Cerise sur ce gâteau: le PS vient d'introduire une proposition de loi visant à interdire aux banques de faire payer des frais au locataire lors de la constitution d'une garantie bancaire (ou pendant le cours de celle-ci).
OK, c'est logique.
J'espère seulement que ce ne sera pas l'occasion pour les banques de faire casquer les propriétaires!
Ne riez pas, on n'a pas encore tout vu.

D'accord pour les exigences raisonnables en matière de salubrité. Mais pas pour que les communes fassent n'importe quoi et notamment qu'elles prennent des mesures qui sont en réalité destinée à "déverser" chez les voisins les personnes précarisées en interdisant de fait la création ou le maintien de petits logements (salubres et conformes au règles régionales).
Or c'est en fait ce qui se passe car les communes préfèrent avoir des habitants qui paient des impôts et n'émargent pas au CPAS!

En ce qui concerne la question de Wani, il faut me semble-t-il introduire un dossier de demande de permis d'urbanisme, en bonne et due forme. Si vous essuyez un refus, vous avez un recours auprès de la Région wallonne et puis, éventuellement, devant le Conseil d'Etat. Mais je confirme l'avis de Grmff: pas question de louer, en principe, si vous n'avez pas un permis de création d'un nouveau logement, d'autant que maintenant la commune est au courant!

Vous seriez dans son collimateur, tout en ayant créé un logement tout à fait convenable, alors que des milliers de petits logements n'ont fait l'objet d'aucun permis, sont minables mais non réprimés...

Je confirme que l'état des lieux reste valable, en tout cas entre parties, même si il n'est pas enregistré.
Bien plus, il n'y a aucune sanction à l'absence d'enregistrement, à part le fait que si vous le présentez un jour pour être enregistré, il vous en coûtera 25 euros. Mais c'est le cas dès que l'état des lieux est réalisé plus de deux mois après la signature du bail et est donc enregistré séparément.

Ce qui est idiot est le fait d'imposer l'enregistrement de l'état des lieux. Par contre, le fait qu'il conserve sa valeur juridique, même en l'absence d'enregistrement, est tout à fait conforme aux principes généraux, c'est le contraire qui serait absurde car il n'y a pas de raison d'attacher des conséquences d'ordre civil (valeur d'un contrat ou d'un acte réalisé entre particuliers) au non respect d'une obligation d'ordre administratif.

Confirmation: ce type de problème tombe à charge du propriétaire et il est impératif qu'il commande lui-même la manoeuvre!
C'est seulement si s'abstient de faire des travaux urgents et après qu'il ait été mis en demeureur par recommandé que le locataire pourrait éventuellement prendre l'initiative des travaux, quitte à récupérer les montants payés sur les loyers à verser.
Ce type d'action est toutefois à réserver aux cas extrêmes, d'autant qu'il implique que le locataire devient responsable personnellement de la bonne exécution des travaux!

Le Cri de septembre 2007.

Enregistrement et nouvelle loi sur le bail : quels documents faire enregistrer ?

Par Bénédicte Delcourt, juriste au SNP

La loi programme du 27 décembre 2006 a instauré de nouvelles règles relative à l’enregistrement des contrats de bail (voyez LE CRI n° - janvier 2007).

Ces modifications législatives ont donné lieu à deux circulaires du ministre compétent à l’attention de l’Administration, apportant des précisions quant à la manière dont les nouvelles règles seraient appliquées (obligation et coût de l’enregistrement).

Pour rappel, les actes (entiers)    portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou parties d’immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement (donc affectés à la résidence principale ou secondaire, en ce compris les chambres d’étudiant) doivent être soumis à la formalité de l’enregistrement dans les deux mois de leur signature.

L’obligation de l’enregistrement a été mise à charge du bailleur. L’enregistrement est devenu gratuit depuis le 1er janvier 2007. Pour les contrats qui ne sont pas enregistrés dans le délai légal, une amende fiscale de minimum 25 € (tout dépendra de la date de signature du contrat) devra être acquittée.

Mais qu’en est-il des annexes qui doivent impérativement être jointes au contrat de bail ?

1-    l’état des lieux

L’article 1730 du Code civil a été modifié et porte que « les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. (…) Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement ».

