moins utile.
#2468 Re : Ventes et achats » Rachat suite séparation » 01-07-2023 15:25:30
Vous devrez de toute façon passer chez le notaire.
Vous payerez les honoraires de notaire, droits d'enregistrement de 1% sur la valeur de la maison, et peut être des frais sur le changement du prêt. Il faut évidemment l'accord de la banque. Avec les taux qui ont monté...
#2469 Re : Locations et baux » Locataire payait... mais ne paiera probablement plus et n'y habite plus » 27-07-2023 13:16:09
4. S'il est solvable et qu'il a une adresse connue en Belgique, engager une procédure en justice de paix.
5. S'il est très solvable et qu'il a des biens saisissables en Belgique, engager une procédure en justice de paix
Il suffit de ...
#2470 Re : Locations et baux » Locataire payait... mais ne paiera probablement plus et n'y habite plus » 27-07-2023 13:16:09
2. Vérifier auprès de son proprio précédent comment il est parti
Si c'est chez son ex avec qui il a des enfants, elle pourra faire l'intermédiaire.
Si c'est un proprio qui a eu la même blague, vous pourrez décider en fonction de ce qu'il vous raconte
3. Vérifier s'il n'a pas fait un faux, et considérer unilatéralement le bail comme nul
Si c'est un proprio qui vous dit qu'il ne le connait pas, vous pourrez savoir qu'il a signé un faux bail et en tirer les conséquences...
Idem si, quand vous demandez le certificat de domicile, vous apprenez qu'il ne s'est jamais domicilié et qu'il est domicilié à une autre adresse que celle qu'il a mentionné dans le bail...
#2471 Re : Locations et baux » Locataire payait... mais ne paiera probablement plus et n'y habite plus » 27-07-2023 13:16:09
1. Vous poser la question de savoir s'il n'est pas mort dans son appartement
Même si vous savez que ce n'est pas le cas, vous ne pouvez pas être sûr. Donc, posez la question à la police, et demandez leur de vous accompagner pour voir s'il n'est pas mort dans son appart.
Vous aurez alors un témoin qui pourra attester que l'appartement est vide et que le locataire s'est barré. 
Et reprendre possession de l'appart et le relouer illico.
La police pourra aussi vérifier s'il n'est pas en prison, et là, c'est plus ennuyeux...
#2472 Re : Locations et baux » Locataire payait... mais ne paiera probablement plus et n'y habite plus » 27-07-2023 13:16:09
Que faire avec un locataire qui n'habite pas réellement le bien ?
Tant qu'il paie, on s'en fiche un peu. Ok, pas de bol pour vous, vos index et vos charges, mais au pire s'il n'y habite plus, il ne consomme rien, bon, soit.
Mais ensuite ? Comment mettre fin au bail s'il ne répond plus ? Que faire lorsque votre locataire ne donne plus de signe de vie ?
On entend par là, la totale : je ne paie plus, je ne réponds pas au téléphone/mail/pigeon voyageur/coup de sonnette/etc.Convoquer devant le Juge ? Oui mais il faut une attestation de domicile. S'il n'est plus domicilié dans la commune ?
Reprendre le bien ? Pas sans un jugement M'sieur.Et si tu reprends le bien de ta propre autorité, que tu changes les serrures, et que tu mets quelqu'un dedans, et qu'il redébarque ? Non, non, pas sans un jugement M'sieur.
Bon, et donc, la solution ?
Plusieurs options s'offrent à vous.
1. Vous poser la question de savoir s'il n'est pas mort dans son appartement
2. Vérifier auprès de son proprio précédent comment il est parti
3. Vérifier s'il n'a pas fait un faux, et considérer unilatéralement le bail comme nul
4. S'il est solvable et qu'il a une adresse connue en Belgique, engager une procédure en justice de paix.
5. S'il est très solvable et qu'il a des biens saisissables en Belgique, engager une procédure en justice de paix
#2473 Re : Locations et baux » Mon épouse ne veut pas signer le préavis de bail » 04-07-2023 10:56:56
Je pense qu'un avenant devrait suffire.
Rédigez l'avenant, imprimez le en 3 exemplaires, faies le signer par votre épouse et signez le, et prenez rendez-vous avec votre propriétaire.
Votre épouse a raison de refuser de signer un préavis. Parce que si le propriétaire refuse ensuite de signer un nouveau bail, elle se retrouve effectivement dehors.
#2474 Re : Trucs et astuces bricos » Broyeur pour éviter de faire déboucher ses canalisations tous les 6 mois » 01-07-2023 10:30:12
A mon avis, les broyeurs ne vont pas aimer les lingettes.
