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#1461 Re : Copropriétés forcées » Frais d'entretien dans copropriété » 23-10-2016 16:41:48
Il y a 18 appartements et une ancienne conciergerie appartenant à la copropriété (qui est louée)
La personne retraitée est un copropriétaire.
Quelles sont les différences si le nombre d'appartement est de moins ou de plus de 20 appartements
Art. 577-8 §4 permet (mais n’impose pas) que le syndic tient une comptabilité simplifiée (= comptabilité de caisse).
Dans une comptabilité normale (= comptabilité en partie double), le syndic doit utiliser des comptes comptables spécifiques qui rendent l’imputation de certains frais transparents et visibles. Il y a une dizaine de comptes comptables obligatoires concernant la gestion de personnel dans le cas normal. Le syndic professionnel est au moins coresponsable, s'il impute d'une façon incorrecte.
Mais dans le cas d'une comptabilité simplifié il peut dissimuler les frais dans des rubriques divers. Ceci sans être responsable de cette dissimulation.
#1462 Re : Copropriétés forcées » Frais d'entretien dans copropriété » 23-10-2016 16:41:48
Oui, si cette personne et son employeur (ACP représenté par le syndic) sont en règle avec la sécurité sociale.
Question: 19 CP = 19 appartements ou plus ? C'est très important de savoir s'il y a 20 appartements ou plus dans le contexte de votre question.
#1463 Re : Copropriétés forcées » Un futur proprio peut-il être nommé syndic? » 24-10-2016 20:39:04
Le syndic est en liquidation judiciaire et le liquidateur n'a pas l'air au courant de quoi que ce soit...
L'immeuble a été vidé de ses occupants par arrêté communal...
Une approche peut être possible, mais à finaliser :
Vous avez signé (date = D1) un compromis avec les propriétaires actuel d’au moins un lot privatif. L’acte authentique sera passé plus tard (D3).
Les copropriétaires de ce lot vous désignent comme leur délégué (Art. 577-6 §1 CC) avec mandat de présenter votre candidature comme syndic qui prend cours au moment D3 que vous devenez propriétaire de ce lot privatif.
Le liquidateur (ou +20% des CP) convoque une AG à la date D2 avec le point « nomination d’un syndic à la date D3 ». L’AG valide cette décision du liquidateur (en fait administrateur provisoire du syndic) que vous devenez syndic délégué avec effet immédiat à des fins déterminées explicitement.
Bien lire les Art. 1984 à 1990 CC, ainsi que .
« Art. 577-8. § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion ; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées. »
PS cette réposne m'a aidé personnellement à résoudre un problème dans mon ACP (mandat du gestionnaire). Merci.
Je peux y revenir en détail, mais cela sort du contexte de votre question.
#1464 Re : Copropriétés forcées » Calorimètres - ISTA - GROS Soucis... » 16-11-2023 13:45:02
....
Comment expliquer cette explosion dans les consos ??J'ai remarqué que se sont surtout deux calorimètres qui ont des consommations hors normes (Un des deux radiateurs du living et celui de la chambre.)
Est-ce du au fait que les radiateurs de cet appartement sont des convecteurs et non pas des radiateurs ?
Est ce que les calorimètres sont adaptés aux convecteurs ?
Est-ce possible que des calorimètres électroniques enregistrent des informations erronées ?
...
La réponse se trouve entre autres probalement ici:
Quelle est la différence entre un radiateur et un convecteur?
Mais il serait en plus intéressant de faire une liste chronologiques des frais collectifs (livraison de mazout), les visites annuelles d'ISTA et le volume réel de mazout pas encore consomé à ce moment ... .
La mise en place de convecteurs a été signalé à l'AG pour adapter les calorimètres et le calcul des frais de chauffage?
#1465 Re : Copropriétés forcées » Mise en concordance des statuts » 17-10-2016 23:42:20
Une suggestion, basée sur une situation concrète.
