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#301 Re : Copropriétés forcées » bilan ACP: comment faire ? » 04-12-2013 16:04:42
Pour 7 lots, oubliez la comptabilité structurée des comptables et optez pour une simple comptabilité de ménagère
Un fichier avec les factures
Un fichier banque
Un tableau de répartition des charges entre copropriétaires.
Effectivement, pour 7 lots une compta simplifié est suffisant.
Toutefois, en plus des 3 'fichiers' indiqués, il me semble indispensable de tenir un 'fichiers' des appels de fonds, un tableau des fonds par CP en fin d'exercice et un inventaire des avoirs et de dettes de l'ACP en fin d'exercice (càd un ~bilan~).
Si le budget est fidèle, cette inventaire peut être simplifié comptabilisant les factures lors de leur payement (càd pas de solde fournisseurs et de charges reportés ou à imputés). Toutefois les impayés et avances CP doivent apparaitre clairement sans quoi les CP n'ont pas une vision exacte de l'état des fonds de l'ACP
#302 Re : Copropriétés forcées » bilan ACP: comment faire ? » 04-12-2013 16:04:42
la ou je coince c'est au niveau du bilan précédent, faudra t-il reprendre des données , et le reporter sur le bilan de l'exercice 2013kHALED
Naturellement pour permettre la comparaison vous pouvez indiquer les montants du bilan précédant en vis à vis des montants de l'exercice courant,
Mais le report du bilan précédant a du être fait en début d'exercice dans le cas d'une compta en partie double.
Si c'est une compta simplifiée, il faut refaire un petit historique des postes du bilan depuis le bilan précédent.
Pour les comptes bancaire, c'est facile puisque l'historique c'est vos extrais de comptes et la banque fait le calcul pour vous.
Pour le soldes des fonds, c'est les différences par fonds des charges et produit de l'année qui donnera les variations par rapport à l'exercice précédent.
Ex:
fond roulement bilan fin 2012 = 1000
appel de fonds roulement 2013 = 5000
charges ordinaire 2013 = 4900
fond roulement bilan fin 2013 = 1100
Pour les autres poste, il faut calculer les montants du bilan précédant qui n'ont pas été soldé et les ajouter au montant de même type de l'année en cours. Le total donne le montant du poste concerné du bilan de fin d'exercice.
Les montants non soldés sont par exemple les erreurs d'arrondis 2012 mis dans "produits à reporter" ou des impayés CP 2012 (quoi que si il y des impayés de plus d'un an, il est faut peut-être les placer un poste "créance douteuse")
Ex 1:
Solde fournisseurs bilan fin 2012 = 50
-> les 50 ont été payé en janvier 2012
-> fin décembre 2013 une facture de 30 a été reçue mais pas encore payé
Solde fournisseurs bilan fin 2013 = 30
Ex 2:
Produits à reporter bilan fin 2012 = 50,1 (un CP avait déjà payé l'appel de fonds de janvier 2013 et les arrondis de répartition fin 2012 sont de 0,1)
-> fin décembre aucun CP n'a payé de fonds en avance et l'arrondis de répartition de l'exercice est de -0,6
Produits à reporter bilan fin 2013 = 0,4
#303 Re : Copropriétés forcées » Pas d'AG, pas de fond de réserve??? » 23-06-2014 14:15:46
J'ai eu la personne qui s'occupe du syndic. Elle m'a confirmé vouloir vendre son bien et ne plus remplir ce rôle de syndic.
J'ai demandé a ce qu'il y ait quand même une AG avant qu'elle ne signe son acte authentique. parce qu'in fine elle n'a jamais reçu décharge pour les comptes de la coprop et qu'elle doit remettre les documents.
Je vais aussi demander un devis auprès de syndics professionnels. Je pourrais sans problème m'occuper de la partie comptable car c'est mon métier. Par contre pour tout ce qui est juridique....
Il y a donc bien un syndic. Le fait qu'il n'y ait pas eu d'AG est surtout un problème pour ce syndic. J'éviterais une AG organisée "à la va vite" pour donner décharge au syndic sans connaitre les éventuelles cadavres dans les placards !
Par contre une AG est indispensable pour nommer un nouveau syndic si le syndic bénévole quitte l'ACP.
Pour 3 lots, je doute que ce soit une bonne chose de prendre un syndic pro (min 250 €/mois). Le syndic bénévole me parait une meilleur solution.
Outre l'assurance RC obligatoire, le syndic bénévole peut faire appel ponctuellement à un architecte, un avocat ou autre expert en cas de besoin.
Le syndic pro n'est pas non plus expert dans tous les domaines !
