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#21 Ventes et achats » Rachat de mur mitoyen avec bardage qui doit démonter? » 04-04-2018 09:10:54
- stdibari
- Réponses : 5
Bonjour,
Une petite question pour les experts,
Je dois vendre la mitoyennete de mon mur, le nouveau voisin a decider d abatre la maison a cote qui avait une cours et de reconstruire sur toute la largeur. Il va donc me racheter la mitoyennete du mur pour construireson nouveau mur contre le mien (avec isoalnt entre les 2).
Pour cela il faut aussi enlever mon bardage en ardoises artificielles quasi neuf. (2015).
Mon architecte dit que le voisin devrait me racheter le bardage car il a achete sa maison quand le bardage etait deja mis, et que nous avions les autorisations et de l ancien proprietaire et de la commune pour construire le bardage. Aussi il peut reutiliser l isolant.
Sur internet je trouve un peu de tout, (bricozone, different forums, pim: https://forum.pim.be/topic-275701-achat … age-1.html )
je suis responsable du demontage du bardage car il empiete sur son terrain.
il doit me le racheter car il profite d un mur qui a ete protege.
Il est responsable du demontage car il vient construire mais doit me redonner les materiaux car ils sont a moi.
Mon but est de trouver un arrangement a l'amiable, mais avant de negocier je prefere me renseigner. Avez vous conniascance de loi , jurisprudence, ou recommendations en la matiere?
Voici le bardage en question. D ailleur il est a liege si vous avez un filon ou contact pour le revendre je suis preneur.
Merci
#22 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Financer aussi les frais de Notaire + travaux » 25-01-2018 12:51:45
J partage mon experience,
Les courtiers on access a des societe de credit pas seulement a des banques.
j ai eu mon premier prert 125% via des courtiers.
J avais pose mon dossier chez plusierus courtier, 3 furent acceptés : un dossier etait a 6.25% via un courtier mais chez une banque
les deux autres dossiers etiaent aussi via 2 autres courtiers, en fait chez la meme societe de credit, (filliale d ING a l epoque qui ne traitait pas en direct). J ai eu l acceptation du dossier via le second courtier que j ai contacte, Le premier courtier m a appele ensuite et je lui ait dit que j avais trouve, il le savait deja et il savait ou, il ralait un peu. Je lui ait simplement rapelle que j avais ete le voir 4 jours avant son concurent, et que son concurent m a repondu avec une offre acceptée avant lui...
Bref, faites jouer la concurence.
#23 Re : Trucs et astuces bricos » Bruxelles - rendre plancher EI 30 » 13-11-2017 13:54:04
Bonjour
Oui plancher = plafonds. (par contre je m etonne du EI30 et pas 60, c est quelle commune?
Un tou pour passer des cables de moins de 5cm, permis.
Un diamaetre plus important> manchons parefeu.
Le tout doit etre documente dans les normes de prevention incendie. Demander ces normes aux pompiers peut s averer judicieux. ( j ai celle de Charleroi, mais je dois chercher).
(edit: orthographe)
#24 Re : Divers (hors achat/location) » Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière. » 16-10-2017 17:26:48
J'ai rencontré dernièrement un "développeur immobilier".
Il cherche pour compte de tiers un immeuble à acheter, il monte le dossier du projet avec devis des travaux, budget, mode de location spécifique pour la banque.
Le tiers achète l'immeuble suivant projet avec ou sans crédit, et le développeur se fait payer pour avoir cherché l'immeuble, pour faire la gestion des travaux et des démarches administratives.
Le développeur fait ensuite la gestion, et se fait payer pour la gestion. L'investisseur reste les mains dans les poches...
C est un modèle intéressant ;-)
En gros je voulais faire exactement cela, mais au lieu d en retirer un salaire je voulais en retirer des "parts de l'immeuble"
Pour profiter aussi de l effet de levier du prêt bancaire.
Je verrai ce que 2018 m apporte. Pour le moment je dois suspendre mes ambitions jusque mi-Janvier.
