Bonjour,

Voici une explication: Hormis quelques terminologie différente en France, le calcul est identique en Belgique. (Source: independancefinanciere.fr)

Le rendement brut

C’est la méthode la plus simple et rapide, facile à calculer, elle et très souvent utilisée par les agences immobilières, car nul besoin de logiciels. La formule est la suivante :

Rendement brut (%) = (loyers bruts annuels hors charge x 100) / Prix d’achat

Avantage : le calcul est facile à réaliser

Inconvénient: le rendement brut ne reflète pas la réalité puisque qu’il ne pas en comptes les charges, la fiscalité ou même les flux de trésorerie.

Le rendement net

C’est une méthode un peu plus précise, qui tient compte cette fois-ci des revenus réels (y compris des vacances locatives), des charges (taxe foncière, frais de copro, frais de gestion…), et des frais d’acquisition (frais dossier bancaire, frais de notaire, , caution). Le calcul du rendement net est le suivant :
Rendement net (%) = ((loyers réels – charges réels) x 100) / Prix d’achat frais inclus

Avantage : le calcul est plus précis que le rendement brut

Inconvénient : cette méthode ne tient pas compte de la fiscalité, ni même des flux de trésorerie.

Le rendement net après impôt

Cette mesure du rendement est identique à la précédente, mais intègre en plus la fiscalité de l’investisseur. Voici le détail du calcul :
Rendement net après impôts (%) = ((loyers réels – charges réelles – impôts) x 100) / Prix d’achat réel

Avantage : le calcul est maintenant très précis

Inconvénient : le calcul est précis, mais n’intègre pas un élément essentiel, les flux de trésorerie ! En réalité, un investisseur qui finance son investissement à crédit aura un meilleur cash flow et donc un meilleur rendement de l’argent qu’il sortira qu’un investisseur qui financera son bien en cash.

Le Taux de Rendement Interne ou TRI

Le taux de rendement interne appelé également TRI mesure la rentabilité d’un investissement basée sur les flux de trésorerie qu’il génère. Vous pouvez trouver des définitions du TRI sur internet, je ne reviendrai pas dessus, mais prenons un exemple concret pour mieux comprendre.
Prenons 2 investissements identiques, l’un financé via un emprunt, l’autre via apport personnel. Pour cet exemple, nous ne tiendrons pas compte de la fiscalité ni même des autres charges.

Investissement N°1 – avec apport personnel à 100%
Prix d’achat (frais inclus) : 100 000 €
Loyers mensuels HC : 600 €
Apport personnel : 100 000 €

Investissement N°2 – financé à 100% via un emprunt
Prix d’achat (frais inclus) : 100 000 €
Loyers mensuels HC : 600 €
Financement à crédit : 100 000 €
Taux de crédit : 4.5% TEG financé sur 20 ans
Mensualités de crédit : 633 €
Effort d’épargne mensuel : 33 €

Comparatif des 2 investissements :

Les 2 investissements semblent à priori identiques. Le rendement brut est bien de 7.2% ((600 x 12)/ 100 000). Or ici nous sommes sur 2 investissements bien différentes :

Pour le premier bien, l’investisseur a dépensé 100 000 € et touche 7 200 € par an. Sur 20 ans, et en utilisant la méthode du TRI nous avons les flux suivants : 2011 : -92 800 € (=> -100 000 € apport + 7200 € loyer)
2012 : + 7200 €
2013 : + 7200 €
…
2030 : + 7200 €

Ce qui nous fait unTRI de 7.95%

Pour le deuxième investissement, l’investisseur ne retire pas instantanément de revenus de son bien, en revanche, son effort de trésorerie est bien moindre, puisqu’il sort seulement 33 € par mois de sa trésorerie personnelle.

Les flux de trésorerie sont les suivants :
2011 : -392 € (-633 € mensualités + 600 € loyer) x 12
2012 : -392 €
2013 : -392 €
…
2030 : -392 €

Le TRI est maintenant de 22.57%

Pour expliquer ces différences considérables de TRI, revenons sur les dépenses et les gains des deux investissements.