#304 Re : Copropriétés forcées » bilan ACP: comment faire ? » 04-12-2013 16:04:42
comment peut on réaliser un bilan d'une petite copropriété de 7 lots , en ayant que quelques factures d’électricité , assurance et frais bancaires
les copropriétaires versent un montant de 30€/mois pour le paiement des factures
Le bilan c'est l'état des avoirs et des dettes de l'ACP en fin d'exercice (généralement au 31 décembre)
Les avoirs comprennent:
les soldes des comptes bancaires
le solde des impayés des CP
les charges à reportées (ex: les factures de l'exercice suivant déjà payées)
Les dettes comprennent:
le solde de fond de roulement
le solde du fond de réserve
le solde fournisseurs (factures de l'exercice non payées)
les charges à imputer (ex: estimation des factures de l'exercice encore à recevoir)
les produits à reporter (ex: les avances des CP déjà payé mais concernant l'exercice suivant)
La somme des dettes étant évidement égale à la somme des avoirs.
Les erreurs d'arrondis de répartition des charges est à comptabiliser dans produit acquits ou produits à reporter selon le cas.
Le bilan n'est qu'une partie des documents comptables de clôture.
Il faut aussi un état des charges et produits de l'année avec la répartition par CP.
Enfin, une répartition par CP des soldes des fond de roulement et de réserve doit aussi être établie.
#305 Re : Copropriétés forcées » AGex / propositions écrites des copropriétaires non respectées par le » 23-11-2013 19:27:40
Seul les points inscrit peuvent donner à un vote valable.
Un syndic bénévole pour une ACP de 6 appartements me semble une bonne solution si une majorité de CP le soutient.
#306 Re : Copropriétés forcées » AGex / propositions écrites des copropriétaires non respectées par le » 23-11-2013 19:27:40
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au § 3. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
Le CC me semble clair. Il n'y a pas de distinction AGO/AGE. Le syndic n'a pas filtrer les points demandés par écrits. Seul un délai trop court peux justifier un report à la prochaine AGO ou AGE.
Si les 9 points ont été demandés en une fois, il me semble que les décisions de cette AGE limitée à 2 points pourrait être annulés par JdP si les 7 autres points auraient pu influencer le résultat des votes.
#307 Re : Copropriétés forcées » Deux Questions » 23-11-2013 19:00:12
Pendant combien de temps la responsabilité du promoteur jouera -t-elle pour les parties communes
Il me semble que le terme réception "provisoire" est erroné car il s'agit bien du départ de la garantie décennale. le délai d'un an dit réception "définitive" permet juste de vérifier les points non vérifiable lors de la réception mais sans réaction du client (l'ACP dans le cas des parties communes), le bâtiment est considéré "conforme" au cahier des charges hormis vice grave (stabilité, étanchéité, etc..)
Le promoteur , propriétaire majoritaire - rêve d'une haie palissée autour du domaine
Le propriétaire majoritaire même avec plus de 50% de voix ne peut prendre seul une décision: "Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."
D'autre part pour une haie ou autres travaux, il faut 75% des voix.
Enfin le syndic n'est que le secrétaire de l'AG, il peut juste donner son avis si le président lui donne la parole.
#308 Re : Copropriétés forcées » Fonction : president ET commissaire aux comptes ? » 18-11-2013 09:22:20
Conclusion: la loi n’interdit pas le cumul des fonctions, mais interdit l'existence d'un soupçon de mélange d’intérêts (voir l’article 1984 CC). L’intéressé qui cumule les deux fonctions fait cela à ses risques et périls. C’est un fait qu’une interdiction explicite n’existe pas.
Le risque du conflit d’intérêts d'un cumul président d'AG / Commissaire au compte est du même ordre que le cumul président d'AG / Membre du CdC ou le cumul Membre du CdC / CP , ou le cumul Commissaire au compte / CP ou encore Syndic non professionnel / CP.
Il est à noter que 3 derniers cumuls sont indispensable légalement !
Et oui, être volontaire c'est prendre des risques... mais heureusement qu'il y a des volontaires et la plupart sont des gens sérieux et pas des 'kamikazes' ou des 'margoulins'. Ces derniers, par contre, sont souvent soutenu par des CP 'peu volontaires'
#309 Re : Copropriétés forcées » AG. Ordre du jour et bulletins de vote. » 20-10-2013 10:13:50
Ne serait-il pas plus opportun des faire parvenir aux copropriétaires une copie des bulletins de vote en même temps que la convocation à l'AG. Les CP auraient ainsi amplement le temps d'examiner
Il me semble qui n'y pas de différence entre un bulletins de vote et un ordre du jour de la convocation puisque le vote n'est valable que sur les points de l'ordre du jour. Il n'y donc pas lieu d'envoyer 2 documents qui devrait être identiques !
