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#41 Re : Indexation des loyers » Indexation Loyer - Bruxelles - PEB expiré » 29-09-2023 10:52:31
Il m'est revenu que la mesure bruxelloise ne serait pas prolongée et qu'un texte devrait voir le jour concernant un mécanisme correcteur pour l'indexation à partir du 14/10/2023.
A suivre.
Belgique, terre de conception d'usines à gaz...
#42 Re : Informations en vrac... » Droits de préférence, de préemption et d'option: quelles différences ? » 28-09-2023 15:18:53
Chokotoff a écrit :PIM a écrit :Je ne suis pas certain de comprendre le paragraphe lié à la préemption : Dans le cas d’un droit de préemption, le propriétaire doit, lorsqu’il conclut un contrat de vente avec un tiers, offrir au bénéficiaire la possibilité d’acheter le bien en priorité au prix et aux conditions convenus dans le contrat de vente avec le tiers (ou à tout autre prix prévu dans les conditions du droit de préemption). Cela place le titulaire du droit de préemption « devant le fait accompli » car il a pu être écarté des négociations…
Pourquoi le titulaire du droit est-il devant le fait accompli ?
Autre question sur ce point : un locataire dispose-t-il, par la loi, d'un droit de préemption automatique en cas de vente du bien qu'il occupe ? Si ce n'est le cas, c'est alors une croyance bien ancrée.
Réponse de Gilles Tijtgat:
un bon exemple vaut mieux qu'un long discours : un locataire bénéficie du droit de préemption dans son bail. Le bailleur décide de vendre. Il n'est pas obligé d'en avertir de locataire (comme dans un droit de préférence). Le bailleur fait le tour du marché, négocie, fait éventuellement monter les prix et conclu la vente avec un amateur qui offre un prix très élevé. La vente est conclue sous la condition suspensive du non exercice par le locataire de son droit de préemption. Le bailleur présente alors le compromis assorti de ladite clause au locataire et lui signale la vente en lui permettant de s'aligner sur un prix déjà fixé.... c'est en cela que le locataire est mis devant le fait accompli.
actuellement, il n'existe, hors l'insertion d'une clause contractuelle en ce sens, aucun droit de préemption ou de préférence au bénéfice du locataire. Attention toutefois, au 01.01.24, le droit de préférence du locataire deviendra un réalité "légale" en région bruxelloise
Merci pour la précision. Outre 01/01/2024 à Bruxelles, c'est donc bien une croyance populaire que le locataire est systématiquement "prioritaire" sur l'acquéreur désigné.
#43 Re : Divers (hors achat/location) » Réparation chaudière - montant excessif » 28-09-2023 12:44:09
Facturer 260€ pour une heure de travail, c'est abuser...
Demandez le détail.
Détail à demander effectivement parce que certains corps de métier mettent, ici, 260 euros, mais cela couvre le temps sur place, le déplacement, la pièce à remplacer, etc.
#44 Re : Ventes et achats » Acheter un appartement en bon état ou un petit immeuble de rapport à rénover » 02-10-2023 08:42:19
Bonjour ,
Deux biens se présentent à moi et j'aimerais avoir vos avis et conseils avant de prendre une décision.
- Un petit immeuble de rapport à Charleroi : quatre unités reconnues par l'urbanisme. La configuration de l'immeuble n'est pas très "correcte". On ne retrouve des douches et wcs que dans deux unités sur quatre.
Donc, il faudra faire des travaux pour que chaque unité ait sa propre sdb et WC . Des travaux au niveau de la toiture et de la façade et un changement des châssis sont à prévoir aussi.
Je connais relativement bien la rue. J'ai un autre immeuble qui n'est pas loin de là.
La rentabilité de ce premier bien sera certainement meilleure à terme . Mais , ça sera plutôt une gestion active avec des locataires qui émergent du CPAS ...- Un appartement deux chambres dans une résidence à Sambreville. Pas de grands travaux à prévoir mais il faut garder encore un locataire jusqu'à 2028 et qui ne paye qu'un loyer de 570 euros hors charges . (+ 175 euros pour les charges communes).
Je ne connais pas la zone. Jamais investi dans cette commune. L'endroit semble calme . On peut louer après travaux et départ du locataire à 800 euros.
