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#1 Re : Locations et baux » Locataire refuse les visites » Hier 12:14:24

jeuneh a écrit :

Bonjour ma locataire quitte fin du mois de juin et refuse toute visite dans l'appartement que dois je faire?

Le post initial laisse entendre que le locataire a donné son préavis avant le 1er avril. Et donc refuse les visites depuis deux mois. D'où le questionnement : Pourquoi réagir si tard" ?

Les précisions données par la suite expliquent un peu mieux la situation. Pas de préavis. Locataire au cpas. Retard/dfaut de paiement des derniers loyers. Annonce de "départ fin juin" par téléphone. C'est plus clair déjà. Le conseil reste le même justice de paix et demande d'expulsion pour limiter la casse. Pour le reste... la vie est un risque...

#2 Re : Locations et baux » Locataire refuse les visites » Hier 12:14:24

GT a écrit :
rexou a écrit :

Une action en justice serait indiquée... mais vous auriez dû réagir voici plus de deux mois !

Pourquoi ces 2 mois au moins ?
Nous ignorons quels sont les mois impayés.

Parce qu'il était question d'un départ fin juin, ce qui suppose donc -à défaut d'indications contraires pas encore mentionnées lors de ma réponse- un préavis de 3 mois. Rien à voir avec les impayés -pas encore mentionnés eux non plus- mais seulement le refus de visite.

#3 Re : Locations et baux » Locataire refuse les visites » Hier 12:14:24

jeuneh a écrit :
grmff a écrit :

Vous n'avez donc reçu aucun préavis?

Non rien

La seule question qui se pose est selon moi d'évaluer le degré de solvabilité du locataire. Et vu le non paiement des loyers, demander au plus vite son expulsion en justice de paix. Je répète : au plus vite !

Les conversations téléphoniques -avec l'intéressé ou avec le cpas- ne peuvent pas apporter grand chose de concret. Ce préavis verbal ressemble à une manoeuvre pour gagner du temps...

#4 Re : Locations et baux » Locataire refuse les visites » Hier 12:14:24

grmff a écrit :

Assurez vous d'avoir des preuves de son refus. Parce que le locataire ne peut pas s'opposer à une visite, et que ce refus vous pose préjudice.

Préjudice = dommage = droit à réparation. Reste à pouvoir le prouver...

Très juste... mais pour rester dans le domaine des équations :

Cpas = insolvable = irresponsable = droit à un joli papier sans aucun effet (le genre de papier qui doit déjà tapisser tous les murs de votre maison, à n'en pas douter... un jugement qui ne sera jamais exécuté.

Mais case justice de paix au plus vite. A défaut de remplir la caisse faites au moins vider les lieux au plus vite. Et ne tenez pas compte d'une conversation téléphonique.

#5 Re : Copropriétés forcées » Dégât des eaux : comment forcer la proprio responsable à agir?(2) » 04-06-2020 20:05:18

Charlotte a posté UN message... il y a plus de DEUX ans !

Dans tous les domaines il existe des règles. De grammaire. D'orthographe. De bon sens aussi.

#6 Re : Locations et baux » Locataire refuse les visites » Hier 12:14:24

Une action en justice serait indiquée... mais vous auriez dû réagir voici plus de deux mois !

Un envoi recommandé disant que vous portez l'affaire en justice et que si le bien n'est pas loué fin juin, vous exigerez une indemnité pour non-occupation jusqu'à la conclusion d'un nouveau bail. Avec un maximum de trois mois correspondant au temps d'obligation des visites légal et contractuel que le locataire n'a pas respecté.

Qu'avez-vous fait jusqu'à présent ? Courrier ? Mail ?

#7 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » 04-06-2020 18:35:34

Je n'imaginais pas déclencher autant de passion.

Au temps du virus, au temps des galères, au temps des conflits en tous genres, autant se changer les idées et tenter de rehausser autant que faire se peut le niveau d'intégration de ce forum aux usages de la langue française si malmenée ici ces derniers temps.

#8 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » 04-06-2020 18:35:34

EP001 a écrit :

Relis le post principal

Le bail est au nom de M et Mme et la garantie locative aussi mais c'est l'argent de madame et elle peut le prouver mais cela n'entre pas en ligne de compte.

Si la garantie n'était qu'au nom de madame la banque aurait débloqué la garantie.

Pour libérer une garantie il faut la signature de toutes les personnes concernées peut importe d'où vient le montant.

Très juste !

