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#401 Re : Locations et baux » Etat des lieux non contradictoire. » 15-08-2018 20:24:58
Picpic,
Il ne faut pas prendre pour argent comptant tout ce que raconte (agressivement) Panchito...
De ce que je comprends, il y a matière à agir.
Synthétisez, factualisez les éléments que vous avez et suivez le conseil qui vous a été donné de prendre un avocat.
Peu importe que vous ayez été trop bisounours/naïf/trop en confiance/insouciant, ce qui est fait est fait.
La situation s'est dégradée, agissez par écrit, garder les preuves des échanges et restez synthétique dans vos échanges.
Ce qui a été dit s'est envolé.
* Non le bailleur ne peut pas réclamer plus de 3 mois d'arriéré d'indexation (et pour autant que l'indexation ait été prévue au bail).
* Oui le loyer payé en trop n'est pas dû au bailleur (et ne pourrait être conservé par lui qu'au cas où dans un décompte final vous lui devriez encore de l'argent).
* Non, les 100€ payés en trop par vous ne sont pas dus au bailleur (et ne pourraient être conservés par lui qu'au cas où dans un décompte final vous lui devriez encore de l'argent).
* Si rien n'a été biffé dans le bail pour savoir si les charges étaient forfaitaires ou réelles, qu'aucun index de compteur ne figure dans l'état des lieux d'entrée, qu'aucune actualisation de charge n'a eu lieu au cours de votre occupation, vous avez des arguments pour qu'un avocat défende votre position comme quoi les charges étaient forfaitaires.
* Si ni dans le bail, ni dans un ordre de mission vous n'avez mandaté un expert, aucun expert n'a travaillé pour vous (attention toutefois à la portée de ce que vous auriez pu signer sans réellement vous en rendre compte).
Ceci étant dit, vous n'avez pas été présent pour la réalisation de l'état des lieux de sortie, quelqu'en soit la raison et même si vous avez été abusé, vous êtes en tord. Le bailleur est en droit de réaliser un état des lieux par différents moyens (témoin par exemple).
Préparez toutes les preuves dont vous disposez (copie des extraits de compte, du bail, de vos échanges de mails pertinents).
Prendre un avocat ne signifie pas nécessairement aller en justice. Il pourra, au vu des éléments de preuve factuels que vous lui fournirez vous donnez un avis sur vos chances de récupérer quelque chose. Il pourra également rédiger un courrier argumenté au bailleur, en allant à l'essentiel, sans digressions inutiles. Parfois ça suffit à faire réagir les gens.
Une fois ces étapes franchies, il sera toujours bien lieu d'aller en justice si c'est encore utile.
En attendant, la garantie semble rester bloquée auprès de la banque. Demandez un écrit à la banque vous confirmant qu'ils ne vont plus la débloquer prochainement sans un accord futur (daté) de votre part ou un jugement. Ce serait dommage que cette somme tombe dans les mains du bailleur au cas où il n'y aurait au final pas droit.
Ceci étant votre insouciance risque tout de même de vous coûter quelques plumes, vous n'avez vraiment pas fait les choses comme elles auraient dû l'être dans un monde idéal, mais c'est trop tard, c'est fait.
Bonne chance.
#402 Re : Modèles de contrats PIM » Mise à jour de nos modèles de baux + création 2 nouveaux » 03-09-2018 12:58:33
Ne serait-il pas plus simple (pour l'utilisateur j'entends) d'avoir deux modèles pour la région wallonne : un standard et un pour la courte durée ?
Avec tous les changements qui entrent en vigueur au 1/9, j'ai l'impression qu'il faut penser les règles assez différemment de l'un à l'autre.
Mais c'est peut-être juste parce que je n'ai pas encore tout intégrer...
#403 Re : Locations et baux » L'agence immobilière est-elle dans ses droits? » 23-07-2018 18:37:09
22/7/18 à 18h28
L'avocat, évidemment, pour s'assurer que sa cliente se ruine en continuant à lui payer ses plantureux honoraires, lui raconte que le Juge lui serait favorable!
Ce n'est pas de vous ?
22/7/18 à 17h09
Un avocat coûte au minimum 150€ de l'heure HTVA soit 181.5€ avec la TVA.
Cette généralité est erronée.