L’obligation de dresser un état des lieux s’applique à tous les contrats de location de biens immeubles, à l’exception des baux à ferme.

Cependant, l’obligation de joindre cet état des lieux au contrat et de l’enregistrer ne s’applique qu’aux baux de résidence principale et aux chambres d’étudiants.

Dans ce dernier cas, lorsque l’état des lieux est joint au contrat de bail soumis à la formalité de l’enregistrement dans le délai légal, aucun droit ne sera perçu pour l’enregistrement dudit état des lieux.

Il arrive néanmoins que cet état des lieux ne puisse être joint au contrat, pour la simple raison que le contrat est signé plus de deux mois avant le début de la location.

Dans la circulaire n°12/2007 du. 4 juillet 2007, le Ministre fait remarquer que le législateur n’a apporté aucune autre précision, ni en ce qui concerne la personne tenue de l’obligation de l’enregistrement de l’état des lieux, ni en ce qui concerne le lieu de l’enregistrement et le délai pour la présentation à la formalité et pas non plus en ce qui concerne les frais liés à la présentation à la formalité de l’enregistrement.

Ainsi, suite à l’interprétation de la volonté du législateur, il est décidé que :
-    le lieu de l’enregistrement = le même bureau que celui où le contrat de bail doit être présenté. L’enregistrement ne sera toutefois pas refusé si l’état des lieux devait être présenté à un autre bureau de l’enregistrement ;
-    comme il n’existe aucune disposition légale qui oblige le bailleur à enregistrer l’état des lieux dans un délai déterminé, il ne peut donc jamais être question d’une amende pour présentation tardive à l’enregistrement ;

Quant au coût de l’enregistrement de l’état des lieux d’un bail affecté exclusivement au logement, il varie selon les règles suivantes (il importe peu que le contrat de bail se réfère ou non à l’état des lieux) :

-    lorsque l’état des lieux à trait et est joint à un contrat de bail qui est enregistré gratuitement [NDLR : bail affecté exclusivement au logement], l’administration admet que la gratuité de l’enregistrement vaut aussi pour l’enregistrement de l’état des lieux
-    si ’état des lieux n’est pas présenté à l’enregistrement avec ledit contrat, c’est alors le droit fixe général qui est dû sur l’état des lieux sauf si:
•    lors de la présentation à l’enregistrement de l’état des lieux, le contrat de bail que l’état des lieux concerne est présenté en original ou copie, ou
•    lors de la présentation à l’enregistrement de l’état des lieux, le demandeur y a joint (art. 168 C .enreg) une déclaration écrite dans laquelle il déclare que l’état des lieux concerne un contrat de bail qui a déjà été enregistré gratuitement.

Pour tous les autres contrats [NDLR :les contrats qui ne sont pas affectés exclusivement au logement], le coût de l’enregistrement de l’état des lieux sera de 25 €, même s’il est joint au contrat de bail. Mais l’enregistrement de l’état des lieux n’est dans ce cas pas obligatoire…

2-    les conditions minimales de sécurité, salubrité et habitabilité ainsi que l’annexe conformément à l’article 11 bis de la loi sur le bail de résidence principale

Les nouvelles dispositions législatives prévoient que ces document sont à joindre au contrat de bail. Il est à remarquer cependant qu’il n’existe aucune obligation d’enregistrement de ces annexes.

Ainsi, ce n’est que lorsque les « conditions minimales » et « l’annexe conforme à l’article 11 bis » précité sont présentées ensemble avec le contrat de bail à l’enregistrement qu’elles seront, comme le bail lui-même, enregistrées gratuitement, et ce, même s’il n’y est pas expressément référé dans le contrat de bail.

IL FAUDRAIT UN SMILEY "KAFKA"!

"Tout fait de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer" (art. 1382 cc)

Vous avez donc, le cas échéant une action en réparation du préjudice subi, en invoquant la faute (empiètement sur votre façade, arrimage de l'échaffaudage à un élément instable de votre immeuble, sans autorisation etc.)