Au temps pour moi. ^^

#9 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » 04-06-2020 18:35:34

EP001 a écrit :

Peut importe qui reçoit la garantie, il faut la signature des 3 personnes; le bailleur, madame et monsieur puisque la garantie est au nom de monsieur et madame.

D'autre part Monsieur est déjà au courant que la garantie revient à madame; cela m'étonnerait donc qu'il signe et cela risque de porter préjudice à madame.

Non, ce n'est pas le cas : le bail est au nom du couple, mais la garantie est versée uniquement par Madame.

Et Monsieur peut avoir été informé verbalement de ce qu'il veut, il ne dispose d'aucun document qui établit que la garantie revient à Madame. Un élément neuf peut parfaitement avoir modifié la situation entre-temps. Et si les parties remettent à la banque, qui plus est avec la présence physique des personnes concernées, la banque n'a aucun motif pour s'autoriser à faire de la rétention de l'argent qui a été déposé.

#10 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » 04-06-2020 18:35:34

Une autre possibilité qui simplifie les choses.. à condition qu'il existe une totale confiance entre Madame et son bailleur : Présenter un document à la banque où les parties déclarent libérer la garantie en faveur du bailleur. Lequel bailleur la restitue à son ex-locataire, contre reçu.

Deux avantages : Peu importe le régime de mariage et/ou l'avis de Monsieur et la banque peut difficilement refuser de restituer l'argent au bailleur si il existe un accord signé. Pas à chercher à savoir si Monsieur pourrait/devrait recevoir 50%. La moitié de rien, c'est rien.

Le bailleur peut se présenter à la banque avec sa locataire et le document.

#11 Re : Locations et baux » Louer à une personne au cpas » 02-06-2020 21:58:55

Himura a écrit :

Ca me fait toujours penser aux personnes qui m'ont déjà dit "Mais vous ne pouvez pas refuser. La loi dit que tout le monde a le droit de se loger".
OK, peut-être… Mais la loi ne dit pas que c'est chez moi.

J'adore !

D'une manière générale, un candidat qui me raconte des bobards, qui n'est pas clair, que je ne "sens" pas, ou qui me dit d'emblée que je n'ai "pas le droit de" -ou que je fais de la discrimination- est déjà écarté.

Pour répondre à la question initiale, vous ne risquez rien. C'est votre bien et vous avez la liberté de choisir celui qui sera votre futur locataire. Vous ne devez pas justifier de votre choix. Vous ne pouvez pas écarter un candidat sur base de son origine, couleur de peau, religion, préférence sexuelle, handicap, etc...

Le candidat doit aussi avoir un profil qui correspond au bien que vous proposez...

#12 Re : Locations et baux » Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion » 04-06-2020 08:02:30

GT a écrit :

Chômage locatif ?
Si je ne me trompe, Vincent a écrit qu'il avait l'intention de vendre son bien.

En outre et surtout, selon les termes du contrat avec l'ais, celle ci n'est redevable d'un loyer au propriétaire QUE durant la période d'occupation effective du bien.

Rien à réclamer donc, tant que le bien est sous contrat avec l'ais et vide d'occupant. Et rien ne limite la durée possible de vacuité du bien... il n'est même pas fait référence à l'obligation pour l'ais de proposer le bien à la location.

#13 Re : Locations et baux » Quand votre chauffage central s'arrête-t-il à 21 degrés Celsius? » 02-06-2020 07:31:03

A votre place, je répondrais à ces gens qu'ils sont libres d'utiliser des radiateurs d'appoint si vraiment leur température corporelle (??) ne se satisfait pas d'un confort normal.

Ceci en leur rappelant si besoin est que ceci aura un coût.

En cas de chauffage commun, je leur dirais aussi que le réglage est une décision de la copropriété et le chauffage est automatiquement désactivé quand la température extérieure est jugée suffisante.

Bref, je leur dirais poliment que je ne donnerai pas suite à leur demande.

#14 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

max11 a écrit :

Je crois que, malheureusement, vous vous trompez rexou...
Le raisonnement est bien pire que ça....
- la taxe est supprimée, on n'en parle plus.
- on utilise ce "cadeau" pour augmenter sensiblement le PI car il est plus simple de poursuivre un propriétaire qu'un simple habitant mais, surtout, car cela permet de ne plus avoir qu'une seule demande de paiement à laquelle on est habitué en tant que propriétaire.
Et surtout, il sera beaucoup plus simple de continuer à augmenter sensiblement le taux d'imposition avec peu de trace ou de mise en évidence.
Au contraire d'une taxe de 89€ qu'on ferait passer à 99€, puis à 108 €, .... sans aucune contrepartie visible.
Et le plus vicieux, cette taxe était assimilée au début à une taxe poubelles (Bxl Propreté) mais cela fait quelques temps maintenant que Bxl Propreté facture de plus en plus ses missions (location de containers dans les ACP, ...)