#25 Re : Divers (hors achat/location) » Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière. » 16-10-2017 17:26:48
Salut,
Pour ceux qui on suivit: voici les reponses que j ai de professionnels
La solution Grmff ( SPRL et on ne libère pas le capital de toutes les parts de la même façon) est légal. Le calcul propose par Grmff est aussi juste.
Mais ( oui y en a toujours..) il faut "justifier" pourquoi on ne libère pas toutes les parts de la même façon. L intervention d un réviseur peut être souhaitable.
La solution de GT, SA avec parts bénéficiaires, idem il faut les justifier, et le problème de cette justification est l évaluation d'un apport en entreprise postérieur a la création des parts.
Conseil du Notaire dans ma situations particulière: PQ ne pas simplement acheter a plusieurs en indivision?
-Cela réponds a une partie du problème: le premier investissement avec des amis, mais pas a l idée que j avais de dupliquer l idée avec des investisseurs "lambda".
Conseil fiscaliste: déplacer ma résidence fiscale et devenir gestionnaire ( bref je reçois un salaire mais je ne suis pas taxe sur ce salaire). On sort totalement de la discussion immobilier ici donc je ne m étale pas sur ce forum.
Dans les deux cas, solution complexe qui demande une réflexion avec mes "investisseurs" potentiels. Rien avant 2018.
Je remercie encore les intervenants pour leur conseils super utiles.
Steph.
#26 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Premier achat immobibilier : questions et avis. » 19-09-2017 08:35:26
Notre demande de prêt a été introduite et nous attendons avec impatience la réponse de la banque.
Une dernière question que je n'ose poser à mon banquier.
On a droit à demander une enveloppe pour des travaux.
Si je refais complètement ma cuisine, qu'elle sont les frais qui pourront être intégré au prêt ? Surtout si nous voulons faire une cuisine intégrée avec électroménager ?
Même question pour une salle de bain si nous voulons la refaire et remplacer la baignoire par une douche italienne et changer la vasque ?
Merci.
C est même une très bonne idée.
Car si l enveloppe travaux est dans le prêt initial, vous ne payer que les intérêts tant que vous n avez pas débloqué le montant final.
Cela veut dire que pendants quelques mois vous ne payerez que des intérêts et donc une mensualité plus basse, et vous pouvez mettre la différence a place sur un compte pour prévoir aux imprévus.
Certes sur le long termes cela vouas coûtera quelques mois d intérêts en plus, mais sur le court terme ça permet de se constituer une petite somme pour parer au problèmes.
#27 Re : Divers (hors achat/location) » Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière. » 16-10-2017 17:26:48
Diversion sur home invest.
(non lie au sujet principal)
J'avoue que les infmrations m'interessent et sont utilises, mais j'ai une auttre representation en analysant home invest.:
D'abord le cours:
La courbe sur les 5 dernières années n'est pas aussi impressionnante que dans votre post, mais surement par le type de graph le mien n'est pas logarithmique. Ca reste une belle progression sur 5 ans, mais une perte sur la dernière annee.
Ensuite les dividendes:
Encore une fois, en 2016, 0,25 brut par action, pour une action a 92 euros on est loin des 8% de dividendes.
(2015: 3,75 -2014 : 3,5 )
Idem qu'ai je rate?
Car avec les chiffres que je vois utilisant mon compte, je n arrive pas a ces 8% de dividendes, et le cours de l action ne me fait pas rêver non plus. Et je me demande si je n ai pas rate quelque chose.
#28 Re : Divers (hors achat/location) » Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière. » 16-10-2017 17:26:48
panchito a écrit :Evidemment si vous êtes résident espagnol (et donc plus taxable en Belgique) cela change tout!
Et pourquoi créer une société de droit belge (plutôt qu'espagnol aux conditions prévues par la législation locale) alors que les biens immobiliers à acquérir par la société (si j'ai bien compris) seront situés en Espagne ?
Quels sont les avantages ?
La société de droit belge ne serait pas taxée en Belgique ?
