Bonjour,

Il faut souvent verifier plusieurs actes pour vous aiguiller, mais demander aussi a votre notaire qui pourrait etre un bon guide car il faut transmettre les PV d'ag, les comptes des 3 dernieres annees, les contentieux....

Vous pouvez; 
- demander acces a la comptabilite voir article ci dessus et des comptes
- verifier vos decomptes sur base des decisions d'assemblee generale et sur base des factures
- vous pouvez interroger le syndic, le commissaire aux comptes
- le syndic doit produire des comptes clairs
(en cas de vente, bien faire la distinction entre le fonds de reserve qui reste a la coproprietaire et donc a l'acheteur, et au fonds de roulement qui est retrocede si il y a surplus de provision par rapport aux decomptes et comptes annexes au PV)

Article du SNPC  L’accès aux documents de la copropriété : quelles obligations pour le syndic ?

En vertu de l’article 577-8, § 4, 11° du Code civil, le syndic doit permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété.

La manière d’avoir accès à ces documents est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale.

Le syndic doit également permettre de consulter les documents relatifs aux points qui sont inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale suivant les modalités prévues dans la convocation.

A ce titre, il peut soit annexer une copie des documents lors de l’envoi de la convocation, soit indiquer dans la convocation la manière de les consulter.

Protection de la vie privée

Toutefois, l’accès aux documents de la copropriété est limité pour les copropriétaires ne faisant pas partie du Conseil de copropriété à ceux à caractère non-privé, le but étant de respecter la vie privée.

Ainsi, certains auteurs avaient dans un premier temps soulevé que la communication de certaines pièces telle que l’existence d’une procédure de recouvrement contre un copropriétaire ou d’une convention de médiation de dettes risquait d’y porter atteinte. La Commission de la vie privée a toutefois estimé que chaque copropriétaire était en droit de connaître la situation financière des autres copropriétaires à l’égard de l’immeuble. De plus, le syndic a l’obligation d’informer les copropriétaires des actions introduites par l’association des copropriétaires, en ce compris de celles qui concernent le recouvrement des dettes de certains copropriétaires.

De même, il peut être inopportun qu’un copropriétaire puisse consulter la correspondance échangée entre le syndic et l’avocat de la copropriété en ce qui concerne la procédure qui l’oppose à l’association des copropriétaires.

Dès lors, la frontière entre les documents ou informations à caractère privé ou non-privé n’est pas toujours aisée à déterminer.

Par contre, nous estimons qu’un copropriétaire faisant partie du Conseil de copropriété doit avoir accès à tous les documents de la copropriété vu qu’ils doivent contrôler la gestion du syndic. Dès lors, la réserve de consultation des documents à caractère non-privé ne les concerne pas.

Ou et quand les consulter;?

La consultation des documents doit pouvoir s’exercer dans des conditions normales. Ainsi le contrôle doit pouvoir être exercé durant des heures normales et le syndic doit laisser au copropriétaire un temps raisonnable pour consulter les documents.

La question qui se pose également est de savoir si le syndic doit donner accès aux documents par le biais d’un site internet. La loi du 2 juin 2010 faisait référence à ce site internet mais la modification législative du 15 mai 2012 a supprimé cette mention de manière à ce que l’utilisation d’un site internet ne soit pas obligatoire.

Des comptes clairs et des informations complètes : un gage de succès pour le recouvrement des charges de copropriété

https://www.federia.immo/fr/thematiques … opropriete

Publié le 05 Septembre 2023

Qui paiement des charges de copropriété nécessite l’établissement de décomptes clairs et toutes lesninformations utiles à la bonne compréhension des comptes doivent être transmises aux copropriétaires. La communication de la valeur de la quote-part dans le fonds de réserve, à l’occasion de la vente d’un lot, permet d’éviter toute difficulté et la mise en cause de la responsabilité éventuelle de l’association des copropriétaires. C’est ce que rappelle un jugement du Tribunal de première instance francophone de Bruxelles du 10 janvier 2023, statuant en degré d’appel1.
Recouvrement des charges de copropriété et charge de la preuve

On ne le rappellera jamais assez : l’association des copropriétaires qui agit en recouvrement des charges de copropriété doit prouver l’existence de sa créance. En justice, la partie demanderesse supporte la charge de la preuve. Il ne suffit donc pas de produire un historique comptable pour justifier de la créance de la copropriété, il faut encore présenter les décomptes, de manière claire, sur toute la période concernée et répondre au besoin aux interrogations du copropriétaire.

