Bonjour,
J'ai trouvé cet article intéressant paru dans l'Echo du 10/11/2022

https://www.lecho.be/monargent/analyse/ … 22623.html

Ewa Kuczynski
10 novembre 2022 16:40
À Bruxelles, le gouvernement a marqué son accord pour la mise en place d’un droit de préférence pour les locataires d’un logement mis en vente.

Si vous êtes propriétaire d’un logement à Bruxelles, actuellement occupé par un locataire, et que vous envisagez prochainement de le vendre, vous serez concerné par cette réglementation.

En Région bruxelloise, le Plan d’urgence au logement 2020-2024 de la secrétaire d’État Nawal Ben Hamou (PS) prévoit la mise en place d’un droit de préférence pour le locataire lorsque son logement est mis en vente, sans que cela puisse entraver la vente du bien.

En quoi ce mécanisme consiste-t-il, et quelles en sont les modalités?
Prioriser le locataire
Si vous êtes propriétaire à Bruxelles d’un logement actuellement occupé par un locataire et que vous envisagez de le vendre, vous serez concerné par cette réglementation.
Le locataire disposera d’un délai de trente jours pour accepter l’offre du bailleur.
Inspirée d’une règle appliquée en France depuis 1989, cette action prévoit que tout propriétaire qui souhaite vendre un bien, même avec son bail, ne pourrait le faire qu’après avoir proposé le bien au locataire. Dans ce cas, le locataire disposera d’un délai de trente jours pour accepter l’offre du bailleur. En d’autres termes, "le locataire sera préféré à toute autre personne qui se montrerait intéressée à l’achat du bien. Ceci ayant pour unique intérêt de laisser le locataire dans les lieux", explique Joëlle Maison (DéFi) avocate et députée bruxelloise, qui fait également partie de la commission logement du Parlement bruxellois.

En pratique?
    Le propriétaire devra préalablement informer son locataire de sa décision de vendre son bien - par courrier recommandé avec accusé de réception - en mentionnant le prix et des conditions de la vente projetée et du droit de préférence dont il dispose.
    Les notaires et les agents immobiliers auront l’obligation de s’assurer que le locataire du bien initialement loué a bien été prévenu.
    Le locataire disposera d’un délai de 30 jours pour répondre favorablement ou non à l'offre de vente.

Les conditions
Ce droit de préférence s’appliquera uniquement aux logements non meublés, qui font l’objet d’un bail de résidence principale de longue durée. Le locataire devra également y être domicilié.
Ce droit de préférence ne s’appliquera donc pas:
    Aux baux de courte durée, soit ceux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans
    Aux logements qui font l’objet d’une sous-location, d’une colocation ou d’un bail de logement étudiant
    Lorsque la vente se fait entre membres d’une même famille, à savoir entre parents, alliés ou cohabitants jusqu’au 3e degré inclus
    Lorsque la vente concerne un immeuble à logements multiples ou un immeuble mixte occupé par plusieurs locataires différents et qui serait vendu en un lot
    Lorsque la vente est réalisée dans le cadre d’une fusion ou une liquidation de société, ou afin de constituer un apport en société
    Lorsque qu’il s’agit d’une vente de nue-propriété, d’usufruit ou d’autres droits réels, ainsi que les ventes en viager
    Lorsque la vente concerne un logement situé dans un périmètre de préemption et que le pouvoir public fait effectivement usage de son droit de préemption.

Quid si le locataire décline l’offre?
En cas de refus du locataire ou d’absence de réponse dans les délais impartis, le propriétaire pourra proposer la vente en vente publique ou à l’acquéreur de son choix.
Si le bien est finalement proposé à un prix ou à des conditions plus favorables à un autre acquéreur, le propriétaire ou son notaire devra le notifier au locataire qui disposera d’un délai de six jours pour exercer son droit de préférence.
Quid si le propriétaire ne respecte pas le droit de préférence?
En cas de non-respect du droit de préférence, le locataire lésé disposera d’un délai d’un an pour annuler la vente faite à un tiers et acquérir le bien concerné.

Quand cela entrera-t-il en vigueur?
Le projet d’ordonnance sera soumis à l’avis du Conseil d’État et repassera ensuite en seconde lecture au Conseil des Ministres avant d’être transmis au Parlement bruxellois. Il pourrait entrer en vigueur au printemps 2023.