#310 Re : Copropriétés forcées » Délai pour distribuer le PV de l'AG ? » 08-12-2013 06:55:08
De quel délai dispose le syndic pour distribuer le PV de l'AG? Comme je crois me rappeler qu'une AG peut être contestée dans les 4 mois suivant sa tenue, il est préférable d'avoir le PV pour en contester factuellement les points.
CC Art. 577-6.
...
§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.
Le syndic a donc 30 jours après l'AG pour communiquer le PV, sinon envoyez un recommandé après les 30 jours pour lui "signaler que son courrier s'est perdu..."
Notez aussi que si vous étiez présent à l'AG et que vous avez signé le PV, vous avez donc connaissance des décisions et donc vous pouvez contester dès le soir de l'AG car le délais est de trois mois après de la communication de la décision et il me semble que qu'en signant le PV, la décision vous est bien communiqué...
#311 Re : Copropriétés forcées » modification de l'acte de base » 14-09-2013 14:08:30
un cp ne participe à rien!
vient pas aux AG!
ne paye pas ses qp!
on est très avancé dans une procédure pour récupérer ce qu'il doit.
La procédure de recouvrement ne me semble pas liée à une modification des millièmes. Si l'acte ne le prévoit pas, L'AG peut, à la majorité simple, donner mandat au syndic pour faire appel à un huissier, juge, ou la mafia albanaise ou autre... (pour la mafia je ne sûr que ce soit la bonne méthode 
)
#312 Re : Copropriétés forcées » modification de l'acte de base » 14-09-2013 14:08:30
Pour pouvoir faire des modifications à l'Acte de Base il faut 4/5 des quotités (copropriétaires présents OU représentés).
Pour la modification de la répartition des charges de copropriété, la majorité des 4/5 des quotités suffit.
Toutefois la modification de la répartition des quotes-parts (les millièmes) requière l'unanimité (sauf dans certain cas où la modification est liée à des travaux - Voir CC art 577-7.)
Dans les 2 cas un acte notarié est nécessaire.
#313 Re : Copropriétés forcées » trop de renseignements tuent le renseignement. » 05-09-2013 02:13:06
Chaque bailleur choisit librement les infos qu'il communique ou non. A quel titre pensez-vous avoir un droit de regard à ce sujet ?
Je ne suis pas si sûr que le bailleur doit communiquer l'ensemble des documents de l'ACP à son locataire. Seuls les documents permettant de justifier les charges incombant au locataire doivent être communiqués.
Tout comme les frais de gros entretiens, les impayés, même irrécupérables, ne semble pas être des charges locatives.
Les noms des CP ne sont pas non plus une information utile au locataire pour vérifier son décompte.
Tous cela sont des principes de respect de la vie privée.
Même si il est tentant de crier haut et faut les nom des mauvais payeurs, ce n'est pas toujours productif.
Seul les CP qui risque de devoir prendre en charge la dettes doivent être correctement informé de l'état financier de l'ACP.
Éventuellement, si le juge l'autorise, le locataire qui devra payer des loyers à l'ACP sera informé de la dette de son bailleur envers l'ACP.
#314 Re : Copropriétés forcées » courrier ignoré » 01-09-2013 16:51:05
en tant que cp moi-même,
j'ai envoyé un courrier à la acp, à l'adresse officielle de l'ACP, par recommandé avec accusé de réception.
Ce courrier m'est revenu dans les délais légaux postaux avec mention "non réclamé".
Que faire dans pareil cas?
En principe, il me semble que pour être opposable le recommandé doit être (depuis le 01-09-2012) envoyé au siège de l'ACP ET au siège du dernier syndic connu.
Pour la suite, tout dépend de l'objet de votre courrier.
#315 Re : Copropriétés forcées » Décomptes de charges contestés par les assesseurs » 29-08-2013 16:33:11
Les assesseurs du CDC et le vérificateur aux comptes jugent que certains factures figurant sur les décomptes trimestriels sont à rejeter et/ou à contester.
Ils veulent envoyer un courrier enjoignant les copropriétaires à déduire ces montants de leurs charges avant de les payer.
En ont-il le droit, est-ce légal?
Quelle est la procédure pour rejeter / contester des factures?
Le Syndic est en période de préavis et sais donc qu'il n'a plus rien à perdre...
