selon moi et je rejoins l'avis de PIM, son préavis est de 3 mois et donc prend fin le 28/2/2015.

Pour ses loyers non payés, ne trainez pas.  Envoyez lui un courrier recommandé par lequel vous le mettez en demeure de verser les loyers en retard et, par la même occasion vous lui signifiez que sa fin de préavis est le 28/2/2015 et non fin décembre 2014.

Même si l'état des lieux d'entrée n'a pas été établi par un expert, vous pouvez chargez un expert de vous représenter/défendre lors de l'état des lieux de sortie.   En ce cas, vous devez prendre en charge les honoraires de l'expert.
Vous pouvez proposer à votre locataire de désigner le même expert qui interviendra alors comme expert unique et les frais seront partagés.
Ou bien, votre locataire prend également son expert et supporte ses honoraires.

La participation d'un expert aide souvent à aboutir à un accord, même si ce n'est pas toujours aussi simple.  Dans certains cas, malheureusement, la présence de l'expert est ressentie comme une agression par le locataire.  J'ai vécu des tas de situations et on ne sait jamais à l'avance comment un état des lieux de sortie se déroulera.
Certains propriétaires, ou locataires, lors de la prise de rendez-vous précisent que "l'autre" est ceci ou cela et que la sortie se passera mal, etc.
Et lors de la sortie, plus de problème !  comprenne qui pourra !

Je sais très bien ce qui a influencer l'augmentation: double vitrage, nombre de salle de bains, chauffage central, etc. 
Vu mon job (géomètre expert immobilier) je vais tenter une approche douce pour obtenir une réduction.  Il y a beaucoup de géomètres au cadastre, donc, un petit geste confraternel !

Une contestation dure et trop formelle a peu de chance d'aboutir ou en tout cas ne vaudrait pas le risque.

et bien, j'ai reçu mon nouveau RC !

Mauvaise surprise + 85 %

Je vais tenter une négociation en direct avec l'administration, avant d'envisager la contestation lourde !

Il est vrai que par rapport à l'état initial il y a pas mal de confort en plus mais pas plus de superficie utilisée.

tuile déplacée, selon moi, ce n'est pas à charge du locataire, sauf s'il est responsable du problème, s'il a voulu joué au Père Noël par exemple ! !

à mon avis, c'est simplement un ballon d'essai de Sibelga et qui doit parfois suffire à convaincre des propriétaires de payer les dettes de leur locataire.
à votre place, je leur adresse un courrier disant simplement que vous n'avez aucune responsabilité dans cette facture impayée et vous classer l'affaire.

cela fait très publicité déguisée ! ! ! !

perso, expérience très mitigée, mais je ne me mouille pas plus.

Je suis parfaitement conscient des difficultés de démolir et reconstruire mais on n'est ici que dans le perspectif à moyen terme (10 ans) et dans une situation familiale un peu complexe au niveau des choix à opérer.  Je n'intervient dans ce dossier qu'assez peu et en conseil de la famille (qui est en bon terme, une chance)
La grande question actuellement est de décider  d'une rénovation minimale, d'une rénovation plus importante ou de ne rien faire et de prévoir dans x années de démolir et reconstruire.
Une des maison est en état plus ou moins correct mais les techniques devraient être actualisées.  L'autre est en moins bon état.  tout est à refaire aux 3 étages, sauf qq châssis, et le rdc commercial est en bon état (rénové par un locataire).
l'avantage d'un nouvelle construction est d'avoir plus d'unités locatives dans le même volume car 1 entrée au lieu de 2 et des plafonds de moindre hauteur.  de même, la division des espaces actuels pour créer sdb, cuisine, living et chambre est assez difficile sauf à se lancer dans une rénovation plus importante.
La seconde maison présente aussi quelques problèmes de stabilité avec des fissures dans certains murs porteurs, réparables et actuellement stabilisés mais ! ! !

De mémoire aussi, seule une décision de justice ou un acte notarié met fin à un bail commercial.   Donc si fin de bail de commun accord, passage chez le notaire obligatoire.  Ne me demandez pas la raison de cela.

170 m2..... Oups... Je vérifierai demain car, du coup, ça me paraît aussi beaucoup.

Pour le reste.
Situation:  pleine ville (Bxl), terrain :  ancien lit de la Senne donc un peu mou, terrain occupé par 2 maisons à demolir, donc 2 mitoyens existants
Niveau énergétique, a Bxl donc tendant vers le passif.
Pour le reste, vu le quartier, il faut rester très raisonnable au niveau des coûts.

En gros, la question est:  faut-il rénover un bâtiment de plus d'un siècle, sans style et en état tout de même degradé ou envisager la démolition et une reconstruction ?

De plus, au niveau décisionnel , c'est assez compliqué !

Vite, vite, prenez un avocat !