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#1 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve » 26-01-2020 21:59:47

QRieuse a écrit :

...
Mais je n’ai toujours pas la réponse de savoir si on peut faire les appels de fonds de réserve de 2019 en 2020, notre exercice comptable se terminant le 31 décembre car le syndic a oublié de faire les appels (décision d’AG) en temps voulu.
...

Je suppose que le syndic souhaite se décharger de la responsabilité que la contribution annuelle au fonds soit inférieure à 5% des charges ordinaires de l'exercice précédent.
Pour ce faire, il lui suffit d'inscrire l'appel de fonds en fin d'exercice 2019 avant la clôture des comptes et de réclamer les fonds en 2020 en plus des 5% de 2020...
Si l'AG le refuse, pas de problème pour lui car ce sera une décision d'AG...
C'est sans doute grâce à votre intervention qu'il a pu réparer son oubli !

Bref, si vous estimez que l'ACP a besoin de ces appels de fonds acceptez les.
Si vous pensez que ce n'est pas utile et/ou trop lourd financièrement pour les CP, faites voter à 4/5 des voix la non constitution du fonds de réserve obligatoire en 2020.
Si vous pensez que le syndic ne gère pas correctement les fonds de l'ACP, élisez un autre syndic.
Si vous avez du temps et de l'argent à perdre, votez pour engager un avocat pour faire payer par le syndic les 5% de la contribution annuelle 2019.

#2 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47

luc a écrit :

Ne change rien en quoi ?

Je voulais dire les possibilités d'un CP d'influencer d'autres CP ou le syndic sont identiques qu'il soit membre du CdC ou non.
Si un CP ou un syndic si laisse influencer par une personne uniquement parce qu’il est membre du CdC, c'est que cette personne ce  CP ou ce syndic n'a pas compris le rôle premier du CdC qui est un rôle de veille sur l’exécution des tâches du syndic et non d'influence sur la gestion de l'immeuble. Le compte rendu de cette veille se communique à l'AG et non au syndic.

#3 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47

QRieuse a écrit :

Avec sa compagne, il peut ainsi arriver à avoir les voix de 8 CP sur 18 CP présents ou représentés (3 procurations /personne + leurs 2 voix), le 19° CP ne venant jamais aux AG et ne donnant pas de procuration. Ils pourraient ainsi avoir plus de 42% des quotités à leur disposition.

Je note qu'avec 42%, "ils" ne sont pas majoritaires.
D'autre part, il me semble qu'une personne ne peut voter sur sa propre mission et donc un candidat au CdC ne peut participer au vote sur sa candidature.
Dans ces conditions, si l'AG le désigne comme membre du CdC, il me semble donc que sa légitimé ne peut être contestée.
Maintenant, en tant que membre du CdC il n'a de toute façon aucun pouvoir de "régenter la gestion de l’immeuble". Et donc si il influence la gestion de l'immeuble, sa qualité de membre ou non du CdC n'y change rien.

#4 Re : Copropriétés forcées » Décharge à donner au syndic » 03-02-2020 06:52:08

Effectivement la décharge n'est utile que pour la personne qui la demande, mais d'un autre côté cela favorise les bonnes relations.
Donc, si sur base des informations fournies aucun manquement n'est constaté, pourquoi ne pas accorder la décharge..
D'autre part, si l'on a un grief contre le syndic, cdc ou cac, et que l'AG n'est pas du même avis, il faut contester la décision de l'AG (décharge, approbation, refus de contester un acte, ...) dans les 4 mois de l'AG sinon aucun recours n'a possible.
Enfin, il me semble que des éléments nouveaux ou inconnu de l'AG peuvent toujours remettre en cause la décharge donnée par l'AG.

#5 Re : Copropriétés forcées » Devoir d'Enquête » 10-11-2019 05:32:51

GT a écrit :

(...)Quels sont les "mandataires externes" que vous visez ?(...)

