Merci pour lescompliments, je suis confus ... 

Ceci dit, cher n2eko (pfft, dur à prononer tout ça), vous en train de vous faire rouler dans la farine et il est temps, à mon humble avis, de renverser la vapeur.

Vous êtes locataire de votre résidence principale. Il y a une loi qui règle le bail à loyer qui s'y applique. Cette loi est impérative et cela veut dire que toute convention qui est contraire à ses dispositions est nulle, inexistante, nada, du vent, schnoll, ne vaut que dalle ....

Comme cela vous a été expliqué, vous aviez conclu un bail de 3 ans et puisque votre propriétaire ne vous a pas donné de congé avant son expiration, vous êtes maintenant l'heureux titulaire d'un bail de 9 ans.

La loi explique que votre contrat contient automatiquement une clause d'indexation, même si elle n'est pas écrite.

Comme on vous l'a expliqué toujours, le bailleur ne peut indexer qu'une fois par an, au plus tôt à chaque date d'anniversaire. S'il oublie de le faire, il ne peut venir en arrière que de trois mois et pas plus.

En ce qui concerne la révision du loyer, celle-ci est réglée par un article dans le code civil ci-après reproduit :

J’en conviens, c’est un texte un peu technique, mais vous aurez compris que votre propriétaire vous met une pression intolérable et inacceptable.

Il ne peut par ailleurs pas vous notifier de renon que pour des motifs clairement décrits dans la loi (à tout moment pour occupation personnelle, au bout de la 3e ou de la 6e année pour travaux importants, sans motif au bout de la 3e ou de la 6e année mais avec paiement d’indemnités).

S’il vend, le nouveau propriétaire est tenu de la même façon.

Donc, vous écrivez une lettre recommandée à votre propriétaire, rédigée de votre plus belle plume, où vous lui expliquez que vous n’admettez pas l’augmentation du loyer qu’il tente de vous imposer en dépit de l’article 7 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur et que vous maintiendrez le paiement de votre loyer tel qu’il est fixé dans le bail.

Il y a sur ce site un numéro de téléphone d’une hotline où une personne qualifiée pourra vous aider dans la rédaction de ce courrier.

Bien à vous et tenez-nous au courant de votre décision.

Au début de l'internet, j'avais une adresse électronique auprès d'un opérateur monopoliste à l'époque.

Voilà ti pas que j'oublies mon mot de passe.

Pas grave, j'appelle un 0900 ou quelque chose comme ça. Après les 4 saisons de Vivaldi (droits d'auteur obligent) je suis entendu par un Monsieur, très professionnel.

Il me conseille d'envoyer un mail .

Je n'ai plus jamais utilisé cette adresse.

Ceci dit, tout à fait d'accord avec le fait que depuis la libéralisation, c'est du n'importe quoi, en plus pire. Mais à qui donc profite le crime ... ?

Quand c'est demandé si gentiment ...

Tentons de résumer, mais faudra s'accrocher tout de même un petit peu pour lire jusqu'au bout.

Le précompte immobilier est un impôt qui frappe les revenus immobiliers. Il est établi annuellement sur la base d’un revenu cadastral. Ce revenu cadastral est à son tour fixé par l’administration fiscale et est censé représenter la rapport théorique de l’immeuble en cause, déduction faite des charges d’entretien à charge du propriétaire, forfaitairement évalués à 40 %.

Le redevable de l’impôt est le propriétaire au 1er janvier de l’année pour lequel le précompte est dû. En cas de démembrement de la propriété, ce sont l’emphytéote, le superficiaire ou l’usufruitier qui seront taxés.

Dans le cadre d’un bail à loyer, les parties au bail peuvent convenir de mettre à charge du locataire le précompte immobilier. Cette faculté, qui résulte du principe de la convention-loi de l’art. 1134 du Code civil, est cependant exclue lorsque le bail porte sur le logement principal du locataire (loi du 20 février 1991).

Le fisc est toutefois un tiers à cette convention et de la celle-ci ne lui est pas opposable : à l’égard du fisc, le redevable reste donc le propriétaire, l’usufruitier, l’emphytéote ou le superficiaire.

Le Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR92) prévoit toute une panoplie de réductions et d’exonérations pour cause d’improductivité, d’affectation à des fins désintéressées, etc. Je renvoi aux liens ci-dessous. Attention, il y a des particularités suivant la Région concernée (pfft, beaucoup trop simple tout ça .

Pour en revenir au cas qui nous préoccupe, une réduction est accordée au chef de famille, propriétaire ou locataire, qui :
-occupe l’immeuble
-a deux enfants au moins en vie (ou une personne handicapée à 66 % au moins)

L’on entend par « enfant » :

-le descendant du contribuable
-le descendant du conjoint du contribuable
-l’enfant dont le chef de famille « assume la charge exclusive ou  principale », donc aussi un petit-enfant ou un enfant recueilli.

Ici encore, il y a des dispositions différentes selon les Régions et selon le type de ménage (de fait, ou de droit).

Il n’y que le redevable de l’impôt qui puisse solliciter du fisc les réductions. Il ne serait en effet pas logique que la réduction puisse être sollicitée et accordée à quelqu’un qui n’est pas concerné par l’impôt, le locataire en l’occurrence.

Le bailleur se doit de solliciter la réduction au bénéfice de ses locataires.