... pour rédiger des conclusions dans une affaire qu'il ne semble pas maîtriser du tout d'après ce que vous nous en dites...
Ce n'est pas de vous ?
Mais pour votre avocat, c'est sur, grâce à votre crédulité il va s'en mettre plein les poches, qu'il gagne ou perde le procès.
Ce n'est pas de vous ?
Mais effectivement vous ne tirez pas que sur les avocats :
La naïveté de Syl est pitoyable...
Avec ces remarques vous pensez vraiment apporter de la haute tenue à ce forum ?
#404 Re : Copropriétés forcées » Soi-disant légataire universelle » 25-07-2018 15:45:00
Les smileys indiquent une tentative d'humour.
Adressée à Grmff tel qu'indiqué en début de message.
Il n'y a rien d'autre à extrapoler.
#405 Re : Locations et baux » L'agence immobilière est-elle dans ses droits? » 23-07-2018 18:37:09
Panchito, vous êtes imbuvable et vous racontez n'importe quoi.
Il y a des avocats très très très différents de l'image que vous avez d'eux.
(et je ne suis pas avocat)
Bonne chance à Syl pour trouver un nouveau toit décent, ce qui est vraisemblablement la première des priorités.
#406 Re : Copropriétés forcées » Soi-disant légataire universelle » 25-07-2018 15:45:00
@Grmff
Vous deviez effectivement être fatigué, vu le nombre de points d'exclamation dans votre message de 22h55.
Si vous vous y mettez aussi...
#407 Re : Locations et baux » "défaut(s) rédhibitoire(s)" d'un futur locataire. » 07-08-2018 18:32:45
Quand un couple cherche un logement, je n'aime pas du tout qu'un seul des deux soit présent lors de la visite.
Si c'est juste une visite pour dégrossir et que d'emblée, si le logement plait, on m'annonce une seconde visite (parce que le partenaire qui travaille doit venir visiter aussi) bien entendu c'est différent.
Mais sinon, pour moi, c'est un gros gros point négatif.
Un ex qui est garant pour le loyer, vu le nombre de divorces qui commencent à l'amiable et qui se terminent en guerre des tranchées... il va falloir me donner des arguments sérieux pour me convaincre. Mais tout est possible.
#408 Re : Locations et baux » Indexation du loyer oui ou non ? » 22-07-2018 11:37:38
@ Panchito.
En théorie, oui. Sur des loyers élevés, oui (comme à WSP pour des expats par exemple).
Mais imaginons un loyer à 600€ entrant en vigueur au 1/7/2017.
Au 1/7/2018, ce loyer deviendrait 609.80€ en région wallonne, soit +117.60€ sur un an.
Si je reprends vos différents points :
1/ IPP
Il suffit de réinvestir, à crédit, pour refaire des intérêts déductibles qui viendront annuler les revenus immobilier à l'IPP. "On est obligé d'acheter" en somme.
2/ Votre précompte, impôt annuel
Un cas concret personnel : +10.34/an (loin de WSP, les RC sont parfois faibles).
3/ Vos rénovations et autres travaux
Pas de changement de locataire, globalement peu de travaux.
Changement de locataire : beaucoup à faire (peintures à minima) et beaucoup à gérer.
4/ Vos assurances "incendie"
Le même cas concret personnel : +8.02€/an
Soit dans l'exemple un manque à gagner si j'indexe de 99.06€.
Mais par contre, des annonces sur Immoweb : concrètement pour moi minimum 4 semaines, soit 39.80 pour la formule basique + des annonces dans la presse locale : idem 4 semaines soit 50€.
Reste un manque à gagner de 9.26€...
Et tout cela sans l'impact d'un éventuel mois de chômage locatif : 600€ (mise en peinture à minima).
Alors entre d'une part une indexation et d'autre part un plaisir à mon bon locataire et beaucoup moins de temps perdu et de soucis à gérer, franchement, à ce tarif, mon choix est fait.
#409 Re : Locations et baux » Indexation du loyer oui ou non ? » 22-07-2018 11:37:38
Je prévois une indexation dans tous mes baux.