Vous avez raison. Je ne me trompais pas, mais vous citez d'autres éléments qui confortent le sens de ce que j'écrivais. ("Fini les exemptions multiples et variées, les impayés et les soucis administratifs. Le nouveau pigeon est attaché... le fil à la brique.")

Les perspectives d'une augmentation future discrète sont en effet un risque de plus... et je n'avais pas pensé au double usage de du paiement des containers par Bxl propreté.

Bien que ceci nous éloigne du sujet initial, il est difficile de laisser passer le terme présenté par le politique de "prime" ou de cadeau fiscal. C'est pour moi cela qui est le côté le plus vicieux de l'opération. Financièrement, à terme les loyers seront adaptés à cette taxation augmentée...

#15 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT a écrit :

La taxe forfaitaire de 89,00 € à charge des chefs de ménage et occupants visés à l'art.3, § 1er, a) et b) de l'ordonnance du 23 juillet 1992 relative à la taxe régionale à charge des occupants d'immeubles bâtis et de titulaires de droits réels sur certains immeubles a été supprimée par l'ordonnance du 18 décembre 2015 portant la première partie de la réforme bruxelloise.
Subsiste néanmoins, la taxe  concernant les bâtiments ou parties de bâtiments qui ne sont pas affectés à l'occupation à titre de résidence principale ou secondaire.qui varie selon le type . Cette taxe ( non forfaitaires) est à charge de titulaires de droits réels sur certains immeubles.
L'ordonnance du 23 juillet 1992 relative à la taxe régionale à charge des occupants d'immeubles bâtis et de titulaires de droits réels sur certains immeubles a  reçu un nouveau titre :
"Ordonnance relative à la taxe régionale à charge de titulaires de droits réels sur certains immeubles"

Par ailleurs, en vue de garantir une neutralité budgétaire de la mesure, la Région a décidé d'augmenter ses additionnels au précompte immobiliers passant de 589 à 989.

Certains propriétaires (pas les investisseurs) bénéficient d'un prime appelée "BE HOME" (fixée à 131,00 € pour cet exercice 2020 )reprise sue l'AER au précompte immobilier.

Merci GT pour ces précisions. Le commun des mortels dont je suis a mémorisé vaguement le concept, mais le texte précis est plus éclairant.

Toutefois, je maintiens qu'il est indécent d'évoquer une "prime" qui n'est en fait qu'un remboursement du supplément de PI payé. Et il est tout aussi indécent que le politique présente l'opération comme un cadeau fiscal.

Le concept est bien de reporter la taxe sur les propriétaires non habitants et de simplifier l'enrôlement. Fini les exemptions multiples et variées, les impayés et les soucis administratifs. Le nouveau pigeon est attaché... le fil à la brique.

#16 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT a écrit :

Le bailleur ne réalise aucun bénéfice.
La taxe 2018 est enrôlée par la commune ds son chef. Et il estime que contractuellement il est en droit de la répercuter contractuellement , prorata temporis, sur le locataire.
La taxe 2019 a été enrôlée ds le chef du locataire. Son bail se termine en avril. Il ne peut se prévaloir d'aucune disposition pour récupérer à charge du bailleur ou d'un tiers (le locataire suivant)  la taxe qu'il a payée à la commune.

J'entends bien ce que vous exprimez. Il existe cependant un déséquilibre  dans cette clause si le locataire paie finalement une taxe pour une durée qui dépasse son occupation réelle.
Si le bailleur estime que cette taxe peut être imputée prorata temporis  pour une année en cas d'occupation partielle, tel doit aussi être le cas en faveur du locataire l'année suivante.
Dans le cas présenté ici, la même taxe peut être payée deux fois par deux personnes différentes (locataire ou le bailleur lui-même, peu importe) et c'est en cela que le bailleur réalise un bénéfice ou peut le faire.
C'est en cela que la clause me semble abusive.

#17 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

gloods a écrit :

Je me suis peut-être pas assez bien exprimé auparavant mais comme l'écrit GT, j'ai effectivement reçu l'invitation à payer la taxe pour 2019 directement de la commune.
Tandis que pour 2018, le propriétaire l'a reprise (au prorata de la durée du bail en 2018) sur le décompte final.