Dans la décision du 10 janvier 2023, le juge refuse de faire droit à la demande de l’association des copropriétaires portant sur le paiement d’un solde de charges dues par des copropriétaires vendeurs, au motif que les décomptes ne sont pas clairs et que l’association n’a pas apporté les explications déjà sollicitées devant le juge de paix. La copropriété se contentait de renvoyer à ses décomptes en invoquant qu’ils avaient été approuvés par différentes assemblées générales.

Même si l’approbation des comptes est souvent considérée comme un élément déterminant pour asseoir la revendication de la copropriété quant au paiement des charges, il faut aussi vérifier la portée exacte de la décision. L’approbation des comptes généraux a pour effet de valider les dépenses engagées par le syndic. Une telle approbation ne porte pas sur la répartition des charges entre les différents copropriétaires et leur imputation. Le syndic veillera, lorsqu’il définit l’ordre de jour de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes, à préciser qu’elle porte tant sur les comptes généraux que les décomptes individuels, en se réservant la preuve de leur communication préalable. On ne peut en effet approuver que les éléments dont on a pu prendre connaissance.

Le jugement ne permet toutefois pas de savoir ce qui était précisément contesté par les anciens copropriétaires et en quoi les décomptes manquaient de clarté. Le tribunal relève qu’« aucune explication satisfaisante n’est à l’heure actuelle apportée par l’ACP quant à la composition exacte des décomptes sur le plan des frais communs et/ou des postes qui n’ont toujours pas été clarifiés ». Le manque de collaboration de la copropriété semble avoir été sanctionné, en refusant de condamner les anciens copropriétaires au paiement des charges dont ils restaient redevables.

Le fonds de réserve

Dans le cadre de la procédure, les anciens propriétaires reprochaient à l’ACP de ne pas avoir communiqué la valeur de leur quote-part dans le fonds de réserve, les empêchant de répercuter ce montant lors de la vente de leur bien. Ils sollicitaient dès lors le paiement par l’ACP de cette somme.

Rappelons que, dans les rapports entre le vendeur et l’ACP, la quote-part dans le fonds de réserve reste acquise à la copropriété. Lors de la vente, aucun remboursement n’intervient à ce titre, à la différence de la quote-part dans le fonds de roulement. Cependant, dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur, ceux-ci peuvent convenir entre eux d’un tel remboursement.

Le tribunal rejette la demande, relevant, des termes du compromis et de l’acte authentique, que toutes les informations utiles avaient été communiquées lors de la vente et que les vendeurs étaient donc parfaitement informés des montants qu’ils avaient réglés à titre de contribution dans le fonds de réserve. Aucune faute n’est donc démontrée dans le chef de l’ACP.

Le fonctionnement des associations des copropriétaires repose sur une saine et adéquate gestion financière. L’argent est en effet le nerf de la guerre. Cette gestion incombe, suivant la loi sur la copropriété, au syndic qui peut agir, sans décision de l’assemblée générale, en recouvrement des charges. Pour ce faire, il est impératif que ces comptes soient établis de manière claire et que le syndic soit en mesure de donner toutes les informations et explications utiles aux copropriétaires. Il lui appartient de faire approuver les comptes, dans ces différents aspects. Tout manquement à ses obligations relatives à la gestion financière est préjudiciable à la copropriété et la responsabilité de l’ACP et celle du syndic peuvent être engagées. Autant le savoir…

