Quelques informations/réflexions/interrogations (faisant parfois double emploi avec des lectures disponibles sur le site PIM)

1) La responsabilité du propriétaire sur les factures impayées de son locataire a été supprimée par l'ordonnance du 30 janvier 2014 (MB 6/3/2014), entrée en vigueur 10 jours après sa publication..

Des conditions (cumulatives) sont imposées et doivent être respectées afin que la responsabilité du propriétaire ne soit pas engagée.

La nouvelle réglementation prévoit :
“Lorsque l’usager n’est pas titulaire d’un droit réel sur l’immeuble raccordé, l’abonné ne peut être solidairement et indivisiblement tenu envers le débiteur de paiement de toutes sommes impayées par l’usager après sa mise en demeure, pour autant :
–          que l’immeuble ait été préalablement équipé d’un compteur par logement, agréé par le distributeur, compteur dont l’installation est à la charge du propriétaire;
–          qu’il apporte la preuve qu’il a avisé le distributeur au plus tard dans un délai de quinze jours ouvrables après le changement d’occupation du bien, de l’identité de l’usager sortant et, le cas échéant, entrant, au moyen du formulaire prévu par le distributeur, ainsi que de l’index du compteur ;
–          qu’une forte consommation inhabituelle ne soit pas consécutive à l’état des installations privées dont l’abonné a la charge.

2) En Région de Bruxelles-Capitale, être abonné ou usager renvoie à des réalités différentes :

1. Lorsqu’un bien immobilier dispose d’un compteur d’eau à usage individuel desservant un logement unique :
• l’abonné est le propriétaire du bien raccordé au réseau public de distribution d’eau, même s’il n’occupe pas le bien,
• l’usager est la personne qui jouit de la distribution d’eau ; il peut être propriétaire ou locataire,
HYDROBRU traite en première ligne avec l’usager.

2. Lorsqu’un bien immobilier dispose d’un compteur d’eau à usage collectif desservant plusieurs logements :
• l’abonné est soit le propriétaire unique des différents biens raccordés au réseau public de distribution d’eau par le biais du compteur unique, soit le syndic de l’immeuble agissant pour compte des propriétaires de l’ensemble des logements concernés ; et
• les usagers (locataires ou propriétaires-occupants) n’ont pas de contact direct avec HYDROBRU.

HYDROBRU ne traite alors qu’avec l’abonné. A charge pour ce dernier de ventiler la facture d’eau entre les différents usagers, sur base – le cas échéant – de relevés de compteurs de passage dont la responsabilité lui incombe.

3)Contestation : le délai raisonnable. Celui-ci vise la durée de la procédure. On parle généralement de lenteurs dans une procédure (qui a été introduite). 

4) Délai de prescription : prescription quinquennale ou annale

http://www.energieinfowallonie.be/fr/ev … d-un-an%3F

http://www.actualitesdroitbelge.be/droi … -d-energie

5) Point de départ du calcul de la prescription : la date de facturation ? la date de la consommation effective ?

Quelques réflexions :

1)Evitons de porter des jugements de valeur qui ne font pas avancer le débat
2) A défaut de précisions données dans le contrat de bail en ce qui concerne les horaires de visites ds la cadre d'une mise en location, il convient que les parties se montrent raisonnables en fonction de l'ensemble des circonstances de fait.
3)A défaut d'accord, le juge tranchera.
4) A priori, imposer des visites le lundi de 9h à 11h limite le nombre de visites . Les personnes actives sur le marché du travail ne se déplaceront pas à ce moment.
5)Sauf élément particulier d'importance - par exemple le locataire sortant est au moment de visite souhaité par le propriétaire sur son lieu de travail - je trouve raisonnable des visites fixées après les heures de travail (à partir de 17/18 heures) ou en dehors des jours de travail des candidats locataires et des locataires sortants (le samedi).
7)Le comportement critiqué du propriétaire ds certaines circonstances ne permet pas au locataire de se dispenser du respect du caractère raisonnable de la fixation des jours et heures de visite.
Le locataire ne doit pas négliger qu'un état des lieux de sortie devra en principe être établi et qu'un document visant à la libération de la garantie locative devra être signé par le bailleur et le(s) preneur(s). Une absence réelle ou supposée de souplesse ds le fixation des horaires de visite est susceptible de provoquer une attitude rigide du propriétaire à ce moment. 
9) Si aucun candidat locataire ne s'est manifesté pour une visite aux jours et heures fixés, il est de bon ton que le propriétaire en avise les locataires sortants. A convenir entre les 2 parties.

Laure81 écrit :
"Nous sommes actuellement locataires depuis plus de 3 ans et nous payons des provisions pour charges tout les mois de 75€."
mais aussi:
"il (la bailleur) a mis fin à notre bail qui était de 3 ans et qui arrive à son terme début décembre."
et encore
"Il a notifié le préavis 3 mois avant. Je pense que jusque là il est dans son droit."

