La remarque de totocane est pertinente. Et cher Grmff, il ne s’agit pas de voir son pouvoir de vote limité à 50% mais bien de quorum de présence.

Pour nous, il faut que le mandat prévoit que l’on puisse nommer un 2ème  et/ou un 3ème mandataire par défaut en cas ou le 1er ne peut accepter le mandat ou en cas d’absence.

Le projet de loi prévoit aussi que la procuration devra désigner nommément le mandataire. Donc plus de procuration en blanc.

Il se peut que les quorums deviennent plus difficiles à atteindre

Si le nouveau code prévoit explicitement ce cas de figure, c'est parce que certains copropriétaires continuent à croire que c'est le cas en tournant le texte à leur mode. CQFD... 

Cher Grmff,

Nous ne sommes pas d'accord sur ce point. Cependant, ce désaccord ne perdurera que jusqu'à la promulgation de la nouvelle loi. Voilà une bonne nouvelle 

Bien à vous,

Toujours difficile de donner avis sur un dossier particulier sans avoir tous les points de vues. Voici mes remarques:

- Le syndic peut réaliser sans accord de l'AG tous les travaux conservatoires dans les cas d'urgence. Et ce sans aucune limite de coût. En cas d'urgence, par définition, il est rarement possible de demander une pluralité de devis.
- Il y a une différence entre réaliser des réparations pour stopper un sinistre et  déclarer un sinistre dégâts des eaux. Les contrats d'assurance ne couvre généralement pas les frais engagés pour réparer la cause d'un sinistre mais les dégâts provoqués par celui-ci. Dans votre cas, les dégâts chez le locataire (env 200€) sont inférieur à la franchise légal. Une déclaration de sinistre ne ferait donc qu'augmenter votre statistique sinistre.
- 200€ de dégâts, cela n'est pas très important. La réaction rapide de votre syndic y est sans doute pour quelque chose.
- Nous prônons depuis longtemps que l'ensemble des prestations supplémentaires soit détaillé dans le contrat du syndic. Est ce le cas? Il faut vérifier les clauses du contrat et voir si la facturation de votre syndic est conforme. Notons aussi que ce n'est pas parce qu'une prestation est légale qu'elle est automatiquement comprise dans les honoraires de base du syndic. A nouveau un contrat clair est nécessaire.
- Les syndics ont le choix de travailler assujetti ou non à la TVA.  Apparemment votre syndic a choisi la 1ère option. Vous devriez normalement aussi payer alors la TVA sur les honoraires de base.

Le syndic est un agent immobilier!

Dans votre situation, j'aurais pris les mesures suivantes:

- Faire une déclaration de sinistre auprès de votre compagnie d'assurance.
- Faire appel à une société spécialisée dans la recherche de fuite. Elle déterminera l'origine du sinistre. Il sera donc possible de déterminer avec plus de certitude si c'est une partie commune ou privative qui est à réparer. Les frais de recherche sont normalement pris en charge par la compagnie d'assurance.
- Prendre les mesures conservatoires pour stopper le sinistre et/ou convoquer une AG afin de réaliser les travaux nécessaire.

A mon avis, il n'est pas encore trop tard...

Le syndic est le représentant légal de la copropriété et, à ce titre, il représente l'association des copropriétaires en justice. Si le choix de l'avocat de l'ACP n'a pas été réalisé par l'AG, il doit prendre les mesures nécessaire pour sauvegarder les intérêts de l'ACP dès que la citation lui est envoyée. Le choix d'un avocat peut en faire partie.

Voila ce que stipule le loi au niveau de l'Art. 577-3.

"Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation."

La loi Belge est muette à ce sujet. Elle stipule uniquement que le fonds de roulement reprend les avances faites par les copropriétaires pour couvrir les dépenses périodiques et le fonds de réserve reprends les appels pour les dépenses non périodique (Art 577-11 §2 du C.C.)

Si votre syndic est un professionnel, il est déontologiquement obligé d'avoir les fonds nécessaire avant de passer comande.

Je suppose que vous connaisiez le montant des travaux décidés par l'AG et donc que vous devriez payer à un moment ou l'autre votre quote-part dans celui-ci vu que l'AG n'avait pas statué sur ce point.

Je pense qu'un éventuel recours n'a pas bcp de chance d'aboutir sur base de ce que vous décrivez.

Je vous conseil de mettre à l'ordre du jour, la création d'un fonds de réserve dont les appels sont décidés par l'assemblée générale. Cela vous permettra d'avoir un meilleur contrôle de vos payements.

Bien à vous

Le membre de l'ABSA est actuellement suspendu, c'est à l'assemblée générale de prendre la décision final. Nous avons des statuts, nous ne prenons position uniquement que par rapport aux respects de ceux-ci.

Pour appel, nous sommes indépendant du SNP et de l'IPI. Chacune de ces deux entités prennent des décisions sur base de plaintes.

Au niveau logo, liens,... seuls les membres de l'ABSA on le droit de l'utiliser et nous serons attentifs à la chose mais il faudra attendre la décision de l'AG.

Cas unique? Pour l'instant oui mais l'ABSA est relativement jeune. Ceci dit, nous avons refusé un certain nombre de candidats membres.

Par rapport à l'IPI maintenant. Luc au nom du CNIC nous informe que 90 à 98% sont classés sans suite ou pas reprise dans les statistiques. Évidemment, c'est alors facile de sortir n'importe quel chiffre .

Petit rappel, les plaintes sont d'abords traitées par l'assesseur juridique qui n'est pas un agent immobilier.
Voici des chiffres pour 2007 (les derniers complets).

Nombre de plaintes totales:
Fr 280 + Ndl 311 = 591
Nombre de plaintes syndics
Fr 66 + Ndl 79 = 145
Nombre syndic à l'instruction
Fr 36 + Ndl 50 = 86
Sans suite syndic
Fr 17 + Ndl 22 = 39
Renvoi syndic devant les chambres
Fr 13 + Ndl 7= 20

Attention, d'une part des dossier ont pu commencer en 2006 et aboutir en 2007. Et d'autre part, des dossiers sont instruits en 2007 et aboutiront en 2008. Et en final, plusieurs plaintes peuvent être déposées contre le même syndic.

Au niveau des sanctions prononcées  en 2007 sur 14 syndics représentant 31 dossiers.

Acquittement
Fr 0 + Ndl 6=6
Blâme
Fr 2 + Ndl 0=2
Avertissement
Fr 0 + Ndl 2=2
Suspension
Fr 0 + Ndl 1=1
Radiation
Fr 3 + Ndl 0=3

Sans oublier que l'IPI poursuit aussi les personnes qui se disent agents immobilier, et donc aussi syndic, et qui ne le sont pas. Un vingtaine de dossier à l'instruction par mois. La reconnaissance des personnes morales par l'IPI sera sans doute une bonne chose dans ce domaine.

Bien à vous,