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#1101 Re : Copropriétés forcées » acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs » 05-12-2020 20:40:53
Pour la TVA : faux ! Vous devrez vous immatriculer à la TVA. Louer un parking sans l'appartement attaché est une activité soumise au code de TVA. Dans tous les cas ! même si c'est un privé qui loue séparément son parking.
même chose RW ou on louerai une place de parking couverte au voisin de l'immeuble? en étant une personne privée?
Les règles de TVA ne sont pas régionalisées.... c'est une réglementation européenne avec quelques "libertés" nationales
#1102 Re : Copropriétés forcées » ROI: animal domestique » 04-12-2020 10:54:21
Voici ce que j'ai dans un de mes R.O.I.:
DETENTION D'ANIMAUXLes animaux sont autorisés dans l'immeuble pour les copropriétaires occupants, et cela même de
manière temporaire ou exceptionnelle, toutefois, cette autorisation est limitées si ces derniers
incommodent d'autres occupants ou provoquent des problèmes de quelque nature que ce soit.
C'est un bon début mais autant aller plus loin...
Je trouve que vous devriez étendre aux bébés (qui pleurent n'importe quand), aux enfants (qui jouent), aux ados, aux adultes alcolos ou camés, aux vieux ronchons, aux vieilles radoteuses, .... j'en oublie certainement !
Et pourquoi pas aussi pour les comportements : à ceux qui sortent des sacs poubelles qui coulent, à ceux qui fument, à ceux qui crient ou se disputent, ...
Ce n'est pratiquement jamais le chien ou le chat le problème mais son maître, son éducation et son comportement....
J'ai enlevé la partie de votre message pour les bailleurs car, pour eux, je trouve que c'est laliberté contractuelle qui devrait être de mise : le locataire connait les conditions avant de signer et il accepte ou pas ! Ce n'est malheureusement pas le cas....
#1103 Re : Copropriétés forcées » acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs » 05-12-2020 20:40:53
Pour les impôts, je doute que le moindre contrôleur ne tombe jamais dessus...
A condition de ne pas louer le parking à quelqu'un qui va déduire le loyer dans ses charges pro...
Et on ne le sait pas toujours.... voir on n'y pense pas pour un parking !
Aucune idée de comment un contrôleur réagirait en apprenant que le bailleur est une copropriété !
- à mon avis, il ne peut pas imposer l'acp (mais elle encaisse des revenus imposable donc est-elle toujours une simple ACP non soumise à l'impôt ?)
- est-ce qu'il va mettre en cause chaque CP qui n'a pas déclaré sa part de loyer encaissé ? l'impôt éludé ne sera bien entendu pas élevé même sur 3 ans de redressement par exemple. Mais quid des amendes non proportionnelles ????
Ne jamais sous-estimer le pouvoir de nuisance d'un contrôleur....
#1104 Re : Copropriétés forcées » acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs » 05-12-2020 20:40:53
max11 a écrit :Par contre, pour la vente d'une conciergerie ou l'acquisition de parties privatives qui vont être mise en location (ce qui est votre cas), on n'est plus dans le même cas de figure par rapport au "volume" de l'opération.
Une modification de l'acte de base me semble incontournable (déjà rien qu'en cas de sinistre par exemple).
Par contre, le géomètre n'est pas utile pour l'achat de parties privatives puisque leurs quotités sont connues et devront juste être intégrées d'une façon ou l'autre suivant ce que veut et peut l'ACP).Mais quid de l'impôt sur les loyers perçus ? et l'ACP devra prendre un numéro de TVA....
Les quotités sont connues maintenant mais si on supprime celles des garages acquis en commun, les quotités des autres parkings changeront, il faut donc leur attribuer des nouvelles quotités et surtout les intégrer dans les statuts. NON?
Concernant la TVA, à mon avis elle n'est pas due vu que l'ACP effectue ces opérations pour la gestion de son patrimoine immobilier et cela ne relève pas d'une véritable exploitation ni d'une activité professionnelle.
Vous avez actuellement un total de 10.000 et les parkings achetés représentent 100 quotités.