Pour ma part je parlais du mandataire de l'ACP, c-a-d le syndic. Et les "mandataires externes" sont dans ce cas les syndics non-copropriétaire. Je ne parlais du mandataire représentant un CP, ni d'un conseil assistant un CP.

Pour être plus claire, je pense qu'il y a lieu de encourager les copropriétaires à donner mandat d'exécuter leurs décisions à l'un ou l'autre des leurs. J'ai également cru comprendre que des syndics estiment que les petites ACP ne sont pas rentables pour eux et qu'il souhaite aussi encourager le syndic copropriétaire (1).

Pour encourager des CP à prendre en charge la mise en exécution des décisions d'AG, l'option 'conseil de gérance' en lieu et place du 'syndic' permet de repartir le mandat entre plusieurs copropriétaire. Cela n’exclus pas le recours ponctuel à des professionnels externe à l'ACP, mais ces professionnels ne seraient pas mandataire de l'ACP mais uniquement fournisseur choisi par l'AG.

(1)Bien sur, leur souhait est de proposer des services à ces syndics copropriétaires, mais ces services sont aussi proposés directement par d'autres acteurs en fonction de la spécialité : Comptables, Location de salle, Juriste, Architectes, Gestionnaire d'énergie, Techniques spéciales diverses, Surveillance, Nettoyage, Assureurs, Avocats,...

#6 Re : Copropriétés forcées » Devoir d'Enquête » 10-11-2019 05:32:51

luc a écrit :

(...)Donc je sais que pour réussir on a besoin des professionnels.

Je rappel que ma critique portait sur le recours aux mandataires externes non aux professionnels (interne ou externe).

GT a écrit :

(...)Avant le loi de 1994, la pratique notariale prévoyait une cogérance syndic/conseil de gérance.(...)

Je savais cela, mais j'ignore pourquoi le législateur a choisi de supprimer le conseil de gérance et non de supprimer le syndic, ou mieux, de laisser les CP de choisir entre les deux ?

Je sais que art.577-3 à 577-14 du code civil s'impose et je ne n’encourage personne à la désobéissance civile.
Mais pourquoi ne pas débattre sur les possibilités d’améliorations...

Concernant le CdC, le syndic que nous avons eu de 2010 à 2015 m'a demandé à 2 ou 3 reprises de prendre des décisions en tant que membre de CdC. Ce dont je me suis abstenu (J'ai répondu que je n'étais pas mandaté pour cela). Il justifié ensuite son inaction par mes abstentions !

#7 Re : Copropriétés forcées » Devoir d'Enquête » 10-11-2019 05:32:51

J'ai aussi regardé l’émission de la RTBF suite au message de BCMTools.

Je suis d'accord avec le fait que la problématique bien réel de la transparence dans la gestion des ACP, est présentée de manière caricatural (voir sensationnel), comme toujours dans ce genre d'émission.
On peut regretter que la problématique de l'implication des CP's aux AG n'a pas été soulevée puisqu'il est fort probable que c'est la passivité des CP conjugué à l’abus de majorité de certains qui permet au(x) syndic(s) concerné(s) de faire preuve de négligence via à vis de la copropriété même si cela disculpe les syndics.

Même si je n'aurai pas raté grand chose si je n'avais pas vu l’émission, j'ai repéré une phrase intéressante : "Le syndic est un mineur dont les copropriétaires sont les parents". Même si ce n'est pas juridiquement exacte, cela illustre de manière de simple que la loi impose aux copropriétaires de prendre leur responsabilités lors des AG.
Et c'est sans doute là que l’obligation du syndic et surtout la profession d’agent immobilier-syndic, sème le trouble puisque cela encourage les CP à déléguer leur responsabilité au syndic ('On le paie pour ça !' pense-t-ils) et ne s’inquiète que lorsqu’ils doivent mettre à main au portefeuille.

Côté syndic pro, il est normal de veiller à la rentabilité de son activité, et donc il va soutenir/écouter uniquement les CP qui facilitent son travail. Il ne faut pas être naïf, il y a toujours conflit entre les intérêts du syndic, de la copropriété dans son ensemble et des CP individuellement.

