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#1 Re : Locations et baux » Preavis de ?? » 12-09-2019 07:28:57

Le dernier bail entre en vigueur au 01.09.2019?

Et un autre bail en date du 04.08.2019 ??

Il n'y a pas d'hiver en Belgique (c'est le réchauffement climatique surement).  lol

Mais vous souhaitez virer 4 locataires, dont deux occupent les lieux depuis moins de deux mois ? Vous êtes propriétaire ou vous envisagez d'acheter ? Avez-vous des contacts avec les locataires ? Quelles sont leurs positions ? La communication est souvent un très bon début de solution.

#2 Re : Divers (hors achat/location) » réparations, délais raisonnable? » 11-09-2019 22:46:07

Il me semble qu'il revient au syndic de mettre en demeure le chauffagiste. Cela aurait dû être fait depuis longtemps ! Si pas de réaction positive, le syndic prend l'initiative (mesure d'urgence qu'il est apte à décider seul) de contacter un autre chauffagiste pour remettre l'installation en état de fonctionnement. Ensuite, obtenir le remboursement des sommes engagées, à l'amiable ou en justice... et choisir une entreprise plus sérieuse.

Il est invraisemblable que personne n'ait réagi à une absence de chauffage durant tout un hiver et d'eau chaude toute une année. Pour répondre à votre question sur le délai raisonnable : Il est largement dépassé !!!

#3 Re : Copropriétés forcées » Départ d'un copropriétaire pendant une AG, quid de ses votes? » 10-09-2019 09:46:05

grmff a écrit :

Cela change-t-il quelque chose au résultat du vote?

Si cela ne change rien, ne pas considérer son vote et inutile de se donner la peine de motiver en large et en travers.

Dans le cas contraire, mentionner son départ par écrit (PV complémentaire au besoin) pour justifier la non prise en considération de son vote. Cela me semble absolument inattaquable et normal.

#4 Re : Copropriétés forcées » Départ d'un copropriétaire pendant une AG, quid de ses votes? » 10-09-2019 09:46:05

Perso, je ne prendrais pas son vote en considération. Et ceci sans aucune hésitation. Il était absent et dès lors simplement inexistant lors de la prise de décision. Punt.

Si vous n'avez pas mentionné le moment de son départ dans le PV, vous pouvez toujours ajouter un PV informatif au PV décisionnel qui est obligatoire et doit être rédigé en séance et signé par les présents. Ce PV peut reprendre certaines indications concernant le déroulement de l'AG et le départ de ce CP avant ou après le point 8. Et mentionner son absence lors du vote du point 10.

Ceci n'a d'importance primordiale que si son vote était déterminant pour faire pencher la balance d'un côté ou de l'autre.

#5 Re : Locations et baux » Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau » 08-09-2019 08:24:43

GT a écrit :

A l'heure actuelle, aucune obligation ne pèse sur le syndic de ventiler une facture globale adressée par Vivaqua en fonction de la composition de chaque ménage.

Actuellement, Vivaqua ne tient pas compte des index des compteurs de passage mais de celui du compteur officiel.

Cependant le prix facturé à une copropriété prend actuellement en considération le nombre total de personnes reprises au registre national le 1er janvier de l'année concernée pour l'ensemble de l'immeuble. Il suffit de lire attentivement une facture de VIVQUA pour les immeubles dotés de compteurs de passage. Le nombre de personnes est repris. Ce système existe depuis de nombreuses années. Chaque syndic, chaque membre de conseil de copropriété, chaque copropriétaire qui lit cette facture et essaie de la comprendre peut le constater.

Monsieur DEWOLF relève et explique que la tarification solidaire et progressive ne s'applique par correctement dans ce cas. Il y a des gagnants et des perdants. Dans l'absolu, il y a bien un intérêt pour certains occupants à ce que la situation change. Monsieur DEWOLF demande à la Ministre comment elle évalue le système. La ministre répond notamment qu'elle ne dispose d'aucun instrument légal pour obliger les syndics à pratiquer la tarification solidaire et progressive pour chaque appartement. 

