Comme tout bon investisseur, je scanne régulièrement les annonces pour voir l'évolution des prix, tant à la vente qu'à la location.

Etant actif à Charleroi, dans le segment "entrée de gamme" en studios et appartements (pas en colocation, pas de communs partagés, chacun sa cuisine et ses sanitaires, pas pour du logement étudiant sans domiciliation), je tombe sur une annonce particulièrement bon marché pour un studio normal, de taille correcte, avec domiciliation possible, loué par une agence. Je dirais carrément 20% en dessous du prix normal, même si je ne connais pas ce quartier-là en particulier. Bref, là où un studio se loue 500 à 550€ hors charges, celui-là est proposé à peu près à 400€.

Typiquement, cela pue l'arnaque. Mais c'est sur Immoweb, loué par une agence de Bruxelles... donc pas une arnaque.

Je déteste ces gens qui cassent le marché et tirent le prix vers le bas. Je ne sais pas pourquoi une agence de Bruxelles propose des biens en location à Charleroi. Ils vont vraiment se déplacer pour 400€? Aucun sens. Et pourtant, ce n'est pas leur seul bien dans ce tarif à Charleroi...

Je leur envoie donc un message via la messagerie d'Immoweb pour leur signifier que c'est vraiment en dessous du prix. Et c'est là que j'ai trouvé amusante la réponse:

Mail quasi automatique qui démontre qu'ils n'ont pas lu du tout mon message. Si il ne faisait pas si chaud, j'irai bien me joindre à la visite...
J'ai presque envie de mettre une annonce sur Market Place pour les inonder de SDF...

Voilà ce qui nous est arrivé: nous avions un syndic copropriétaire, qui a remis sa démission. Il a été bien pendant 10 ans, puis n'en a plus foutu une parce qu'il avait une nouvelle fonction. Vu ce dont ils nous avait sorti il y a 15 ans, les anciens ont préféré fermer les yeux sur tout plutôt que de se rendre compte qu'il y avait un gros soucis.

Il a été remplacé par un pro, un gros du secteur, avec des dizaines de copropriétés sous gestion, et une grosse équipe. Malheureusement, il n'a rien fait ou presque pendant les presque deux ans de son mandat. C'était en avril 2023, lors de l'AGO.

Pendant son mandat, le petit ascensoriste qui s'occupait de nos ascenseurs (après avoir viré Kone) est tombé en faillite. C'était en août 2023.
J'ai mis le syndic au courant, en proposant de travailler avec mon petit ascensoriste. J'ai fait le tour des ascenseurs avec l'ascensoriste, pour qu'i remette un devis.

C'est là qu'on a découvert le pot au roses. Et surtout le pot qui nous tombait sur la tête...

L'analyse de risque était périmée depuis 5 ans. C'était mentionné dans les rapports périodiques du contrôleur d'ascenseur. Ces rapports étaient envoyés par mail aux syndics, qui n'ont évidemment rien fait.

Mon ascensoriste a donc dit qu'il pouvait faire les dépannages des ascenseurs en attendant les analyses de risque, mais ne pourrait pas remettre de devis tant que les analyses à jour n'étaient pas disponibles.

Pas d'AG en 2024... Et le conseil n'est pas chaud pour changer à nouveau de syndic. Ils espèrent qu'il change et s'améliore... alors qu'il ne répond à rien, qu'il ne fait pas les travaux simples, qu'il fait de gros chantiers jamais discutés en AG et sans avis du conseil...

Le nouveau syndic a donc fait faire les analyses de risque... en juillet 2024. Et a reçu des devis de remise aux normes en septembre 2024.

Toujours pas d'action, d'AG, ni de comptabilité, en décembre, on a mis le syndic en demeure de faire une AG (avec 20% des quotités)

Il finit par convoquer... avec un jour de retard. Nous avons failli convoquer nous même. On aurait eu l'air fin, avec deux AG a quelques jours d'intervalle... AG en février 2025.

Comme j'avais les devis de l'ascensoriste, qu'il avait ma confiance (puis qu'il entretient les ascenseurs de mes immeubles), que j'ai présidé l'AG, j'ai fait passer le devis de mise en conformité des ascenseurs, y compris le changement de treuil (merci Kone), sur base d'une mise en concurrence basique. En effet, nous risquions une mise à l'arrêt des ascenseurs, voire une amende très très salée (25.000€/ascenseur x8 avec les additionnels...)

Ce qui devait arriver arriva, le SPF économie nous est tombé dessus, nous avons mis les ascenseurs à l'arrêt en quelques jours. On a alors demandé à l'ascensoriste de faire le boulot en super urgence.

Je vais passer sur les conséquences dramatiques de ces mises à l'arrêt, qui ont causé des problèmes de tous ordres au personnes agées qui ne savaient plus sortir de chez elles... Bien que prévenues in extremis et ayant eu quelques jours pour faire leurs réserves, ce ne fut pas simple. Pensée émue pour les petits vieux du 10e qui devaient sortir leur chien 3x par jour malgré leurs problèmes cardiaques, ainsi que pour celui qui est rentré de l'hopital pour sa convalescense chez lui qu'on a remonté avec la collaboration de l'ascensoriste. (j'en rajoute, mais pas beaucoup)

Moralité: demandez à voir les rapports de contrôle de vos ascenseurs...