Une coordination des statuts se subdivise dans cinq phases:
Information (quoi à coordonner/référer/intégrer : statuts – permis d’urbanisme – permis de lotissement – code civil – statut agent immobilier - …) - AG 1
Préparation (les idées de chacun pour ce qui pourrait être modernisé (article par article, dans un texte non-juridique) - Groupe de travail ou CdC élargi à ceux qui veulent participer
Proposition (les différentes propositions des articles du règlement de copropriété sont article par article délibérés et votés comme proposition lors d’une AGE consacré uniquement à cette proposition de coordination) - AG 2
Approbation (un juriste/avocat/notaire fait des articles proposés un texte juridiquement cohérent, renumérote les articles, …. Le syndic le soumet à l’AG pour vote et vpuis au notazre pour transcription par acte authentique) - AG 3
Exécution (le syndic propose à l’AG suivante le texte du ROI, rendu cohérent avec les statuts coordonnés) - AG 4
C’est un fait que la loi va probabklmnet changer quelque part en 2017, mais pas structurellement. Il faut essayer d’avoir finalisé au moins les phases 1 à 3 des 5 vers mi 2017. Ce qui permettra d’avoir des statuts approuvé vers fin 2017.
#1466 Re : Copropriétés forcées » Absence de contrat de syndic » 17-01-2017 00:55:06
http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_158 … -par-ligne
pareil en Belgique ?
Non, autre Code Civil.
#1467 Re : Copropriétés forcées » Comptabilité simplifiée petite copropriété » 07-10-2016 08:46:20
Cette avance de fond par les propriétaires était bien prévue pour payer les charges. Et donc, c'était un fond de roulement. Un fond de caisse, qui absorbait les différence entre les payements irréguliers des mauvais payeurs, les besoins saisonniers de liquidités, et le flux des provisions mensuelles. Jamais personne n'a remis en cause ce principe.
100% d'accord avec grmff.
Ce principe (y compris une formule analogue du calcul annuel du montant), est repris dans les statuts de ma copropriété depuis sa création en 1975.
#1468 Re : Copropriétés forcées » Sac de noeud » 07-10-2016 08:35:32
Accéder en MODE CONSULTATION AUX COMPTES BANCAIRES EN FAVEUR DES CPS
Pourquoi dites-vous :
1- Juridiquement impossible à imposer aux Banques en Belgique
Comme j'ai cité mon ACP/syndic entre autres pour cet aspect devant le juge et que les débats ont eu lieu hier et continuent le 13/10, je m'abstiens de répondre sur ce forum.
2- Rend les syndics irresponsable ...?
C'est-à-dire ?
Si un mandant intervient et se met à la place du mandataire, le mandataire n'est plus responsable. Exemple concret: un CP est commissaire aux comptes et exige de changer quelque chose dans la compta. Le syndic ne peut le cas échéant en être mis responsable.
#1469 Re : Copropriétés forcées » Sac de noeud » 07-10-2016 08:35:32
2. Accéder en MODE CONSULTATION AUX COMPTES BANCAIRES EN FAVEUR DES CPS
- Juridiquement impossible à imposer aux Banques en Belgique
- Rend les syndics irresponsable ...
#1470 Re : Copropriétés forcées » plainte sans passer par l'AG ? » 24-09-2016 09:35:34
le syndic a pris contact avec notre avocat .
celle ci déclare qu'il faut l'aval préalable d'une AG pour entamer une procédure .
De plus , elle l' a interpellé sur l'objet de la réclamation.
Pour elle , s'il n'y a pas de préjudice chiffrable a présenter devant le juge ,celui ci va demander pourquoi la CP a introduit une action ?
Qu'en est il .de la mise en danger d'autruit ? de l'angoisse des parents , sachant qu'un cancer d'amiante ne se déclenchera peut être que dans 10 ou 15 ans ?
Le syndic propose d'envoyer un courrier au CP pour lui rappeler les conséquences de son acte .
Cela me semble fort léger .