La lecture des interpellations et des réponses de la Ministre permet de constater que des pistes ont été explorées par Vivaqua. Elles n'ont pas été retenues.  La Ministre marque sa volonté de ne pas alourdir la charge du consommateur pour résoudre le problème complexe qui lui a été soumis.

Aucune obligation pour le syndic de ventiler : Une lueur de bon sens déjà !

Vivaqua ne tient pas compte des index des compteurs de passage. Autre bon sens : limitation des coûts.

Le prix facturé à une copropriété considère le nombre de personnes domiciliées au 1er janvier. Ce n'est pas la solution idéale, mais c'est un choix qui est défendable.

Monsieur DEWOLF relève qu'il y a des gagnants et des perdants. Ce constat n'est pas constructif en soi.

La Ministre (elle mérite une majuscule) répond ne pas  disposer d'un moyen de contrainte légal à l'encontre des syndics et "marque sa volonté de ne pas alourdir la charge du consommateur". Cette dame a gagné toute ma considération et mon respect.

#6 Re : Locations et baux » Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau » 08-09-2019 08:24:43

luc a écrit :

Depuis le 01.01.2019 l'esprit de la loi est devenu la lettre:

Art. 577-10.
§ 1er/1. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot.

L'esprit de la loi est devenu la lettre ??? 

Je ne vois pas en quoi cela permet au syndic de connaitre exactement la composition de ménage de chaque lot au 1er janvier de chaque année. Dans la pratique, cela implique que chaque locataire informe sans délai son bailleur de sa situation et de toute modification... et que ledit bailleur transmette illico au syndic. Cela suppose aussi que ces informations soient le parfait reflet de la réalité. Et bien évidemment, le syndic fera chaque année un décompte minutieux pour répartir les centimes (cela vaut-il la peine de parler en euros?) de la consommation d'eau des ménages. C'est simplement ridicule.

La seule solution serait que le syndic reçoive l'info -nombre d'habitants et composition de ménage des différents lots au 1er janvier- de la commune. Mais encore une fois, cela impliquera une charge de travail supplémentaire qui sera financée par l'ensemble des CP sans aucun profit pour eux, puisque la facture de consommation restera inchangée. Il est donc très heureux que la ventilation des frais de consommation d'eau reste libre. Le législateur interfère déjà plus qu'assez dans la gestion des copropriétés en général.

#7 Re : Locations et baux » Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau » 08-09-2019 08:24:43

@ Bodson : Vous êtes bien courageux de faire ces calculs. Pas très pragmatique, mais je salue votre courage ! Votre locataire menaçant et méditerranéen ne s'est pas domicilié avec sa compagne. Il vous verse pourtant les loyers au départ de son compte... et c'est aussi lui qui vous adresse du courrier ou des sms. Vous retenez toutes les sommes dues sur sa garantie. Sans être domicilié  -ce qui a une incidence sur la facture à payer- il a cependant résidé à l'adresse... ce qui a sans doute une incidence sur son allocation sociale ou de chômage ou celle de sa compagne... S'il n'est pas satisfait, il reste libre de vous trainer en justice, sachant qu'un juge de paix exerce aussi la fonction d'officier de police et peut  transmettre à l'autorité concernée toute infraction ou fraude sociale dont il aura fait le constat. De quoi refroidir le sang de votre méditerranéen sans doute...

@ GT : J'ignorais -comme sans doute l'immense majorité de la population- que le tarif de l'eau variait en fonction de la composition de ménage. Dès lors que la population n'est pas ou si peu informée, la mesure n'atteint pas le but recherché d'inciter les ménages à l'économie. En tout cas, dans les immeubles en copropriété avec compteurs de passage, soit la quasi-totalité des appartements en région bruxelloise, la répartition se fait par les syndics sur base du prix moyen appliqué pour l'ensemble de l'immeuble et réparti en fonction des consommations relevées. Imposer aux syndics de se référer à la composition de ménage au 1er janvier de chaque année pour ventiler individuellement les frais par lot reviendrait à augmenter significativement la charge de travail -et donc la rémunération- des syndics. Et ceci sans aucun intérêt, le montant total des consommations à répartir restant inchangé. Encore heureux qu'il n'existe aucune contrainte pour les copropriétés d'adhérer à ce mode de calcul hérétique !

