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Bonjour
j'ai reçu un retour du notaire qui me dit que la période de prescription est de 5 ans (donc pas dépassée) et que je suis bien redevable du paiement de cette dette.
Mais que je dispose d'un recours envers mon ancien locataire (je ne m'y attendais pas)
Je vais continuer à creuser
Votre notaire ?
Il est parfaitement illégal pour un syndic d'engager une société au nom de l'ACP dans laquelle il aurait des intérêts.
Je vous conseille de ne pas réélire ce syndic lorsque son mandat annuel viendra à échéance.
Ce fait est selon moi en soi pas illégal.
Mais est probablement abusif, irrégulier, ... le fait qu'il n'a pas appliqué comme syndic la procédure impérative prévue par l'Art. 577-8 §4 15° CC avant d'engager cette firme de nettoyage, ... .
C'est une faute civile (et une faute déontologique).
Mais cela peut devenir un abus de confiance (= faute punissable pénalement) si c'est volontaire, structurel et systématique.
Toutes ces personnes consulteraient ce forum ? et indirectement (je ne comprends pas ce que recouvre ce mode de consultation) ?
Explications:
Indirectement: il suffit qu'un collaborateur parlementaire à la mission de consulter différents sources qui forment dans son ensemble l'opinion publique et en fasse un rapport détaillé à son parlementaire. Alors ce dernier peut faire un rapport de synthèse à sa fraction parlementaire, .... .
Opinion publique: une opinion exprimée publiquement.
Comme sur PIM on exprime publiquement son opinion, il s'en suit que les opinions exprimés sur PIM font partie de l'opinion publique.
@GT
Votre opinion est certainement très apprécié par différents intervenants et visiteurs de ce forum (et par moi).
(...)
j'ai d'ailleurs eu un retour qui me conseillais la cogénération! j'ai pris rdv avec une société spécialisée, ils sont déjà venus sur place et proposent de réhabiliter toute la chaufferie en y installant 2 nouvelles chaudières à condensation etc etc. (...)
Ce genre d'information aurait pu être donné plus tôt (si c'était possible).
Synthèse: l'accent doit être mis:
- à long terme sur l'ensemble de installation (chaudière, tuyauterie, radiateurs, chassis) et pas sur un élément.
- à court terme faire fonctionner le chauffage en tenant compte du long terme.
Si non on entre dans un cercle vicieux, comme mon ACP: le problème constaté en 2004 refait surface en 2017 après trois cycles de travaux, cinq "experts" et en tout plus que 300.000 EUR de travaux.
hellooo a écrit :IliasImmo a écrit :
Quelle majorité pour remplacer la chaudière actuelle par une neuve s'il le faut?
A ce sujet , je propose de préciser dès la convocation de l'AG la majorité qui sera nécessaire pour le vote de chaque résolution à l'Ordre du Jour.
Et Marre de l'esprit d'anarchie revendiqué par Rexou et panchito sur ce forum
Le message initial (repris ci-dessous) a été modifié
"A ce sujet , je propose que la loi obliger à préciser dès la convocation de l'AG la majorité qui sera nécessaire pour le vote de chaque résolution à l'Ordre du Jour."
D'abord je constate que le débat sur ce forum rapproche les idées des intervenants. Ce qui est très positif.
Mon opinion est que l'information quand aux majorité à atteindre est du ressort du syndic. Cette tâche est obligatoire, mais pas impérative.
Mais la décision de tenir compte avec une majorité qualifiée spécifique est du ressort du président de cette session de l'AG, comme mandataire "ad hoc" de l'ACP.
Mon opinion, en tenant compte de la méthode de travail du législateur belge, est que cette tâche d'information du syndic ne sera jamais impérative.
Je me base entre autre sur un jugement de 2008 obtenu par 2 CP contre mon ACP (2 CP = moi-même et mon opposant farouche) et un autre de 2015. Les 2 informaient les autres membres, mais le syndic pas. Le JP a décidé que le syndic avait l'obligation d'informer. Les 2 CP pouvaient informer en respectant la loi (pas de diffamation, harcèlement, ...). Jugement succinct en néerlandais.
