Désolé de réagir si tardivement, mais je suis, pour reprendre l'expression populaire, légèrement over-booké ces derniers temps.

Il semble que justement le bail PIM formalise le congé, en ce sens qu'il doit être notifié à l'autre partie par la voie d'une lettre recommandée à la poste. Il ne pourrait être dérogé à mon sens à cette exigence que de l'accord des parties (ce que les parties font, elles peuvent ne règle le défaire).

Je crains donc que vous avez un sérieux problème de preuve si vous tentez d'alléguer que votre locataire vous a signifié un congé.

Si vous n'éprouvez pas de problème particulier du fait de votre locataire, j'en resterais personnellement là.

Cordialement,

Le congé d'un bail ne requiert aucune forme particulière pour être valable.

Une autre question est évidemment de prouver la réalité du congé.

Si vous disposez d'un courrier de votre locataire (du moins c'est cette relation que je suppose à lire votre bref exposé des faits) qui indique qu'il estime le congé donné verbalement comme non valable à défaut d'envoi par lettre recommandée, vous avez la preuve de la notification d'un congé.

Ceci sur le plan des principes. Il se peut par ailleurs que votre bail précise les modalités de signification du congé. Dans ce cas, la convention fait la loi des parties.

Il convient de ne pas confondre annulation de la vente et résolution de celle-ci.

L'annulation opère avec effet rétroactif, en sorte que la vente est réputée ne pas avoir été conclue, ce qui serait, le cas échéant, opposable au fisc, qui reste cependant tiers à l'opération.

La résolution n'a d'effet que pour l'avenir, en sorte que la vente s'est réalisée et que les droits d'enregistrement sont dus (deux fois, une fois du fait de la transmission de la propriété aux acquéreurs, une seconde fois pour le retour au vendeur primitif).

La résolution (judiciaire) n'est donc pas la voie à suivre.

Si l'on poursuit la nullité de la vente, il faut encore trouver une cause de nullité. A cet égard, je suis pratiquement certain que l'une ou l'autre disposition du CobAT a été violée. Or ce texte est d'ordre public. Dans un cas similaire, mais en Flandre, le tribunal de première instance de Turnhout a décidé que la convention de vente a été affectée d'une cause de nullité absolue.

Si c'est la vente forcée qui est poursuivie, il est certain qu'il y aura discussion sur la cause du contrat de vente et que la séparation du couple sera invoquée comme une erreur substantielle emportant également la nullité. L'issue d'une telle discussion judiciaire est cependant des plus incertains.

En d'autres termes et comme le dirait notre modérateur bien aimé (sans doute besoin de chocolat  , ), "va y avoir de l'ambiance ..."

J'ai eu un jour un état des lieux d'entrée qui mentionnait une toile (pas un Picasso  ) d'araignée dans la cave. J'ai posé la question au bailleur de savoir s'il retiendrait une somme si la toile faisait défaut à la sortie.

Le gros inconvénient (avantage, cela dépend du point de vue) des communes, c'est qu'elles sont généralement (leur personnel j'entends) très mal formées sur le plan juridique, particulièrement en matière de règlements-taxes.

Quel moyen invoquer. Tout d'abord le critère de la date : situation au 1er janvier. Il ne s'agit pas là d'un critère adéquat, car, comme vous le soulevez, il suffit d'un décès au 31/12, pour que la taxe soit due. Cela n'a pas de sens et n'est pas proportionné. Autrement dit, vous subissez un traitement différencié de votre voisin, sans base objective.

En creusant un peu, il y en a sûrement une série d'autres.

Quant aux formalités du recours, si vous lisez attentivement les loi et arrêté cités, et vous constaterez que ce n'est pas si compliqué. Vous risquez au contraire de provoquer un chamboulement, en ce que certaines administrations ne savent même pas comment répondre à un tel recours et se mettent de ce fait dans l'illégalité.

Il me semble qu'il y a de moins en moins de cohérence fiscale dans ce pays. L'impôt ne sert plus à l'action publique, mais à combler les trous creusés par un niveau de pouvoir au détriment de l'autre et là, il faut bien avouer que les communes sont passées à la caisse ses dernières années (réforme des polices, libéralisation du marché de l'énergie, et j'en passe).

Voyez les articles 883 et suivants du Code judiciaire pour l'application concrète du cas.

En lisant cette phrase a contrario, en effet, il ne peut être mis fin au bail à défaut d'accord.

J'ai souvenir d'un arrêt Cassation qui confirme le formalisme nécessaire imposé par la loi.

Loi sur les baux commerciaux :

"Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge."

C'est en partie la thèse que je défends depuis un certain temps. Bien que tout soit perfectible, ce n'est pas la loi qui est tellement en cause. C'est son application. Et faute de tribunaux accessibles dans un délai raisonnable ...

Ceci étant dit, le virage pénal me semble plusieurs ponts trop loin.

C'est l'entrée en vigueur du premier bail qui entre en ligne de compte.

Art. 3, § 6, de la loi : Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur (...).