Les cordonniers sont les plus mal chaussés.... Effarant que cela vienne d'un officier publique comme un notaire    

Pour qu'il y ait vente, il faut que les deux parties ait signé le contrat : le vendeur a-t-il accepté votre offre et communiqué cette acceptation dans le délai de validité ? Tant qu'il n'a pas accepté, la vente n'a pas lieu. Si je vous comprends, vous avez 3 semaines pour obtenir un crédit à partir de la signature du compromis, qui n'a pas encore eu lieu et qui n'aura pas lieu si le vendeur n'accepte pas votre offre.

Parfois ça finit très bien : Etat des lieux de ce jour avec un locataire très sympa qui me laisse 2 meubles !

Projet intéressant à première vue

Dans le cadre d'un investissement locatif je considère cette différence comme négligeable... d'autant plus qu'à partir de l'année prochaine les banques vont resserrer leurs conditions d'octroi de crédits. Il est possible qu'elles acceptent de vous prêter à 1,4% mais sur 80% de la valeur du bien. Dans la première solution vous aurez déjà remboursé un an de crédit, ce qui aura fait prospérer votre patrimoine. Dans l'immobilier, au plus tôt on commence, au plus on peut aller loin !

Cas typique des chercheurs doctorants et post-doc Je suis dans la même situation actuellement et quand j'ai acheté mes 2 premiers biens. Certes vous ne pouvez pas déduire les intérêts mais étant donné que votre salaire ne rentre pas dans la globalisation de vos revenus imposables, vos revenus immobiliers n'atteindront pas le seuil taxable et resteront sous la quotité exonérée... Donc vous ne paierez pas d'impôts sur vos revenus locatifs. Lorsque vous passerez sous contrat fiscalisé, vous pourrez déduire à ce moment-là

Les petits logements sont les plus rentables car loués plus cher au m2. Le permis de location sera en effet nécessaire. Pour l'obtenir il faut qu'il n'y ait pas d'infraction urbanistique. Ce point est particulièrement important. A vous de vous renseigner auprès de l'urbanisme pour en être sûr en comparant l'existant avec ce qui y est répertorié (le bien est-il repris comme maison unifamiliale ou comme immeuble à logements ?). Tant que vous habitez dedans, le permis de location ne sera pas nécessaire ("exception pour les logements situés dans l'immeuble où le propriétaire vit, loués à maximum deux ménages, et pour autant que le nombre total d’occupants des logements loués ne dépasse pas quatre personnes."). Mais la question se posera quand vous n'habiterez plus dans le bien. A anticiper

Attention que la prime pour habitation propre ne concernera que le logement que vous occupez vous, pas celui qui sera loué... Perso pour du locatif, les primes ne rentrent pas dans ma décision d'achat. Vous louez des studios, càd des petits logements qui sont, même mal isolés, peu gourmands en énergie. Y faire des travaux d'isolation n'est pas aussi intéressant que pour des plus grands logements.

Vous ne bénéficierez des frais réduits que pour le logement que vous occuperiez, si les conditions demandées sont respectées. Le notaire fera une ventilation du RC pour les 2 logements et vous paierez le prix plein pour la partie concernant le logement loué.

Je pense que ce projet d'investissement est intéressant, une fois tout bien considéré. Perso, j'ai acheté 2 biens de rapport depuis que je suis dans la vie active et je suis toujours locataire de mon logement propre. L'important est de commencer le plus tôt possible et de mettre le pied à l'étirer pour apprendre la gestion que cela requiert et commencer à faire croître votre patrimoine.

En général, des maisons 4 façades avec (grand) jardin situées dans des quartiers '"résidentiels" assez loin des centre-villes offrent un rendement locatif assez médiocre... et sont souvent peu recherchées par des locataires lambda qui n'ont pas envie de mettre un loyer > 900/1000 euros, d'avoir un grand jardin à entretenir, et de payer une grosse facture de chauffage (si c'est une ancienne villa peu isolée). Je dirais que c'est un marché locatif à part qui cible une clientèle de locataire plus particulière et moins fréquente (risque de vide locatif important entre les locataires). Personnellement je ne ferai jamais du locatif avec une villa. Je cible appartements (du studio à l'appartement 2/3 chambres) soit en copropriété ou soit groupés dans un immeuble de rapport (acheter un immeuble complet coûte moins cher et dope le rendement) ou petites maisons unifamiliales louées à un seul ménage ou en colocation à "plusieurs ménages".