Lorsque tout se passe parfaitement avec mes locataires et que j'estime que mon loyer est correct, je leur fais généralement la fleur de ne pas les indexer. Chaque année je leur envoie le calcul, j'écris que je ne souhaite pas l'appliquer pour l'année à venir, mais que cela ne constitue pas une renonciation à indexer dans le futur.
Supprimer la clause dans le bail, c'est s'interdire d'indexer, même si le locataire reste pour une très longue durée.
A un moment le loyer reçu ne serait plus "correct".
Je préfère perdre un peu d'indexation, mais faire en sorte que mes locataires aient envie de rester.
Un vide locatif, c'est aussi de l'argent vite perdu.
Une mise en location c'est aussi des frais et des soucis.
Un bon locataire, ça n'a pas de prix.
#410 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Divorce et reprise de part de mon épouse » 20-07-2018 08:27:38
Lors de mon divorce, nous avions un crédit en commun.
La désolidarisation a pris un temps beaucoup trop long à la banque, mais j'ai gardé seul le crédit, sans aucun changement de taux, sans frais ni quoi que ce soit.
Le crédit avait été splitté en 3 tranches (officiellement 3 crédits) dont un seul avec mandat hypothécaire, mais aucune hypothèque, ça facilitait peut-être les choses.
Le taux de l'époque était intéressant pour la banque (ceci explique peut-être aussi cela).
Nous étions mariés en séparation de biens, ce qui permet beaucoup plus de souplesse pour le dossier.
C'était Axa, c'était en 2014.
Les règles des crédits auprès des banques ont beaucoup évolués depuis.
Il est possible que ce soit différent aujourd'hui.
#411 Re : Ventes et achats » RW: Droits d'enregistrement réduits ? » 18-07-2018 09:19:54
Depuis le 1/1/2018, ça n'est plus aussi simple qu'avant, mais si vous remplissez les conditions, le taux de 6% existe toujours.
Je vous invite à lire les 2 liens suivants qui pourront vous éclairer :
#412 Re : Locations et baux » Expulsion ! » 13-08-2018 07:46:12
Eh bien, oui, ça me soulage.
#413 Re : Locations et baux » Une expertise peut elle déterminer qu'un plancher était déjà endommagé? » 18-07-2018 21:27:03
Moi la photo me fait penser à un plancher en pitchpin massif.
Typique d'une certaine époque de construction chez nous, mais malheureusement une essence de bois impossible à retrouver (à ma connaissance).
Prenez un expert qui permettra aussi de dépassionner l'ELS pour vous assister.
#414 Re : Locations et baux » Expulsion ! » 13-08-2018 07:46:12
...Heureusement, il y avait des bois pas trop loin...
Si ce n'est pas de l'humour, c'est d'un désespérant venant d'un intervenant comme vous...
#415 Re : Locations et baux » Candidat locataire prêt à payer d'avance » 20-07-2018 11:05:19
Un candidat qui veut un bien et qui est prêt à payer un an de loyer SANS AVOIR VISITE = tous les clignotants de danger allumés.
On ne parle pas d'un candidat expatrié à Hong Kong et qui revient au pays.
On parle de personnes sans emploi qui habitent Bruges, pas de personnes à mobilités réduites, débordées de travail, qui habitent à New-York.
On parle d'une maison (si j'ai bien suivi les messages) avec du terrain dont la tonte prend 3 heures, pas d'un kot pour étudiant dans un pays lointain.
Louer sans avoir visité = danger
Même si parfois ça peut bien se passer.
#416 Re : Locations et baux » Date de fin du préavis pour une location » 27-06-2018 23:20:15
Non décidément on n'est vraiment pas dans le même segment.
Donc implicitement vous reconnaissez qu'il y a d'autres segments que le vôtre.
Moi je ne mets en location .... Dans le haut de gamme,... ma société ...J'avais un des premiers GSM ...ma voiture de function...Je suis d'ailleurs membre du comité "innovation" ...
Vous savez quoi ? J'ai la conviction qu'il y a plein de pimonautes qui s'en foutent.
Mais comme je n'ai pas de dons de voyance, j'exprime une conviction, je n'affirme pas.
#417 Re : Locations et baux » Date de fin du préavis pour une location » 27-06-2018 23:20:15
Votre locataire après avoir effectué des dizaines de visites...
Où lisez-vous dans le message d'Agathe que le locataire avait visité des dizaines de biens ?
