Deux pistes seraient à explorer

Le juge décide à la requête d'un copropriétaire de nommer un syndic (en application de l'article 577-8, § 1 du code civil)

Ou le juge désigne un syndic provisoire pour la durée qu'il détermine à la requête d'un copropriétaire, en ca d'empêchement ou de carence du syndic (en application de l'art. 577-8, § 7 du code civil). Dans ce cas, le syndic sera appelé à la cause par le requérant.

Mais la carence du  syndic est-elle avérée? Ne s'agit-il pas plutôt d'une absence de nomination d'un syndic ? Dans les faits, l'ACP est dépourvue de syndic.

N'oublions pas aussi qu'une AG(E) ne peut être convoquée que par le syndic (sauf situation particulière visée à l'art. 577-6, § 2, al.3). Force est de constater que la loi ne prévoit pas de situation autre dans laquelle une AG pourrait être convoquée par le CDC ou un certain nombre de copropriétaires. On peut le regretter mais c'est ainsi.

Par ailleurs, il a été affirmé que le syndic devait prester un préavis. Quel est le fondement de cette affirmation? Le contrat prévoit-il que le syndic devra effectuer un préavis (et de quelle durée) au cas ou son mandat ne serait pas reconduit ? ou bien le contrat a-t-il été conclu sans aucune autre modalité pour une durée débutant avec une décision d'une AG et se terminant avec la décision d'une autre AG? ou bien l'AG a-t-elle décidé explicitement dans une décision d'une date de prise d'effet de la non reconduction du mandat du syndic sortant?

REGLEMENT DU FORUM PIM

Extraits

"Tout message à caractère délibérément publicitaire (même pour des services gratuits et/ou prétendus tels), sous quelque forme que ce soit, est prohibé, sauf accord préalable du webmaster.

Toute forme de démarchage, en ce compris par messages privés, est interdite."

"Sympa" ou non l'article présenté par un intervenant suite à la question initiale ? Message à caractère délibérément publicitaire ou non ? Forme de démarchage ou non?

Il a été tranché : bénéfice d'un tout petit doute.

Bonjour TAROD,

Effectivement, l'article 784 du code civil a été récemment modifié. Merci pour l'info.

Actuellement, il est formulé comme suit :

" La renonciation à une succession ne se présume pas : elle ne peut être faite qu'au greffe du tribunal de première instance dans l'arrondissement duquel la succession s'est ouverte, dans un registre particulier tenu à cet effet, ou devant notaire.
  Lorsqu'elle est faite devant un notaire, celui-ci adresse, dans les cinq jours qui suivent la déclaration de renonciation, une copie de celle-ci au greffe du tribunal de première instance de l'arrondissement dans lequel la succession s'est ouverte, en vue de son inscription dans le registre visé à l'alinéa 1er"

Le choix s'offre ainsi ( et heureusement) de faire depuis peu la déclaration de renonciation à la succession au greffe du tribunal de première instance compétent ou devant notaire. Si la seconde hypothèse est retenue, le notaire enverra une copie de votre déclaration au greffe du tribunal précité.

Bonjour à tous et à toutes,

Sauf erreur de ma part , l'héritier qui renonce n'est pas un héritier. Il est censé n'avoir jamais été un héritier (art. 785 du code civil). Il devient complètement étranger aux droits et obligations d'un héritier.

La renonciation doit faire l'objet d'une déclaration expresse au greffe du tribunal de premier instance dans l'arrondissement duquel la succession s'est ouverte.

La renonciation à la succession n'est plus possible si elle a déjà été acceptée purement et simplement soit expressément  ( une acceptation est expresse quand le titre ou la qualité d'héritier est pris dans un acte authentique ou dans un acte sous seing privé - art. 778 du code civil) soit tacitement (p.e. en partageant les biens d'un défunt).

L'acceptation pure et simple (tacite ou expresse) est en principe irrévocable.

Pour éviter qu'un héritier potentiel souhaitant renoncer à la succession ne se trouve dans une position difficile envers le propriétaire d'une personne décédée, il est prudent qu'il s'adresse à un notaire ou à un avocat afin de lui demander les procédures à suivre et les actes à poser et à ne pas poser.

Envers le propriétaire, cet héritier potentiel devrait s'abstenir de signer un acte quelconque en qualité d'héritier. Il devrait se limiter à l'informer de sa volonté à renoncer à la succession  et lui promettre de lui envoyer une copie de la déclaration faite. En outre, il ne posera aucun acte valant acceptation tacite de la succession.

A mon avis, il n'a pas à envoyer un renom au propriétaire puisqu'il perdra la qualité d'héritier par décision de renonciation à la succession. Ni à signer aucune convention avec lui. Ce seraient  des erreurs qui pourraient lui être préjudiciables. Le propriétaire ne pourrait-il se prévaloir de ces actes pour en tirer la conclusion d'une acceptation de la succession par le signataire de ce renom ou de cette convention????