#8 Re : Locations et baux » [Locataire]Interdiction de se garer devant chez soi? » 06-09-2019 23:59:42

GT a écrit :

à la commune ou à la Région.

La voirie est communale ou régionale ?

Une question idiote : cela change quoi ?

Communal ou régional, c'est un espace public dont l'usage ne peut être limité dans le cadre d'un contrat de bail.

Si la boulangerie souhaite se réserver un emplacement pour le parking de ses clients, ou pour le chargement/déchargement, son gérant doit en faire la demande à l'autorité concernée. Communale ou régionale. Mais en aucun cas il n'est possible d'interdire l'usage ou la jouissance de l'espace public dans un bail. Cette clause d'interdiction est sans aucune valeur. Pourquoi aussi ne pas interdire au locataire de manger de la salade ? Ou le contraindre à acheter son pain dans ladite boulangerie ?

Ceci dit, dans le cadre de bonnes relations, il est bien entendu possible de se montrer conciliant pour favoriser l'accès au commerce. De là à se voir interdire un arrêt pour déposer ses courses ou être contraint par un bail, il y a une énorme marge. Je peux concevoir que le boulanger demande à ses voisins de laisser la place libre devant son commerce, et par exemple les remercie de leur bonté par un bon d'achat ou une faveur sucrée.

Le seul fait de l'usage de la contrainte/interdiction me bloque. Et l'interdiction de déposer les courses est proprement ahurissante ! Désolé, mais jamais un bailleur ne peut règlementer ou s'approprier l'usage de l'espace public.

#9 Re : Locations et baux » Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau » 08-09-2019 08:24:43

max11 a écrit :
GT a écrit :
max11 a écrit :

Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.

Je ne vois pas d'hérésie politique.
Je cite la Ministre FREMAULT
"Force est de constater que nous ne disposons d’aucun moyen légal pour forcer le gestionnaire d’immeuble à répartir les charges d’eau en procédant à une ventilation par application du tarif solidaire"

Dans le doute, j'ai été voir la définition d'hérésie dans le Larousse : "Au figuré. Manière d'agir jugée aberrante, contraire au bon sens et aux usages"
Je vous confirme mon avis que cette règle est une hérésie.
Dans la pratique, les obstacles sont beaucoup trop nombreux, compliqués et, donc, trop coûteux pour être correctement mis en application.

Pour la part, je confirme que cette idée est une pure hérésie. Une stupidité totale ! Heureusement qu'il n'existe aucun moyen de contraindre les syndics à appliquer cette règle débile. Les syndics devraient donc demander à la commune chaque année la composition de ménage de tous les CP ? Et se lancer dans des calculs invraisemblables pour déterminer un prix unitaire différent par lot ? Pure curiosité : quelqu'un connait-il un syndic qui applique cette méthode de travail ?

Pour le reste, vous avez relevé une consommation d'eau. Ceci je suppose de manière contradictoire au moment de l'état des lieux de sortie. Le bien est situé au deuxième étage. Le locataire du 1er ne s'est pas plaint d'une inondation qui serait restée inconnue de tous. Si ces 95 M3 ne se sont pas évaporés, ils ont été consommés par le locataire. Peu importe comment, ce n'est pas votre problème. Le locataire est redevable des frais liés à ses consommations et le montant de la facture peut être retenu sur sa garantie.

Vous pouvez en effet lui donner copie de la facture générale de l'immeuble. Pourquoi pas ?