A défaut, son locataire est en droit de réduire le montant du loyer à raison de la réduction du précompte immobilier qui aurait été accordé au propriétaire en raison de son occupation, compte tenu de sa qualité de chef de famille au 1er janvier d’un exercice d’imposition donné.
Un locataire qui est chef de famille selon les conditions expliquées ci-avant et qui rentre dans les lieux un 2 janvier, ne peut donc pas prétendre à la réduction de son loyer pour l’exercice d’imposition de cette année là. Le cas échéant, il devra obtenir cette réduction par rapport à son précédent logement.

Lorsque le bailleur-redevable fait la demande de la réduction, il n’est à mon sens pas obligé d’accorder la réduction de loyer aussi longtemps que le fisc n’a pas traité le dossier, et ce en considération du fait que le fisc a en effet souvent plusieurs années de retard dans ce type de dossier. Jusqu’à présent en effet, bailleur ne veut pas dire bailleur de fonds du fisc (mais il y peut être là une idée à creuser dans le cadre de la régionalisation .

Dans tous les cas où le bail prévoit qu’il le preneur supportera le précompte immobilier, toute réduction revient au preneur, nonobstant toute clause contraire (art. 259 CIR92).

LES VOIES DE RECOURS

Lorsque vous recevez votre avertissement-extrait de rôle et qu’il n’a pas été tenu compte de la qualité de chef de famille pour établir l’impôt, le redevable peut introduire une réclamation « auprès du directeur des contributions dans le ressort duquel l'imposition, l'accroissement et l'amende ont été établis ». (art. 369 CIR92) L’adresse figure en général au verso de l’AER.

En principe « Les réclamations doivent être motivées et introduites, sous peine de déchéance, dans un délai de six mois à partir de la date d'envoi de l'avertissement-extrait de rôle mentionnant le délai de réclamation ou de l'avis de cotisation ou de celle de la perception des impôts perçus autrement que par rôle. »

Autre voie de recours possible est le dégrèvement visé à l’art. 376, § 3, 2° CIR92 : « Le directeur des contributions ou le fonctionnaire délégué par lui accorde aussi d'office le dégrèvement : (…) des réductions résultant de l'application des articles (…) 257, pour autant que le fait générateur de ces réductions ait été constaté par l'administration ou signalé à celle-ci par le redevable ou par son conjoint sur les biens duquel l'imposition est mise en recouvrement, dans les trois ans à partir du 1er janvier de l'exercice d'imposition auquel appartient l'impôt sur lequel ces réductions doivent être accordées.

Bien à vous,

Pour être certain que l'on soit tous partis sur de bonnes bases :

1) c'est vous qui faites construire ou est-ce un achat sur plan soumis à la loi Breyne ?
2) qui paye l'architecte, vous (ok) ou l'entrepreneur (pas ok) ?
3) votre contrat distingue-t-il la réception provisoire (notion tirée des marchés publics) de réception définitive (n'existe pas en tant que tel dans le Code civil) ?
4) avez-vous un accord écrit (ou pv de chantier) avec l'entrepreneur concernant votre accès aux lieux pour placer la cuisine ?

Bien à vous,

Bonjour à vous et bienvenue sur ce forum.

Je dénote trois questions et je vous propose de les aborder successivement.

1/ La vente
La vente est un contrat consensuel. Il se forme par le simple échange des consentements des parties. Le hic, c'est qu'en cas de contestation, il faut pouvoir prouver son existence et en droit. En principe, l'écrit signé est la reine des preuves et sur ce point, votre affaire présente quelque faiblesse.

Ceci dit, vous avez versé un acompte depuis quelque temps et celui-ci a été accepté. L'on peut en déduire que c'est la preuve de l'existence d'un contrat, mais il y a une certaine fragilité. L'agence vous a-t-elle demandé par écrit de verser cet acompte ?

2/ La capacité de vendre
Seul peut vendre la propriété de l'immeuble que son propriétaire. En principe donc, la vente doit être conclue entre ce propriétaire et vous-même. Le propriétaire peut cependant avoir conféré un mandat à une personne donnée, l'agent, aux fins de vendre en son nom et pour son compte. Le fait pour l'agence de vous réclamer un acompte pourrait faire présumer de l'existence d'un tel mandat (le contrat de mandat, tout comme la vente, est un contrat consensuel : il ne faut pas d'écrit pour que le contrat existe).

Ceci dit, Il me semble qu'un arrêté royal de début 2007 impose un écrit à l'agent agréé IPI, mais de ce point de vue, il y certainement quelque autre intervenant qui pourra vous éclairer.

3/ L'annulation de la vente
Ce que les parties au contrat ont fait, elles ne peuvent le défaire que de leur commun accord. Sauf disposition contractuelle (mais ici encore, il n'y a pas d'écrit), il n'est pas possible de résoudre unilatéralement le contrat de vente, sauf en cas d'exécution fautive de l'autre partie. Mais puisqu'il n'y a pas d'écrit, il faut à cet effet une décision judiciaire obligatoirement (art. 1184 du Code civil).

Voilà, j'espère que j'ai été relativement clair.

Bien à vous,

En voila un autre pour Bruxelles.

Sorry, je retire tout ce que j'ai dit. L'art. 10 de cette précise en effet :

Bien d'accord ...

Je campe sur ma position selon laquelle le congé est valable et non pas nul et non avenu. Un congé notifié hors délais voit simplement son effet reporté à la plus prochaine échéance, même si c'est dans trois ans. La seule manière d'annuler ce congé est par convention entre bailleur et preneur.

Entre-temps, l'indemnité pour congé notifié au terme de la 6e année reste due.

La lettre recommandée n'est pas nécessaire en tant que tel, à moins que vous ne mettiez en demeure le bailleur de vous faire jouir paisiblement des lieux.

Cordialement,