Je pense donc qu'il n'y pas d'intérêt pour la copropriété que la loi encourage le recours aux mandataires externes, mais elle devrait faciliter la délégation de l'administration de la copropriété à plusieurs CP (par exemple via 1 président, 1 secrétaire, 1 comptable) dont les droits et obligations sont clairement définis dans les statuts ou à défaut dans la loi comme c'est le cas pour les associations en Belgique ou les ACP dans d'autres pays.

#8 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28

copropriétaire engalère a écrit :

non précis?ha bon? sur quoi se base l'imposition de la taxe cadastrale alors?
puis si l'acte de base est établit en 1940 (exemple bien sur) qu'un propriétaire a acheté une cave en 1963 et qu'il décède sans terminer l’enregistrement, mais on trouve bien une trace, attention , pas une preuve ni un acte, juste une trace que l'achat était effectif, comment fait t on?

Je sais que cela parait curieux, mais de ce que j'en sais, le cadastre n'est qu'un registre fiscal et si le fait de payer depuis plus de 30 ans l'impôt sur un bien peut être une présomption de propriété, seul l'acte authentique enregistré le plus récent non contesté vaut titre de propriété. Sans titre de propriété, il faut apporter des preuves de pleine jouissance depuis plus de 30 ans... mais je ne suis pas juriste.
Si le cadastre est en principe mis à jour correctement lors de enregistrement d'un acte (mutation), des erreurs dans des données cadastrales sont possible.
Dans le cas du décès de 1963 que vous citez, un acte authentique est réalisé lors de la succession me semble-t-il.

#9 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

...

Quel est l'intérêt pour vous de connaître la (l'éventuelle) matrice cadastrale de l'immeuble ?
Qu'attendez-vous de ce renseignement ?
Pour vous, c'est quoi la matrice cadastrale ?

...on m'a dit (notaires) de faire une recherche de matrice cadastrale afin de déterminer et d'identifierr les parcelles , caves par exemple et elle sert de base pour calculer les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière...).
voilà

Il ne me semble pas nécessaire de disposer un extrait de la matrice cadastrale (payant et non juridiquement exacte) pour connaître les millièmes. L'acte de base et la liste des copropriétaires me semble suffisant et plus précis !

#10 Re : Copropriétés forcées » Pluralité de procuration!quid? » 22-10-2019 10:28:41

MarcoBrux a écrit :

...
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du  compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
...
- Quid des quorums dans ce cas? le promoteur est représenté par qui?
- quid de la comptabilisation des votes?
...
Peut-on donner 1 procuration par Lot?par conséquent plusieurs procurations pour plusieurs personnes?

Art. 577-6 § 7. a écrit :

Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
   La procuration désigne nommément le mandataire.
   La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée générale organisée en raison de l'absence de quorum lors de la première assemblée générale.
   Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
   Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

Pour éviter que l'ensemble des futures propriétaires ne doivent désigner un seul représentant à l'AG, ne peut-on pas imaginer que le promoteur-propriétaire donne une procuration spéciale à chacun des futures propriétaires limitant la procuration aux nombres de quotes-parts respectif des lots concernés  ? Cela me semble une solution équilibrée pour chaque partie y compris pour les éventuelles copropriétaires qui auraient signé l'acte avant l'AG?

#11 Re : Copropriétés forcées » copropriété forcée » 02-09-2019 17:39:02

Doclot a écrit :

...Qui peut ensuite examiner ses comptes des 2 dernières années pour le décharger de ses responsabilités.

Tout copropriétaire peut examiner les documents de l'ACP, y compris comptes de l'année an cours ou des année précédente, selon les modalités indiquées dans les statuts. Pour moi, en l'absence de précision dans les statuts, tout copropriétaire peut également les examiner dans la limite du raisonnable et en supportant les éventuelle frais de copie ou d’assistance du syndic.