Pour info, voici copie de ce que je lis dans le MB  http://weblex.brussels/data/crb/biq/201 … images.pdf : La facture d’eau bruxelloise reste en tout cas la moins  élevée  de  Belgique:  elle  se  monte  à  252 euros, TVA  comprise,  pour  un  ménage  type  de deux personnes consommant 70m³

#10 Re : Locations et baux » Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau » 08-09-2019 08:24:43

GT a écrit :

Le prix facturé pour la consommation relevée sur le compteur principal d'un immeuble prend en considération la composition de tous les ménages de cet immeuble.

Immeubles à appartements multiples : facturation de l’eau via un décompte de charges
Dans le cas où un immeuble n’est équipé que d’un seul compteur d’eau pour l’ensemble des appartements, la tarification solidaire devrait normalement être appliquée. Les administrations communales transmettent à Vivaqua les données concernant le nombre d’habitants à une adresse donnée. Vivaqua facture donc la consommation d’eau selon les tranches, comme dans toute autre habitation.

Il revient ensuite au gestionnaire de logement de répartir équitablement la facture totale entre les différents occupants:

si les logements sont équipés de compteurs de passage, il est supposé transmettre les compostions de ménage à la société chargée d’élaborer le décompte de charges
si les logements ne sont pas équipés de compteurs de passage, la répartition se fera selon une clé de répartition.

https://www.socialenergie.be/fr/eau/eau … ogressive/

Il est en effet possible que Vivaqua prenne en compte le nombre de résidents à une adresse donnée. J'avoue être surpris par cette info, mais je ne me suis jamais soucié de ce problème.

Par contre, le syndic facture le même prix à chacun, sans tenir aucun compte (quel cirque ce serait!) de la composition du ménage. Dans l'immense majorité des immeubles, il existe des compteurs de passage. Je n'ai jamais entendu parler d'un décompte pour l'eau qui tient compte de la composition de ménage. Pas dans la région bruxelloise en tout cas. Je serais curieux de savoir si quelqu'un a déjà vu un exemple de ce cas ?

#11 Re : Locations et baux » Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau » 08-09-2019 08:24:43

GT a écrit :
Bodson a écrit :

Je parle juste de l'incontestablement du: la facture d'eau. Pour le reste, si cela peut faire pencher la balance (de la justice) ok..

Qui a fixé le montant de l'incontestablement dû pour 8 mois de consommation en 2019 ?
Vivaqua ?

Vivaqua n'a rien à voir dans l'histoire. La consommation d'eau est normalement incluse dans les charges dues par le preneur. Ces frais sont à payer au bailleur, sur présentation du décompte du syndic. Pour éviter de devoir attendre le décompte, il est aussi possible de calculer le montant à payer en se basant sur le prix unitaire de l'exercice précédent.

Je doute fort (en tout cas sur Bruxelles) que Vivaqua adapte le prix de l'eau en fonction du nombre d'habitants dans les immeubles en copropriété... Je me souviens avoir déjà constaté à la commune que 18 ménages étaient inscrits dans un immeuble de 13 appartements... sans que cela ne provoque de réaction particulière (je crois aussi que la commune trouve un intérêt financier à compter un maximum d'habitants...)

#12 Re : Locations et baux » Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau » 08-09-2019 08:24:43

GT a écrit :
Bodson a écrit :

J'ai loué un appartement à un couple ( région Bruxelloise), en janvier 2018.
La dame s'est domiciliée, je n'étais pas au courant de la situation.

J'ai fait le relevé du compteur de passage et boum consommation de 95m3 sur une période de 8mois.

Quelle a été la consommation en 2018 ?nombre de mois depuis l'entrée en jouissance de celui-ci ?

Boum de la consommation : origine ? une fuite ? des recherches ont été effectuées ? Le locataire entrant a été prévenu du problème?

Si cette forte consommation est anormale et résulte d'une fuite, cette fuite était normalement visible par le locataire (chasse d'eau par exemple) et ce dernier est responsable de n'avoir ni réparé ni avisé son bailleur de la nécessité de réparer si cela lui incombe.

