Comme déjà évoqué voici une seconde décision de justice de paix encourageante.

Un couple loue depuis 10 ans un appartement dans le centre de Bruxelles, quartier assez difficile, populaire et à population largement immigrée.  L’appartement n’est pas super en état mais sans défaut mettant réellement en danger les occupants.

Pour diverses raisons notamment difficulté d’accès et un peu de négligence, le premier décompte d’eau est envoyé après plusieurs années.  Les locataires contestent ce décompte et font intervenir un syndicat.  Finalement un accord est trouvé mais aucun paiement n’intervient.
Passe quelques temps et après plusieurs rappels, une requête est déposée à la justice de paix, pour paiement de ce décompte et résiliation du bail.
Après réception de cette requête, les locataires chargent un expert immobilier de l’expertise de leur logement mais surtout dépose plainte au service inspection du logement de la Région de Bruxelles Capitale.  Le rapport de l’expert est assez orienté contre le bailleur mais avec quelques vérités.
L’inspection du logement débarque dans les lieux, les inspecte, ne pose quasi pas de questions et après 1 mois remet son rapport qui conclut en l’interdiction de mise ou maintien en location de l’appartement.  Pour info, ils ne tiennent aucun compte des remarques émises par le bailleur pour des irrégularités dues au locataire, telles que modification non conforme du raccordement au gaz d’appareils de chauffage appartenant au locataire, extracteur électrique ne fonctionnant plus mais qui n’a pas été signalé au bailleur, etc.
Je ne m’étends pas plus sur ce service inspection du logement sauf pour préciser que ce sont les champions pour tirer leur parapluie et utiliser le principe de précaution à tort et de travers.  Mais soit !

Le locataire ne paie plus son loyer, partiellement ou totalement certains mois, et son avocat demande l’annulation du bail depuis sa conclusion et le remboursement d’une très large part des loyers perçus, 70% soit 32.000 €.  Tout ça sur base du rapport du service inspection du logement mais sans avoir jamais en 10 ans de location envoyé le moindre courrier pour quelque motif que ce soit.

Entretemps les locataires quittent l’appartement.

Après échange des conclusions, audience devant le juge de paix, le jugement sera rendu dans le mois.

Le propriétaire étant une personne handicapée mentale sous statut de minorité prolongée, c’est son tuteur qui est le bailleur.  C’est une gestion difficile car les revenus pour cette personne sont limités et les loyers nécessaire au paiement de ses frais d’hébergement.  Je vous laisse imaginer l’angoisse du tuteur/bailleur  dans l’attente du jugement.

Le jugement écarte entièrement la demande de dissolution du bail, accorde une réduction pour le loyer entre le constat d’irrégularité du service inspection du logement et le départ des locataires, condamne les locataires au paiement des loyers restants, du décompte d’eau, etc. et à une partie des frais de justice.

En conclusion, le juge n’accorde pas tout au bailleur mais bien plus que tout ce qu’il espérait. 

L’important dans ce jugement est que l’interdiction de continuer à faire occuper ce logement par l’inspection régionale du logement n’a pas pour conséquence d’entraîner la nullité du bail mais entraîne la dissolution du bail à la date de cette décision en raison de la disparition de l’objet du contrat.  Que la dissolution à cette date du bail n’empêche pas les locataires de devoir une indemnité d’occupation.

Je viens de recevoir, à quelques jours d’intervalle, 2 décisions de justice de paix que je vais vous faire partager.
Voici la première, la seconde fera l’objet d’un autre sujet.

Je mets un studio en location, bon état mais quartier difficile.
Le samedi matin je fais les visites avec 4 candidats.  Un ce ceux-ci se montre tout de suite fort intéressé et comme il a un emploi salarié dans un service communal, je décide de le choisir comme locataire.  Nous décidons que le bail sera signé chez moi le lundi qui suit et que pour bloquer la location il me remet un acompte de 500 €. 
Lundi matin, je lui téléphone pour fixer l’heure et il me répond ne plus vouloir du studio et demande rdv pour récupérer son acompte.  Suite à ma réponse de vouloir conserver 200 € pour le temps perdu, etc. (j’ai enlevé l’affiche et pas conservé les coordonnées des autres candidats) il me dit avoir un ami qui est très intéressé par le studio.  RDV est fixé au lendemain.
Lors de rdv il m’apparait rapidement que cet ami n’est ni sérieux ni intéressé mais simplement là pour lui permettre de récupérer son acompte.  Le ton monte et lorsque je suis sur le point de démarrer en scooter, il me bouscule et m’arrache les clés.  Appel à la police, auditions, plaintes, etc…. Plainte évidement classée par le parquet.
Je passe sur un courrier menaçant de son avocat pour arriver à une convocation en Justice de Paix suite à sa requête.  Étant en vacances, je suis représenté par mon avocat.
Mes instructions à l’avocat étaient que j’étais prêt à rendre une partie de la caution mais qu’on pouvait estimer qu’il y avait bail et que j’aurais pu exiger plus de compensation.
Cette proposition a été suivie par le juge, remboursement de la moitié, et le juge a sermonné ce candidat locataire en lui faisant bien comprendre qu’il avait de la chance et stopper sur le champ ses réflexions agressives.

Ce jugement rencontre totalement ma demande et je crois qu’en restant raisonnable dans cette demande d’indemnité, j’ai obtenu bien plus qu’en ayant revendiqué beaucoup plus.  Je ne perds pas de vue également que j’aurai surement encore l’occasion de comparaitre devant ce Juge.