Suivre le raisonnement de rendre impératif le monopole de la tâche d'information du syndic, est contraire à la liberté d'expression des membres de l'AG.
Une loi dans ce sens sera probablement cassée par la Cour Constitutionnelle.
Il ne faut pas confondre les différentes responsabilités éventuellement en cause:
1. Syndic: informer l'AG
2. Président de l'AG: constats (point prêt à être voté, ...)
3. AG: responsabilité civile
4. membre de l'AG: responsabilité pénale
5. syndic: responsabilité du mandataire
6. gérant du syndic: responsabilité du mandataire en cascade
6. représentant permanent du syndic auprès de l'ACP: responsabilité du mandataire en cascade
7. gestionnaire du dossier "ACP" au sein du syndic: responsabilité du mandataire en cascade
8. CdC: information de l'exécution de la décision de l'AG, statuts, lois, ...
9. ...
Vous pensez que le législateur nous lit?
Indirectement oui.
Je me base sur mes observations en 2004-2008 dans le contexte d'un autre forum du même type qui n'existe plus.
Le législateur tient surtout compte avec la jurisprudence.
Transféré d'un autre sujet
en cliquant sur notre syndic, je constate que sa société est gérée par 2 autres sociétés.
en effet;
la société de l'entreprise de nettoyage des communs gère la société du syndic!
le nettoyeur est donc syndic?
le nettoyeur (quand je dis nettoyeur, je parle du type qui tient vraiment la raclette et le torchon dans nos communs chaque semaine) est partie prenante dans la sprl qui est notre syndic.
n'est ce pas là un système mafieux?
-donc lorsque je fais une remarque au nettoyeur, je m'adresse en fait directement au syndic, sans le savoir?
-lorsque j'envoie un email de réclamation concernant le nettoyage, c'est le nettoyeur lui même qui en prend connaissance!
c'est fort, très fort!
1. Lire l'Art. 577-8 §4 15° CC,
2. lui écrire une petite lettre AR et lui mettre en demeure d'appliquer cette procedure endéans les 30 jours civiles, à compter de la date d'envoi de votre AR. Ses honoraires deviennent en effet précaires à partir de la date de votre lettre. Dans son cas il doit adresser une requête de régularisation à l'AG, que l'AG peut accepter ou pas.
3. 31 jours après une lettre au syndic demandant de joindre à l'OJ de l'AG suivante le point: "élection d'un nouveau syndic suite à la non-application des dispositions de du Code Civil concernant le mélange des intérêts.", ...
4. 32 jours après signaler le problème à l'IPI (y compris copie des documents et du courier)
5. ....
notre syndic vient de s'enregistrer, mais comment puis-je trouver les autres propriétés/acp qu'il gère?
PAS.
1. protection de la vie privée (syndic bénévole)
2. libre concurrence ? (syndic pro)
Je crois que l'IPI et même un Juge d’instruction ont des problèmes ou doivent faire un effort pour obtenir une liste exacte. Cela améliora peut être dans six mois.
Le syndic de mon ACP n'est pas encore inscrit, malgré que l'AGO a eu lieu en juin 2017 et le contrat mentionné a une durée de trois ans?
Récompense donné d'un groupe de 10% des CP pour ne pas avoir présenté la comptabilité 2013-2016 (sic)?
Il estime probablement qu'il ne doit appliquer l'AR du 15.03.2017 après l'AGO de 2020.
Je crois qu'il n'est pas le seul, qui estime que ce qui n'est pas interdit est autorisé.
(...)
J'ai récemment essayé de mettre en place un système de sabot -immobilisateur de roue- pour combattre le parking sauvage sur une aire de manoeuvre commune dans une cour privée. Pas possible. La seule solution proposée : faire appel à un huissier (et le payer), puis faire dépanner (et encore payer)... et demander le remboursement des frais en justice de paix. Par sécurité, placer une camera pour pouvoir démontrer que l'infraction est récurrente. pas possible d'infliger une amende non plus.
Il y a 10 ans mon ACP a voté une amende de 500 EUR pour toute transgression du RdC, qui prévoyait déjà une amende de 30 FB depuis 1980.
Après ils l'ont appliqué contre un CP qui était me soutenait.