Seul l'AG peut approuver les comptes.
Il me semble que personne, sauf peut-être la prescription,  ne peut décharger le syndic de ses responsabilités.
Toutefois l'AG ne peut plus se retourner comme le syndic si elle a manifestement approuvé les actes fautifs ou erronés du syndic. Par exemple en approuvant sans réserve les comptes, l'AG ne peux plus contester ces comptes.

#12 Re : Copropriétés forcées » Commissaire aux comptes » 11-08-2019 10:37:27

La désignation d'un commissaire aux comptes dans le ACP de 20 lots et plus* est obligatoire depuis le 1/9/2010.
C'est l'art Art 577-8/2.  :
L’assemblée générale désigne  annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire  ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.   
Modifié en 2018 comme suit :
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur

*suppression suite à la remarque pertinante de GT

#13 Re : Copropriétés forcées » boîtes aux lettres » 15-06-2019 18:46:36

Il me semble que le syndic doit appliquer les décisions de l'AG. Il pourrait ne pas exécuter une décisions uniquement si c'est dans l'intérêt de le copropriété.
Dans la mesure où aucun CP n'a contesté dans le due forme la décision et que celle-ci est conforme à la législation, je ne comprends pas pourquoi elle ne serait pas exécutée.
Effectivement, le point de l'ordre du jour est particulièrement laconique et le syndic ne doit pas être félicité pour son manque de précision.
Mais comme c'est lui qui a rédigé le point de l'ordre du jour, il est curieux qu'il soutienne le CP qui estime que le point aurait du être scindé.
Tout au plus, si aucun budget incluant la pose des boites aux lettres n'a été voté, il pourrait reporter l'exécution après le vote de ce budget.

Autre chose, pour contester une décision de l'AG, il faut que le CP subisse un préjudice or il me semble que le préjudice c'est ne pas recevoir son courrier suite à des boites non-accessible est non l'inverse.

#14 Re : Copropriétés forcées » Compétence de l'Assemblée générale pour interpréter l'acte de base » 01-03-2019 08:24:20

Jeano a écrit :

...faire déclarer privatives certaines parties de l'immeuble appartenant à des copropriétaires minoritaires. ...

Si des parties de l'immeuble appartiennent à des copropriétaires minoritaires, pourquoi seraient-elles communes ?

Etes vous sûr que ce ne sont pas des parties communes à usage exclusif de certains CP ?
Dans ce cas, même si l'acte de base ne le prévoit pas, il ne me semble pas anormal que les CP qui en jouissent aient la charge de l’entretien de ces parties communes.

#15 Re : Copropriétés forcées » Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ? » 16-10-2018 17:23:13

grmff a écrit :

Avec votre raisonnement, et en le poursuivant ad nauseam, on va dire que le syndic ne peut engager la dépense tant que les provisions ne sont pas versées, dès lors que chaque propriétaire qui ne paye pas ses charges bloque complètement le fonctionnement de la copropriété.

Effectivement c'est ce que je pense dans l'état actuel de la  loi et aussi de l'esprit de la loi.
Pourquoi cette loi est muette cette possibilité pour le syndic de réclamer aux autres CP la quote-part d'un CP défaillant ? (Même en lisant entre les lignes)
Quel est la contre-partie offerte aux CP face une éventuelle solidarité totale entre copropriétaires ?

Je ne conteste pas le droit de CP privilégier la continuité de l'ACP, je conteste par contre le droit de l'ACP ou de son syndic d'utiliser le patrimoine d'autrui sans consentement explicite et éclairé.

#16 Re : Copropriétés forcées » Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ? » 16-10-2018 17:23:13

Je pense que vos réactions laisse croire que l'ACP est un personne morale comme les autres et que la notion quote-part n'est pas l'un des fondements de l'ACP.
Mais, outre l'Art 577-2 §9 et quelques autres, l'Art 577-5 §4 précise bien :
"Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes."