Rentabilité faible mais gestion passive .(normalement)
Si vous prenez celui de Sambreville, grmff prendra celui de Charleroi 
Sauf si c'est grmff le vendeur évidemment 
#45 Re : Ventes et achats » Fausse attestation du système de chauffage » 04-10-2023 09:25:56
Je viens d’avoir un contact avec le notaire.
Pour lui, ça ne peut pas être considérer comme un vice caché car nous aurions pu voir que la chaudière ne pouvait pas être installée dans notre habitation. Le plus simple après avoir démontré le fait sue l’attestation n’aurait pas pu être délivré « conforme » s’est d’entamer des discussions à l’amiable. Il est bien évidement pas partisan d’une procédure judiciaire car le fait est que la chaudière est visible pourrait nous faire perdre.
Je suis assez frustré de sa réponse car avec une attestation non conforme des discussions sur le prix de vente aurait été entamées… même si la chaudière est visible, nous faisons confiance à des professionnels pour attester la bonne légalité de l’installation !
My 2 cents...
Le fait que la chaudière est visible, oui, vous ne pouvez pas invoquer le fait qu'il n'y avait pas de chaudière.
Le fait que la chaudière est visible, non, j'estime que l'on ne peut pas vous reprocher de ne pas avoir vérifié si la chaudière est conforme aux normes belges puisque l'on vous donne un certificat qui l'affirme. Je tiens ce raisonnement d'autant que l'acheteur n'est pas du métier ni au faîte du sujet de par ses propres connaissances.
Je vais oser le parallèle avec un juge justement. Le juge peut se déclarer incompétent pour juger un fait technique s'il ne dispose pas de la formation technique adéquate par exemple. Ici, c'est le même, sauf à être du métier ou considéré comme suffisamment informé, vous ne pouvez pas conclure que la chaudière n'est pas aux normes belges. Par contre, vous avez les compétences suffisantes pour lire le certificat qui vous a été remis et qui certifiait la validité.
Je rajouterais une couche : celui qui a certifié vous a avoué que le certificat n'était pas correct.
Si vous avez tous ces éléments écrits, ne vendons pas la peau de l'ours évidemment, mais vous êtes plutôt bien engagés.
Me trompe-je ?
#46 Re : Locations et baux » Mes petites statistiques... » 09-09-2025 17:18:56
grmff a écrit :grmff a écrit :grmff a écrit :Voilà donc 22h que l'annonce est postée. On en sera à plus de 1000 vue de l'annonce en 24h... C'est pas mal.
Mais il faut reconnaître que j'ai eu une quinzaine de "C'est encore en vente?" pour un ou deux appels ou messages cohérents. C'est pas grand chose (mais un peu plus que sur vlan ou 2ememain)
Le "Ne me contactez pas par messenger, je ne l'utilise pas" mentionné sur l'annonce n'a pas l'air d'arriver au cerveau. Et le compteur de vue de mon annonce sur 2ememain (où sont mes coordonnées pour me contacter) n'explose pas non plus...
Postée avant hier vers 10h30-11h, j'ai reçu un message me disant que l'annonce avait été vue 996x. Ils ne disent pas en combien de temps, mais cela ressemblait à 24h tout pile.
Actuellement, j'en suis à plus de 1750 clicks en 48+5heures. Cela ralentit donc un peu.J'ai répondu en standard avec mon annonce complète sur 2ememain et mon numéro de téléphone, et j'ai rempli mon agenda de visite pour demain.
Bref, après deux semaines sans un appel, je dois avouer que l'efficacité de MarketPlace est au rendez-vous. Rien à voir avec mon essai de l'an dernier. Je vais donc revoir ma stratégie de commercialisation. Exit 2ememain...
L'annonce est à plus de 2000 vues. C'est assez exceptionnel.
J'ai donc fixé 11 rendez-vous aujourd'hui.
2 ont annulé en prévenant (rien que cela, c'est exceptionnel..)
1 n'a pas prévenu et n'a pas daigné se déplacer s'il était en concurrence avec d'autre, je l'ai donc viré
1 était sans papier. J'ai donc décliné sa demande.
1 est une ancienne locataire avec un passé difficile et j'ai pas envie de la revoir comme locataire.