Soit vous faites les décomptes des parkings pour savoir ce qu'ils vous coûtent et vous payez les charges avec les loyers perçus (ou les charges demandées aux locataires). Dans ce cas, rien ne change.
Soit vous supprimez ces 100 quotités et vous faites les répartitions sur un total de 9.900 quotités. Chacun paiera un peu plus par la diminution du dénominateur.
Soit vous souhaitez garder une répartition en 10.000 et dans ce cas vous faites une règle de 3 pour chaque lot pour augmenter un peu les quotités de chacun. Mais cela donnera le même résultat de charges que le point 2. Un peu plus pour chacun
Pour la TVA : faux ! Vous devrez vous immatriculer à la TVA. Louer un parking sans l'appartement attaché est une activité soumise au code de TVA. Dans tous les cas ! même si c'est un privé qui loue séparément son parking.
Et il reste la question de l'impôt sur les loyers perçus....
#1105 Re : Copropriétés forcées » acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs » 05-12-2020 20:40:53
grmff a écrit :Dans une autre ACP, au niveau comptable, on avait simplement supprimé les lots. Plutôt que d'avoir 10.000 dix-millièmes, il n'y en avait plus que 9.996. Toutes les autres quotités étaient restées identiques..
Si j'ai bien compris, dans ce cas les quotités des autres emplacements doivent aussi être revues!! de sorte à arriver à 9996 au lieu de 10.000 Non? et dès lors il faudra l'intervention d'un géomètre je suppose?
Attention. Les cas de Grmfff ne sont pas comparable au vôtre. Chez lui, c'est juste une cave qui devient à usage commun (pour tout le monde).
Normalement, il faudrait revoir l'acte de base mais personne ne va le faire juste pour ça et personne ne s'en plaindra.
On enlève la quotité de la cave du total des quotités ou on fait un décompte pour la cave qui est ensuite réintégré dans les charges... on ne parle pas de grand chose et tout le monde s'en accomodera sans les frais du notaire.
Par contre, pour la vente d'une conciergerie ou l'acquisition de parties privatives qui vont être mise en location (ce qui est votre cas), on n'est plus dans le même cas de figure par rapport au "volume" de l'opération.
Une modification de l'acte de base me semble incontournable (déjà rien qu'en cas de sinistre par exemple).
Par contre, le géomètre n'est pas utile pour l'achat de parties privatives puisque leurs quotités sont connues et devront juste être intégrées d'une façon ou l'autre suivant ce que veut et peut l'ACP).
Mais quid de l'impôt sur les loyers perçus ? et l'ACP devra prendre un numéro de TVA....
#1106 Re : Copropriétés forcées » acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs » 05-12-2020 20:40:53
Une ACP qui loue des parkings.... elle devient assujettie à l'impôt et à la TVA....
#1107 Re : Divers (hors achat/location) » Imposition des revenus locatifs - la Belgique condamnée à une amende » 02-12-2020 20:25:19
LA solution a été trouvée!
150.000 Belges seront imposés sur l'"ancien" revenu cadastral estimé pour leur résidence à l'étranger et donc paieront moins.
La solution sur la table du gouvernement est que les autorités fiscales attribueront un revenu cadastral à chaque bien étranger sur la même base obsolète que le bien belge. Donc, calculé à partir de 1975. Ce calcul promet d'être laborieux, les propriétaires devant communiquer soit la valeur de vente normale, soit le prix et la date d'achat. La date cible est mars 2022, pour la déclaration des revenus de 2021 en juin de la même année.
Une proposition est sur un coin de table, elle n'est pas encore votée et encore moins mise en place !
Curieux de voir la réalisation pratique de cette solution miracle de fixer un RC 1975 pour les biens situés partout dans le monde !
#1108 Re : Copropriétés forcées » Syndic agréé IPI, Label ou Leurre? » 24-11-2020 18:41:17
Quel est l'avantage de choisir un syndic agréé IPI par rapport à un non agréé IPI?
voilà, tout est là dans la question.Merci
Puisque vous dites être, avec votre question, simplement dans la théorie et la généralité,
Votre question n'est-elle pas posée à l'envers étant donné l'obligation légale de recourir à un syndic agréé (IPI ou autres) ?