Notez bien qu'il n'est pas indiqué "proportionnellement à son patrimoine" !

grmff a écrit :

...
Si l'ACP ne paye pas, le prestataire poursuis l'ACP. Si l'ACP ne paye toujours pas, le créancier fait vendre l'appartement qu'il veut...
...

Sur quelle base le créancier (fournisseur de l'ACP) pourra-t-il faire l'appartement qu'il veut.. ? Pour rappel, l'immeuble ne fait pas parti du patrimoine de l'ACP

L'ACP doit demander le payement de la dette aux copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes. Mais sur quel base l'ACP peut-elle réclamer la quote-part de l'un aux autres ? Je n'ai pas de réponse.

Que ce passe-t-il si l'AG ou un CP conteste cette répartition de la dette ?
Quel la responsabilité du syndic si les fonds de l'ACP ont été utilisés pour couvrir une dette d'un CP envers l'ACP sans l'aval de l'AG et sans le respect de l'Art 577-2 §9 ?

Panchito a écrit :

...
Et comme le syndic ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec le compte en banque de l'ACP
...

Peut-il pour autant prélever la quote-part reçue des autres CP au risque de plus pouvoir respecter l'Art 577-2 §9 ?
En tant que mandataire, ne doit-il pas respecter les conditions de son mandant ?

Si les fonds font partie du patrimoine de l'ACP, la notion de quote-part est bien présente dans les textes.

#17 Copropriétés forcées » Y a-t-il obligation de solidarité entre CP vis-à-vis des dettes de l"ACP ? » 16-10-2018 17:23:13

dach
Réponses : 16

Lorsque je parle d'obligation de solidarité entre copropriétaire, je le vois dans le sens d'une obligation des copropriétaires d'être chacun responsable pour le tout envers un créancier de l'ACP. (obligation "in solidum" ?)

D'une part la répartition des charges sur base des quotes-parts ou de l'utilité est clairement établie dans les textes (Art 577-2 §9, Art 577-5 §4, Art 577-7 §2 et Art 577-11 §5)

D'autre part un récent article de l'Echo titré "Des prêts aussi pour les petites copropriétés", article faisant la publicité d'un service de prêts pour les copropriétés, la position des banques, selon l'auteur, me semblent confirmer qu'il n'y pas de solidarité entre copropriétaire.
Cette article comprend un paragraphe sur la position des banques sur ce sujet. L'article indique que pour proposer des crédits aux petites ACP, les banques butteraient sur "le manque de fonds propres, un problème de sûreté et le manque de solidarité".
En commentaire le rédacteur indique "les copropriétaires ne doivent répondre qu’à raison de leur part dans la copropriété".

Pourtant je lis régulièrement dans ce forum que  "tous les CP sont solidaires les uns des autres" !

Ma question est donc :
L'ACP (ou son syndic) peut-elle(il) exiger d'un CP de participer au financement des charges de la copropriété en substitution d'un CP débiteur ? Ou autrement dit, l'ACP (ou son syndic) peut-elle(il) décider d'utiliser la quote-part des autres CP dans les fonds de roulement/réserve pour octroyer un prêt à certain CP pour financer sa quote-part dans les charges ?

Je conçois que dans la pratique, répondre NON à ces questions n'est pas sans causer des soucis de rupture de service même pour le CP en ordre de paiement. Mais cela couvre-t-il juridiquement l'ACP ou son syndic à outrepasser la disposition impérative de l'art 577-2 §9 ?

Quel est votre avis et quel est votre argumentaire juridique ?

#18 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve et fonds de roulement » 26-09-2018 03:52:07

GT a écrit :

(...)
d)    à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’association principale, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
e)    Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure"

Même si elle est écrite par un juriste, Il me semble qu'une telle clause est abusive puisque qu'elle permet de réclamé une avance sans tenir compte de la répartition normal des charges. Elle sous entend que la quote-part du défaillant est une charge commune ! Cela déroge à l'art 577-2, § 9.

#19 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve et fonds de roulement » 26-09-2018 03:52:07

grmff a écrit :

Je suis grand partisan du fond de roulement fixe.