Les mots d'ordre dans le chef des enfants de la défunte  sont prudence, vigilance et méfiance mais aussi correction envers le propriétaire en ne tardant pas à lui fournir copie de la (des).déclarations(s) de succession

Evidemment, la situation du propriétaire ne sera pas agréable....Et il devra en principe entamer une procédure pour mettre fin à la location et faire vider l'appartement de la défunte.

Bonsoir à tous,

Le vote secret semble difficilement conciliable avec la règle dans une copropriété selon laquelle chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'AG et participe à ses délibérations en fonction du nombre de voix attribuées à ses quotités.
Il convient donc d'établir la correspondance entre les voix émises et les quotités dont disposent les propriétaires des lots . Ce qui exige que les votants soient identifiés ou puissent l'être.

Et que chaque propriétaire puisse constater que les votes ont été correctement comptabilisés dans le PV reprenant les résultats des votes des votes.....

Bonjour à tous,

Une confusion ne s 'est-elle pas installée dans la discussion entre le PV des réunions périodiques du CDC et les rapports semestriels à adresser par ledit CDC aux copropriétaires, visés par l'initiateur de cette discussion  (?

Le mode de fonctionnement des réunions du CDC fait l'objet de dispositions statutaires, de résolutions d'AG ( p.e.assistance du syndic aux réunions avec voix consultative, règles de validité des délibérations, signature du PV..... ).Le contrat entre l'ACP et le syndic peut prévoir aussi les charges qui reposent sur le syndic  relatives aux réunions du CDC.

Par ailleurs, l'article 577-8/1 du code civil stipule que le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission, mission qui est de surveiller le syndic (" veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions").

Pour mener a bien sa mission, le CDC a le pouvoir de prendre connaissance et copie, après avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

Les membres du CDC n'usent pas toujours (rarement?)du pouvoir que la loi leur octroie et l'obligation d'adresser des rapports semestriels circonstanciés n'est parfois pas (rarement) respectée quelles qu'en soient les raisons. Ignorance de la loi, bénévolat, manque de temps, coût de l'opération, lobbying du syndic...

Il serait paradoxal qu'un CDC confie au syndic qu'il est chargé de surveiller la rédaction de projets de rapports semestriels voire des rapports eux-mêmes sur la manière dont il aurait lui-même accompli ses missions. Le syndic serait ainsi juge et partie. On imagine mal un syndic ayant une opinion négative sur sa propre gestion.

Chaque membre du CDC engage sa responsabilité sur la manière dont il remplit le mandat qu'il a accepté.

Le copropriétaire qui attend le rapport semestriel peut toujours attirer l'attention des membres des membres du CDC (avocats ou autres) sur leurs responsabilités et les éventuelles conséquences patrimoniales dans le chef de chacun de ceux-ci au cas où il subirait un préjudice engageant la responsabilité des membres du CDC.

Le même propriétaire peut aussi faire acte de candidature pour la fonction de membre du CDC.

Il a été affirmé "il ne peut y avoir appel en dessous d'un certain montant."

L'article 577, al. 1 du Code judiciaire applicable au moment de la décision du juge de paix de Tournai précitée disposait et dispose toujours que « le tribunal de première instance connaît de l'appel des jugements rendus en premier ressort par le juge de paix(...)."

Cet article s'applique à tous les litiges qui y sont visés, y compris ceux qui relèvent de la compétence spéciale du juge de paix en matière de baux.

Question : cet article ne s'applique-t-il pas quel que soit le montant du litige?

Il n'y a pas de contradiction.

Le juge a raisonné en 2 temps :

1ère étape : Il constate qu'il ne peut réduire l'indemnité sur base de l'article 1231, CC car cette possibilité ne s'offre à lui qu'en cas de présence d'une clause pénale. ce qui n'est pas le cas : l'indemnité est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale prévue par le bail

"Faute d'indemniser un préjudice, celte indemnité ne s'apparente pas à une clause penale mais est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale prévue dans le bail;

Qu'elle ne peut, en conséquence, être réduite pale juge sur la base d el'article 1231 du code civil(J.P. Tournai(2"d canton), 18 avril 2000, op. cit.; B. LOUVEAUX,Le droit du bail, p. 368, n° 619; Cass., 8 décembre1988, Pas., 1989, l, 389; Civ. Bruxelles, 2 octobre1991, R.D.C., 1992, p. 271).

2éme étape : Il réduit l'indemnité (sanction) après avoir constaté un abus de droit dans le chef du bailleur.

"Thierry C. commet un abus de droit en réclamant aux époux Cr.-Z. paiement de l'indemnité forfaitaire de trois mois de loyer prévue dans le bail alors- qu'il n'a subi aucune perte locative,- qu'il n'a pas dû réaliser dans la villa de travaux de remise en état (rafraîchissement de la peinture, de la tapisserie ... );- qu'il n'a pas dû faire appel à une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire (note de M.VANDERMERSCH et TH. DE RIDDER sous J.P.Bruxelles, 29 septembre 1993, J.L.M.B., 1997, p. 695).