Elle me semblerait plus pertinente et permettre un débat utile si elle était posée comme suit : Quel est l'avantage de choisir un syndic non agréé IPI par rapport à un agréé IPI ?
Tout en restant dans la légalité, on pourrait débattre des IPI par rapport aux CP-syndic ou aux autres professions libérales.
Un expert comptable qui connait mieux la compta, un géomètre qui connait mieux la technique du bâtiment, un avocat qui maitrise mieux le juridique, un CP qui connait mieux ses voisins, ... ou le syndic qui (devrait) connait(re) un peu/beaucoup de chacune de ces matières...
#1109 Re : Locations et baux » Garantie Cpas - Epargne locative » 01-12-2020 10:16:39
Après avoir lu ce nouveau fil très intéressant sur vos tentatives sociales bien plus marquantes que celles fournies par le CPAS, je suis passé à la discussion sur les visites pendant le confinement https://forum.pim.be/topic-291219-les-a … age-1.html
J'ai ressentis une drôle d'impression de la lecture de deux sujets différents qui subissent le même traitement sourd de "nos élus" plus soucieux de leurs intérêts personnels que du service au public pour lequel ils sont payés....
#1110 Re : Législations régionales » SOUS-LOCATION : traitement fiscal » 17-11-2020 13:00:55
Merci à tous pour vos éclaircissements.
Donc si je comprends, une asbl qui est locataire, et qui sous-loue des logements non-meublés longue durée et qui "sous-loue" des salles de réunion et qui "sous-loue" un bureau à une autre petite asbl , doit dans un premier temps ( par trimestre ? ) déclarer le revenu locatif et payer un précompte mobilier (via formulaire spécifique 273), et au terme de l'année déclarer via l'IPM ces revenus "divers".L'asbl en question me dit qu'elle ne doit pas déclarer ces revenus sur base de texte suivant trouvé sur le site du SPF Finances :
Une ASBL soumise à l’impôt des personnes morales doit indiquer les revenus suivants dans sa déclaration 276.5 :
les revenus de biens immeublessitués en Belgique, excepté les revenus provenant de
locations privées
loyers maraîchers et agricoles
location à des locataires sans but lucratifMerci de votre complément d'information.
A mon avis, une sous-location n'est pas un revenu de biens immeubles si l'immeuble n'appartient pas à l'ASBL...
#1111 Re : PIM:Suggestions et nouveautés » Google vignettes intempestives ? » 12-11-2020 14:24:14
Je n'ai pas ce phénomène avec mon navigateur habituel : opera.
Par contre, je l'ai avec chrome et firefox
#1112 Re : Locations et baux » Pas de loyer à payer pour les commerces pendant les mois de confinement ? » 23-11-2020 15:04:40
Bah, il suffit de lire le forum de PIM... Tout était déjà expliqué en avril 2020 !
Vous ne connaissez pas ? Allez-y et passez-y un peu de temps vous y découvrirez plein d'expériences diverses et variées...
Souvent, il y a moyen de se marrer avec du 2è, 3è voir 10è degré. Il faut juste repérer les intervenants les plus intéressants pour se distraire.
Mais, de temps en temps, on y apprend aussi de bons tuyaux à analyser 
#1113 Re : Locations et baux » Gestion locative appartement » 18-12-2020 10:54:45
Bonjour,
J'ai récemment contacté une agence immo pour déléguer toute la gestion locative d'un appartement, situé dans le BW.
J'aurai voulu savoir si leur honoraires sont légitimes, n'ayant pas d'expérience dans le sujet.
Ils demandent un loyer entier par signature de bail, ainsi que 9% de chaques loyer (+TVA).
Un ami m'a dit qu'ils étaient cher, qu'en pensez vous?Aussi dans le contrat de gestion il y a deux clauses dont je ne sais trop quoi penser.
- La première est que dans le cas ou l'appartement est non occupé, ils nous facturent 50% de leurs honoraires (donc + ou - 5% + TVA par mois du futur loyé négocié).