Aucun doute possible. Il y a urgence ... donc l'Art. 577-8 §4 4° CCiv s'applique. La procédure en référé unilatérale telle que décrite par Grmff était/est d'application.
Si le syndic a trop attendu (+8/30 jours selon le cas) il devient responsable tant civile que pénale.
En effet les nuissances de l'amiante ont des conséquences qu'on appelle "coups et blessures (in)volonaires" (copropritaire concerné) et "non assitance à des personnes en danger" (le syndic).
Les conseils d'un avocat de l'ACP sont en fait les conseils partisanes d'un avocat du syndic de l'ACP. Donc à prendre avec des pincettes.
Si vous habitez Bruxelles, déposez plainte vous-même à l'IPI (ou informez les et demandez ce que vous pouvez faire ). Tout résident, copropriétaire ou voisin peut le faire.
Je crois que l'entrepreneur à déja pris les mesures conservatoires.
A titre d'info pour la région de Bruxelles:
http://documentation.bruxellesenvironne … uresFR.PDF
Demandez conseil à un avocat spécialisé "amiante" parce que la facture de l'entreprise "amiante" sera salée (enter autres mis en danger de leur personnel). Qui paiera quoi?
#1471 Re : Copropriétés forcées » La copropriété peut-elle imposer des travaux sur parties privatives? » 15-09-2016 10:41:49
Les étanchéités de terrasse ont été considérées comme "privatives" lors d'une A.G. de 2003. L'acte de base était très flou à ce sujet.
En principe les statuts de votre ACP devraient être coordonnés depuis 2010/2012. Et donc avoir intégré cette décision de l'AG 2003.
Si non cette décision ne vous (nouveau CP depuis 2015/16) est pas opposable.
En principe la couche d'étanchiètè de l'immeuble est une partie commune. L'entretien est donc à charge de tous, sauf exception explicitement repris dans les statuts OU dans un PV de l'AG envoyè à tous les nouveaux CP par le syndic (envoi recommandé). L'exécution de cette décision de l'AG peut être suspendue si cette décision implique un changement des statuts e que cette modification n'a pas été repris dans un acte authentique.
#1472 Re : Copropriétés forcées » Démission syndic » 12-09-2016 21:47:31
@Melindaa
Si par contre il est indiqué:
A choisir en x et y, vous devrez alors voter à la majorité contre x et contre y
Ensuite vous réunissez 20% des quotités et convoquez vous même votre propre AGE pour élire un nouveau Syndic.
J'ai eu recours à cette méthode plus d'une fois...
La voie à suivre dans votre cas
#1473 Re : Copropriétés forcées » Travaux sans devis ? » 07-09-2016 11:12:45
Vous devez faire mettre à l'ordre du jour de votre prochaine AGO/AGE
- Présentation du cahier de charges par l'architecte
- Choix des entreprises auxquelles ce cahier de charges va être envoyé
- Détermination de la fourchette budgétaire
- Financement des travaux
Plus simple est de créer un sous-compte comptable du fonds de réserve, spécifier le montant A par quotité à verser avec calendrier. La banque saura alors le montant à verser et déterminera la preuve à fournir.
Exemple très fictif
tranche 1: PV de acceptation de l'offre par l'AG (montant B) - 55% du montant B
tranche 2: bon de commande signé par le syndic comem représentanat de l'ACP (montant B) - 30% du montant B
tranche 3: réception provisoire - 10 % du montant B
tranche 4: réception définitive - 5 % du montant B
Une fourchette budgétaire n'existe pas. Une estimation budgétaire bien. Ce budget doit être approuvé explicitement et séparément par l'AG.
Budget à voter:
Dépenses
Travaux toit: montant -A
Recettes
Provisions pour fonds de réserve - travaux terrasses:
tranche 1: montant 55% de +A
tranche 2: montant 30% de +A
tranche 3: montant 10% de +A
tranche 4: montant 5% de +A
#1474 Re : Copropriétés forcées » Rapports semestriels du Conseil de Copropriété » 01-09-2016 06:04:25
Pour répondre à Phil, les dispositions sont "impératives"
Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.Supplétif? Non.