Faites un tour chez vos locataires. Vous verrez lesquels utilisent des lingettes...
#2475 Prêts hypothécaires/assurances » Vente trop bon marché selon l'expert et surcoûts importants » 30-06-2023 17:03:25
- grmff
- Réponses : 1
On m'en raconte une bien bonne.
Une personne achète un bien et demande un crédit.
La banque fait une expertise (sans visiter!!!), estime que le bien est acheté à un prix sous-évalué de 22%, et comme c'est trop bon marché, annonce un surcoût de l'ordre de 1.5%.
Ils prétexte une trop grande différence entre le prix de vente et le prix estimé et donc un surcoût (fiscal???). Ils acceptent une différence jusque 20%, mais au delà, il y a un surcoût.
Le bien est pourtant vendu à un prix normal du marché, comparé aux autres vente en cours dans l'immeuble en question.
Vous avez déjà entendu une affaire de ce genre?
#2476 Re : Copropriétés forcées » Rgpd Mise en conformité ? » 04-07-2023 16:41:34
Je n'ai jamais entendu parler de conformité au RGPD pour les ACP.
#2477 Re : Locations et baux » Libération de garantie locative compliquée » 02-12-2025 13:24:49
Thibaut76 a écrit :J'ai déjà été plusieurs fois au tribunal de justice de paix de Charleroi et cela n'a jamais été relevé par le juge que la garantie n'était pas sur un compte bloqué mais chez le propriétaire
Dans ces affaires, la question a-t-elle été soulevée par les parties ?
Le juge était-il tenu de se saisir d'initiative de la question ?
Le juge est au courant.
En cas de jugement attribuant la garantie au propriétaire, le juge demande le numéro de compte de la garantie et mentionne qu'elle doit être libérée au profit du propriétaire.
Si on dit au juge que la garantie est sur notre compte, le jugement prévoit que le propriétaire peut conserver la garantie en déduction des sommes dues (ou à concurrence des sommes dues si la garantie est plus importante que les sommes dues.)
En clair, le juge est parfaitement au courant de la pratique, en fait à peine la remarque et a ses habitudes quant à la formulation qu'il mentionne dans son jugement en fonction des situations.
#2478 Re : Locations et baux » Location et CPAS: mes petites histoires... » 22-12-2025 22:00:51
On m'en raconte une bien bonne. Et je ne résiste pas au plaisir de vous la partager...
Une connaissance me dit qu'elle a eu son locataire dehors par voie de justice et que le jugement dit que la garantie doit lui être payée. C'est une garantie de 3 mois de loyer.
Elle téléphone au Cpas pour se faire payer ladite garantie.
"Ah mais madame, votre locataire n'a remboursé que 425€ sur les 1200€ de garantie. Vous n'aurez droit qu'à 425€"
Elle n'est pas tordante, celle-là?
#2479 Re : Ventes et achats » Logements collectifs sans permis de location à Charleroi, qu'en penser?:) » 29-06-2023 15:04:42
C'est dingue. Donc la taxe sur les meublés ils la payent pas non plus.
donc en gros c'est toujours l'Eldorado même pour les maisons de 20 chambres. Et à ce prix là les communes acceptent de domicilier les gens ? C'est vraiment étrange.
Je comprends que le petit privé avec 7 kots ne se sente pas inquiet.
J'avoue que je ne sais pas si Ikoab paie la taxe sur les meublés. Mais comme la Ville ne base sa taxation que sur les demande de permis de location, je suppose que la taxe sur les meublés n'est pas déclarée ni payée par Ikoab.
#2480 Re : Ventes et achats » Investir? » 04-08-2023 08:41:21
Grmff, je disais se rémunérer dans le sens large. Récompenser ses efforts, d'une façon ou d'une autre, à la mesure du travail effectué. Par du temps ou de la paix d'esprit , par exemple. S'obliger encore moins de compromis avec soi même.☀️
Ah oui. Dans le sens large et définitif...
He bien, je crois que c'est à ce stade là que je suis.
Les travaux de Charleroi arrivent au bout. Normalement, tout est fini demain. Le marché va redémarrer. L'Université démarre également. Des centaines de kots sont en construction à de multiples endroits de la Ville, et mes biens ne sont pas mal placés.
En comparant les prix de construction des studios étudiants qu'on voit ailleurs (Mons, Bruxelles, Namur) où on est plutôt entre 100 et 200.000€, je sens que je vais faire une jolie plus value.
La question qui restera, c'est évidemment: et ensuite...
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