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#1 Re : Copropriétés forcées » Démission du syndic - possibilité de vote - Syndic désigné par l'AB » 04-06-2014 11:51:25

Cher Grmmf,

Un petit passage afin vous aider dans votre réflexion. SI je peux apporter ma pierre à l'édifice….

A la question, le point à l'ordre du jour est-il valable si les devis n'ont pas été envoyé?

Ma réponse sera la suivante. L'art 577-6 §3 indique que "La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour." Il n' y a donc pas d'obligation légale d'envoyer les devis mais bien de dire comment il est possible d'en prendre connaissance. Si cela n'a pas été fait, la loi ne prévoie pas d'invalider de manière automatique le point.

De manière pragmatique, il me semble impossible à une AG de prendre de décision sans avoir les documents nécessaires au plus tard le jour de l'AG.

A voir votre cas, je me demande pourquoi le syndic demande de mettre fin à sa propre mission? Problème de santé, demande de 20% des copropriétaires,… ?

Bien à vous,

#2 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43

Cher Max11 et Reivax,

Nous disons depuis le début que le plan comptable imposé par le CNC pose problème. L'IPI et l'ABSA n'ont pas été écoutés par la Ministre. Nous avons déjà demandé des modifications mais nous avons reçu une réponse de non recevoir. La Ministre désire voir avant comment le plan va s'appliquer sur le terrain avant de proposer des modifications. Elle risque d'être servie...

Pour revenir au document, il montre effectivement que le monde de la copropriété leur est inconnu... Avez-vous un exemple de décompte? Avez-vous un bilan alors que l'Article 577-11 6° en prévoit un de manière explicite?

#3 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43

Cher Reivax,

Délai trop court. Tout à fait d'accord. Nous demandons et l'IPI de mêm d'avoir des délais plus long que le 1er janvier pour les compta qui clôture au 31 décembre 2012.

Formation: des formations sont programmées à l'IPI et vous pouvez vous y inscrire. D'autres se mettent aussi en place au niveau du fonds 323.

Yves Van Ermen

#4 Copropriétés forcées » Colloque: Economie d'Energie en copropriété » 27-09-2012 10:54:01

ABSA
Réponses : 0

L'ABSA organise deux colloques gratuits, en collaboration avec le SNP, sur le sujet des Économies d'énergie en copropriété.

Vous trouverez tout les renseignements sur

www.coproverte.eu

Bien à vous,

#5 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43

Bonjour à vous,

Je dois vous avouer que je fais partie des de "Ceux qui disent que l’AR est mal fait cachent en fait leur méconnaissance de la comptabilité et croient que la compta sert à camoufler la réalité des faits aux copropriétaires."

Et puisque je n'y connais rien en comptabilité, je viens vers vous pour que vous m’expliquiez.

Je vous propose un problème. Deux précisions avant cela. Premièrement, le plan comptable doit permettre d'avoir une vision claire de la situation de l'ACP à tout moment. Cela doit se voir au niveau du bilan. Deuxièmement,Comptablement nous ne retrouvons pas dans un bilan les comptes des charges (classe 6) et les comptes de recettes (classe 7).

Mon problème est le suivant: présentez moi un bilan d'ACP qui permet à sa lecture de connaître immédiatement le fonds de réserve et ce en utilisant uniquement des comptes du plan comptable minimum normalisé pour les ACP.

Bien à vous,

#7 Re : Locations et baux » charges locatives contestées par locataire » 06-06-2012 09:02:59

Je rejoins l'analys de rexou.

Les charges locatives doivent être déterminées dans le bail. Les répartitions réalisées par les syndics le sont à titre indicatif. Il appartient aux propriétaires de contrôler si cela correspond au bail.

#8 Re : Copropriétés forcées » N° d'entreprise » 10-03-2012 18:41:10

L'inscription à la BCE est obligatoire pour tout les copropriétés sans exception.