Le chemin est de plus en plus compliqué.
Non non, on mélange, je suis résident Belge taxe en Belgique.
Mais je passe la plupart de mon temps en Espagne
Je connais le marche Belge pas celui Espagnol donc tant que je ne le connais pas j investis la ou je connais.
Plus tard j aimerais investir en Espagne.
Bref oublions l Espagne pour le moment rien a voir avec la discussion je répondais juste a une question.
Mes amis sont Belges, et ils n'ont pas envie de gérer un bien ni de chercher un bien a acheter, ils ont leurs raisons.
L important, ils aiment les 2 solutions proposées. Et on a discute toute la liste des problèmes potentiels que Grmff mentionnait dans son post.
#29 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété: obligatoire? » 03-12-2018 17:22:38
jacq a écrit :grmfF a écrit Celui qui a 74.5%, c'est moi et je suis syndic.
Celui qui a 20% donne procuration à celui qui a 74.5%. Parce qu'il est en train de lui vendre...
Donc vous avez 94.5%
Bravo, vous savez faire une addition!
Sauf que, dans les copropriétés, il y a une protection des minoritaires par diminution du droit de vote des majoritaires. En clair, mon droit de vote est limité au total des voix des autres propriétaires. Donc, s'ils sont présents tous les deux, j'ai droit à 50%, l'autre à 45%, et le propriétaire de garage à 5%. Je ne peut donc rien décider sans leur accord, et eux non plus. Sauf s'il ne sont pas là, auquel cas je décide tout seul?
Et tout cela ne résoud pas notre problème de conseil de copropriété...
Une question:
Si une "SA" rachète les 20% .
Ca ferait
Vous 74,%
SA: 20% ( en procuration pour le moment car la vente n est pas finalisée si j ai bien compris)
Il suffit que l administrateur de la SA soit présent et vote comme vous pour assurer la majorité.
Non?
Edit: et en plus on évite que le syndic (vous) soit mandate par un autre.
#30 Re : Divers (hors achat/location) » Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière. » 16-10-2017 17:26:48
Je ne comprends pas bien l'avantage que vous auriez de placer votre patrimoine immobilier dans une société. C'est une formule qui avait le vent en poupe pour les grands patrimoine dans les années 80 car c'était vraiment très avantageux fiscalement, mais cela ne l'est plus du tout maintenant.
Vous dites que vous avez 2 investisseurs qui vont constituer la capital de la société, capital avec lequel vous allez acheter les biens. Mais pourquoi iraient-ils investir dans votre société alors qu'il y a des holdings belges qui versent des dividende de 8%?
Votre business plan prévoit des dividendes plus élevés?
Et ces investisseurs vous êtes surs qu'ils vont vous rester fidèles? Ce sont des amis de longue date? Des membres de votre famille?Je vous pose ces questions, car j'ai connu des cas où tout va très bien jusqu'au jour où les actionnaires (surtout si vous n'êtes que 3) ne s'entendent plus et/ou on des divergences sur la stratégie à adopter...
Bref, je trouve cela bien compliqué et bien risqué alors que l'immobilier est le seul placement que vous pouvez faire sans en avoir l'argent.
Il vous suffit de trouver un banquier qui vous suit pour acheter le bien que vous voulez, par contre impossible d'avoir un prêt pour toute autre forme de placement (actions, fonds, obligations etc...)
Donc pourquoi recourir à un montage aussi compliqué?
J'ai vu que vous aviez déjà des biens en location, donc pourquoi ne pas utiliser l'effet de levier que seul l'immobilier permet?
Surtout qu'il y a énormément de frais liés à la création d'une société et à sa gestion..
Ce sont de tres bonnes questions.
J'essaye de répondre au mieux point par point.
1: les dividendes, je suis intéressé par le noms de quelque sociétés de holding qui offrent 8% de dividende, car si en effet au lieu d investir 10.000 euro dans un immeuble je peux les mettre quelque part qui me rapporte 8% certain, je choisirais cette option dans bcp de cas. Je suis frileux et je doute de ces 8% de dividendes, mais mon doute peut simplement venir d'un manque de connaissances de ma part. Si vous avez des exemples, je suis preneur en MP si besoin.
