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#10661 Re : Locations et baux » Passage d'un bail privé à un bail commercial » 07-05-2010 12:55:10
--> entrepôt
je suppose donc que le locataire actuel déduit déjà son loyer au titre de charge professionnelle et que, donc, le passage vers un preneur-société ne change rien à cet égard.
Si le Bailleur déclare fiscalement les loyers réels reçus, cela ne change rien en effet...
Si ce n'est pas le cas, la modification risque de lui amener un contrôle et un redressement fiscal... autant savoir, non ?
#10662 Re : Locations et baux » Le locataire ne paye déjà plus son loyer » 05-05-2010 16:55:02
p53 a écrit : A t on en tant que propriétaire vraiment interet à enregistrer le bail ?
selon moi oui, car sinon le locataire peut partir quand il veut sans préavis
#10663 Re : Locations et baux » Passage d'un bail privé à un bail commercial » 07-05-2010 12:55:10
Bonjour à tous,
Voilà, j'ai un locataire exemplaire qui me loue depuis presque 8 ans un entrepôt.
Nous avons à l'époque signé un bail qui échappe à la législation relative aux baux commerciaux et aux logements.Aujourd'hui, le comptable de ce locataire désirerait passer à un bail commercial.
Comme je n'y connais rien du tout en baux commerciaux, j'ai quelques petites questions:
1.Quels sont les avantages et inconvénients que je risque d'encourir?
2.Le cadastre de cet immeuble qui comprends également des appartements risque t'il d'augmenter?
3.A qui dois-je m'adresser pour établir ce genre de bail de façon professionnelle?Merci d'avance d'éclairer ma lanterne.
Une question n'a pas été abordée : Le bail en cours est-il un bail résidentiel ou considéré comme tel ? Si oui, vous êtes taxé sur base du RC uniquement. La modification du bail au nom d'une SPRL impliquerait une taxation (pour le Bailleur) sur base du loyer réel... soit une réelle augmentation de la charge fiscale. Si vous omettez de déclarer ce bail professionnel, vous risquez fort de subir un redressement puisque le Preneur ne manquera pas de déclarer ce loyer.
#10664 Re : Locations et baux » Degats locatifs » 06-05-2010 09:41:40
1) le parquet, du type cire, date déjà des années 70 et n'est de très bonne qualité
2) la dégradation est due a un usage normale dans la chambre
Ce parquet a survécu à 40 ans d'usage normal...
Vous êtes seul responsable de sa dégradation, par manque de prévoyance. Vous auriez en effet du protéger le sol de manière adéquate. Il me semble d'ailleurs que contrairement aux réserves qu'émet francis, vous auriez les mêmes obligations dans une pièce mentionnée comme bureau.
#10665 Re : Locations et baux » Ce n'est pas ma signature... » 05-05-2010 15:03:37
Que se passe-t-il quand une personne renie sa signature sur un bail?
Il est bien regrettable que vous ne puissiez certifier que ce bail a bien été signé par ce monsieur en votre présence.
Si la signature est accompagnée d'un petit texte (genre "lu et approuvé") une analyse peut être ordonnée par le tribunal pour définir la paternité de l'auteur.
Le fait de posséder une copie de la CI sur laquelle figure une signature similaire à celle du bail est un atout... mais le résultat reste fort aléatoire.
#10666 Re : Copropriétés forcées » Prejudice economique du coproprietaire » 06-05-2010 22:42:54
Je ne crois pas à l'aboutissement d'une action envers la copropriété, ou son assurance. Voyez plutôt envers le propriétaire précédent!
Je ne crois pas que ces travaux aient rendu l'appartement inlouable mais plutôt plus difficile à louer. La crise a également ralentit le marché locatif et rendu certains types de biens plus difficiles à louer et ce n’est pas pour autan possible d’obtenir une indemnité du gouvernement, des banques, etc.
Bien d'accord avec Francis !
Sauf que je suis persuadé que le propriétaire précédent ne peut en rien être tenu responsable de votre préjudice.