Impératif? Oui.
Mais pas d'ordre public.Ce qui veut dire que vous devez vous prévaloir de l'illégalité de la décision pour qu'elle soit annulée. A défaut, elle devient valable... (si j'ai bien tout compris...)
Correct.
@phil7578
En fait vous devez prouver (après citation et dépôt de conclusions réciproques) que vous avez subi des dommages et donc un intérêt à faire annuller la décision si elle est irrégulière, abusive et/ou frauduleuse. La contestation doit se faire dans les quatre mois de l'AG si le CP est membre de l'AG et dans les trois mois de la notification du PV par lettre recommandé du syndic, si on n'est pas membre de l'AG.
Entre temps la décision reste précaire.
@panchito
Cette procédure civile est très rentable dans le cas d'une minorité de blocage, qui empêchent de nommer les mandataires de l'ACP (syndic, membres du CDC, commissaire aux comptes, ...) qui défendent les intérêts de l'ACP et pas leurs propres intérêts.
Il se peut que la décision reste valable, mais donne lieu à une procédure et condamnation pénale pour cause de par exemple "abus de confiance par le(s) mandataire(s) en cause".
#1475 Re : Copropriétés forcées » Modification des statuts » 01-09-2016 05:46:34
2ème question
Les statuts initiaux datent de 1979.
Il est écrit qu'il faut 2 commissaires aux comptes.
Comme une loi plus récente dit qu'il n'en faut qu'un et que les statuts n'ont pas été modifiés pour cette question, quelle est la règle à suivre ? Les statuts où la nouvelle loi ?
La loi ... .
Concret: l' AGO 2011 de mon ACP a refusé de nommer deux commissaires sur base d'un avis juridique de l'avocat de l'ACP. Personne n'est allé chez le juge.
#1476 Re : Copropriétés forcées » Rapports semestriels du Conseil de Copropriété » 01-09-2016 06:04:25
@phil7578
Merci. Dans ce club je suis déjà depuis 2001. Même schéma, mais en plus …
L’IPI est déjà passé chez moi à une AG il y a 6 mois avec un huissier. Constats faits concernant les faits contre lequel on avait déposé plainte.
Depuis plus d’information concrète. Probablement parce que le cabinet de l’assesseur juridique est en cause. Je simplifie. Rétention d’au moins trois dossiers en justice depuis + 4 ans par un avocat de son cabinet qui n’est plus avocat de l’ACP depuis 2009. Le gérant du syndic actuel est un stagiaire IPI et n’ose probablement pas aller à l’encontre de celui qui va décider de son stage.
Aller chez le bâtonnier ? Déjà fait. Pas de résultat, ni positif ni négatif.
Le pénal pointe à l’horizon. L’ACP a déjà évité depuis 2011 trois fois d’être mis devant le tribunal pour les permis d’environnement par l’IBGE (trois syndics consécutifs). Le pénal est déjà intervenu contre moi et m’a acquitté d’harcèlement, diffamation, …. La moindre plainte qui arrive sur le bureau du procureur pourrait basculer tout en pénal.
Astuce IPI : L’IPI applique sévèrement l’article 23 de sa déontologie et rend ainsi impossible que le syndic lance une action contre son prédécesseur de propre initiative (impératif suite à l’Art. 577-8 §4 4° CC).
Art. 23 L’agent immobilier doit s’abstenir de toute attitude ou acte déloyal de nature à nuire à un confrère.
Explicatif de l’article n° 23 :
S’il n’est évidemment pas interdit à un agent immobilier de promouvoir ses services, cette disposition a pour but de poser certaines limites (par exemple des attaques ou des agressions directes ou indirectes de confrères déterminés ou non).
Cette prétention de l'IPI a été contredit en 2008 par la Cour d'Appel de Gand (arrêt publié - cause T. contre S.).