La responsabilité du locataire ne peut être dédouanée que si cette fuite (à prouver) est due à un problème dans l'installation que le locataire ne pouvait pas détecter. Or, dans un immeuble, une fuite de 95 M3 dans une conduite aurait logiquement provoqué une réaction chez un CP de l'étage inférieur ou dans les caves...

#13 Re : Locations et baux » Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau » 08-09-2019 08:24:43

GT a écrit :

Une tarification solidaire et progressive a été mise en place par VIVAQUA/HYDROBRU.
Le prix au mètre cube varie en fonction de la quantité consommée . Il tient compte également du nombre de personnes dans le ménage.
En ce qui concerne la fixation du nombre de personnes dans le ménage, Vivaqua/Hydrobu se base sur le registre national renseignant le nombre de personnes domiciliées au premier janvier de chaque année.


Il est évident que si un seul des membres du couple de locataire est repris au registre national le 1/1/2019, l'application de la tarification progressive ne tiendra compte que d'une seule personne dans le ménage.

Par ailleurs, existe un formulaire de relevé contradictoire à compléter en cas de déménagement.

L'a-t-il été à l'entrée du locataire ancien et du locataire nouveau ?

https://customers.vivaqua.be/wp-content … FRC-FR.pdf

Si le ménage du nouvel occupant ne comporte qu'une seule personne, pas de problème.
En revanche, si plusieurs personnes font partie du ménage, une mauvaise surprise l'attend en matière de tarification. Ce formulaire doit parvenir endéans les 15 jours ouvrables de la fin de l’occupation du locataire sortant.

Je crois qu'il s'agit ici d'un bien qui se trouve dans une copropriété. Vivaqua facture la consommation totale de l'immeuble et un abonnement par appartement dans ce cas. Les compteurs individuels permettent la ventilation des frais par le syndic ou la société Ista/caloribel ou autre...

Et dans ce cas, la facturation est complètement indépendante de la composition du ménage. Le relevé du compteur de passage se fait entre parties concernée (bailleur/locataire sortant et bailleur/locataire entrant) souvent par photo et relevé lors de l'ELS/ELE.

Quoi qu'il en soit, peu importe la tarification : les frais de consommation facturés sont dus par le locataire au bailleur. Et peuvent (doivent) être prélevés sur la garantie locative.

#14 Re : Divers (hors achat/location) » Infiltration toiture - intervention assurance » 06-09-2019 12:14:15

Pour moi, oui c'est normal.

Ceci dit, il est possible de négocier avec un entrepreneur le paiement de ce qui est couvert par l'assurance pour repeindre toute la pièce.

Vous pouvez aussi laisser un mur qui ait une couleur différente des 3 autres...

Ou encore, vous pouvez trouver la même couleur que celle qui se trouve sur vos autres murs.

Les assureurs ne sont pas des philanthropes et leur rôle n'est pas de financer la rénovation de votre maison... l'assurance répare un préjudice. Rien de plus.

#15 Re : Locations et baux » [Locataire]Interdiction de se garer devant chez soi? » 06-09-2019 23:59:42

Si cet espace est public, chacun a bien le droit de s'y garer et le bail ne peut en aucun cas vous interdire l'usage de la voie publique.

Soit il existe un panneau routier qui interdit ou règlemente le parking, soit vous avez exactement les mêmes droits que tout un chacun de vous garer là. Voyez donc la signalisation routière...

Renseignez-vous à la commune, ou même déjà à votre agent de quartier...

#16 Re : Locations et baux » Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau » 08-09-2019 08:24:43

Bodson a écrit :

Que pensez vous du fait d'avoir utilisé la caution pour me rembourser de la consommation d'eau? Est ce légal ou dois je reverser la totalité de la caution et attendre qu'ils me remboursent la consommation?
Légalement parlant, j'ai un doute sur cette pratique.
Merci,

C'est parfaitement normal et légal. La garantie couvre toutes les sommes dues par le locataire. Toutes. Y compris les consommations.