Le fond de roulement, c'est le fond de caisse. Les dépenses d'une copropriété ne sont pas régulières. Certains mois sont, comme dans le budget des ménages, plus lourd que d'autres. L'assurance est parfois un gros poste. Parfois même le seul... et des charges mensuelles régulières ne permettraient pas de payer la prime annuelle si on n'a pas un petit matelas pour amortir les fluctuations.

De même, les factures de mazout tombent principalement en hiver. Idem pour les factures de gaz (grosses copropriétés)

Si vous n'avez pas ce matelas, impossible de ne pas prélever dans le fonds de réserve.

Vous me donnez l’occasion de re-évangélisé en faveur du budget :

C'est pas le fond de roulement fixé par l'AG qui permet d'éviter les défauts de trésorerie, c'est le BUDGET qui comprend les dépenses probables ou possible ET les apports nécessaire, càd les appels de fonds avec leur échéance et le report de l'exercice précédent. Seul la partie non utilisée des apports devrait constituer le fonds de roulement puisque, sous réserve d’approbation de l'AG, une fois consommé les avances ne sont plus des avances.

La choix de constituer un 'fond de roulement fixe' et de le reconstituer au gré des factures reçues est une solution simpliste pour rester dans une comptabilité de caisse et éviter un vrai budget détaillé pourtant obligatoire.
Je peux comprendre qu'un syndic non-pro d'une toute petite ACP s'en contente mais un syndic pro.

En fin d'exercice, c'est bien la partie non utilisée des apports qui est inscrite au bilan sous le compte 'valeurs reportées - fonds de roulement'. Ce montant variable d'une année à l'autre devrait être égale au montant du compte bancaire 'fonds de roulement' en tenant compte des comptes de régularisations naturellement.

Pour info, je considère qu'un fond de caisse c'est pour rendre la monnaie mais pas pour financer les achats et couvrir les frais. Pour cela on établi un plan financier (en quelque sorte un  budget) pour établir sa marge et le prix de vente.

#20 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve et fonds de roulement » 26-09-2018 03:52:07

Je rejoins l'avis de max11, sur le plan comptable, le fonds de réserve est réservé aux dépenses non-périodiques comme des renouvellements de parties communes (chauffage, ascenseur, toiture, ...). L'affectation de dépenses périodiques sur ce fonds est donc interdite.
Le §5 de l'art 577-8, impose au syndic que les fonds soient répartis sur min. 2 comptes séparés "dans la mesure du possible". A partir du 1/1/2019, la mention "dans la mesure du possible" est supprimée.
Il me semble que la jurisprudence privilégie la continuité de l'ACP au droit individuel des copropriétaires. Il est donc possible qu'un juge accepte dans un cas exceptionnel et imprévu de défaut de trésorerie d'un fonds, un prélèvement dans l'autre fonds pour autant que le syndic mette tout en oeuvre pour rétablir la situation, par exemple via l’anticipation d'un appel de fonds.

Mais, si le problème vient du défaut de paiements de copropriétaires, je pense que le syndic ne pourrait justifier les répartitions des dépenses, s'il utilise les avances de certains copropriétaires pour compenser la dette d'autres copropriétaires. Ce qui est le cas si les avances perçues d'un copropriétaire sont inférieures aux charges qui lui sont imputées.
Notez que la loi de 2018, impose de saisir le juge si l’équilibre financier est gravement compromis.

Personnellement je ne comprends pas la notion fonds de roulement fixe dont le montant est fixé en AG. C'est une notion qui semble être confondue avec le capital d'une SPRL. Les fonds ne sont pas le capital de l'ACP. Ce sont des avances dont le syndic doit justifier l'emploi.
Contrairement aux SPRL où la responsabilité est limitée au capital, la responsabilité financière de l'ACP est reportée sur les copropriétaires au prorata de leurs quote-parts. Et jusqu'ici personne n'a pu démontrer que les copropriétaires sont dans l'obligation légale de palier à un copropriétaire défaillant.

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