(je suis a 10% sur mon portefeuille d action sur 10 mois, mais je suis "actif", donc 8% sans devoir m en préoccuper je suis preneur ).
2: mes investisseurs sont des amis, qui veulent investir dans l'immobilier en Belgique. (ils ont chacun leurs raisons). Et le but est de bétonner les status en prévisions des possibles problèmes de ce style. Mais c'est le plus gros risque de l histoire en effet.
3: "Il vous suffit de trouver un banquier qui vous suit" C est très, très difficile de trouver un financement pour les 100% de l achat et les frais de notaires en Belgique.
4: "Donc pourquoi recourir à un montage aussi compliqué?"
2 raisons principales,
la première qui est vide de bon sens, mais malgré tout importante: j'en ai envie. Ça peut sembler stupide mais je veux mettre mon idée en pratique ne serait-ce que pour me prouver que j'en suis capable. et ça m'oblige a apprendre beaucoup en chemin.
la seconde, ça me permet d'utiliser les fonds de mes investisseurs qui est un autre levier.
5: "J'ai vu que vous aviez déjà des biens en location, donc pourquoi ne pas utiliser l'effet de levier que seul l'immobilier permet?"
en effet, mais voir point 3, et rien ne m’empêche de faire les 2 en parallèle. Je vis en Espagne et je compte acheter en Espagne.
enfin 6: "Je ne comprends pas bien l'avantage que vous auriez de placer votre patrimoine immobilier dans une société."
Idem, 2 raisons:
Ma situation perso fait que j'ai envie de séparer une partie de mon patrimoine de ma personne physique.
Revendre les parts d'une société n'est pas soumis au 12,5% d'enregistrement. (une exemple: acheter, rénover, revendre la société a une personne qui veut exploiter l immeuble).
#31 Re : Trucs et astuces bricos » Et pourquoi pas ? Magasin Act... » 13-09-2017 22:56:46
J'ai les mêmes.
Pour le moment le seul problème que j ai eu: un locataire a enlevé la pille car il y avait une lumière rouge clignotante qui l embêtait ( l indicateur de pille faible).
edit
Commentaire du Pompier sur les détecteurs a 25euro pour 4 : "c est pas top mais c est mieux que rien et c'est légal."
#32 Re : Divers (hors achat/location) » Formation Immo en France - Que valent-elles » 30-11-2017 10:54:33
C est moi ou on a légèrement dévié du sujet initial?
Mais d un autre cote je suis super intéressé par la discussion , j aimerais acheter un autre bâtiment du cote de Charleroi ...
#33 Re : Divers (hors achat/location) » Formation Immo en France - Que valent-elles » 30-11-2017 10:54:33
A prendre au second degré..
En Belgique c'est super facile d investir dans l'immobilier.
1: tu as plein d argent sur un compte
2: tu trouves un bien "rentable"
3: 3-10% de ton achat va a l agence
4: 12-15% tu paye en plus pour l 'enregistrement
5: tu emprunte 80% du prix de l immeuble ( en gros il te coûte 125% cet immeuble avec le reste des frais, donc tu mets 45% du prix d'achat de ta proche)
6: tu mets en location et tu n as pas de problèmes.
7: ton cash flow est positif, mais tu as du mettre 45% en fonds propres. Certain te diront même que si tu dois faire un petit "effort" d épargne c'est super rentable car tu auras un bâtiment en 20 ans!!!
Tu vois c est tout simple d investir en Belgique Pq chercher une formation ?
Mais si tu en as besoin, pas de problème, tu peux aller a une formation gratuite d' 1 heure 30 minutes ( plus ton temps de trajet bien sur). Ce temps suffira pour te former. Enfin tu as un déjeuner avec.
;-)
Edit:
Sérieusement, ces séminaires gratuit sont intéressant pour gagner de la connaissance, mais pas comme formation.