#17 Re : Copropriétés forcées » Décompte eau incorrect suite erreur relevé. » 06-09-2019 09:26:17

bg1000 a écrit :

Je ne vois aucune raison de m’enrichir, ni aucunes raisons d'enrichir la copropriété. Si je paye dans mon hypothèse j'enrichi la copropriété car il n'y a pas de note de crédit. La consommation manquante serait payée deux fois, la première par les copropriétaires, la seconde par la "rectification"
BG

Mais personne ne s'enrichit ! La consommation manquante (vous pouvez chiffrer  approximativement ?) est reportée dans un premier décompte sur l'ensemble des CP. Dans le décompte suivant, un forfait est ajouté à votre décompte, et il est bien évidemment déduit du décompte final qui sera partagé entre les autres CP. Opération neutre donc.

Mais je redemande encore une fois : quel est le montant en jeu ?

Quelle valeur accordez-vous au travail supplémentaire qui sera consécutif à votre demande ?

A la limite, je peux comprendre que vous informiez le syndic de l'erreur. Je comprends aussi (et c'est logique) que ce syndic corrige par une rectification dans le décompte suivant. Le reste, c'est du pur délire !

#18 Re : Copropriétés forcées » Décompte eau incorrect suite erreur relevé. » 06-09-2019 09:26:17

MarcoBrux a écrit :

Tout dépend des montants en jeu, je suis d'accord, on n'a pas cette information. j'ai eu le cas dans ma résidence( oubli la dernière facture de gaz). Techem a refait un nouveau décompte sans aucun problème ni contestation. il suffit pour eux de modifier un chiffre dans leur système. ainsi le décompte correspond à la réalité!!

Pour Techem, oui... il suffit de...

Et pour le syndic ???

Quant au montant en jeu... une facture d'eau d'un appartement privatif pour une période de quelques mois tout au plus (et encore... il était question de relevés trimestriels, et un compteur changé donc durant un trimestre). Le montant en jeu est ridiculement faible.

La solution appliquée par le syndic est la plus logique : une estimation forfaitaire au prorata du temps écoulé avant le remplacement du compteur et supplément imputé à ce CP dans le décompte suivant.

#19 Re : Copropriétés forcées » Décompte eau incorrect suite erreur relevé. » 06-09-2019 09:26:17

Je reçois le décompte et je vois que seul la consommation du nouveau compteur est pris en compte.
Ceci est même mentionné par une remarque automatique dans le décompte de techem.
Je demande une correction au syndic et il me signale que ce sera fait le trimestre prochain.

Je reçois le décompte et je constate que j'ai une mention en frais privatif : rectificatif du décompte d'eau avec simplement un montant.

Que fait dans ce genre de cas ?

Vous recevez donc un décompte calculé à votre avantage. Les relevés/décomptes sont trimestriels ? Quelle est la somme en jeu ?
Vous avisez le syndic. Soit. Il fait rectifier par Techem et vous avez un montant rectificatif à payer. Bien.

Que faire dans ce cas ? Payer et penser à autre chose.

#20 Re : Copropriétés forcées » Décompte eau incorrect suite erreur relevé. » 06-09-2019 09:26:17

MarcoBrux a écrit :

- je partage votre raisonnement: la soc doit recalculer le prix de l'unité et refaire les décomptes.

Ce n'est pas un raisonnement, c'est du délire !

Deux options simples :
1. ne rien faire si la période non couverte par le compteur actuel et comptabilisé n'est pas vraiment significative -moins de 3 mois par exemple)
2. comptabiliser la consommation au prorata : si conso relevée de 100 sur 6 mois ----> facturation forfaitaire de 200 (et si les décomptes sont déjà envoyés, correctif à imputer sur l'année suivante)

Pas la peine d'en faire un fromage !

Au vu des faibles montants en jeu, il n'est pas raisonnable (version soft pour dire que c'est parfaitement stupide!) d'envisager de recalculer, refaire les décomptes et envoyer des notes de crédit (en centimes sans doute) à tous les CP. Perte de temps et perte d'argent pour tout le monde !

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