Les travaux ont été votés en AG avant que vous n'achetiez l'appartement et il vous était loisible de vous en informer. De plus, l'ensemble des CP subit un préjudice, et si la longueur ou les nuisances sont anormales, c'est le syndic qui peut demander à l'entrepreneur (sur base de non respect du contrat signé) de dédommager LA COPROPRIETE
#10667 Re : Copropriétés forcées » nouvelle chaudière » 23-04-2010 10:57:47
Il paraît évident qu'il ne faut pas une décision d'AG pour remplacer une ampoule dans les communs. Ni pour remplacer un interrupteur défectueux.
Mais quid d'une porte d'entrée d'un batiment? D'une chaufferie? D'un circulateur?
Si le circulateur tourne encore, mais fait un bruit qui indique qu'il est défectueux et tombera en panne dans les mois qui suivent?
Si la chaudière tourne encore mais fait un bruit qui indique qu'il est défectueux et tombera en panne dans les mois qui suivent?
La limite n'est pas facile à poser...
En effet... j'ai même connu un syndic qui a remplacé d'autorité une chaudière malgré l'opposition écrite et expresse d'un CP représentant 30% des quotités...
Dans un immeuble possédant deux chaudières (au mois d'octobre, la seule chaudière fonctionnant pouvant assurer la demande de l'immeuble, le syndic a avisé les CP de sa décision de remplacer la chaudière dans les jours qui suivent. Et ceci par une chaudière de son choix, placée d'autorité par la firme qui entretient habituellement l'installation. Il a simplement argué de l'urgence pour affirmer qu'il était seul compétent.
Et celui qui n'est pas content est invité à l'aéttaquer en justice de paix...
Précisons quand même que ce monsieur a été remplacé depuis...
#10668 Re : Copropriétés forcées » démission du conseil » 25-04-2010 07:48:06
Si les statuts prévoient une ag extraordinaire en cas de démission du Conseil de Gérance, il faut demander au syndic de respecter ces status et de convoquer un AGE.
le CG peut aussi exiger la convocation d'une AGE, non ?
je crois que si un ou plusieurs CP représentant 10% des voix demande cette convocation, le syndic ne peut la refuser... (je ne suis pas absolument sur des 10%...)
@ francis : je prends plaisir et intérêt à lire vos pertinentes interventions... vous devez être un de ces (trop rares) syndics compétents... :-) merci et bravo !
#10669 Re : Copropriétés forcées » Répartition des charges / vote » 23-04-2010 10:21:07
merci de vos aimables précisions :-)
donc, si j'ai bien compris :
1 vote en AG et si 4/5 des voix atteints, faire enregistrer le PV de l'AG par un notaire après coup.
pas d'autre démarche nécessaire avant l'AG ? (sauf bien sur convocation et ordre du jour) ? et pas de quorom de présence supérieur à celui qui est généralement de mise ? (la moitié des CP représentant plus de la moitié des voix)
#10670 Re : Copropriétés forcées » Répartition des charges / vote » 23-04-2010 10:21:07
merci de ces précisions...
mais quelle est la quotité de voix nécessaires pour cette modification de répartition ? (quotité des votes présents ou représentés, et quotité minimale éventuelle de présence à l'AG) ?
il est clair que par la suite, les votes concernant les travaux garages ne seront votés que par le CP concenés par le paiement.
sur quelle base un procès pour abus de majorité serait-il possible ?
en quoi consiste cet "abus" de majorité ou de minorité ?:-)
#10671 Re : Copropriétés forcées » Remboursement solde charges » 21-04-2010 17:38:32
je suis aussi CP dans un immeuble qui connait parfois des problèmes de calcul de consommations et de relevés de calorimètres erronnés...
le syndic communique les modalités de calcul (à savoir : en cas de non relevé dans un appartement, quelle est la marche à suivre, ou en cas de radiateur enlevé, que compter ? -rien, une unité, deux unités, ou calcul en fonction d'un autre critère comme la puissance de ce radiateur...)
la société doit se conformer à ces indications (basées sur décisions d'AG) et en cas d'erreur, créditer le CP lésé lors du relevé de l'année suivante.
chez moi, il est d'usage (décision AG) de comptabiliser une unité par radiateur enlevé... en effet, on considère que même sans radiateur, le CP bénéficie de la chaleur de passage.