Vous pouvez adressé une copie du début de votre acte de base (nom du notaire, nom cap,...) et l'envoyer à la conservation des hypothèques de la commune où se trouve l'immeuble en leur demandant de faire ne nécessaire pour avoir un n° BCE.

Et sauf erreur de ma part au niveau du coût, cette démarche est très inférieur au 200€ annoncé

#9 Re : Copropriétés forcées » Différence entre répartition des charges et quotes parts » 27-02-2012 21:29:21

Cher Sphinx,

Voci une question que je rencontre souvent...

Les quotes-parts de copropriété ne servent qu'a deux choses et uniquement à :
1) Calculer le quorum en début d'AG
2) Faire le calcul de majorité lors des votes en AG.

La modification des quotes-parts se votent à l'unanimité sauf exception ( voir l'article 577-7)

Les quotités servent à la répartition des charges.
Il y a souvent confusion car les quotités générales d'une ACP égal les quotes-parts de cette même ACP.
La modification des quotités de répartition de charges se vote au 4/5 des voix.

J'attire l'attention que l'on ne votent jamais en AG sur base des quotités de répartition de charges. Reprenons le cas où l'appartement du rez n'a pas de quotités ascenseurs, et bien son propriétaire, même s'il n'intervient pas dans la prise en charge des coûts lié à la décision, devra voter sur base des sa quote-part dans l'ACP.

Bien à vous,

YVE

#10 Re : Copropriétés forcées » Obligation d’adresser les recommandés à la fois à l’ACP et au syndic ? » 01-03-2012 20:54:05

Cher Saxo,

Effectivement le syndic doit faire convenablement son boulot et assumer d'en cas contraire les conséquences.

Mais si je suis passager dans un bus et que le chauffeur fait n'importe quoi, j'interviens.

Ceci dit, le seul rôle légal du conseil de copropriété est bien le contrôle du syndic.

Bien à vous,

#11 Re : Copropriétés forcées » Obligation d’adresser les recommandés à la fois à l’ACP et au syndic ? » 01-03-2012 20:54:05

Le vote réaliser au niveau de la chambre est lié au fait que la proposition de domiciliation de l'ACP chez son syndic a été rejetée par le sénat.

La solution proposée par la chambre va augmenter les coûts pour les tiers. Et l'envoi d'un recommandé au siège de l'ACP reste inutile. Personne en-dehors du syndic ne pouvant réceptionner les courriers recommandés.

Maintenant en ce qui concerne le fait de connaître le syndic d'une ACP, il est à noter les points suivants:

- Comme déjà dis, la loi prévoit la publicité de la nomination du syndic. Outre l'affichage, nous avons en plus l'inscription des coordonnées du syndic dans les données de l'ACP à la BCE. Malheureusement, l'Arrêté Royale d'application se fait attendre (comme celui-ci concernant le plan comptable d'ailleurs.). J'invite les copropriétaires ou le conseil de copropriété qui constate que l'affichage légale n'est pas réalisé de le rappeler à son syndic.
- Une nouveauté de la loi de 2010 aussi, c'est le fait qu'un tiers peut demander au juge de paix de nommer un syndic s'il n'en existe pas au niveau d'une copropriété. L'absence de l'affichage légal pourrait être interprété comme l'absence d'un syndic dans un copropriété et donc faire débuter des procédures.

Bien à vous,

Yves Van Ermen

#12 Re : Copropriétés forcées » Taxe régionale Bxl- installations soumises à un permis classe 1/2 » 31-01-2012 12:20:42

Conformément aux Statuts de la copropriété.

A priori, il s'agit d'une charge commune et donc l'ensemble des copropriétaires y participeront.

Ceci dit, première question à contrôler. Existe-t-il des quotités de répartition de charge particulière pour les garages?

