Je ne pense pas que vous ayez besoin d'un avocat.
Traitez avec votre notaire, il est là pour ça.

si en plus, vous avez une clause suspensive d'acceptation de crédit hypothécaire, il y a toujours possibilité de se rétracter, vu que le bien est en infraction, il se pourrait que la banque refuse votre crédit. Contactez votre banquier et expliquez lui la situation.

Vous avez bcp d'éléments en votre faveur, d'après ce que vous dites, je pense que la partie adverse essaye de vous impressionner.
Il n'est pas dans leur intérêt de vous traîner en justice:
La cause semble perdue, coûteuse, et risque bien de faire bloquer leur vente pendant des mois (voir des années).

Dans tous les cas, prenez contact avec votre notaire au plus vite, et un notaire différent du vendeur bien sur.

Envoyez un recommandé+mail, pour dire qu'ils avaient 8 jours pour accepter votre offre, délai dépassé car pas de réponse dans les délais+infraction urbanistique donc offre caduque, et ce à chaque partie adverse qui vous aurais écrit (avocat, agence,...), avec leur adresse de correspondance qu'ils vous ont communiqué. Si l'adresse n'existe pas, ce n'est pas votre problème, vous gardez bien les preuves de vos envois recommandés.

Soit qu'il preste son préavis de 3 mois + 3 mois d'indemnités, ou s'il part fin novembre, et qu'il donne son renom officiel avant la fin de ce mois, cela ferai 3 mois indemnités+ 2 mois de préavis qu'il devrait payer.

Après, par la suite si tout se termine bien, si locataire respectueux , etat des lieux ok, etc, libre à vous de renegocier à la baisse.

Tout dépends de la surface de la toiture, ainsi que du type de toit, s'il faut refaire la charpente, etc...

Les grandes differences de devis sont courantes dans ce domaine et un devis bas n'est pas synonyme de mauvaise qualité. Il faut voir quel type de matériel sera utilisé, le travail proposé, etc.

sans connaissance du type ainsi que de la surface du toit, il est difficile d'émettre un avis.

Suis du même avis que Grmff,

comme ici le mois de retard n'est pas encore dépassé, et que l'on parle de requête avec avocat, si maintenant vous payez la provision pour votre avocat et qu'entre-temps le locataire paye, cela vous fait bcp de frais inutile.
Si vous faites la requête vous-même, cela vous coûte +-50 euros, ce qui est déjà moins contraignant.

même avis également, et c'est bon pour l'expérience, de le faire soi-même.
Cela semble hyper compliqué, alors qu'en fait c'est assez simple (du moins dans la commune qui me concerne) car le greffe dispose de formulaires pré remplis, à compléter.
seul bémol: le temps d'attente: dépot de requête: 01/10, audience: début novembre.

Concernant la présence d'un avocat le jour de l'audience, je ne serai pas vous dire si cela est d'une grande utilité ou non.
Personnellement, j'évite un max les frais supplémentaires: avec tous les frais de justice+frais causé par le locataire, on risque vite la ruine.
Mais peut-être que si un jour j'aurai les moyens, je ne me tracasserai plus et ferai tout via avocat.

Vendu=affaire conclue, donc plus de possibilité de surenchère

exact lorsque la vente est encore en cours. Ici l'affaire était déjà conclue, verbalement ou par écrit.
Hors, vous proposez de casser cet accord entre l'agent et le premier acheteur, moyennant 10.000 eur de plus.
En tant que premier acheteur, si l'affaire a déjà été conclue, je n'aurais pas apprécié (envers l'agent) tel agissement, sauf qu'ici c'est le premier vendeur qui n'aurait pas tenu sa promesse d'achat, ce qui ne serait pas correct de sa part (sauf circonstances).

L'agent, lui aurait été en faute si il aurait cassé sa promesse avec le premier acheteur, ce qui apparement n'est pas le cas.

C'est toujours le problème, en tant qu'acheteur, de savoir s'il y a réellement d'autres candidats acheteurs ou non.
Si l'affaire est bonne, mieux vaut mettre 10.000 eur de plus que de risquer de la louper.

N'y aurait-il pas une faille juridique à exploiter:
Un locataire qui ne paye plus, ne donne pas suite aux courriers, ne donne plus signe de vie... en pensant de la même façon que les autorités communales, le bien serait considéré à l'abandon--->squattable ?

Ainsi le propriétaire pourrait rentrer dans les lieux, changer les serrures, et occuper son bien, qui après tout lui appartient ?

Vu comme cela, j'hesiterai deux fois moins à rentrer dans les lieux en cas de non payement de loyer.

L'accusé de réception n'est pas nécessaire. Tout citoyen est tenu à aller chercher son recommandé. De plus, dans le cas où il n'irait pas le rechercher, la poste va vous le renvoyer --> si pas de retour chez vous = il l'a reçu.
Comme dit Pim, si locataire négligeant, envoyez un courrier simple également.

La trêve hivernale en Belgique n'existe pas. Les locataires essayent parfois de nous narguer avec cette règle qui n'existe qu'en France.
Je pense qu' elle peut  s'appliquer, selon l'appréciation du juge, dans les cas extrêmes, où les locataires, de bonne foi, ont fait toutes les démarches de recherche de logement sans succès, et qu' ils ont des raisons valables expliquant leur mauvaise situation.

Personnellement j'ai déjà fait expulsé en hiver une famille avec 2 enfants, qui ne payaient plus leur loyer, et il n'a jamais été question de trêve hivernale.
De toutes façons si ce n'était pas le juge qui les mettait dehors, c'était moi-même !

1)si votre offre n'a pas été acceptée (contresignée) par le vendeur, et que le délai de 8 jours est dépassé, vous n'êtes plus lié.

2)si le bien est en infraction, alors que vous aviez mis une clause pour la conformité urbanistique, vous pouvez vous rétracter.

Vous avez donc le choix de continuer ou non la transaction.