#10672 Re : Copropriétés forcées » Devis et travaux » 21-10-2011 15:29:03
Bien d'accord avec Luc !
Si aucune faute ne peut être imputée au syndic, l'ACP doit assumer la perte de l'acompte.
Le président du CG ou toute autre CP qui soumettrait un devis ne peut endosser aucune critique ni responsabilité, sauf à démontrer son absence de bonne foi (par exemple, s'il était prévenu et avait omis d'informer l'AG de problèmes financiers de l'entrepreneur). Le syndic est chergé de ce type de vérification...
#10673 Re : Copropriétés forcées » Collaboration » 06-07-2010 09:25:08
les CP peuvent à tout le moins faire convoquer une AG avec à l'ordre du jour la désignation d'un syndic...
ceci implique des recherches, différentes offres, et peut éventuellement donner lieu à un dédommagement pour rupture de contrat, mais vu le cas de figure, j'en doute.
cela peut aussi être l'occasion de renégocier les conditions du contrat...
#10674 Re : Copropriétés forcées » Limitation des voix d'un mandataire » 21-04-2010 16:52:01
le mandataire pourrait en effet se faire "assister" d'une tierce personne (y compris non CP et totalement étrangère à l'immeuble) munie d'un mandat, ce qui validerait la totalté des voix relatives à son vote...
mais vous pouvez conserver la situation actuelle un an et remettre le sujet à l'odre du jour à la prochaine AG. il vous suffit ce contester la décision illégale du syndic. d'autant plus qu'il n'y a aucune urgence à statuer sur ce sujet... et l'année prochaine, la succession sera règlée, les intervenants ne seront plus les mêmes et n'auront plus les mêmes motivations. il subsiste malgré tout comme une confusion dans vos chiffres...
#10675 Re : Copropriétés forcées » Répartition des charges / vote » 23-04-2010 10:21:07
De là à dire que c'est une bonne idée....
merci bien pour ces précisions ! :-)
et concernant la question de répartition des charges garages/apparts, si je pouvais m'éclairer d'une semblable unanimité, je serais comblé !!!
#10676 Re : Copropriétés forcées » Répartition des charges / vote » 23-04-2010 10:21:07
@ GRMFF :
mettre la charge de la rénovation sur le dos des proprios de garages... oui, mais à quelles conditions ? quelles quotités des votes ? à valoir sur l'ensemble des CP, ou des CP présents et représentés ?
@ ABSA
en effet, les garages sont situés derrière l'immeuble. ils ne sont accessibles que par une porte dont seuls les occupants des garages ont la clé. par contre, auparavant, il existait un accès cave accessible à tous. cet accès a été muré. les garages interviennent pour 5 millièmes dans les frais de l'immeuble, selon l'acte de base initial
niveau solidarité... un appartement dépourvu de garage situé au 4 e étage paierait plus de 3.000€ pour rénover une cour à laquelle l'accès lui est interdit, ça devient du mécénat ! et plusieurs appartements (environ 40% des quotités totales) étant dans ce cas, les travaux ne seront jamais décidés, vu le désintérêt et l'opposition de ces CP.
#10677 Re : Copropriétés forcées » Répartition des charges / vote » 23-04-2010 10:21:07
Bonjour et bienvenue sur Pim.be.
Vous êtes mal informé. Toutes les copropriétés peuvent se passer d'un syndic pro. Pas de limitation par le nombre de lot.
merci de votre accueil :-)
n'importe quel quidam ne peut quand même pas gérer une copropriété d'une centaine de lots, voire plus ? j'ai toujours entendu dire qu'un syndic agréé s'imposait au delà de 19 lots.
#10678 Re : Copropriétés forcées » Non respect du réglement d'ordre intérieur » 21-04-2010 15:51:28
Bonjour,
heu... encore un mot :
- il ne s'agit pas de non respect du règlement d'ordre intérieur !
