Le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles que pourrait souffrir ce dernier. Mais pas de n’importe quel trouble évidemment.

Ainsi le bailleur est-il tenu de tout trouble de droit que le preneur serait amené à subir, c’est-à-dire de toute prétention juridique de réduirait les droits que le preneur puise dans son bail en raison d’un empêchement d’ordre juridique. Il importe d’ailleurs peu que la prétention émane d’un tiers ou non. Le fait que le voisin ait coupé ses plantations de clôture pourrait difficilement être considéré comme un trouble de droit, en sorte qu’il ne peut être fait appel à votre garantie à ce titre.

Le bailleur est également tenu de tout trouble de fait, à condition qu’il soit de son propre fait (il y a une exception en jurisprudence belge, mais qui ne concerne pas le cas en cause). Si le trouble résulte donc du fait d’un tiers (votre voisin en l’occurrence), vous n’êtes tenu à aucune garantie.

Il me semble donc que vos locataires ne doivent pas vous inquiéter en raison du comportement de votre voisin.

Une autre question est évidemment de savoir si celui-ci avait le droit de couper les plantations qui faisaient office de clôture. Mais le mal est fait et je ne vois pas ce que vous pourriez y changer.

Par ailleurs, si chacun à le droit de clore son jardin, cela ne constitue pas une obligation, du moins à ma connaissance.

Si j'osais ...

L’article que vous mentionnez a été inséré dans la loi sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur (LPPC). Cette loi, pourtant très importante en ce qu’elle règle de manière impérative beaucoup d’aspects de la relation pouvant exister entre un vendeur professionnel et un consommateur non-professionnel, reste assez mal connue du grand public. A tort, car elle offre bien des arguments pour le consommateur qui se serait fait embarquer dans un contrat d’adhésion déséquilibré.

Aux termes de l’article 1er de la LPPC, il faut entendre par « services » : « toutes prestations qui constituent un acte de commerce ou une activité artisanale visée par la loi sur le registre de l'artisanat »

Le Code de commerce donne une énumération d’actes réputés commerciaux en ses articles 2 et suivants. Des lois particulières peuvent également qualifier certains actes de commerciaux.

A noter que le nouvel article 39bis (celui dont vous faites état, parce qu’en vérité il y en a deux, sisi, ils sont forts hein  ) se situe dans le chapitre relatif aux « Dispositions générales concernant les ventes de produits et de services au consommateur », lequel comprend notamment les articles 32 et suivants relatifs aux clauses abusives.

Pour que cet article trouve à s’appliquer, il faut que soient en présence un vendeur et un consommateur :

Comme vous pouvez le constater, le notion de vendeur est très large. J’ai même un vague souvenir d’un jugement ou arrêt, où il a été jugé qu’un acheteur de voitures d’occasion professionnel devait être considéré comme vendeur à l’égard … du vendeur de la voiture en cause.

Le nouvel article 39bis étant inséré par la loi du 25 avril 2007, parue au Moniteur belge du 15 mai 2007, sans prévoir de date d’entrée en vigueur, cette dernière s’est opérée le 25 mai 2007 (10 jours après publication). Elle ne s'applique donc qu'aux contrats conclus à partir de cette dernière date (à mon avis, beaucoup trop court comme délai pour permettre aux personnes concernées d'adapter leurs contrats en conséquence, mais soit ...).

La loi prévoit des sanctions pénales à l'encontre du vendeur contrevenant. Il me semble cependant qu'elle vise le non-respect de l'autre art. 39bis. Autrement dit, cela ne facilite pas l'analyse. J'aurais donc tendance à conclure que puisqu'une sanction pénale semble s'attacher au non-respect de la disposition évoquée, celle-ci doit être considérée d'ordre public. Le contrat contraire à l'ordre public est un contrat nul, affecté de nullité absolue. Si cette thèse ne pouvait être retenue, il faudrait à tout le moins conclure que la disposition est simplement impérative et que le non respect des formes qu'elle impose entraîne également la nullité du contrat, mais dans ce cas-ci il s'agirait d'une nullité relative, devant être invoquée expressément par le consommateur lésé.

Au fait, en voilà un autre d’article qui vous intéressera certainement

Bonjour à vous,

La réponse à votre question se trouve dans le Code civil, et plus précisément dans les art. 1641 et suivants.