La procédure coûtait net +1000 EUR à l'ACP, le JP a diminué l'amende à 250 EUR et il a constaté que tous les membres de Conseil avait des transgressions du même style (mettre une armoire sur la terrasse d'un penthouse, qui n'était pas visible en bas). Le commissaire aux comptes a alors décidé que l'ACP n'appliquerait plus cette décision.
Mes conclusions: appliquer la décision "amende" pour des faits flagrants (refus de donner l'accès lors des travaux, garer sur la voie des pompiers, ... ).
Combien de syndics sont agréé par l'IPI à la même date? La différence est en principe le nombre minimal de syndics bénévoles, ...
bonjour,
le syndic affiche;
que si le service de nettoyage lui facture des frais supplémentaires, (évacuation encombrants par ex.)
ces frais seront répercutés sur les occupants.question,
le service d'entretien ne devrait-il pas avoir l'autorisation de l'AG pour produire des frais supplémentaires à son contrat d'entretien?en tout cas, son contrat, que j'ai lu, ne comporte aucune mention lui permettant de facturer des frais supplémentaires facultativement ou ponctuellement.
-/-
Ces frais sont impérativement à charge de l'ACP pro rata des quotités, pas pro rata du nombre des occupants.
Un bailleur peut les mettre à charge de ses locataires, en fonction du contrat de bail.
IliasImmo a écrit :En plus on a dévié de ma question de la journée:):)
Quelle majorité pour remplacer la chaudière actuelle par une neuve s'il le faut?
bàvPour souder la chaudière, vous pouvez le décider seul. C'est une question d'urgence.
Pour remplacer à l'identique, une majorité de 50%. Mais ce modèle n'existe plus d'une part, et il serait con de remplacer une chaudière par un modèle dépassé.
Pour remplacer par un autre modèle, 75% des personnes présentes ou représentées.
@IliasImmo
Mon expérience pratique et concrète est qu'on peut remplacer à l'identique par une decision urgente du syndic, moyennant une validation ultérieure par l'AG. Cela c'est passé dans mon AG en 2011 (cout: 26.000 EUR - autre offre: ca 60.000 EUR proposé par le comissaire aux comptes A et la firme son copain-CP B).
Important pour vous:
1. Cette chaudière a été remplacé en 2015 entièrement par une chaudière non-homologuée par l'IBGE de +150.000 EUR, ayant un avis négatif de l'expêrt indépendant de 2011, mais un avis positif d'un copropriétaire-chaufagiste C (la firme D de son copain de 30 ans a eu l'offre) et du commissaire aux comptes A.
2. Le problème initial de 2002 réapparait actuellement "On" parle de remplacer le circulateur.
3. Ce qui nous pose actuellement problème est que la rénovation de 2015 se base sur un avis d'une personne qui n'est pas un expert indépendant.
4. Tel que cela évolue tout va probablement tomber sur le dos du syndic pro de la rénovation de 2015 (syndic actuel), puisqu'il n'a pas encore rendu compte des frais de cette renovation de 2015.
5. Il parait qu'un expert avec pignon sur la rue (et déja mentionné sur PIM) a donné un avis en 2015, mais il n'a pas prouvé qu'il était sans mélange d'intérêts dans le sens de l'Art. 577-8 §4 15° CC, ni avoir été mis en possession du dossier "DIU" 2005-2015 de la chaufferie.
Suggestion : suivez l'avis de grmff.
.
Les lois de 1994 et 2010 ont :
- Pour les ACP de 2 appartements avec un syndic (CP A) et un commissaire (CP B), de telle façon, que l'un est obligés de tenir compte avec l’autre.
- Pour les ACP de 20 appartements et plus ils ont imposé un conseil de copropriété qui devrait améliorer les relations entre les CP.
- Pour les ACP de +200 appartements par contre le législateur n’a pas voulu aller vers un réel conseil de surveillance, aussi appelé dans certains pays un conseil de commissaires.
Les recommandations du groupe de travail vont probablement et heureusement rendre possible de créer un conseil de commissaires, sans qu'il soit impératif.
Mon ACP l’a déjà appliqué en juin 2017, pour répartir le travail du commissaire aux comptes sur trois.