- pour aborder le sujet lors de la prochaine AG, vous devez l'inscrire à l'ordre du jour et le mentionner dans la convocation de l'AG. je vous conseille d'exposer vos arguments dans un courrier que joint à cette convocation. le responsable devra se plier aux décisions de l'AG (ou argumenter en justice de paix à ses frais)
- pour la bonne entente au sein de l'immeuble, il serait préférable d'arriver à un accord, mais en restant ferme (ne pas accepter que l'intéressé ne "bricole" lui même n'importe quoi n'importe comment (dixit les coulures)
- vous pouvez aussi par exemple décider de repeindre la totalité de la rampe, et d'imputer au récalcitrant la totalité de la facture de son étage, plus le quart (ou ses quotités) des frais concernant les trois autres étages.
#10679 Re : Copropriétés forcées » Non respect du réglement d'ordre intérieur » 21-04-2010 15:51:28
une question : l'acte de base attribue-t-il exactement les mêmes quotités à chaque appartement ? (souvent, le rez par exemple, est plus petit, vu le hall d'entrée). si ces quotités sont différentes, les droits de votes permettent une répartition plus précise que par quart...
concernant le problème de dégradation (et c'est bien de cela qu'il s'agit) des communs (peinture de la rampe d'escalier non autorisée et mal faite) il vous suffit d'aborder le sujet lors de la prochaine AG et de décider de FAIRE REMETTRE EN ETAT par un pro (demandez 3 devis minimum) AUX FRAIS DU CP RESPONSABLE. la facture sera incluse dans les charges (frais privatifs). en cas de refus d'honorer la facture, le tribunal de paix peut être saisi, mais vous serez dans votre bon droit.
un syndic extérieur n'est pas indiqué... il n'apportera pas la solution miracle, mais impliquera des frais importants supplémentaires. j'ai été CP dans un immeuble de 5 apparts (et 4CP)... un gérant, des comptes simplifiés, et une double signature pour les paiements...
j'espère vous avoir un peu aidé.
#10680 Re : Copropriétés forcées » Répartition des charges / vote » 23-04-2010 10:21:07
Aïe je vais craquer ... paf c'est fait.
bonjour tout le monde :-)
ce forum semble fort intéressant, et en tant que proprio-bailleur bien modeste, je me permets de faire quelques remarques, et de poser une question qui me préoccupe :
- il me semble qu'il est parfaitement normal et légal de répartir les charges de gérance ou d'ascenseur par unité et non en fonction des quotités (millièmes). il suffit que la décision soit adoptée en AG. et je ne vois pas en quoi ce serait contraire à l'esprit de la loi.
- si je suis bien informé, une copropriété de moins de 19 lots peut se passer d'un syndic pro. n'importe quel CP peut assurer la charge de gérer l'immeuble s'il est nommé régulièrement par l'AG. et il peut être rénuméré pour ses services.ma question est la suivante :
dans un immeuble (1960) de 13 appartements et 10 garages, plusieurs garages ont été vendus au fil du temps à des non-propriétaires d'appartement.
les quotités des garages sont très faibles (5/1000).
la cour d'accès à ces garages est en piteux état et nécessite des travaux importants (estimés à plus de 30.000€) pour renover l'aire de manoeuvre. la situation est bloquée car selon l'acte de base, la facture calculée au prorata des millièmes (à répartir sur l'ensemble des CP) s'élèverait à plus de 3.000€ pour certains apparts dépourvus de garage (celui-ci ayant été vendu séparément par un précédent proprio). par contre, les garages "sans appart" ne paieraient que 5 millièmes des frais... soit quasi-rien, pour une plus value importante, et un bénéfice exclusif d'usage.
je précise que les non-propriétaires de garage n'ont pas accès à cette cour.la nouvelle loi en gestation semble prévoir la possibilité de diviser une copropriété en "sous-divisions", ce qui permettrait d'imputer les frais de rénovation de la cour aux seuls garages, qui paieraient dans ce cas chacun 10% du total des travaux... c'est la solution que je préconise, mais elle ne fait pas l'unanimité (ce serait trop simple)
merci de me faire bénéficier de vos avis éclairés :-)
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