Quid étant donné que certaines règles relatives à la fin du contrat sont différentes sont différentes ?

Ainsi le bailleur peut mettre fin à un contrat réputé conclu pour une durée de 9 ans ( c'est la cas lorsqu'un bail de 3 ans s'est poursuivi au-delà de cette période sans qu'il y aie été mis fin) en donnant congé 6 mois à l'avance .
En revanche, en présence d'un contrat de courte durée, le bailleur pourra y mettre fin moyennant un congé qu'il notifiera au preneur au moins 3 mois avant l'expiration de la durée convenue.

En d'autres mots, le droit du bailleur en ce qui concerne la durée du préavis s'analyse en fonction du contrat : contrat réputé de 9 ans ( 6 mois) ou contrat de courte durée (3 mois).

Que faire ?

Le propriétaire du fonds créditeur de la servitude de passage (fonds dominant) adressera dans un premier temps une mise en demeure au propriétaire du fonds débiteur de cette servitude(fonds servant) s'il estime que ce dernier diminue l'usage de la servitude ou la rend plus incommode. L'exercice de la servitude serait entravée.

L'identité du propriétaire du fonds servant (une association de copropriétaires ?) devrait figurer dans l'acte notarié à l'origine de la servitude conventionnelle de passage.

Ensuite, éventuellement, direction juge de paix qui est compétent pour connaître des contestations ayant pour objet des servitudes (art. 591, C. judiciaire).

La question se pose de savoir si l'action éventuelle ne devrait pas être introduite auprès du tribunal de commerce en raison la compétence exclusive qui lui est attribuée par l'article 574, 2°, C. judiciaire reproduit ci-dessous :

"Le tribunal de commerce connaît (...)
  2° [des actions et contestations qui découlent directement des faillites et des procédures en réorganisation judiciaire, conformément à ce qui est prescrit par la loi sur les faillites du 8 août 1997 et par la loi du 31 janvier 2009 relative à la continuité des entreprises, et dont les éléments de solution résident dans le droit particulier qui concerne le régime des faillites et des procédures de réorganisation judiciaire;(...)"

Quant au montant de la créance à introduire auprès du curateur, je partage entièrement l'opinion invitant le créancier/bailleur à  se rapprocher d'un avocat spécialisé.

Voici ce que prévoient les articles 577-7, §1, 1°, c) et 577-8/1, C. civil :
"(...) Ce conseil (...) est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions (...) . A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété."

En d'autres mots pour mener sa mission de surveillance le conseil le législateur a pourvu celui-ci d'un pouvoir : celui de prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

Le conseil n'a pas d'instruction à donner au syndic, ni même d'avis étant donné qu'il s'agit d'un aspect du rôle d'assistance au syndic qui lui a été retiré par la loi de 2010.

Combien de conseils de copropriété font-ils usage de leurs pouvoirs légaux ?
Combien de conseils de copropriété ont-ils appréhendé leurs seuls pouvoirs légaux?
Combien de conseils de copropriété n'empiètent-ils pas sur les compétences d'autres organes de l'association des copropriétaires : l'assemblée générale et le syndic ?

POUR INFO
http://www.frankspruyt.be/Huissier-de-j … elles.html

SOCIÉTÉ FICTIVE OU ÉCRAN À VOTRE ADRESSE?
14-JUL-2014
Quid si en votre qualité de locataire ou de nouvel habitant, vous recevez de la correspondance pour une société qui n’est plus établie à l’adresse à laquelle vous vivez?

Il arrive régulièrement qu’une société ait toujours son siège à une adresse à laquelle cette dernière n’exerce pas (plus) d’activité.  À cet effet, il se peut que vous receviez du courrier qui ne vous est pas destiné. Certaines sociétés ne communiquent pas leur modification d’adresse, volontairement ou non, aux instances compétentes. Cela signifie que toutes les correspondances, les rappels, les exploits d’huissiers de justice, etc, atterrissent toujours chez vous. Ceci peut en effet avoir des conséquences indésirables. Le fait que vous receviez des correspondances et lettres qui ne vous sont pas destinées est très ennuyeux. Le plus embêtant se produit lorsque la « société écran » a des dettes et que vous recevez la visite de l’huissier de justice pour la signification d’un acte ou encore pour une saisie.

Il est donc très important que vous réagissiez immédiatement lors de la réception de courrier destiné à une telle « société écran ».