Il y est précisé que "le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même." Un vice apparent est un vice dont une personne normalement avisée et prudente aurait dû se rendre compte à l'occasion de la visite de l'immeuble. Dont pas question de venir invoquer des vices qui étaient apparents au moment de la visite.

L'art. 1643 prévoit que le vendeur "est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie." Vous devez donc vérifier la convention de vente, mais il est fort à parier que celle-ci prévoit l'exonération de la garantie dans le chef du vendeur.

Mais entendons nous bien, un vice caché est un vice qui n'est pas apparent (je sens qu'il y en a qui vont dire que j'annonce des évidences  ) comme expliqué ci-avant, mais dont le vendeur n'avait pas connaissance ou dont il ne pouvait avoir raisonnablement connaissance. A vous d'apprécier si les problèmes évoqués devaient être connus par le vendeur et qu'il aurait omis de vous en informer lors de la vente.

Encore une précision. Si le vendeur du bien est un professionnel, la jurisprudence estime qu'il est censé connaître le vice caché, à moins qu'il n'arrive à démontrer qu'il ne pouvait raisonnablement le connaître malgré sa qualité de professionnel (en France, le vendeur professionnel ne peut pas s'exonérer de cette garantie, mais dans la dernière hypothèse visée).

Conclusion : vérifiez votre contrat.

En imaginant que le vendeur soit tenu de la garantie (hypothèse peu probable sans doute) parce qu'il s'en est exonéré et qu'il ne connaissait pas le vice caché, "l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts" (art. 1644). Si le vendeur est tenu au remboursement du prix, ce montant est augmenté des frais exposés à l'occasion de la vente.

En cas de dol (le vendeur avait connaissance du vice mais l'a passé sciemment sous silence = à prouver évidemment), vous pouvez en outre réclamer des dommages et intérêts.

Attention au délai de votre action éventuelle qui, en cas de vice rédhibitoire, doit être intentée à "bref délai", c'est-à-dire quasi immédiatement.

Bien à vous,

Bonjour,

Je suis d'accord avec les autres intervenants, gérer un copropriété ne s'improvise pas. Je connais personnellement des non-professionnels qui s'en sortent très bien. Mais cela demande un investissement personnel considérable en termes de formation et en termes de gestion quotidienne. A défaut, c'est la catastrophe assurée.

Mais il faut bien démarrer quelque part et vous avez pris au moins l'initiative de vouloir avancer.

Pour les quelques AG que j'ai eu le plaisir d'organiser dans des circonstances similaires au vôtres, j'ai veillé à ce que les convocations soient adressées aux autres copropriétaires dans le respect des règles de convocation et dans les formes.

Pour ce qui est de formes, je demande toujours un accusé de réception pour éviter le désagrément d'une lettre recommandée. Mais si elle ne me parvient pas avant l'expiration du délai de convocation, j'adresse la même convocation par lettre recommandée.

L'AG peut être convoqué par le ou les CP qui disposent d'au moins 1/5 des quotités. Puisque votre première AG se tient très prochainement, il n'est plus possible de motiver la validité de la convocation dans les lettres à cet effet. A votre place, et afin d'éviter toute discussion ultérieure, je vous conseillerais d'identifier les CP à l'initiative de qui l'Ag a été convoquée, en précisant que leurs quotités représentent au moins 1/5e des quotes-parts dans les parties communes, par référence à l'art. 577-6  du Code civil.

Le même article du Code précise par ailleurs

Il doit forcément y avoir des cas de démembrement de la propriété (cas, par exemple de deux propriétaires d'un appartement qui vivent en union libre). Veillez a ce que l'un soit porteur de la désignation précisée.

Autrement dit, établissez une liste de présences que vous faites signer à l'arrivée par les CP. Au regard du nom de chaque CP, faites figurer les quotites qu'il possède dans l'ACP, afin de pouvoir déterminer facilement la validité des décisions qui seront prises en AG. Si le CP se fait représenter, c'est le mandataire qui signe pour présence (voyez ci-après).

Conservez précieusement les procurations qui seraient données pour les annexer au registre des présences. Ce dossier pourra ensuite être remis au premier syndic désigné.

Etablissez un PV de la réunion ou les différents points discutés sont minutieusement recensés. Indiquez les grandes tendances qui se dégagent des discussions et indiquez le résultat des votes en termes de quotités, afin de déterminer si la proposition est adoptée ou non.