- Le deuxième point est que dans l'éventualité de gros travaux à faire, ils demandent 5% de la valeur totale des travaux comme frais de supervision.Au vu de la situation COVID je suis tenté de signer tout de suite afin d'éviter que l'appartement soit vide en plein confinement..
Merci d'avance pour votre temps
Bonjour et bienvenu sur le forum.
Mon avis :
- un mois de loyer à titre d'honoraires pour la location, c'est le prix d'une agence qui loue un appart sans gestion. Ils ne vous font pas de cadeau pour être leur client en gestion mais ne vous roule pas non plus.
- 9% c'est cher. Je crois qu'en général c'est plutôt aux alentours de 5 à 7%. 7% pour un seul bien en gestion me semble cohérent.
- Payer des honoraires pour un appartement vide me semble inacceptable (sauf conditions exceptionnelles). Mais juste vide parce qu'ils ne trouvent pas de locataire, ça ne va pas ! vous les payer pour ne rien faire et les récompenser pour leur absences de résultat
- Donner un % sur le montant des travaux est dangereux : ils n'auront pas intérêt à vous chercher le meilleur travail pour le meilleur prix. Il est préférable de prévoir éventuellement une rémunération supplémentaire négociée en cas et en fonction de gros travaux... Dans un appartement, il ne doit pas y avoir grand chose comme gros travaux...
- En général, ils ne vous donnent pas de garantie d'occupation. Donc signer vite par peur d'un confinement ne sert à rien.... Prenez le temps de lire les conditions, de comparer les offres et de réfléchir.... Si votre appart est libre pour le moment, prenez une agence avec juste un mandat pour chercher un locataire si vous ne le faites pas vous même.... Vous verrez déjà comment ils travaillent 
#1114 Re : Locations et baux » Indemnité de départ ?? » 24-10-2020 12:54:29
S'il n'y a pas de loyer impayé et pas de dégâts, que les deux parties sont d'accord ==> qui trouverait un problème à un accord de libérer la garantie entre le propriétaire et le locataire ?
#1115 Re : Ventes et achats » Garantie locative, impayé et vente de l'immeuble » 24-10-2020 22:06:28
Solution A : le loyer n'est pas payé. Il ne peut donc pas être transféré à l'acquéreur... A charge pour l'acquéreur de récupérer auprès de son locataire
Solution C : la garantie est prévue pour intervenir à la fin du bail. La vente ne met pas fin au bail, la garantie ne peut donc pas être utilisée pour payer des impayés en cours
Solution B : pour moi, c'est la bonne. Elle respecte toutes les conditions légales.
Solution D : ce serait une solution négociée entre les parties où tout est envisageable avec l'accord unanime
#1116 Re : Copropriétés forcées » divulguer le nom du dernier notaire intervenu: légal ou pas? » 03-11-2020 20:37:59
max11 a écrit :GT a écrit :L'article 577-8, § 4, 10°, C. civil charge le syndic " de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale" et non de communiquer à un copropriétaire désireux de vendre son propre appartement le nom du notaire ayant rédigé l'acte authentique le plus récent de la vente d'un appartement d'un copropriétaire dans l'ACP.
On est donc d'accord qu'il ne peut pas exiger cette information du syndic !
Mais rien n'interdit au syndic de dire que les notaires Machin et Truc sont intervenus récemment pour un bien dans la copropriété !
Quand c'est demandé gentiment en terminant par "svp"....
Cela me semble plus constructif et convivial que de répondre "non" à une telle demande, même en citant l'article de loi et le RGPD.
On est quand même dans une relation humaine avant d'être dans une rigueur légale fermée et absolue !
Le syndic choisit.
L'ACP n'est pas concernée par le choix du syndic qui répondrait favorablement ou non à la demande du copropriétaire.
Vous me faites penser à ma petite Sœur lorsqu'on s'échange des messages... Elle veut toujours envoyer le dernier 
A quel moment a t'on parlé de l'ACP dans cette conversation ?
La question a été posée au syndic et le syndic demande ce qu'il en est....