Il vaudrait mieux ne pas en arriver là!
Je vous conseille donc de prendre contact avec votre voisin pour tenter de trouver une meilleure solution à l'installation de cet échaffaudage.
Si vous n'y arrivez pas, je vous recommande de lui écrire par recommandé afin d'attirer son attention sur les risques liés à l'installation, compte tenu du manque de solidité de votre balcon - il ne faudrait pas qu'un jour il tente de vous imputer la responsabilité d'un accident! - et même d'exiger qu'il (ou son entrepreneur) prenne les mesures adéquates pour éviter tout danger et tout dégât à votre immeuble.

Vous pourriez aller plus loin et saisir le juge de paix sur base d'un trouble du voisinage et/ou d'empiètement sur votre propriété, en exigeant l'enlèvement ou tout au moins la sécurisation de l'échaffaudage.

Par ailleurs, comme dans tout chantier où des voisins sont impliqués, il y a peut-être lieu de faire procéder à un état des lieux de votre immeuble, aux frais du voisin, pour que les éventuels dégâts survenus du fait des travaux puissent vous être indemnisés.

La question de savoir si vous avez ou non un bail de résidence principale ne dépend pas de la domiciliation mais du fait que vous habitez effectivement dans le bien loué, que vous y avez "le siège principal de vos intérêts" (art. 2 de la loi sur le bail de résidence principale. C'est une question de fait à démontrer par "toutes voies de droit".
Par ailleurs, si vous avez la preuve du paiement des loyers, vous êtes en effet dans une situation de bail verbal, assimilé à un bail de 9 ans.
Pas question donc de vous imposer un nouveau contrat, il faut suivre le cours normal de la location en se référant à la date de paiement du 1er loyer. Par contre, le bailleur peut vous imposer de constater par écrit l'existence de ce bail, simplement en reportant sur papier les conditions actuelles.
Bien sûr, vous pourriez recevoir un préavis pour occupation personnelle, réalisation de travaux ou moyennant paiement d'une indemnité de 3 mois de loyer (préavis 3 mois si le congé est donné dans les 3 mois de la signature de l'acte authentique).

Attention, il n'y a pas que la question des frais de l'analyse. Certains SECT sont attentifs à l'équilibre des intérêts en présence tandis que d'autres sont, en fait, assez sensibles à la seule argumentation des constructeurs.
Il faut s'assurer que le SECT est capable, au besoin, de réaliser une véritable analyse de risques et non seulement une vérification sommaire basée sur la fameurse "checklist" que le SNP a combattue car s'en tenir à cette approche équivaut souvent à préconiser des frais équivalents au remplacement pur et simple de l'ascenseur.
Par contre, la vraie analyse - méthode Kinley - permet en principe de prendre en compte des facteurs tels que l'importance relative du danger et la fréquence de réalisation du risque dans le cas concret de l'ascenseur concerné.
Cette façon de faire permet souvent de réduire considérablement la facture finale.
D'où l'importance pour l'AG de conserver la haute main sur le choix du SECT!

Je vous rappelle que le SNP préconise le recours à un consultant indépendant qui suit, pour le compte du propriétaire, la procédure tant d'analyse de risque que de modernisation, afin de défendre ce dernier, un peu comme un conseiller en assurance lorsque un sinistre est survenu.

Il n'y a pas de réponse toute faite à votre question!
A priori, le fait que les locataires prolongent leur occupation du bien ne vous exonère pas de l'obligation de réaliser le motif du préavis, sauf si vous prouvez l'existence de circonstances exceptionnelles ou la force majeure.
La jurisprudence à cet égard se montre assez sévère pour les bailleurs (comme c'est curieux ).
Tout dépend donc des raisons qui font que vous avez trouvé entre-temps un autre logement et que vous relouez votre bien.
Je ne puis toutefois trop vous conseiller de "jouer le jeu" jusqu'au bout: vous avez d'excellentes raisons de vouloir récupérer votre logement, faites la preuve de la sincérité de ces raisons en entreprenant dès à présent une action en validation du congé que vous avez donné, de façon à obtenir un jugement le plus tôt possible pour pouvoir au besoin expulser vos locataires.
Même si vous n'allez pas jusqu'au bout de cette action car elle n'aboutit pas assez tôt pour vous permettre d'occuper le logement au moment où vous en aurez besoin, vous aurez au moins montré votre détermination et vous pourrez vous servir de cet argument si nécessaire, en invoquant le fait que les locataires n'ayant malgré tout pas obtempéré en temps utile vous aurez été contraint de trouver une autre solution...