Adressez ce PV aux autres CP, à moins que le syndic désigné ne s'en charge lui-même. En ce faisant, attirez l'attention des CP sur la teneur de l'art. 577-9 du Code civil :

Enfin, lisez attentivement les art. 577-2 et suivants du Code civil en suivant ce lien. .

Il me semble que de cette façon, vous pourrez démarrer sur de bonnes bases.
Bien à vous,

Bonjour,

D'après vos quelques explications, deux possibilités :

1/ il s'agit d'un droit d'habitation conféré à votre soeur en application des articles 625 et suivants du Code civil.

Dans le chef du bénéficiaire, c'est le droit le plus fort en ce qu'il s'agit d'un droit réel. Ce type de droit fait naître une relation juridique "directe" (j'essaie de simplifier pour votre comphrésension) entre son titulaire et l'immeuble. C'est ainsi que le titulaire du droit agit personnellement en justice à l'égard de tout tiers qui revendiquerait un droit sur l'immeuble, sans l'intervention du propriétaire.

2/ Mais d'après vos explications, il s'agit plutôt d'un bail à vie conclu en conformité avec l'article 3, § 8 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur. Ici il ne s'agit plus d'un droit réel (qui porte directement sur la chose), mais d'un droit de créance (ou personnel, c'est-à-dire que le droit s'exerce par l'intermédiaire du propriétaire de la chose).

Quoi qu'il en soit, et vous l'aurez compris d'après les références au Code civil, les deux droits sont tout à fait en ordre d'un point de vue légal et dans les deux cas, vous devez les respecter conformément au contrat de vente, passé suite à l'adjudication publique que vous avez emportée en son temps.

Dans un cas comme dans l'autre, le droit d'occuper la maison revient à votre soeur exclusivement, alors que vous-même ne disposez d'aucune possibilité d'exiger que vous cohabitiez. Le jugement du juge de paix est donc correct.

Ceci dit, s'agissant d'un contrat à vie, a-t-il été transcrit dans les registres du conservateur des hypothèques (question de pouvoir l'opposer aux tiers, c'est-à-dire vous) ?

En ce qui concerne la répartition des charges, les explications données sont un peu trop vagues. Quels sont les termes exacts de la convention. Que dit exactement le contrat de 1983 ?

Bien à vous,

Il convient en effet de ne pas confondre domicile et résidence.

Le domicile résulte d'une inscription dans le registre de la population d'une commune donnée.

Une élection de domicile est une disposition qui résulte souvent d'un contrat et par lequel les parties au contrat désignent une adresse donnée où elles peuvent valablement s'adresser leurs correspondances respectives.

La résidence est une situation de fait, mais qui peut engendrer des conséquences juridiques.

Pour illustrer, le Code judiciaire précise par exemple que "Si la signification ne peut être faite à personne, elle a lieu au domicile, ou à défaut de domicile à la résidence du destinataire (...)"

La législation relative au bail de résidence principale du preneur n'exige pas que le dit preneur soit domicilié dans le bien. Il doit par contre y établir sa résidence prinicipale. La domiciliation peut cependant constituer une présomption de résidence. Mais cette présomption peut être renversée.

La législation s'applique, aussi longtemps que le preneur établi sa résidence principale dans le bien. Si tel n'est pas ou plus le cas, la législation ne s'applique pas ou plus et le bail tombe à nouveau dans le giron des règles de droit commun, qui sont beaucoup plus souples et offrent nettement moins de protection au preneur.

De combien parle-t-on finalement ?

Le passage devant le juge n'a rien à voir avec un contentieux. Il ne fait que prendre connaissance de ce que les parties à un bail commercial ont souhaité y mettre un terme avant son échéance.

La convention à cet effet que vous lui présenterez devra régler les modalités de la libération des lieux, éventuellement par référence à ce qui avait été convenu dans le bail.

Autrement dit, il ne faut pas se présenter avec un état des lieux de sortie, mais avec une convention dans laquelle il est précisé à quelle date le bail prend fin et quelles sont les modalités de cette prise de fin, même si le terme réel n'est par exemple que dans 6 mois.

Si au terme du bail, vous constatez des dégâts et qu'aucun accord ne peut être dégagé sur leur réparation, là, rien ne vous empêche de retourner devant le juge, mais cette fois ci dans le cadre d'une justice contentieuse.