Votre vente pourrait-elle se compliquer?
Cette modalité est loin de séduire toutes les parties, qui estiment que les ventes n’en seraient que compliquées. En outre, l’échéance laissée au locataire serait inadéquate: la plupart du temps, les délais pour l’obtention d’un financement sont plus longs.

"Cela posera problème au locataire, mais aussi à l’acheteur. S'il signe un compromis avec une clause, sous réserve de l’exercice du droit de préférence par le locataire occupant, il sera systématiquement bloqué", explique Eric Mathay, président du SNPC.

Olivier Dubuisson, notaire, corrobore ces propos. Cette procédure retardera les transactions et causerait des tracas administratifs. "Ce sera un problème pour l’acquéreur qui va devoir introduire son dossier auprès d’une banque par exemple (...) Dans le cadre de notre profession, nous allons également devoir vérifier que tout a été fait dans les règles de l’art, que l’avis de vente a été notifié au locataire et qu’il a reçu une offre, pour ne pas craindre de retour de manivelle du locataire. Ce qui ajoutera à la complexité."

Bonjour,

Je ne suis pas certains d’obtenir l’accord de ma copropriété pour effectuer les travaux visant à améliorer mon PEB (toiture / facade / chassis /…)

Je ne suis pas non plus certains d’avoir un jour les fonds nécessaires pour réaliser ces travaux.
Je suis encore moins certain que tous les copropriétaires disposent de ces fonds et/ou soient d’accord de réaliser un emprunt.

J’ai entendu qu’en RW, 90% du bâti devait être complétement rénové pour mise aux normes…

Tel que la problématique de la mise aux normes des ascenseurs, ne va-t-on pas se trouver dans une situation où il sera impossible de se conformer aux exigences dans les temps impartis par manque de main d’œuvre qualifiée ou de fonds disponibles ?

Pour les biens loués qui n’auront pas le bon PEB pour être indexés, ne se dirige-t-on pas tout droit vers une généralisation des baux de courte durée (max 3 ans) et changement de locataire tout les 3 ans afin d’adapter le loyer avec l nouveau locataire et contourner ainsi l’interdiction d’indexer ?

Avec la fièvre inflationniste, les frais d’entrée et de sortie pourraient être très vite compensés par l’indexation contournée par le changement de locataire...

Bonjour,

Je suis confronté à ce casse-tête technico-calorimétrique.
Si l’un des pimonautes qui prendrait la peine de me lire avait des compétences en la matière, je serait heureux d’avoir son avis.

Dans cette copropriété, ce studio de 35 m² (pièce de vie + sdb) est équipé avec 3 radiateurs (A, B et C) et une installation de chauffage central commun.

2 radiateurs identiques (A et B) sont installés dans la pièce de vie et un 3eme radiateur plus petit (C) est dans la salle de bains.

Chaque radiateur est équipé d’une vanne thermostatique et d’un calorimètre électronique identique, tous remplacés récemment au même moment et au même endroit sur le corps de chauffe.

L’installation est du type monotube.
L’eau chaude sanitaire mais aussi l’eau chaude du chauffage circule dans des tuyaux dans la chappe, ce qui est presque suffisant pour maintenir une température de 18°c.

Je constate que lorsque l’installation est à l’arrêt dans l’immeuble pendant l’été, aucune consommation n'est constatée sur les calorimètres, ce qui est logique et rassurant.

Lorsque l’installation est remise en route courant septembre, et alors que les vannes thermostatiques sont en position fermées / ‘antigel’ je constate que :
- Les 3 radiateurs (A,B,C) ont la même température que la température ambiante dans la pièce.
- Le Radiateur (A) de la pièce de vie n’indique aucune variation du relevé sur le calorimètre
- Le Radiateur (B) de la pièce de vie indique variation du relevé sur le calorimètre de plusieurs dizaines d’unités sur quelques jours.
- Le Radiateur (C) de la SDB indique variation du relevé sur le calorimètre d’une dizaine d’unités sur quelques jours.

Je relativise bien sûr les unités consommées vannes fermées par rapport à la totalités des unités consommées dans l’immeuble, mais j’aimerais comprendre.

Vu que les radiateurs offrent le même ressenti de température au touché (température ambiante), j’ai tendance à exclure la défaillance de 2 vannes thermostatiques qui n’obturerait pas complétement le passage de l’eau sur la position antigel.

Quel est votre avis ou expérience en la matière ?