Investissement N°1 :
Dépenses sur 20 ans : 100 000 €
Revenus locatifs sur 20 ans : 144 000 €
Valorisation du bien : 100 000 € (0% revalorisation)
Patrimoine net à 20 ans : 244 000 €
TRI => 7.95%
Performance globale sur 20 ans : +144% (fois 2.44)

Investissement N°2 :
Dépenses sur 20 ans : 7 840 €
Revenus locatifs sur 20 ans : -7 840 €
Valeur du bien à 20 ans : 100 000 €
Patrimoine net à 20 ans : 92 160 €
TRI => 22.57%
Performance globale sur 20 ans : +1075% (fois 11.75)

En résumé, l’investissement N°1 a mobilisé une somme de 100 000 € pour un gain net de 144 000 €, soit une performance d’environ 144% sur une durée de 20 ans. En revanche, le deuxième investissement réalisé sans apport a mobilisé au maximum 7 840 € pour un gain net de 92 160 €, ce qui donne une performance de + 1 075%.

Ceci montre bien l’intérêt de calculer le TRI que le rendement, en particulier si l’investissement est réalisé via un emprunt. Il est à noter qu’un projet immobilier est toujours plus rentable en utilisant le levier du financement à crédit plutôt qu’en investissant son cash. ".....". Le TRI est une mesure importante de la rentabilité d’un projet immobilier qu’il ne faut pas négliger.
Pour terminer cet article sur le fonctionnement du TRI, voici deux autres méthodes utiles pour ceux qui souhaitent calculer rapidement le TRI.

Méthode avec Excel :
A1 : – 92 800 € (-100 000 + 7200) (achat)
A2 : + 7200 € A3 : + 7200 € A4 : + 7200 €
A5 : + 128 800 € (revente)
Formule = TRI (A1 : A5) = 14.06%

Méthode simplifiée :
Cette méthode permet de calculer le TRI avec le montant initial investi, la valeur finale et le nombre d’années (n)
TRI = (Valeur finale / Montant investi) ^ (1/n) – 1
C’est une méthode qui est utilisée pour le capital investissement, ou des prises de participation sont réalisées

CONCLUSION

Avant de prendre des décisions sur un investissement immobilier ou financier, il est primordial de maîtriser certains calculs financiers comme le Taux de rendement interne. Ces calculs permettent d’éviter les mauvais investissements. D’une manière générale, les meilleurs investissements sont ceux qui mobilisent le moins votre épargne, et font appel au financement via un emprunt.

Bonjour, je rejoint votre point de vue, les 6 premiers mois, voir la première année sont déterminant, sur le bon déroulement d'un contrat de bail. Il est un fait constaté à maintes reprises: si des problèmes arrivent durant la première année du contrat de bail, ceux-ci perdurerons toujours ! Peut importe le nombre de rappels ! (sms, appels, courriers)

Je fais des baux d'une année renouvelable et je préviens le locataire qu'au moindre retard de paiement, je ne renouvellerai pas sont contrat de bail. Au début j'étais assez laxiste sur sont application, mais depuis quelques années, je le le fais sans aucun scrupule et cela m'évite de nombreux soucis !

Article très intéressent

Les mesures ne tiennent pas compte des bailleurs qui font installer préventivement des compteurs d'eaux individuels pour un immeuble de rapport, alors qu'ils ont "hérité" de contrats de bails "toutes charges comprises" !

Le bailleur paiera donc +- 25 EUR/an par compteur non raccordé et en plus il risque fortement de recevoir un recommendé pour logement sois-disant innocupé ! Encore une fois, c'est Hydrobru qui fout la m.... sur Bruxelles !

Bonsoir,

Le marché de la colocation pour le centre ville de Bxl est aussi intéressant. C'est un marché niche rentable, mais qui demande pas mal de travail en gestion !

Il me semble avoir lu que vous planifier de faire votre acquisition dans les deux prochaines années. D'ici là tant de chose peuvent changer et les prix tout comme la rentabilité d'un bien pourront fortement varier !!!

Tout propriétaire d'immeuble(s) de rapport s'attend à des changements important à court ou moyen terme ! Exemples possible:
- Tassement des prix du marché pour lequel quelques experts s'accordent à voir des changements évident pour 2013/2014 ! Si les maisons ou appartements peuvent en être affectés, les immeubles de rapport seront certainement moins touchés, même si les prix annoncés de ceux-ci sont très souvent inapproprié aux vu, de l'état,  des revenus locatifs perçu, des infractions etc..
- Gel des loyers ! (Encore une idée d'un socialiste)
- Gel des indexations ! (Une ânerie de plus)
- Régionalisation des lois sur les baux (et les réglementations "loufoques" qui en découlerons très certainement ! Pourquoi faire simple quand ont peut faire compliquer, ont reste en Belgique !)
- taxation sur les revenus locatifs réels (Le chemin est tracé, on y arrive !)
- Un impôt supplémentaire au delà de X milliers d'euros de R.L' net annuel ! (20.000 je pense. Une sorte de récompense aux bon gestionnaires !)
- refonte du code du logement bruxellois (La première mouture ne leur semblait pas suffisamment contraignante !)
- ..... Le pire n'est peut-être pas encore repris dans la liste ci-dessus !
 
