Je comprends les inquiétudes et frustrations.

Mais je trouve qu'il faut rester raisonnable également.

D'abord, en matière d'impôt, seul le parlement est compétent. Donc, techniquement parlant, l'on peut se passer d'un gouvernement pour voter des lois d'impôts.

'Juridiquement', cette analyse est parfaite, mais concrètement, comment gouverner de manière cohérente si le parlement vote des lois d'impôt sans accord de gouvernement ? Ce serait l'anarchie.

Ensuite, comme soulevé, il s'agit de dispositions transitoires. Il est intéressant d'analyser à cet égard la structure légale de la TVA.

Vous avez le Code TVA, qui pose les principes (il s'agit sans aucun doute de l'impôt le plus harmonisé au niveau CE).

Les principes trouvent exécution dans des arrêtés royaux (qui sont ensuite confirmés par le parlement, pour respecter l'exigence constitutionnelle "pas d'impôt sans loi"). L'arrêté royal n° 20 est parmi les plus importants. Il est en fait très court (3 à 4 articles). C'est-à-dire que le taux de la TVA est fixé à 21 %. Mais une série de livraison de biens et de services sont soumis à un taux soit de 12 %, soit de 6 %.

Ces livraisons de biens et de services sont répertoriés dans 2 tableaux annexés à l'arrêt royal.

Ainsi, on trouvera dans le tableau A (6 %), les travaux à un immeuble de plus de 15 ans.

A titre transitoire et jusqu'au 31/12/2010, l'arrêté royal a été amendé d'un article 1(bis, ter, quater, je ne sais plus), qui réduit la durée fixée dans le tableau A à 5 ans.

Les choses sont donc claires, sauf que pour des raisons politiques, une décision quant à la prorogation de l'exception (qui reste donc une exception) n'est pas décidée, ce que l'on peut en effet regretter. Mais à défaut de décision, il n'y a pas d'incertitude, puisque les taux sont fixés par la loi.

Par manque de clarté politique, que l'on peut regretter, toute une série de personnes risquent de reporter leurs projets, ce qui va évidemment affecter les marchés concernés, ce qui à son tour ne manquera pas de provoquer des réactions politiques.

L'article 10 de la loi sur les baux de résidence principale précise textuellement que "Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail (...)".

A moins que la convention de la placement de la garantie sur un compte individualisé ne prévoit explicitement l'exigence de la banque (ce qu'il faut donc vérifier), cette dernière ajoute une condition à la loi.

Je suggère une mise en demeure de la banque en question, en réclamant le bénéfice du taux d'intérêt légal à défaut de libération de la garantie.

Avant de recourir à la justice, tenter éventuellement une intervention d'un avocat (si vous n'avez pas énormément de moyens, via le bureau d'assistance judiciaire), cela peut faire des miracles, ou encore via une association de défense des locataires (à rechercher selon la situation du logement).

Ceci dit et sous réserve de la vérification du contrat bancaire de garantie locative, il n'est pas nécessaire de mettre à la cause le bailleur, puisque celui-ci a donné son accord écrit sur la libération de la garantie.

Le juge compétent reste les juge de paix selon moi, donc facile d'accès et pas cher.

La loi ne prévoit rien de particulier à ce sujet.

Par contre, le contrat de syndic conclu avec l'ACP prévoit la plupart du temps une grille de prix pour ce type de prestations. Sans doute le syndic va-t-il s'appuyer sur ce contrat, auquel vous êtes, à mon avis, tenu en votre qualité de copropriétaire.

Si les frais sont difficilement contestables lorsqu'ils sont fixés par contrat, il me semble par contre que vous puissiez exiger la justification de la prétention (production de la base contractuelle).

En ce qui concerne les frais d'agence, l'on peut se référer à l'article 5bis de la loi sur le bail de résidence principale, en vigueur depuis le 17 août 2009, soit avant l'entrée en vigueur de bail en cause :

Je comprends que cela puisse vous intriguer, car c'est intriguant.

La technique du "de plein droit et sans mise en demeure préalable" est empruntée au droit des obligations et plus particulièrement à celui des contrats.

L'on y recourt en général pour prévoir les conséquences d'une inexécution contractuelle. Il est donc étonnant de retrouver cela dans une obligation légale. Le législateur aurait pu se passer de cette adjonction sans réduire d'un iota la force obligatoire de la loi.