#1117 Re : Copropriétés forcées » divulguer le nom du dernier notaire intervenu: légal ou pas? » 03-11-2020 20:37:59
L'article 577-8, § 4, 10°, C. civil charge le syndic " de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale" et non de communiquer à un copropriétaire désireux de vendre son propre appartement le nom du notaire ayant rédigé l'acte authentique le plus récent de la vente d'un appartement d'un copropriétaire dans l'ACP.
On est donc d'accord qu'il ne peut pas exiger cette information du syndic !
Mais rien n'interdit au syndic de dire que les notaires Machin et Truc sont intervenus récemment pour un bien dans la copropriété !
Quand c'est demandé gentiment en terminant par "svp"....
Cela me semble plus constructif et convivial que de répondre "non" à une telle demande, même en citant l'article de loi et le RGPD.
On est quand même dans une relation humaine avant d'être dans une rigueur légale fermée et absolue !
#1118 Re : Copropriétés forcées » divulguer le nom du dernier notaire intervenu: légal ou pas? » 03-11-2020 20:37:59
LE RGPD indique qu'il faut (en simple) :
- Une finalité (raison), légitime et licite (légalité)
A voir donc pourquoi, sur base de quoi et si ça ne contrevient pas à une législation déjà en place...
Qu'est-ce que le RGPD vient faire là dedans ?
ce brol est déjà une grosse plaie pour toutes les petites & moyennes structures tout en étant probablement inutiles dans la plupart des grosses structures (par rapport à l'objectif annoncé) que je crois qu'il vaut mieux éviter de le mettre dans toutes les sauces...
A part le temps que cela pourrait faire perdre au syndic et le peu d'intérêt que je vois dans la démarche, il n'y aurait rien à reprocher à un syndic qui donnerait le nom et le téléphone de tous les (ou quelques uns) notaires qui ont envoyés un courrier demandant des infos.
Pas besoin de donner le nom du CP concerné et, apparemment, ce n'est pas ce qui est demandé
#1119 Re : Locations et baux » Mes petites statistiques... » 01-05-2026 10:24:25
@Grmff : pour aider dans votre liste :
Le CPAS de Lodelinsart me parait particulièrement à éviter.
Mauvais suivi au départ, et aucun suivi à la sortie quand il faut libérer une partie du montant en caution. Aucune réponse, alors qu'ils sont relancés par le bailleur, le locataire, et Belfius depuis 2 mois.
Erreur de fil de discussions... https://forum.pim.be/topic-282699-locat … age-1.html
#1120 Re : Divers (hors achat/location) » Mes petites jurisprudences... » 11-03-2026 10:42:59
BThadium a écrit :grmff a écrit :Une société s'est illégalement domiciliée dans un de mes locaux professionnels.
Question idiote: Comment peut-on illégalement domicilier une société dans un local?
Pas de contrôle des personnes morales équivalent au contrôle de l'agent de quartier pour les personnes privées?Je vais devoir trouver une solution pour les manons
Donnez moi votre adresse, et je domicilie n'importe quelle société chez vous sans le moindre contrôle. Et pas nécessairement la mienne, ni sous mon nom propre.
Ensuite, je commande pour 15.000€ de matériel informatique, je suis là le jour de la livraison à attendre le camion à l'extérieur, je signe les papiers, voire paie avec un chèque en bois, une fois la palette sur le trottoir et le camion parti, je charge le tout dans mon propre camion, et je pars avec la marchandise.
Bonne chance pour me retrouver.
Cette histoire est arrivée. Sans doute avant l'existence des guichets d'entreprise, mais tout de même... Je pense que c'est encore possible de le faire aujourd'hui tellement ce système est mal foutu.
C'est devenu un peu plus compliqué parce qu'il demande un justificatif lors d'un changement de siège social comme un bail par exemple avant de faire la publication au Moniteur.
Mais je ne sais pas s'ils vérifient la réalité du bail ....
PS : il faut être un peu inconscient pour livrer 15.000 € de matériel sur un trottoir sans demander un peu plus de garantie de paiement qu'un possible chèque en bois...
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