Le problème ne me semble pas la légalité du conseil, mais son bien fondé. Le non payement d'une provision ne vaut pas contestation des comptes. Le CDC est dans son rôle pour communiquer des problèmes de gestion de l'ACP par le syndic et peut-être pas pour donner des injonctions au CP. Si les fait sont bien énoncés, les CP comprendrons bien leurs intérêts et peuvent directement contester les provision réclamées.
Dans le cas ici, le CdC doit collecter un maximum d'éléments sur les erreurs éventuelles du syndic pour les présenter en AG et si urgence demander une AGE.
Sauf mission particulière indiqué dans les statuts, le vérificateur aux comptes devrait se limiter aux aspects comptables (valeurs des pièces comptables, double facturation, exactitude des paiements, imputation correcte et dans les temps...)
La procédure pour rejeter / contester des factures correspond à l'approbation des comptes par l'AG. C'est donc l'AG qui est compétente pas le CdC ou le vérificateur aux comptes. Pour moi, ces derniers donne juste un avis non contraignant.
#316 Re : Copropriétés forcées » article 577-8 (8) incompatibilité syndic vs proprio » 06-08-2013 16:22:13
La nouvelle loi prévoit explicitement que la fonction de syndic n'est pas compatible avec la qualité de membre du conseil de copropriété. Dans la pratique, il apparaît que les copropriétaires qui agissent en qualité de syndic se portent également candidats à un siège au conseil de copropriété.
Je ne vois de problème au fait qu'un CP candidat ou membre du CdC soit également candidat syndic. Cependant une fois désigné comme syndic, il doit, pendant la durée de son mandat de syndic, démissionner comme membre du CdC. Par après, il convient aussi de qu'il s’abstienne en sa qualité de membre du CdC de tout avis sur ses propres mission de syndic précédentes.
#317 Re : Copropriétés forcées » 4ème loi de réparation de la loi de 2010 » 22-08-2013 09:26:25
Lobie des syndic pro ?
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans (12), (36), 48, ... mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code
Il ne me semble n'y avoir aucune obligation envers l'AG d'approuver quoi que ce soit puisque les nouvelles règles d'office d'application. mais il y a uniquement obligation envers le syndic qui doit juste soumettre les adaptations à l'AG ...
Mais vu l’inaction des syndic on leurs offre délais sur délais ?
Il est vrai que les syndic n'ont peut-être pas avantage à rappeler en AG leurs obligations envers l'ACP comme par exemple les points concernant les budgets et la comptabilité !
#318 Re : Copropriétés forcées » Prérogative de la commune » 06-07-2013 13:19:01
Le cadastre est un outil fiscal et uniquement fiscal. Ce n'est jamais une preuve de propriété ni de superficie, etc. Ala limite, les données du cadastre sont des présomptions !
Parler de preuve légale est effectivement excessifs (je supprime 'légale' de mon post), mais c'est bien une présomption de propriété très importante. Les actes de propriétés font références au plan cadastral. Bien sûr les limites exactes sont déterminées par la situation réelle sur le terrain (bornes ou bâtis).
Demandez aux Grecques qui n'ont pas de cadastre si ils sont contents de la sécurité juridique de leurs propriétés !
... à mon avis, cela fait plus de 30 ans que la situation actuelle existe. Et que notre jardin (enclavé entre le bâtiment et l'allée des garages) + l'allée des garages nous ont "appartenus" sans que jamais personne ne le conteste. D'autre part, si cela appartenait à la commune, pourquoi n'est-elle jamais venue entretenir le jardin?
Une situation réputée existante depuis plus de 30 ans est en faveur de l'usagé, mais c'est peut juste une servitude pas une propriété
Pour avoir une idée du parcellaire vous concernant, aller voir sur http://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb/
#319 Re : Copropriétés forcées » Prérogative de la commune » 06-07-2013 13:19:01
Moi, j'irais vérifier au cadastre
le cadastre n'aidera pas à grand-chose, car il relève du SP Finances.
Outre son côté 'oncle Picsous', le sfp Finance 'offre' d'autre services comme le 'documentation patrimoniale' plus connu sous le terme 'cadastre'. C'est, il me semble, la sources authentique pour les propriétés foncières.
#320 Re : Copropriétés forcées » PV d'AG » 05-07-2013 20:05:53
s'il n'y a pas d'ordinateur/imprimante, le PV décisionnel sera manuscrit et signé par tous les CP encore présents.
Si l'AG est bien préparée, l'ordre du jour est une suite de questions relativement fermée. La partie manuscrite se résumera donc des ajouts comme 'un montant, une date, un nom', la majorité obtenue et la liste des votant contre et abstentions
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