Bien à vous,

#13 Re : Copropriétés forcées » article 577-11 » 09-01-2012 17:47:37

La loi stipule clairement que "Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant." L'intermédiaire au niveau d'une vente n'est pas le propriétaire. Donc, non le syndic ne peut pas facturer sa prestation à l'agent immobilier ou au Notaire.

Comme tout les honoraires complémentaires demandés par le syndic, ils doivent être contractuellement prévus ou acceptés par une assemblée générale.

De manière général,le système de facturation est celui décris par Françis. Facture à l'ACP et repris en frais privatif au copropriétaire vendeur. Cette manière de faire à aussi le grand avantage d'économiser pour le propriétaire vendeur les 21% de TVA que le syndic devrait appliquer en cas de facturation directe (si le syndic travail sans être  assujetti à la TVA dans le cadre de sa mission.)

En réponse à Grmff, oui la réponse que le syndic doit fournir est une obligation légale du syndic, ce n'est pas pour cela qu'elle doit être gratuite. Le législateur l'a compris (voir l'article ci-dessus).

Je profite de mon passage sur le Forum pour vous souhaiter une bonne année 2012.

Yves Van Ermen

#14 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 20-02-2012 12:43:27

Bonjour à vous,

Voilà beaucoup de réactions souvent justifiées.
Je vous propose aussi quelques réflexions et/ou information sur le sujet.

- L'ABSA est satisfaite évidemment de la condamnation d'un tel personnage. Dans le dossier Anderlechtois de 350.000 €, c'est un de nos membres qui a suivit ce dossier au nom de l'ACP.
- SM est radié par l'IPI, ce qui est aussi une bonne chose mais effectivement le délai par rapport à la première plainte est trop long. Les choses doivent changer et je pense que c'est la volonté de l'IPI. Pour mettre les choses en perspectives, l'IPI a traité, en 2010, 1060 dossiers disciplinaires.Ils est nécessaire d'avoir plus d'assesseurs juridiques et de présidents de chambres (qui ne sont pas des agents immobiliers). Notons qu'il avait été demandé une augmentation des cotisations de l'IPI, ce qui a été refusé par le Ministre de tutelle.
- SM est toujours sur le site de l'IPI. Actuellement, il peut toujours faire appel de sa condamnation. Il n'apparaîtra plus dès que sa condamnation sera définitive.
- L'IPI n'a pas communiqué sur la radiation. Elle ne peut légalement pas le faire. C'est uniquement en assistant au séance publique, comme la fait Luc, que le plaignant ou un tiers peut être informé. L'IPI dans sa proposition de modification législative en ce qui concerne la modification de sa structure propose de pouvoir plus communiquer.
- SM est encore actif dans d'autres copropriétés. Sans doute et l'IPI n'a pas de moyen de contrôle actuellement. L'inscription du syndic dans les données des ACP résoudra ce problème...mais le Ministre de la Justice a déclaré que cet AR doit être pris par un gouvernement de plein exercice.

Un tel scandale dégoûte les copropriétaires et les syndic pro qui font hônnètement leur travail! Cela me motive encore plus à continuer à travailler pour améliorer le système.

Bien à vous,

#15 Re : Copropriétés forcées » Assemblée générale par courrier » 28-09-2011 12:06:41

Votre syndic a raison.

Cette procédure est prévue par l'article 577-6 § 11. "Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal."

#16 Re : Copropriétés forcées » Vente d'un local commun » 16-08-2011 22:45:45

La vente d'une partie commune est une décision de l'AG à la majorité des 4/5 des voix (Art 577-7 §1 2° e). L'ensemble des coûts liés à la vente sont normalement des frais communs.

Effectivement, les quotes-parts en copropriété devront être modifiées sur base d'un rapport motivés d'un géomètre expert, architecte, agents immobiliers (ARt 577-4 §1 2ème alinéa). Le vote pour modifier les quotes-part en AG, et dans ce cas de figure, est de 4/5 des voix (ARt 577-7 §3 2ème alinéa).