1 a un enfant de 15 ans un wee-end sur deux. Donc non.
1 je ne le sens pas du tout
Deux se sont rajouté en cours de journée
Il me reste à choisir entre 6 candidats.J'ai retiré l'annonce Market Place à 2000 en 4 jours et demi
Les compteurs 2ememain sont à 300 - 350 - 480 - 520 seulement en 10 à 20 jours. Il n'y a pas photo...L'expérience relaté ci dessus date de février 2022.
Hier à 11h, j'ai posté une annonce équivalente pour un studio entrée de gamme.
Il me semble que j'ai eu plus d'appel en direct et moins de "C'est disponible?"
En 24h, l'annonce a eu 2400 visites.
J'ai eu 30 messages messenger du style "C'est disponible" (alors que je précise bien mon numéro de téléphone dans l'annonce et demande d'éviter les messages...) auquel je répondais systématiquement "lisez l'annonce svp"
Cela a été suivi de +/- 10 appels, et 7 rendez-vous sont fixés, dont 3 me semblent être des candidats intéressants et sérieux.
Il est 11h, et au bout de 24h, je peux donc enlever l'annonce. C'est un gros progrès par rapport à mes expérience précédentes.
Je pense qu'il serait intéressant de rechercher l'existence ou pas d'une corrélation entre le canal de publicité d'une part et le type de bien, sa gamme, la région d'autre part. Et en raccourci, entre le canal de publicité et le niveau socio-économique du public.
#47 Re : Indexation des loyers » Indexation Loyer - Bruxelles - PEB expiré » 29-09-2023 10:52:31
Avouez que l'on va finir par se flinguer avec ces régions ! 
#48 Re : Informations en vrac... » Droits de préférence, de préemption et d'option: quelles différences ? » 28-09-2023 15:18:53
Je ne suis pas certain de comprendre le paragraphe lié à la préemption : Dans le cas d’un droit de préemption, le propriétaire doit, lorsqu’il conclut un contrat de vente avec un tiers, offrir au bénéficiaire la possibilité d’acheter le bien en priorité au prix et aux conditions convenus dans le contrat de vente avec le tiers (ou à tout autre prix prévu dans les conditions du droit de préemption). Cela place le titulaire du droit de préemption « devant le fait accompli » car il a pu être écarté des négociations…
Pourquoi le titulaire du droit est-il devant le fait accompli ?
Autre question sur ce point : un locataire dispose-t-il, par la loi, d'un droit de préemption automatique en cas de vente du bien qu'il occupe ? Si ce n'est le cas, c'est alors une croyance bien ancrée.
#49 Re : Législations régionales » Compteurs / règlementation en RW au 1/1/2024 » 06-11-2023 13:14:23
Bon, et sinon, "à leurs frais" et au 1er janvier 2024, on va bien rigoler !
Quelle est la date à laquelle le changement de tous doit être réalisé ?
Dans le cas d'une copropriété, on impute le coût du changement de chaque compteur sur le copropriétaire défaillant ou on impute à la copropriété ?
[Edit]
En relisant, quelque chose m'interpelle :
Pour le 1er janvier 2024, les propriétaires d’immeubles à appartements non encore équipés de compteurs individuels d’électricité et, le cas échant, de gaz doivent y faire placer, à leurs frais, des compteurs individuels par le gestionnaire de réseau de distribution (GRD).
Donc, n'est-ce applicable qu'aux immeubles qui ne disposent actuellement que d'un seul compteur commun et dont les consommations sont établies par forfait chez les locataires ? Si c'est le cas (un seul compteur), appelle-t-on ces immeubles "immeuble à appartements" au sens des GRD ?
Je n'ai pas lu les articles des décrets.
#50 Re : Législations régionales » Compteurs / règlementation en RW au 1/1/2024 » 06-11-2023 13:14:23
Bonjour,
Voici l'article que je viens de voir sur le site de l'UVCW
https://www.uvcw.be/logement/actus/art-8377
Bonne lecture
Ce genre de truc, ça me fait toujours penser au type de la RTT puis de Belgacom qui a passé la première moitié de sa vie professionnelle à installer des cabines téléphoniques publiques, et la seconde moitié à les enlever.