Tout d’abord, vous pouvez vous-même rechercher sur le site de la banque carrefour des entreprises l’adresse à laquelle la société est inscrite. Vous pouvez procéder de la sorte en allant sur le site du SPF PUBLIC SEARCH:http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html?lang=nl

Si le siège de la société ou le siège d’établissement n’est pas inscrit à votre adresse, vous ne devez en théorie pas vous faire de souci. Cela signifie que vous ne recevez que la correspondance ‘officieuse’. Lors de la signification d’un acte ou lors d’une saisie, l’huissier de justice doit en effet toujours consulter les inscriptions de la BCE.
Si le siège de la société est cependant bel et bien inscrit à votre adresse, vous devez entreprendre des démarches immédiatement.

Conformément aux articles 24 et 25 de la loi du 16 janvier 2003 portant sur la création d’une BCE, la Banque Carrefour des Entreprises peut entamer une procédure de radiation d’office de l’adresse du siège social ou de l’adresse de l’unité d’établissement de l’entreprise.

Il existe deux possibilités pour y parvenir:

1.    Vous contactez le support technique de la Banque Carrefour des Entreprises
-à l’adresse mail suivante: KBO-BCE.schrappingen.radiations@economie.fgov.be 
-au numéro de téléphone suivant: 02/227 64 00
-à l’adresse postale suivante: BCE-Service radiations
       Boulevard Roi Albert II 16
       1000 BRUXELLES
en demandant de bien vouloir radier la société concernée de votre adresse. Vous devez pour ce faire mentionner la dénomination de la société, le numéro d’entreprise et l’adresse qui doivent être radiés d’office.

Comment se déroule la procédure?
En premier lieu, le service des radiations de la BCE va prendre contact avec le gérant ou l’administrateur en lui demandant expressément de supprimer/modifier le siège social.
Si ce dernier ne réagit pas, le dossier sera transmis après 1 mois à la Direction Générale du Contrôle et de la Médiation. L’inspection économique se rendra alors sur place, afin de constater qu’il n’y a en effet plus de trace de l’entreprise concernée à ladite adresse. Cette dernière transmettra ses conclusions dans un rapport à la BCE, laquelle pourra à son tour procéder à la radiation d’office de l’adresse. Attention!  Cette procédure peut prendre plusieurs mois.

Afin d’éventuellement accélérer la procédure, vous pouvez ajouter une déclaration de l’agent de quartier qui confirmera que l’entreprise n’est effectivement plus établie à votre adresse.
Prenez par ailleurs contact avec le greffier du tribunal de commerce. Ce dernier peut souvent accélérer l’affaire.

Vous avez maintenant informé la BCE de la demande de radiation d’office de la société. Mais que faites-vous entre-temps?

1.    Mentionnez sur votre façade et votre boîte aux lettres que vous avez entamé une procédure de radiation de la société.
2.    Informez à titre indicatif la chambre d’arrondissement des huissiers de justices de l’arrondissement judiciaire de votre domicile. Cette dernière va diffuser l’information vers tous les huissiers de justice compétents.
3.    Introduisez éventuellement une plainte auprès de la police.

2.    Contactez un avocat pour la rédaction d’une citation de modification forcée d’adresse.

Quelle est la portée de la phrase soulignée ?

première approche

De la lecture de l'article 577-8, § 4, 8°, C.civil, il pourrait être avancé que le syndic a voulu porter à la connaissance de l'assemblée générale qu'aucune personne  occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, n'a formulé par écrit des demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront communiquées à ce titre à l'assemblée.

L'article précité ne précise le moment auquel le syndic communiquera la date de l'AG par voie d'affichage aux personnes visées par celui-ci.

seconde approche

De la lecture de l'article 577-10, § 4, alinéa 3 et 4, il pourrait être soutenu que le syndic a voulu faire part à l'assemblée générale de son absence d'information concernant une demande au juge formulée par une personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale visant à annuler ou à réformer une ou plusieurs dispositions du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre. L'action doit être introduite ds les mois de la communication de la décision.

Je suppose qu'il faut lire : l'article 9 de la loi du 2 juin 2010 (voir ci-dessous) modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion  a inséré un article 577/8 dans le code civil prévoyant notamment que " le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission."

Il s'agit d'une disposition impérative visée à l'article 577-14, al.1 C. civil (voir ci-dessous) prévoyant que les dispositions des articles 577-3 à 577-14, C. civil sont impératives.

Si le contenu d'une décision d'une AG  viole le contenu de cette disposition impérative, un ou plusieurs copropriétaires pourront introduire une action en annulation ou en réformation sur pied de l'article 577-9, § 2 , C.civil (voir ci-dessous).

En d'autres mots, la décision de l'AG subsisterait en principe, à défaut de l'introduction de l'action ds un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle l'AG a eu lieu.

Loi 2 juin 2010
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 2010060233

Loi 30 juin 1994
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … e_name=loi

Code civil, Livre II, Titre II, Chapitre III, section II
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … &imgcn.y=7.