Merci

C’est vrai que Grmff est un petit vieux qui ne se déplace qu’avec son déambulatoire mais qui adore les chocolats !

Pour ma part, j’aime un bon verre de vin. 
Pour votre info, je ne suis syndic professionnel que de manière très limitée, presque par plaisir (je rêve) mais cette activité me permet d’appréhender ma profession de géomètre et surtout d’expert immobilier de manière différente, en attendant l’age de la retraite (encore un peu plus de 8 ans, à moins que l’on allonge l’age légal comme en Grèce)

En dehors de toutes considérations fiscales (pour lesquelles je rejoins en gros l'avis de Grmff), le mieux, me semble-t-il, est de faire un nouveau bail et de faire disparaître toutes traces du précédent, y compris pour la garantie et l’état des lieux.

Je ne crois pas à l'aboutissement d'une action envers la copropriété, ou son assurance.  Voyez plutôt envers le propriétaire précédent! 
Je ne crois pas que ces travaux aient rendu l'appartement inlouable mais plutôt plus difficile à louer.  La crise a également ralentit le marché locatif et rendu certains types de biens plus difficiles à louer et ce n’est pas pour autan possible d’obtenir une indemnité du gouvernement, des banques, etc.

Vous lui avez donné les clés sans avoir reçu le premier loyer?

Luc, vous tirez systématiquement sur les syndics pro. 
Je suis d’accord avec vous sur le fait qu’il y a des problèmes importants dans certaines copropriétés gérées par des syndics professionnels et qu’il faut absolument trouver des solutions. 
Je ne crois pas que les solutions passent par un durcissement extrême de la législation (e.a. d’une comptabilité trop structurée) ni par la création d’un machin tel qu’un institut des syndics et copropriétaires.  Nommé syndic d’ACP ou syndic de copropriété, bof, c’est pas la dénomination qui change grand chose.  Cela me fait penser à femme d’ouvrage ou technicienne de surface ?  Le syndic exécute les décisions de l’AG, conseille les CP, gère au jour le jour dans la limite de la loi et de son mandat.  Le reste c’est du blabla. 
Il n’est pas toujours facile pour un syndic de s’opposer à certains souhaits des CP majoritaires ou minoritaires.  Les CP ne comprennent pas toujours que l’AG n’a pas tous les droits.  Je pourrais vous donner qq exemples de décisions d’ag, illégales.  J’en ai vécu aussi qq unes, et avec diverses casquettes (expert, cp, syndic) et j’ai encore eu pas mal de difficultés la semaine dernière de ramener la discussion en ag dans le bon sens, et ce ne sont pas les moins intelligents qui comprennent le plus vite. 

Pour l’ « histoire d’O » à XL, je constate que les protagonistes n’ont pas su se concerter, que la mayonnaise « copropriété » n’a pas pris.  Est-ce la faute uniquement du syndic ?  Je n’en sais rien, mais quand je lis les interventions de certains, et surtout ce qui n’est pas écrit, je crois qu’une partie de la responsabilité est également à chercher parmi les copropriétaires.  Quelques infos qui me sont parvenues « par la bande » me confirment dans cette position.  Tout cela renforce ce que je pense de ces nouvelles copropriétés créées dans des anciennes maisons de rapport.  Les agents immobiliers, les propriétaires vendeurs et les notaires ont des responsabilités dans ces situations.  J’ai établi, il y a plus de 2 ans, un mesurage pour acte de base d’une telle copropriété et dans mon rapport j’avais émis quelques remarques qui me semblaient importantes.  Personne n’en a tenu compte.  Il y a quelque mois, à l’occasion d’un état des lieux d’entrée, je suis retourné dans cet immeuble et, sur base de ce que j’ai vu et entendu, des soucis se profilent à l’horizon.

Un bail d'1 an et 1 an de loyer payé à l'avance, vous ne risquez pas trop, sauf d'éventuels dégâts locatifs.

Saxo, je ne vous comprends pas très bien.  Vous êtes impliqué dans cette histoire ou vous êtes simplement intéressé ?  Je ne comprends pas très bien votre hargne à mon égard alors que, et vous pouvez faire des recherches sur ce forum, je n’essaye que de rendre service sans tirer de bénéfices, même pas de chocolats.  Ce n’est pas en tirant sur tout ce qui bouge que l’on obtient des solutions.  Je vais décidément faire ce que j’ai déjà écrit sur ce post, ne plus réagir, même si l’envie m’en prend. 
Ixellesman et smilingwoman, il me semble que vous êtes avec Saxo dans le même bateau en train de prendre l’eau et que la direction que vous lui donnez n’est pas la meilleure. Et eausecour semble ajouter sa goutte au moulin !

Grmff, Luc, Pim et moi-même avons, je crois, essayé de vous donner notre opinion, pour vous aider, mais, alors même que tout ce qui a été essayé précédemment vous a conduit dans le mur, vous ne daignez même pas lire attentivement.  « Papa, c’est loin l’Amérique ?  Tais toi et nages » semble être votre mode de pensée.  Alors, bonne chance !

@ Erick : L’indemnité compensatoire n’est pas un devis de réparation.  Il y a une nuance importante et souvent méconnue par les propriétaires et qui entraîne des discussions lors des ELS.  L’indemnité se calcule sur base du coût estimé de la remise en état, sous déduction e.a. de la vétusté, ou sur base d’une moins-value. 
De plus, ce n’est pas l’importance des dégâts qui peut poser problème pour l’estimation mais leur particularité.  Calculer une indemnité pour remise en état de la vitrification d’un parquet de 5m² ou de 150 m² ne présente aucune difficulté et pourtant dans le second cas le montant sera important.  Estimer la réparation d’une chaudière ou d’un frigo est autrement difficile et peut parfois être mis en attente d’un devis ou d’un avis de technicien même si la réparation est peu onéreuse.

Je confirme: chacun paye son propre expert, sauf si un document incontestable précise que tel expert sera chargé de l'ELS, ce qui correspondrait un "un bon de commande " de l'ELS à tel expert.  Cet expert pourrait vous demander une compensation mais cela ne change rien au droit de vous faire représenter ou assister par l'expert de votre choix.

étant géomètre expert, je peux vous assurer que cela se passe ainsi fréquemment.

Il faut différencier l'indemnité pour rupture de bail du préavis.  L'indemnité de rupture de bail est prévue en compensation des frais ou pertes éventuelles résultant d'une location abrégée et d'une remise en location.  Elle est due même si le bien est immédiatement reloué.
Le préavis n'est par contre plus du si le bien est rendu avant la fin du préavis et est immédiatement reloué. On retrouve ici na notion d'enrichissement sans cause.

Pourquoi aussi refuser l'ELS le 31 mai.  C'est le droit du locataire de rester jusqu'au dernier jour.  Vous pouvez par contre proposer une heure différente, surtout si un expert pro intervient !