#51 Re : Législations régionales » Redevance sur les logements loués meublés » 27-09-2023 22:50:27
bonjour
je me demandais ce qui est considéré comme meuble, c'est bien tout ce qui n'est pas accroché au bâtiment?
À mon sens oui, puisque l'histoire du terme mobilier vient notamment du fait que les meubles étaient déplacés en même temps que la cour du roi lorsqu'il était en déplacement. En somme, il déménageait tout à chaque fois ! Pour vos conversations de salon.
À noter que ce qui n'est plus mobile (et devient donc accroché) au sein du bien devient "intégré". Pour vos conversations de salon avec M. le Juge...
#52 Re : Locations et baux » [RW] Garantie locative = caution + garantie supplémentaire (ou pas?) » 29-09-2023 11:05:22
J'ai l'impression qu'il y a un melting pot entre la loi et :
- "j'ai toujours fait comme ça" de la part du bailleur ;
- "avant on pouvait demander trois mois" ;
- "la banque autorise trois mois dans le cas d'une avance avec reconstitution ou kekchose du style et donc je fais pareil" ;
- "le CPAS..." (merci à grmff de combler les pointillés 
)
#53 Re : Informations en vrac... » Eneco quitte le marché bruxellois trop complexe. » 24-09-2023 00:43:22
Encore une leçon pour les politiques.
Le problème, c'est qu'ils ne retiennent jamais les leçons. De vrais cancres.
Retenir une leçon n'est possible que lorsqu'elle a été comprise au préalable...
#54 Re : Copropriétés forcées » Une AG pour deux copropriétés différentes » 24-09-2023 00:42:20
bg1000 a écrit :N'y a t'il pas un système de sous ACP, une ACP principale, et une ACP pour les garages.
Ne votent que les titulaire de quotité pour leur sujet. Ce serait une solution.
Que disent les actes de bases ?Les votes ne se font pas aux quotités et non aux voix?
Mais c'est déjà comme ça.
Les CP uniquement des garages ne peuvent pas voter pour les sujets qui concernent les appartements
Et donc, où se trouve le problème si tout est déjà scindé mais que l'on organise une seule réunion (avec un seul déplacement pour tout le monde (sauf quorum non atteint ), une seule location de salle, etc.) ?
Je suis copropriétaire dans une copropriété avec :
- quatre numéros de rue ;
- trois phases de construction (donc les deux premières sont pour le premier numéro de rue et pour les deuxième et troisième numéro de rue, respectivement) ;
- deux commissaires aux comptes (l'un pour les trois premiers numéros de rue et les deux premières phases de construction, un pour le reste) ;
- un seul sous-sol relié de partout ;
- un seul jardin ;
- un seul syndic, une seul AG, etc. ;
Bon, tout est indiqué dans l'acte de base comme cela. Il y a souvent des erreurs d'imputation comptable mais cela se passe par des réécritures. Pour les discussions et décisions, il est évident que l'on vote en fonction du point s'il appartient au numéro, à la phase, au bloc ou à la totalité. Avec forcément un joyeux bordel lorsque l'on prend une décision dans un sens pour un sujet puis que le sujet se pose pour un autre numéro deux ans plus tard et que l'on a ponctionné ou pas dans le fond de réserve commun par exemple.
#55 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Architecte » 17-09-2023 08:20:39
C'est un plan as-built ou c'est une construction as-drawn ?
#56 Re : Copropriétés forcées » Convocation d'une AG par un copropriétaire » 15-10-2025 17:13:17
Information que j'ai déjà diffusée ici et que vous pourrez donc lire dans d'autres fils : trouver un syndic n'est pas chose aisée ; en trouver un qui répond encore moins, en trouver un qui remet une offre, c'est pire ; trouver le bon, c'est byzance.
Plus pragmatiquement, c'est votre droit de dégager votre syndic actuel, mais assurez-vous d'avoir suffisamment de copropriétaires pour vous suivre et mettez-vous en recherche du prochain syndic. Analysez les raisons qui vous poussent à vous en séparer et les éventuelles raisons qui vous incitent à le conserver.
Changer de syndic implique aussi un changement dans les personnes de contact, leurs style de gestion, leur méconnaissance du bâtiment et son historique, etc.