Dans mon ACP le commissaire aux comptes tient depuis des lustres une comptabilité fantôme en Excel, dès je crois 2007 sur base d’entre autres les fichiers CODA journaliers. La répartition du travail serait dès 2017:
- Le suivi des travaux (commissaire du bâtiment)
- Les recettes (commissaire du budget).
- Le décompte (le commissaire des comptes).
Définition par Larousse du mot « commissaire » :
Personne chargée d'organiser, d'administrer quelque chose pour une durée limitée.
Contexte
Je me suis opposé chez le juge à cette décision d'AG puisque ni les tâches ni l’organisation de la mission n’ont été définis.
Mais en principe je suis pour la création d’un conseil de commissaires, tel que défini dans Wikipédia comme suit :
Le conseil de surveillance est un organe non-exécutif ayant pour mission de veiller au bon fonctionnement d'une (ACP) et d'en rendre compte aux (copropriétaires).
Questions
Q1 : Est-ce l’AG peut statutairement completer l’organigramme de l’ACP en créant de fait un conseil de commissaires, comme cela a été fait avant 1995 ?
Q2 : Est-ce impératif ?
Q3 : Est-ce opposable ?
bada a écrit :Si le syndic envoie les invitations aux AG juste 15 avant l'AG, c'est parce que les CP peuvent demander au syndic de mettre un point à l'ODJ jusque 21 jours avant la date de la tenue de l'AG. Personnellement, je les envoyaient juste après ces 21 jours, soit 18/19 jours et le problème que vous soulevez n'existaient jamais.
21 jours avant l'AG??? Désolé Bada mais cette information est erronée.
La loi stipule "Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu."
Et donc les 21 jours sont corrects si, et seulement si, la date pour l'AG est fixée au premier jour de la quinzaine fixée pour la tenue de l'AG.
Correct si AGO.
Q1: quoi si le syndic communique lors de l'AG précédente la tenue d'une AGE dans 4 mois ?
Q2: quoi dans le cas d'une AGO tenu en dehors de la quinzaine traditionnelle (quinzaine non confirmé par voie de decision d'AG).
Cas d'espèce: AGE tenue en janvier (AGE élection syndic pour six mois) et juin (AGO transformé en AGE par le syndic puisque pas de compta 2017 ni budget 2019 - syndic réélu avec un "petit" astuce). Pas encore d'AGO annoncé aux CP ni affiché dans les couloirs.
luc a écrit :Pour moi ce n'est pas une réaction d'un bon père de famille.
Quand on ne comprend pas on demande conseil à un expert indépendant.
Un syndic bénévole a été dans un cas analogue. Il a du rembourser les travaux (et pour payer ce montant vendre son appartement).
Faites attention.Luc,
ou voyez-vous une affaire de "bon père de famille"?* Si vous parlez de moi, j'ai repris la gestion début Octobre 2017!
* si vous parlez du chauffagiste, j'ai montré les rapports d'entretiens à 2 experts chauffagiste, ils ont conclu que l’installation est conforme et que les entretiens ont été correctement faits( sur papier en tout cas).
Je les ai scannés et envoyés au spécialiste Chauffage de Bruxelles environnement, il pense la même chose
* si vous parlez du syndic, en quoi sa responsabilité est engagée? il a commandé un service à un professionnel!!!!il n'est pas technicien chauffagiste:)A moins d'avoir une boule de cristal, je ne sais pas comment un chauffagiste peut prévoir un cas pareil. même le technicien envoyé par le fabriquant, venu sur place, ne pouvait pas expliquer la cause du problème!!
Je ne crois pas 1 seconde cette histoire du syndic bénévole!!:
1) d'abord il est obligé d'être assuré (RC Professionnelle syndic bénévole)
2) Si une faute doit être avérée et prouvée, Pour moi, la responsabilité doit être imputée au chauffagiste( Professionnel) et pas au syndic!!qui commande et paie une prestation à un professionnel.
@IliasImmo
Si vous auriez mentionné que votre début de fonction comme syndic bénévole était à moins que 30 jours, les intervenants auraient pu vous aider plus rapidement.