Une plainte pénale, tenant compte de l’Art. 23 ci-devant, bloquerait le fonctionnement de l’ACP et mettrait le syndic (= l’ACP) sous administration provisoire jusqu’au jugement final (cela permet de contourner cet Art. 23).
Les CP lésés hésitent à déposer cette plainte « worst case ». Depuis mai 2013 on attend une AG ou les CP devront faire le choix noir ou blanc.
Résultat : le syndic n’organise pas ou désorganise les AG pour rendre impossible à délibérer sur ce point. EX : l’AG avec +60 points à l’OJ débute vers 20h (manque de quorum à 19h) et est arrêté vers 22h. Motivation : la salle ferme à 23h et faire le PV prend une heure.
Ma devise est : « Patience. La vérité fait surface, tôt ou tard … » (= compter les points)
J’ai l’impression que le Ministre compétenet pour l'IPI bougera, tenant compte de l’information officielle et publique en ma possession.
Il s’agit en plus de :
• Rendre d’ordre public l’affichage tant physique qu’électronique du syndic (Art. 577-8 §2 et §2/1 CC)
• Obliger toute firme de syndic, agréé ou non, de se faire représenter par un représentant permanent (Art. 61 ET 62 du Code des Sociétés).
• Obliger de donner une copie dans les huit jours au commissaire aux comptes (ou vérificateur interne) et à chaque membre individuel du CdC de tout contrat (et analogue) signé avec des tiers, qui engage l’ACP.
Tout ceci pour vous démontrer dans le cadre de votre question initiale l’importance des rapports semestriels du CdC.
Leur non-existence risque que certains membres du CdC seront considéré comme complice si tout arrive au niveau pénal pour par exemple abus de confiance (chez moi : valeur globale des dossiers déjà en cause : +5 millions EUR).
#1477 Re : Copropriétés forcées » Ordre des points à l'agenda de l'AG » 20-08-2016 15:53:31
@panchito
C'est pas normal.
Pour votre gouverne le CdC n'a plus aucun droit.
Mais un devoir impératif ...
Il doit juste envoyer 2 fois par an un rapport aux CP's sur les activités du Syndic.
Une nomination/rélection avant de recevoir décharge est selon moi en tout cas irrégulier, abusif et probablement frauduleux.
Comment peut-on obliger quelque chose au syndic concernant un détail mineur, si on a approuvé sa gestion préalablement.
Ici intervient la responsabilité du président de la séance. Elle/lui peut déterminer quand quel point est traité. Un point ne peut être traité que s'il est complet (droit commun). Une décharge pour 2015 et puis une discussion sur des travaux 2015 est manifestement incomplet en ce qui concerne le point "décharge".
Une personne qui prétend être syndic, qui a l'attutude que vous suggerez, est un investisseur (gain maximal pour des investissements minimales en temps et/ou argent).
Il n'est pas un prestataire de services et n'a selon moi pas sa place chez les syndics agréés.
Feriez vous la même chose avec votre médecin?
#1478 Re : Copropriétés forcées » Rapports semestriels du Conseil de Copropriété » 01-09-2016 06:04:25
Revenons à la question.
Mon opinion personnelle est que la loi qui impose les rapports semestriels est de vigueur depuis le 01.09.2010. Ce qui provoque d'emblée l’obligation d’avoir la série de rapports suivants si l'ACP avait nommé un CdC avant le 01.09.2010 (c'est le cas dans mon ACP):
• 2010/2 : 01.09.2010 – 28.02.2011
• 2011/1 : 01.03.2011 – 31.08.2011
• 2011/2 : 01.09.2011 – 29.02.2012
• 2012/1 : 01.03.2012 – 31.08.2012
• 2012/2 : 01.09.2012 – 28.02.2013
• 2013/1 : 01.03.2013 – 31.08.2013
• 2013/2 : 01.09.2013 – 28.02.2014
• 2014/1 : 01.03.2014 – 31.08.2014
• 2014/2 : 01.09.2014 – 28.02.2015
• 2015/1 : 01.03.2015 – 310.08.2015
• 2015/2 : 01.09.2015 – 29.02.2016
• 2016/1 : 01.03.2016 – 31.08.2016
Rapport à remettre aux membres de l'AG dans les 30 jours après la fin d'un période.