Je n 'ai jamais participe au séminaire TREVI donc je ne peux juger. Mais si je pouvais je n’hésiterais pas a y participer au moins une fois ne serait-ce que pour savoir ce qui s'y dit.
#34 Re : Divers (hors achat/location) » Recherche avocat-comptable pour monter une société de gestion immobilière. » 16-10-2017 17:26:48
Juste une petite mise a jours.
Un grand merci déjà a Grmff et a GT car leur propositions (jouer sur le capital libéré d'une SPRL, et les part bénéficiaires de SA) ont toutes les deux reçues l'aval de mes 2 investisseurs.
Leur réponse au business plan: "tu fais vérifier ça par un professionnel et si tout est ok on est go."
Prochaine mise a jour après le 26 Septembre.
#35 Re : Divers (hors achat/location) » Permis de location - Boites aux lettres » 11-09-2017 22:14:23
le permis de location est super clair: (il est tard je suis railleur)
chaque ménage doit avoir une boite au lettre fermant a clef... bien sur ils ne mentionnent rien pour son accessibilité.
La question est "qui " pourrait se plaindre? Car en effet si un locataire se plaint que son courrier n'est pas confidentiel.. pas top.
Il y a combien de boites? serait-il plus simple de mettre des boites extérieures que de demande rune dérogations en risquant d'attirer le législateur sur une non conformité potentielle? Ok c'est moche, pas ce que vous désirez, mais légal.
Proposer gentillement au postier de lui donner une clef des communs ( ca ne coute rien de demander) Une serrure a code ( ok ça coûte).
Une double porte> ainsi les boites aux lettres sont dans un espace ouvert de jours mais ferme de nuit?
(mais bon ça coûte aussi)
Bref le rapport $$$ Vs emmerdes peut être décisif ;-)
#36 Re : Locations et baux » Deposer une garantie avec korfine, comment faire » 22-03-2018 19:39:34
De ma pratique ancienne, il suffit de payer la garantie sur le compte de Korfina (à l'époque) et de renvoyer par mail le formulaire d'inscription signé des deux parties. Simple, immédiat, direct, faisable en même temps que la signature du bail à n'importe quelle heure du jour, de la nuit ou du week-end.
Idem, mes biens sont en gestion et ma gestionnaire m'a dit proposer korfina justement pour cette raison. Et la procedure que Grmff mentionne est celle qu'elle m a explique
#37 Re : Divers (hors achat/location) » Formation Immo en France - Que valent-elles » 30-11-2017 10:54:33
Bonjour ,
J'aimerais avoir votre avis sur les formations immo en France : Olivier Seban, Michael Ferrari ...
Est ce que vous aviez déjà eu l'occasion de suivre l'une d'elles ?Cdlt
J'ai commence la formation d'oliver Seban.
Bien faite.
Mais (je n ai fait que le premier module et rembourse après sans problème)
Les info générales je les connaissaient déjà.
C est axe sur le marche français. Les points super intéressant de la formation ne sont pas applicables au marche Belge. (selon moi)
#38 Re : Divers (hors achat/location) » Permis de location - Boites aux lettres » 11-09-2017 22:14:23
Si ce sont des kots et pas des studio pas de problèmes ( c est dans le permis de location).
Si ce sont des studios.. j ai rien dit.
#39 Re : Ventes et achats » Vente impossible, droits d'enregistrement et indemnités » 09-04-2025 16:53:37
Bientot proprietaire de ce bien alors ;-)
J'avoue que recemment j ai aussi bcp steresse ppour avoir pris jouissance avant l acte... et investi dans 30k de travaux avant l acte ... Heueusement ca s est bien finit aussi
#40 Re : Locations et baux » Déontologie des avocats » 30-08-2017 05:18:50
Salut,
Je déterre pour une petite question: vous utiliser une assurance protection juridique ou pas?
Car , par experience, je sais que ca coute bonbon les avocats, et que les assurance que j ai evaluees ne couvrait pas les litiges avec locataires et entrepreneurs.
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