... avait choisi votre bien parce que à ses yeux c'était celui qui représentait le meilleur rapport qualité / prix.
Où lisez-vous dans le message d'Agathe que le locataire a choisi ce logement là pour une question de rapport qualité/prix ? Comment connaissez-vous les motivations de son locataire ? C'est un de vos proches ?
... Il y en avait sûrement des beaucoup plus rénovés voire neufs mais qui coûtaient beaucoup plus chers!
Qu'est-ce qui vous permet de dire ça ?
... Donc pourquoi embellir un logement quand le locataire est déjà dedans et qu'il y a eu accord sur le bien et son prix?
Parce que quand on a un locataire convenable, qui formule des demandes justifiées, on peut avoir envie de lui faire plaisir (soit tout simplement en espérant le garder plus longtemps, soit parce que si la demande est justifiée, ce pourrait être une amélioration au bien aussi aux yeux du locataire suivant).
Faire plaisir, vous connaissez l'expression ?
... Avait-il exigé que vous insérez une clause dans le bail sur la réalisation de ces rénovations?
Est-il nécessaire d'exiger ou d'avoir une clause écrite pour formuler une demande ?
... Vous auriez du attendre qu'il parte, puis faire les embellissements (car il peut vous les abîmer en cours de location) et louer beaucoup plus cher ensuite...
Qu'en savez-vous ? Si c'est le locataire qui fait la demande, il sera disposé à subir les désagréments des travaux en cours d'occupation.
Si l'artisan est disponible, pourquoi devoir imposer à celui-ci une date précise et en urgence lorsque la fin de bail est annoncée ?
Ah oui, c'est vrai, le verbe imposer, doit certainement vous plaire.
Pourquoi risquer une vide locatif en fin de bail si les travaux peuvent être fait pendant l'occupation ?
...
Comment allez-vous faire avec le nouveau locataire qui voudra évidemment occuper les lieux à partir du 1er octobre?
Où avez-vous lu qu'Agathe a déjà trouvé un nouveau locataire ?
Où avez-vous lu que le candidat locataire d'Agathe voulait entre au 1er octobre ?
Je ne savais pas que vous aviez des dons de voyante extra-lucide.
#418 Re : Copropriétés forcées » Soi-disant légataire universelle » 25-07-2018 15:45:00
Tant qu'un acte de notoriété n'a pas été rédigé par le notaire, personne ne sait qui sont les héritiers.
La défunte peut avoir un testament dans son appartement inaccessible, mais elle peut aussi en avoir rédigé plusieurs autres, rangés dans l'appartement ou ailleurs.
Il faudra alors voir si les testaments sont valables, s'ils ne se contredisent pas, s'il sont non interprétables...
S'il n'y a pas de testament, il n'y a pas de légataire universel et c'est la famille qui héritera.
La dame "soi-disant légataire" n'est pour moi à ce stade de l'information communiquée qu'une étrangère.
Laissez-vous un étranger participer et voter à une AG ?
#419 Re : Locations et baux » Intervention sur chaudière demandée par le locataire » 27-06-2018 09:02:45
Dans mon bail, j'impose le technicien qui peut intervenir sur la chaudière.
J'ai confiance en lui.
Si un locataire devait le faire intervenir sans m'avertir, je serais ouvert.
Si un locataire devait non seulement ne pas m'avertir, mais en plus devait faire appel à un autre technicien, je serais beaucoup moins ouvert et il devrait avoir une bonne explication.
Le locataire doit aussi intégrer qu'en tant que propriétaire, j'ai besoin/le droit de savoir ce qui va ou pas dans le bâtiment.
#420 Re : Divers (hors achat/location) » Fournisseurs d'énergie: pas un pour rattraper l'autre » 24-09-2025 10:07:25
Pour ce qui est des maisons vides, j'aime bien la formule d'Engie : aucun acompte mensuel, juste un seul paiement après la reprise du compteur par le locataire ou une fois par an si il n'y a pas eu de locataire avant la période d'échéance (en février chez moi).
Pour les quelques kW consommés dans une maison vide, je me fiche du tarif (peu importe si pas le moins cher), mais, j'apprécie énormément de n'avoir qu'un seul virement à gérer.
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