Quelques pistes de réflexions pour votre future acquisition:
-  Un flat, qu'il soit dans un bon ou mauvais quartier se louera presque toujours le même prix ! Seul votre prix d'achat variera. Les flats et les appartements 2ch constituent la plus grosse demande sur Bxl
- Les locataires d’origine étrangère sont de loin les plus difficile à gérer, mais cela demande un peu d'ouverture d'esprit et de psychologie. Un respect mutuel, une parole à tenir et le fameux "compromis à la Belge" est souvent utiliser. Plus efficace et moins cher qu'un avocat ! Si vous montrez pas une présence régulière, c'est aussi vite le "boxon" ) Et je reconnais que c'est une gestion qui ne convient pas à tous...
- Les immeubles en infraction (urbanisme, code du logement, etc...) sont nombreux sur Bxl, surtout dans les quartiers "populaire" et les meilleures affaire sont très souvent des immeubles à rénover ! A vous d'en évaluer le potentiel et le risque !
- Que vous rénoviez dans un bon ou "mauvais" quartier, la rénovation vous coûtera le même prix (pour une rénovation de qualité) ! Mais les locataires seront beucoup plus souples à supporter les nuisances (lors des travaux) dans les quartiers "populaire". Ne pas négliger le coûts des rénovations sur les parties communes/collectives !
- Vos plus mauvais conseillers seront vos proches/amis, qui ne connaissent rien à l’immobilier ! Vérifiez par vous-même l'exactitude de tout ce que l'ont vous raconte, y compris des "professionnels" !
- Les achats en copropriété sont très contraignent mais c'est aussi et bien souvent, par lá que l'ont commence. Si vous en avez la possibilité, rien de tel qu'un immeuble de rapport avec une/des unités que vous pourrez vendre séparément si vous en auriez le besoins où la nécessite. Toujours prévoir une porte de secours !!! (Si vous n'avez qu'une seule chose a retenir, c'est celle-ci) Parfois un pas en arrière est la meilleure stratégie et fait partie de l’apprentissage aussi )
- Assainir/rénover un immeuble, c'est du travail et beaucoup de stress aussi ! Et cela vous demandera de multiples compétences, tant pour les travaux que pour la gestion. Je fais 40 à 50% de mes travaux seuls et cela me permet de réduire le coût de la rénovation de 30 à 40%.
- Un immeuble de rapport, ce sont aussi des petits travaux incessants et les surprises nombreuses ! Prévoir un rendement de 30% moindre les premières années me semble très objectif !

Les meilleurs investissent selon moi (à ce jour), pour un "petit" investisseur (sous les 500.000) = une gestion active !
- Anderlecht, Molembeek, Koekelberg, Ganshoren, Laeken, etc...
- C'est encore possible d'avoisiner les 10% de rendement NET, entre 1 et 3 année (après valorisation, assainissement et rénovation du bien) mais cela demande beaucoup d'investissement personnel durant les premières années !
- A chacun de trouver son marché et de cibler sa clientèle ! Prix hors charges obtenu dans l'un de ces quartiers dit "populaire" (belle rénovation) Flat 500/550, 1ch 600/650, 2ch 700/750 (Ces loyers peuvent vous sembler cher pour des unités entre 25 et 70m2, mais ces logements se démarquent de tout ce qui est trouvable dans le quartier (en qualité de rénovation) et je n'ai aucun chômage locatif (en dehors des périodes de travaux) Le "bouche à oreilles" m'amènent 80% de mes locataires !
- Dans ce que vous appelez les "bon" quartier et avec votre budget, obtenir aujourd'hui plus de 5% de rendement NET (baux à résidence principale et hors commerces), c'est du rêve ou de la chance et vous êtes des milliers à rechercher la même chose !

Bonne réflexion et bonne recherche,

Bonjour,

Chercher "claculateur de loyer sur Google" et vous faite un copier/coller du resultat sur votre courrier.