En plus il faudrait au moins un rapport partiel, si l’AG n’est pas tenue dans les 60 jours après la période du rapport. Certainement si l’élection de membres du CdC est prévu sur l’OJ (= toute AGO).
Le CdC devrait mettre en plus lui-même sur l’OJ d'une AGO:
• L’acceptation par l’AG des démissions donnés par des membres démissionnaires (date, motivation et demande décharge).
• L’acceptation, après délibération, par l’AG des deux rapports de l’année précédente (avec décharge automatique).
• Éventuellement proposition de changement du nombre des mandats du CdC
• L'élection de membrs du Cdc en fonction des places vacantes
Ce dernier point ne peut se trouver sur l’OJ qu’après le point « décharge syndic » pour la période concernée. D’abord décharge syndic, puis vérificateur puis CdC. Quant aux rapports c’est l’inverse : d’abord CdC, puis le vérificateur et finalement le syndic.
Si la séquence de l’OJ n’est pas correcte, le président de l’AG peut le changer pour le rendre compatible avec la cassade de la responsabilité. Les points gardent leur N°, mais sont traités (et enregistré sur le PV) dans la séquence logique qui évite une dépendance de responsabilité.
Tout ce qui précède n’est que mon opinion personnelle.
Dans mon ACP aucun rapport n’a été fait après le 2013/2. Bien qu j’ai cité l’ACP, pour annulation de décisions (et démission du syndic judiciaire), je n’ai pas utilisé ce manque de rapports comme argumentation secondaire, puisqu’il y a pire :
• Pas de décomptes annuels soumis au vote (dernier : 2011) ou remis aux CP (dernier : 2012).
• Changement vers la banque « maison » du syndic sans accord AG
• Pas de plan comptable depuis le 01.01.2013 (= non-application de l’AR du 12.07.2012)
• Obstruction et refus de fait de donner accès aux documents ACP
• Absence de contrat syndic voté/signé/proposé depuis 2014
• Absence de preuve d’assurance RC de la firme du syndic
• Absence de preuve d’assurance copropriété pour tous les risques décidés par l’AG
• Discordance entre la liste des AI agréés IPI (SEPT !!!), ceux affichés à l’entrée, ceux affichés à la BCE et ceux mentionnés dans le courrier officiel (PV, demande provisions, … )
• Etc …
#1479 Re : Copropriétés forcées » Encore eût-il fallut que je copropriétasse, hélas trois fois hélas :) » 05-08-2016 17:08:25
Oufti a écrit :Quelqu'un peut-il me dire de quoi parle le syndic en l'occurrence ?
Il s'agit d'une obligation légale récente.
Le syndic doit afficher la date de l'AG dans les communs de manière à ce que les locataires puissent lui faire part de leurs éventuelles remarques par écrit avant l'AG.
Il faut donc vérifer s'il a affiché dans les communs, au moins 5 semaines à l'avance ... .
#1480 Re : Copropriétés forcées » Rapports semestriels du Conseil de Copropriété » 01-09-2016 06:04:25
(...)
- Dans un autre article de ce forum - je vous lis encore régulièrement - j'avais compris que les dispositions à l'encontre d'une règle impérative sont nulles (de là ma question initiale). Donc, je comprends moins bien pourquoi j'aurais dû m'y opposer dans les 4 mois.
https://www.pim.be/faq-items/distinctio … suppletive
Je ne comprends pas le sens de votre phrase que j'ai mis en gras.
Plus concrètement la partie "les dispositions à l'encontre d'une règle impérative".
Dispositions = citation civile endéans les 4 mois ou plainte pénale ou jugement ou autre chose ?
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