Mon histoire se passait au moment qu'on croyait que la RC Familiale couvrait le syndic bénévole (et que +50% agents immobiliers n'étaient pas assurés du tout)
La faute est toujours imputé à l'ACP (avant ou après 2010) et/ou le syndic depuis 2010 (suivant le cas). Eux peuvent mettre en cause qui de droit.
Mais le fait que l'autre est professionnel ne décharge pas du tout le bénévole. Il doit prouver qu'il a agi comme bon père de famille. La jurisprundence a changé dans ce contexte.
Finalement on essaie de vous aider à ne pas tomber dans un piège.
Un contrôle sur papier est un contrôle sur papier. Pas plus ni moins.
Rexou et Panchito peuvent aller plus en détail, mais basé son mon expérience pratique (trois cas) il y a de la fumée.
Mon expérience pratique me fait douter. Le montant de 10.000 n'a aucune corrélation avec l'age de la chaudière. Une chaufferie devrait tenir 30 ans et engendrer des frais par an moins que 1/30 (= le fameux "amortissement"). Si plus on doit enquêter.
(...) Je ne comprends pas que des gens osent se plaindre.
Ils ne peuvent pas se plaindre?
@ Luc : L'art 88 que vous citez interdirait donc aussi de couper un arbre dans un jardin tranquille à l'aide d'une tronçonneuse ? Ou encore d'utiliser un broyeur de branches par exemple. Sans compter l'interdiction des tondeuses à gazon à moteur.
La police peut venir faire des constats et donner une amende à payer en principe par l'ACP. Celui qui entretient les communs a mandat de l'ACP.
panchito a écrit :Quand on a choisit de vivre dans une grande "famille" telle qu'une copropriété, il y a un minimum de savoir vivre à respecter.
Souvent quelques jours avant d'entamer des travaux, les CP's qui ont du savoir vivre, mettent une petite affichette dans les communs pour s'excuser à l'avance du bruit qu'ils vont faire lors de travaux.
Ceux qui ont ce minimum de savoir vivre, ne reçoivent jamais aucune plainte...
Ceci est valable quand on évoque des travaux d'une certaine envergure, qui sont susceptibles de causer un vrai dérangement. Pas pour un petit bricolage.
C'est quoi un petit bricolage?
Pour moi c'est du bruit qui ne m'empêche pas à écrire un texte cohérent sur PIM.
Qui donc ne dépasse pas le bruit des avions. Ma copropriété est situé dans le Nord-Est de Bruxelles.
(...)
durant cette panne, des occupants m'ont dit ne plus être connecté à internet. Cela ne touchait que les abonnés à VOO.après enquête,
j'ai constaté que VOO a installé une armoire technique au 1er étage de l'immeuble et que cette armoire est alimentée sur le réseau d'éclairage de ce même étage.
(...)
Est-ce les statuts de votre copropriété imposent une antenne collective sur le toi avec monopole de diffusion? Oui/Non?
Si oui, il est fort probable que VOO/BRUTELE a été choisi pour remplacer cette antenne et a le monopole.
Dans mon immeubel c'est le cas. VOO est le seul avec cablage interne.
Solution suggéré:
Mettre ce point à l'AG suivante.
VOO est devenu un fournisseur permanent et doit donc annuellement être évalué (avantages pour l'ACP, désavantages pour l'ACP, ...).
Est-ce la connection à l'installation électrique commune a été agréé par AIB-VINCOTTE ou un organisme similaire?
Est-ce les frais sont répartie comme imposé par les statuts?
hellooo a écrit :Elle a quel âge cette chaudière ?
Vous savez envoyer les bilans des 5 dernières années ?
Chaque année , tous les copropriétaires et les LOCATAIRES ( et oui ) ont droit de recevoir copie du bilan de controle annuel de la chaudière à tout le moins à Bruxelles.Elle a 12 ans et d'une marque respectable et connue
ya les bilans mais c'est chinois pr moi:), j'y vois juste : conforme, ok, etc etc
Pour moi ce n'est pas une réaction d'un bon père de famille.
Quand on ne comprend pas on demande conseil à un expert indépendant.
Un syndic bénévole a été dans un cas analogue. Il a du rembourser les travaux (et pour payer ce montant vendre son appartement).
Faites attention.