Deux options dans ce cas : soit le bailleur vous rembourse ce qui vous a été imputé pour 2018, soit il vous rembourse la part de 2019 que vous n'avez pas "consommée" et il la comptabilise au futur occupant.

Mais vous ne pouvez pas payer une taxe correspondant de fait à 22 mois de taxes pour 12 mois d’occupation réelle. En aucun cas un bailleur ne peut réaliser un bénéfice sur une taxe qui est due par le locataire. Une clause qui aboutirait à cela me semble de facto abusive et réputée non écrite.

#18 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT a écrit :
rexou a écrit :

Vous devez donc payer à votre bailleur (en supposant que sa clause de taxe à charge du preneur soit légale) le montant total de la taxe enrôlées en 2019 MOINS ce que vous aviez déjà payé en 2018.

La taxe pour l'ex.imp. 2019 a été enrôlée ds le chef de Goods. Elle a été payée par Goods. Le bénéficiaire est la commune et non le bailleur.

Je n'avais pas compris que la taxe avait été enrôlée directement au nom du locataire et payée par lui.

Dans ce cas, la taxe relative à l'exercice 2018 a été selon moi abusivement réclamée. La clause du bail indiquant que le locataire est redevable de cette taxe au bailleur implique que le bailleur tire profit de cette taxe pour son compte. Je doute qu'un juge cautionne la validité de ladite clause.

#19 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

gloods a écrit :
rexou a écrit :

La taxe correspondant à votre situation est la taxe qui a été enrôlée en 2019. La taxe est annuelle et votre occupation a été de un an.

Vous devez donc payer à votre bailleur (en supposant que sa clause de taxe à charge du preneur soit légale) le montant total de la taxe enrôlées en 2019 MOINS ce que vous aviez déjà payé en 2018.

Si votre bailleur exige plus, vous avez le choix : payer ou contester en justice (et dans ce cas, voir si autres points litigieux existants)

Merci, donc cela confirme ce que je disais précédemment : je paie entièrement la taxe de 2019 vu que j'étais enrôlé en 2019.
La personne enrôlée en 2018 devrait payer la taxe pour 2018.
Je rappelle que le propriétaire était domicilié dans l'appartement mais le louait, donc dans ce cas-ci, c'est au précédent locataire de régler la taxe de 2018.

Selon les termes et la validité supposée de la clause de votre bail.

En tout état de cause, votre bailleur ne peut vous réclamer plus de taxe que ce qui correspond à votre situation ET votre temps d'occupation.

Il devrait en outre accompagner sa demande d'une preuve de paiement ou à tout le moins de la copie de la feuille d'enrôlement avec le montant et la période.

Il peut être autorisé à vous répercuter une taxe dont il s'est acquitté à votre place. Pas à tirer profit de cette taxe. Donc pas à facturer plus que le temps d'occupation réel du locataire, ni une taxe qui ne correspondrait pas à la situation spécifique du locataire si c'est un facteur du calcul du montant à payer.

Un bailleur pragmatique qui cherche à éviter les complications inutiles sera bien avisé d'inclure le montant -moyen- de cette taxe dans le loyer ou dans un forfait de charges. 

Chaque fois que c'est possible, je mentionne dans le bail des charges communes forfaitaires, avec au besoin un supplément avec décompte pour ce qui est de la consommation (eau/chauffage) sur base d'un relevé annuel. Le forfait -indexé avec le loyer- présente l'avantage de la clarté et de la visibilité, le locataire sachant exactement quels seront ses frais totaux (en dehors de ses consommations personnelles dont il reste entièrement responsable) tout en supprimant aussi l'obligation de justifier de chaque petit détail. Il est facile de déterminer la plupart du temps un forfait équilibré... et même un peu sous-évalué et compensé par un loyer un peu mieux valorisé. Quel confort !

#20 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

La taxe correspondant à votre situation est la taxe qui a été enrôlée en 2019. La taxe est annuelle et votre occupation a été de un an.

Vous devez donc payer à votre bailleur (en supposant que sa clause de taxe à charge du preneur soit légale) le montant total de la taxe enrôlées en 2019 MOINS ce que vous aviez déjà payé en 2018.

Si votre bailleur exige plus, vous avez le choix : payer ou contester en justice (et dans ce cas, voir si autres points litigieux existants)

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