Mon principe : les rénovations/améliorations que j'apporte à bien destiné à la location doivent permettre d'augmenter la valeur de revente et de location du bien de sorte que l'argent investi dans ces travaux rapporte à son tour. Pas de travaux "plaisir" ( exemples : remplacer une superbe cuisine équipée par une autre superbe cuisine équipée juste parce qu'on aime pas le look des meubles; remplacer un parquet massif en bois par un autre juste parce qu'on aime pas le motif,...). Ces travaux "plaisir" n'apportent pas de plus-value car ils ne changent pas le niveau de finition ou de confort du bien. Exemple de travaux qui apportent une vraie plus-value : remplacer une cuisine semi-équipée (pour ne pas dire rudimentaire) par une vraie cuisine équipe, remplacer une vieille douche qui se ferme avec un rideau par une belle cabine de douche avec paroi, créer une chambre dans des combles inexploités, améliorer l'isolation, remplacer un vieux revêtement de sol tout pourri par un stratifié, ...

Je ne fais du meublé que pour des studios ou un bien loué en colocation (public cible : étudiants qui veulent kotter et n'avoir qu'à amener leur valise pour s'installer ou jeunes actifs qui n'ont pas envie d'investir dans des meubles tout de suite)

Si vous êtes jeunes ou en tout cas que vous avez un long horizon d'investissement devant vous, privilégiez un prêt le plus long possible (20, 25, 30 ans) de façon à avoir la mensualité la plus basse possible. Objectifs :
- avoir le cash flow le plus grand possible. Le taux est plus secondaire (évident, pour une même durée de prêt, choisir le taux le plus bas).
- garder un taux d'endettement bas de façon à conserver une bonne capacité d'emprunt pour les investissements suivants
Emprunter le plus possible et mettez le moins de fonds propres possibles de façon à garder votre cash pour d'autres investissements et à maximiser l'effet levier

Quand on commence, difficile d'être diversifié. Vous pouvez par exemple commencer par un petit immeuble de rapport avec 2-3 lots qui vous permet de répartir le risque sur plusieurs locataires.

J'aurais tendance à aller dans ce sens-là. L'infraction urbanistique est question de fait et n'est pas liée aux contrats de location du bien.
Même si vous "couvrez" la situation avec un bail de colocation pour ne pas attirer l'attention, dans les faits difficile de contester l'infraction avec une cuisine et une salle de bain dans chaque "chambre", avec des communs qui se résument à des endroits de passage et probablement la présence de compteurs de passage. Cela évoque clairement des petits logements individuels (où permis d'urbanisme est nécessaire pour leur création) plutôt qu'un véritable logement unifamilial loué comme logement collectif sous forme de colocation.
Je vois plusieurs solutions possibles :
1° Rentrer un permis pour diviser la maison unifamiliale en plusieurs logements. Selon ce que l'urbanisme peut accepter, la division peut ne pas correspondre à la division de fait actuellement présente, avec mise aux normes actuelles à la clé. Très couteux. L'urbanisme peut aussi refuser pour conserver un certain nombre d'immeubles unifamiliaux dans le quartier concerné.
2° Mettre l'immeuble en conformité en lui redonnant sa vraie caractéristique de maison unifamiliale (fini les cuisines et SDB individuelles) et le louer en colocation réelle.
3° Rester en infraction et louer les lots séparément ou en "fausse colocation" et espérer ne jamais devoir payer d'amende pour l'infraction. En choisissant cette option, vous rejoindrez la famille des bailleurs peu scrupuleux qui concurrencent déloyalement les honnêtes bailleurs qui respectent les lois.
4° Vous retirez de la vente. Mais si vous avez déjà signé un compromis et que vous n'y avez pas prévu de clause suspensive pour vous retirer en cas d'infraction urbanistique, vous devrez payer une indemnité. Très couteux, mais peut-être moins que les travaux à faire dans les cas 1 et 2 ou que l'amende dans le cas 3.

Super boulot de synthèse bien détaillé  ! Mais j'espère ne jamais avoir besoin de m'en servir 

Voici un article du blog de Me Carnoy qui devrait vous intéresser :

La retenue sur prix et consignation-séquestre jusqu’à régularisation urbanistique – la condition suspensive de « propreté urbanistique »

Je n'ai pas précisé dans mon précédent post, mais je me suis fait à chaque fois conseillé par mon notaire pour la rédaction des offres et des clauses suspensives que je voulais y insérer.
Je ne peux que vous conseiller de demander conseil à votre notaire pour la rédaction de clauses suspensives.

Voir ce topic traitant du sujet :

Wallonie décès du locataire