Nous devez passer devant le notaire pour modifier l'acte de base et il s'agit de frais communs.

En cas de travaux et location, cela doit être décidé en AG. Et les travaux doivent être décidés aux 3/4 des voix comme d'habitude. (Art 577-7 §1er b)

C'est l'Ag qui décide de ce qui est fait avec le produit de la vente, distribution ou déposé sur le fonds de réserve. L'argent est déposé dans le fonds de réserve appartient à l'ACP. En cas de vente de votre bien vous devez alors de prévoir la reprise de votre quote-part dans celui-ci auprès de l'acquéreur.

Pour estimer le bien faite appel à un agent immobilier. PIM en connaît un bon :-)

#17 Re : Copropriétés forcées » nombre de syndics en belgique? » 21-07-2011 15:20:31

Jero,

L'estimation du nombre d'agents immobiliers qui pratiquent le métier de syndic est de l'ordre de 1100 à 1200. Mais comme, il a déjà été dit aucune source officielle pour le confirmer.

Pour Internet

Au niveau des associations professionnelles uniquement de syndic ou généraliste mais qui ont des sections de syndics:

www.absa.be
www.uvsyndici.be
www.cib.be
www.upi-uib.be

Au niveau des associations de copropriétaires:

www.cnic.be
www.aes-snp.be
www.copropriete.be

#18 Re : Copropriétés forcées » Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences » 24-03-2012 08:14:44

Nous confirmons l'information donnée dans le post précédent.

Art 577-8 § 2. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.

L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.

L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.

2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.

Au niveau de la publicité de la nomination du syndic, voir ci-dessus, il est nullement demandé une publication au moniteur et encore moins une adaptation du règlement de copropriété.

Il est cependant urgent que le Ministre de la Justice fasse passer l'AR afin que les données du syndic soient reprises dans les données de l'ACP au niveau de la BCE.

Art 577-8 § 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.   La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.

Au niveau judiciaire, l'élection de domicile vient confirmer ce qui était déjà prévu au niveau de l'Art 577-8 §3 (repris ci-dessus).

Reste tout les autres cas, comme celui présenté par Grmfff, où l'ACP va aussi être avantagée quelque soit sa taille ou la nature de son syndic

#19 Re : Copropriétés forcées » Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences » 24-03-2012 08:14:44

Notons que le code judiciaire (Art 629) détermine, qu'en matière de copropriété, que le juge de la situation du bien est seul compétent.

L'ACP peut changer de syndic ou de conseil en cours de procédure comme c'est le cas actuellement. L'élection de domicile de l'ACP chez le syndic n'a aucune influence à ce propos.

#20 Re : Copropriétés forcées » 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi » 26-10-2011 07:25:23

Grmff a écrit :

Quand à la responsabilité des syndics, je ne vois pas en quoi elle augmente. Au contraire, le fait d'imposer que les courriers lui soient adressés augmente la sécurité juridique et garantit que les courriers ne traineront plus dans les halls d'immeubles, avec des possibilités de responsabilité et d'action juridique...

Personnellement, en temps que syndic, je me suis une fois vu signifié une citation "a l'angle de telle rue et de telle rue". A cet angle, il n'y a qu'une poubelle... Bravo les huissiers. L'avocat de la copropriété a débouté le mauvais coucheur sur le champ, en rendant nulle la citation, et donc le jugement par défaut qui en avait suivi...

L'exemple de Grmff représente exactement ce que nous voulons éviter.
Sans parler des courriers des banques, compagnies d'assurances, ... envoyé au siège social de l'association et qui sont finalement perdu!!

Cette mesure ne provoque aucun coût supplémentaire pour l'ACP!! Les tiers seront informés du nom du syndic en contrôlant les données de l'ACP dans la BCE(Disposition déjà prévue dans la loi mais on attend encore l'AR d'application) ou en se rendant à l'immeuble.

Une bonne décision donc qui augmente la sécurité de juridique de l'ACP

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