Article rédigé par Corinne Mostin, 4LAW - Avocate au barreau de Bruxelles - Médiatrice civile et commerciale aggréée

Bonjour,
J'ai été désigné par l'assemblée générale de ma co-propriété pour réviser les comptes 2023. Je suis bien entendu d'accord pour le faire mais étant donnée la taille de la co-propriété, j'ai demandé à percevoir une rémunération. L'AG a voté en faveur, et a adopté le budget 2023, mais la rémunération n'a pas été discutée à ce moment. J'ai envoyé un email au syndic et à l'association des co-propriétaires en Septembre pour demander à ce que la rémunération soit équivalente au budget voté à l'AG pour le poste "révision des comptes". Dès lors, pj'ai plusieurs questions:
- Devons nous prévoir une AG extraordinaire ou autre chose pour faire valider le fait que la rémunération équivaudrait au budget voté en AG?
- Dois-créer une structure/société pour percevoir cette rémunération ?
- Si oui, quel statut prévoir ?

Merci d'avance pour vos réponses et conseils éclairés.
Bien cordialement,
Thomas

Bonjour,

Je suis en société (A) (vente de produits) et l'immeuble est une société immobilière (B) qui n'a pas de location à des particuliers mais loue uniquement à la société A.
Je suis gérant majoritaire dans chaque société.

Dans cette situation l'enregistrement d'un bail commercial est-il obligatoire ?
Que pourrait être considéré par le fisc comme abus entre les 2 sociétés ? par exemple un loyer plus faible qu'auparavant ?

Merci

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Dans le cas de figure ou:
- la maison est considérée comme une unité (maison unifamiliale) à l'urbanisme.
- cependant est reconnu à l'urbanisme un espace de profession libérale au rez-de-jardin car l'ancien propriétaire était un indépendant qui exerçait son activité chez lui (médecin).

Est-il possible de louer cet espace à un indépendant ou une société extérieur?

max11 a écrit :

Je viens mettre ma petite contribution à cette discussion éternelle....
@TKM : qu'allez vous dire au CP du 1er étage qui va lui aussi demander à ne pas payer pour l'ascenseur car il est claustro ou qu'il préfère monter à pieds (le temps d'attendre l'asc, la fermeture de la porte, monter, l'ouverture de la porte... ça fait longtemps qu'il est dans son appart) ou, tout simplement, qu'il cherche à faire des économies et qu'il trouve l'asc trop coûteux....

Et pour celui qui me dira que c'est son choix : c'est aussi le choix de TKM d'avoir acheté un appart au rez en toute connaissance de cause, avec ses avantages & ses inconvénients, à un prix qui tient compte de tout cela,... (je suis du même avis que Yves sur ce point).
Et TKM peut très bien prendre l'ascenseur au 3è après être monté à pieds pour faire du sport ou voir sa voisine.

Ben oui, en effet... l'occupant du 1er fait le choix ou pas de prendre l'ascenseur. Mais il doit le payer, quel que soit son choix.

Quant à l'occupant du rez, il n'a en aucun cas l'utilité de l'usage de l'ascenseur. Il a en effet acheté en connaissance de cause, mais la clause me semble abusive. Et si l'occupant du rez va voir sa voisine, il le fait au même titre que n'importe quel visiteur externe... qui ne paie pas l'ascenseur.

Les dispositions initiales d'un acte de base ne sont pas immuables. J'ai un jour acheté un studio à la mer dont l'acte de base interdisait de détenir un chien un autre animal de compagnie. Pas de chance : j'avais un superbe berger allemand ! Le syndic a essayé de me dissuader. A diverses reprises, avec des formes variées, y compris menace de tribunal. Finalement je lui ai proposé de m'attaquer au tribunal, et s'il obtenait gain de cause, je donnerais mon bien en location à des personnes que la loi interdit de discriminer. Un acte de base ne fait pas toujours la loi de manière irréversible. Mon chien est donc venu... sans plus rencontrer d'opposition.