NOUS SANCTIONNONS CET ABUS DE DROIT en réduisant ladite indemnité à la somme de 37.500 francs"

Ici, l’abus de droit vise  une situation dans laquelle le bailleur,  titulaire d’un droit en retire un avantage disproportionné par rapport au préjudice que lui cause le preneur. Il s'agit d' un manquement au principe de l’exécution de bonne foi des conventions consacré par l’article 1134, alinéa 3, du Code Civil. L'abus de droit est établi par le juge sur base de circonstances qu'il retient.

Dans le cas d'espèce, le contrat donne au preneur la possibilité de mettre fin au bail de courte durée avant l'expiration de la durée convenue (31/8/2015) moyennant différentes conditions mises à sa charge dont  le respect d'un préavis et le payement d'une indemnité.

Le problème soulevé concerne la validité  ou non d'une clause contractuelle de résiliation anticipée introduite dans un contrat de bail de résidence principale de courte durée.

La loi du 20/2/1991 (complétée par la loi du 13/4/1997 et modifiée par les lois du 27/12/2006, du 25/4/2007 et du 26/4/2007) est muette à ce sujet.

Il semblerait que la majorité des commentateurs accepte la validité de ces clauses; en tout cas lorsqu'elles sont conclues au bénéfice du preneur.

En l'absence de cette clause de possibilité de résiliation anticipée du bail ( moyennant préavis + indemnité), le preneur ne pourrait le faire. Ici, le choix s'offre à lui  : soit il donne son préavis au bailleur et lui est redevable d'une indemnité, soit le bail prendra fin moyennant un congé signifié au moins trois mois avant le terme de la période convenue (31/8/2015). La première solution est la moins coûteuse pour le preneur.

Evidemment l'indemnité est élevée : 3 mois de loyer. Alors que si le contrat avait été un contrat de 9 ans, l'indemnité prévue légalement et impérativement n'aurait été que de 2 mois (résiliation au cours de la 2ème année). 

Néanmoins, rien n'empêche les parties de mettre fin au bail de commun accord selon d'autres modalités à définir entre elles. 

Pour avoir connu une situation semblable  en qualité de locataire (bail de courte durée mais néanmoins "vrai" locataire au sens de l'art. 3 , § 6 de la loi de 1991 qui prévoit l'existence du contrat de courte durée en dérogation au contrat de 9 ans), je me suis heurté à la volonté du propriétaire de voir respecter strictement le contrat lui permettant d'exiger en cas de résiliation anticipée une indemnité contractuelle.

Ceci étant dit, il serait utile pour la communauté des lecteurs de ce forum, d'être informée de la suite de ce dossier notamment de l'avis de votre notaire.

Je ne peux que souhaiter à la personne concernée d'obtenir un résultat satisfaisant qui permette de rencontrer ses aspirations et celles de son propriétaire.

CHASSIS - Primes régionales bruxelloises - Base légale

La matière est visée par l'Arrêté du gvt de la Région bxloise du 4/10/2007 et par l'AM du 2/9/2011.

MINISTERE DE LA REGION DE BRUXELLES-CAPITALE
21 SEPTEMBRE 2011. — Arrêté ministériel déterminant les modalités d'application de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 octobre 2007 relatif à l'octroi de primes à la rénovation de l'habitat
La Ministre en charge des Primes à la Rénovation (...) Arrête :

CHAPITRE II. — Travaux subsidiables

Art. 8. Enveloppe du bâtiment

§ 3. Châssis, portes

1° Sont visés les travaux :
a) de réparation et d’adaptation de châssis existants et le placement de double ou triple vitrages dans ces châssis,
b) de placement de nouveaux châssis en bois labellisé FSC ou PEFC avec double ou triple vitrage,
c) de placement de nouveaux châssis en bois non labellisé mais d’essence indigène à l’Union européenne, avec double ou triple vitrage
d) de placement de nouveaux châssis en bois non labellisé avec double ou triple vitrage,
e) de réparation de portes extérieures en façade avant

QUESTION à la lecture de ce qui précède

Si l'immeuble concerné est bien situé en région de Bruxelles-capitale, les travaux de remplacement d'un châssis en ALU par un châssis en PVC sont-ils bien subsidiables et sur quelle base?

ll est possible d'obtenir des renseignements complémentaires en s'adressant au :
Ministère de la Région de Bruxelles - Capitale
DIRECTION DU LOGEMENT - CCN - Gare du Nord
Rue du Progrès, 80 bte 1 - 1035 BRUXELLES
Tel 0800 40 400 de 9h à 12h (info générale logement) - e-mail : aatl.logement@mrbc.irisnet.be