L'agent immobilier est un intermédiaire. Ce n'est pas le vendeur. La transaction ne tombe donc pas sous l'application de la loi que vous énoncez, qui n'est par ailleurs plus d'application depuis le mois de mai dernier. C'est maintenant la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur qui trouve à s'appliquer.

Deuxième observation : la vente est un contrat consensuel. Cela veut dire que le contrat se forme (en principe) dès l'instant où l'acheteur et le vendeur s'accordent sur l'objet et sur son prix.

D'après vos explications, c'est ce qui semble s'être produit dans votre cas. Vous avez émis une offre d'achat d'un immeuble pour un prix déterminé. Le vendeur l'a accepté. La vente s'est donc formée et elle est en principe parfaite, sauf la condition suspensive relative à l'obtention de votre crédit.

Hormis cette clause, je ne vois aucun autre motif pour lequel vous pourriez invoquer la nullité.

L'intervention d'un notaire n'est absolument pas nécessaire à la formation du contrat de vente. Son rôle n'est que de constater que la vente est intervenue, de manière authentique, en sorte que le contrat de vente puisse ensuite être transcrit dans un registre spécifique, tenu par le conservateur des hypothèques. Cette transcription est indispensable pour que l'acheteur puisse faire valoir son droit de propriété aux tiers.

Ceci dit, certaines législations régionales en matière d'information préalable de l'acheteur sur le statut environnemental de l'immeuble sont à ce point contraignantes, qu'elles peuvent, à défaut de les avoir respectées, entraîner la nullité du contrat.

C'est par exemple le cas en Flandre, où l'article 137 du décret flamand du 18 mai 1999 portant organisation de l'aménagement du territoire  précise que « le fonctionnaire instrumentant mentionne dans tous les actes sous seing privé de vente, entre autres informations, si une autorisation urbanistique a été délivrée pour le bien, ainsi que son affectation urbanistique la plus récente. A l'acte est joint un extrait urbanistique, tel que visé à l'article 135 ».

Mais en toute logique, il faut se comporter en bon père de famille, aussi lorsque l'on achète. C'est-à-dire qu'il faut se comporter comme quelqu'un de raisonnablement avisé et diligent. L'on aurait pu attendre d'un acheteur potentiel, qu'il fasse attention lors de sa visite aux problèmes d'humidité, qu'il s'informe du montant des charges, etc.

En ce sens, le défaut de l'acheteur de se comporter comme tel ne pourrait être retenu comme argument contre le vendeur pour obtenir l'annulation de la vente.

En d'autres termes, l'on est tenu par ce que l'on a promis. C'est fondamental en droit contractuel, et l'erreur n'est en principe (sauf dans certains cas relativement extrêmes),  pas admise pour se dégager de sa promesse.

Hop, dans les favoris.

Merci pour l'information.

Merci pour ce comparatif entre le nouveau et l'ancien texte, qui souligne une nouvelle fois la perte de qualité des nouveaux textes légaux de manière générale.

Prenons l'ancien texte d'abord : situations visées --> tous les cas d'indivision ordinaire et tous les cas de démembrement de la propriété.

Nouveau texte : "division du droit de propriété portant sur un lot privatif" --> donc une indivision, mais ordinaire ou non ? Plus question de démembrement de manière générale. Non, uniquement l'emphytéose, la superficie, l'usufruit, l'usage et l'habitation, sont visés. Que fait-on des autres droits démembrés de la propriété ? Passés purement et simplement à la trappe ? De ce point de vue, l'ancien texte semblait donc nettement plus complet, bien que beaucoup plus court.

Précédemment, les intéressés devaient désigner "celui qui exercera ce droit".

Maintenant, il faut désigner un mandataire.

Ce n'est pas tout à fait la même chose, les responsabilités qui reposent sur le mandataire étant toutes autres que celles qui incombent à celui qui exerce un droit. Et puis, pourquoi est-on une fois de plus intervenu dans une relation privée ? La seule chose qui devait intéresser la copropriété était de ne pas être prise dans un conflit entre titulaires d'un droit.

"Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire" :  même remarque concernant le mandat. Mais observation totalement superflue, puisque un tiers est en droit de réclamer la procuration qui fait état du mandat (procuration et mandat n'étant donc pas la même chose).

Cela me fait penser à cette réforme indispensable de la Constitution. Auparavant : " Les Belges sont égaux devant la loi". En 2002, l'on a jugé nécessaire d'y rajouter : "L'égalité des femmes et des hommes est garantie". Est-ce à dire qu'avant cette réforme, l'une de ces catégories de personnes était moins Belge, ou bien moins égale que l'autre ?