Bref, changer de syndic n'est pas comme aller chez Delhaize parce que Colruyt est fermé ou inversement. Cela prend du temps de trouver le futur syndic.
#57 Re : Locations et baux » Questions état des lieux de sortie » 17-09-2023 16:30:12
Le préavis qu'on donne à tout moment commence toujours le premier du mois qui suit sa possible réception par le propriétaire.
Préavis envoyé mi juin = préavis qui commence le 1er juillet.... et se termine le 30 septembre.
Même si le bail est établi du 15 au 14 au lieu du 1er au 28/29/30/31 ?
#58 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Rébus » 15-09-2023 11:15:23
Dans le même ordre d'idée, j'ai toujours adoré celle-ci :
#59 Re : Indexation des loyers » indexation mais travaux » 15-09-2023 07:45:52
Votre avenant de 2019 modifie la nature de la chose louée (une pièce supplémentaire) et le prix. Il est cohérent de vous baser sur cette base de 2019 pour appliquer l'indexation. Un courrier explicatif serait le bienvenu il me semble. Simplement avec mention de l'index de départ en 2019, le calcul de l'indexation, et éventuellement une réduction provisoire du montant à payer.
"Vous louez une maison... dont le prix de départ en ../2019 était de mille€.
Je suis contraint d'indexer le loyer à partir du.... soit (calcul selon la formule légale) = 1166€.
Jusqu'à nouvel ordre, et jusqu'au plus tard à la prochaine indexation, au vu de nos bonnes relations, je vous propose de ramener le prix mensuel à payer à 1100 (ou 1120...)
Merci de bien vouloir marquer votre accord par retour de courrier et adapter vos paiements futurs.Avantages : 1. vous indexez 2. vous mentionnez un calcul clair ET vous demandez l'accord du locataire qui ne pourra plus contester par la suite la base de votre calcul. 3. vous "faites un cadeau" et vous le faites savoir, tout en soulignant son caractère provisoire.
Juste un détail, le mot "contraint" pourrait être mal interprété. Le mot "contraint" veut dire "Qui est forcé d'admettre quelque chose, que l'on a obligé à agir d'une certaine manière" (cnrtl). On est encore libre d'indexer, pas obligé (mais obligé si le demandeur le demande et que c'est justifié).
#60 Re : Copropriétés forcées » article de règlement intérieur dans une copropriété: applicable ou non? » 15-09-2023 07:40:20
Comme le dit Chokotoff, une pénalité -généralement 50€- est appliquées dans certaines ACP lors d'un déménagement. Par contre, je ne suis pas certain que cette pratique soit encore fort répandue du fait qu'elle est difficilement applicable et génératrice de conflits multiples pour un montant dérisoire. Cette somme est présentée comme une participation aux suppléments de frais pour usage intensif de l'ascenseur et une contribution aux éventuels dégâts, ou frais de nettoyage... Il ne s'agit pas d'une amende. Le montant doit rester en proportion avec le préjudice potentiel que subirait l'ACP.
Dans les grandes ACP, il n'est pas possible pour le syndic de suivre chaque emménagement ou déménagement. Et dans une petite ACP, cette mesure ne présente pas grand intérêt. Dans tous les cas, c'est beaucoup de conflits et de problèmes pour quelques euros. A éviter pour moi .
Et pourtant, cette pratique est appliquée dans toutes les copropriétés dans lesquelles je me trouve, quelles qu'en soient les tailles.
La mise en pratique pour le syndic est somme toute assez simple : puisqu'il faut le prévenir lors d'un changement d'occupant, on en déduit un "mouvement" suffisant pour entrer dans le cadre de cette disposition, et donc un double mouvement (entrée et sortie) est appliqué lors du décompte. Pour la vérification des dégâts éventuels, évidemment le syndic ne bouge pas et on se retrouve dans les faits avec un montant servant à alimenter la caisse de la copropriété pour les éventuels dégâts qui seront réparés tous en même temps dans douze ans.
On pourrait pousser le bouchon en imposant le mouvement par lift (ce qui est souvent le cas et de facto le cas lorsque les mouvements sont interdits par escalier et ascenseur) et donc avancer que le mouvement n'a occasionnée aucun dégât et que le montant est donc inadéquat.
Allez, je veux bien tenter le coup pour la prochaine AG
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