Je met toujours l'adresse du site en sus, ainsi votre locataire pourra verifier par lui même l'exactitude du montant de son loyer indexer.

http://statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_consommation/calculateur_loyer/

Je pense que vous parlez des 3 mois de retroactif maximum ?
Si vous indexer 6 mois après, vous ne pourrer demander l'index que sur les trois dernier mois.

J'ai vécu une situation +- similaire cette année sur Bruxelles.

Dans mon cas, il avait plusieurs mois de loyer non payé, pour finir avec  déménagement furtif ! Quel bonheur ! Un locataire défaillant qui part de lui-même est la meilleures chose qui puissent vous arriver dans ce cas-là ! Il ne m'avait pas remis de clé non plus, mais d'autres locataires m'avait avisé de ce déménagement furtif ! Après avoir constater son départ, j'ai demandé à l'agent de quartier de constater que le locataire était partis. Il a immédiatement fait la demande de radiation auprès de la commune. Sachez néanmoins qu'une radiation abouti entre 2 et 4 mois avant que le locataire ne soit officiellement plus repris sur les listes de la commune.

Mais dans votre cas, la visite de l'agent de quartier va surtout permettre d'établir que personne n'y vit ! (Mais la signature d'un nouveau contrat de bail avec un autre locataire aura le même effet) Votre agent de quartier pourra aussi vous confirmer si votre locataire est bien domicilié ailleur, sans devoir aller à la commune. Il ne vous remettra aucun document l'attestant car il n'a pas le droit de le faire.

Mais si vous voyez votre affaire sous un autre angle: Pas de locataire, pas de résidence, pas de trace de paiement de loyer, donc pas de taxe non plus, il me semble ! Si c'étais moi, s'il n'y est pas rester longtemps, qu'il est bien parti et qu'il n'y a aucun dégats et qu'en plus, vous avez connaissance de son domicile, j'irais chez lui et lui proposerai un compromis, avec la signature d'une résiliation amiable (date et montant à déterminer entre-vous selon sa solvabilité)

(Et si le logement est fermé à clé et que vous êtes certains de sa fuite et non d'un départ en vacance, vous changez le cylindre et placez la clé sous un paillason avant de faire la constatation officielle ou au mieux, vous le relouer immédiatement ! Je suis plutôt pragmatique et prefère un bon compromis qu'une procédure !)

Si je reprend l'explication faites sur le site de l'IBGE (Bruxelles)

Qu'est-ce que le certificat énérgétique ?

Le certificat PEB (performance énergétique des bâtiments) est un «bulletin énergétique» d’un bâtiment (immeuble ou appartement). Il indique, comme pour un réfrigérateur, la classe énergétique du logement sur une échelle allant du A (très économe) au G (très énergivore), ce qui permet au candidat acquéreur ou au candidat locataire de comparer du point de vue énergétique les différents biens qu'il visite. Le certificat PEB comporte également des recommandations pour améliorer le niveau de performance énergétique de l’habitation.

Qui doit établir le certificat PEB ?
Ce sont des certificateurs agréés par Bruxelles Environnement qui délivrent ces certificats PEB. Lors de la visite du bâtiment, le certificateur fait le relevé des caractéristiques énergétiques, les encode ensuite dans le logiciel mis à sa disposition par Bruxelles Environnement, puis émet le certificat PEB. Pour être certificateur, il faut avoir suivi et réussi la formation reconnue par Bruxelles Environnement et dispensée par différents opérateurs de formation.

Existe-t-il un contrôle de qualité du travail des certificateurs ?
Un certificateur qui n’exécute pas correctement son travail peut voir son agrément suspendu voire retiré. Un organisme de contrôle est mandaté par Bruxelles-Environnement pour effectuer ce contrôle sur site par échantillonnage et analyse des certificats PEB réalisés.

Quelle est la durée de validité du certificat PEB ?
Le certificat PEB est valable pendant 10 ans pour autant qu’aucune modification aux caractéristiques énergétiques n’ait été apportée. Par exemple si la chaudière est remplacée ou le vitrage changé le certificat PEB devra être mis à jour avant une future transaction.

Est-ce que le certificat PEB remplace l’audit énergétique ?
Non, le certificat PEB n’est pas un audit énergétique. Si vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation afin de réduire vos consommations d’énergie, mais que vous ne savez par où commencer, il reste utile de faire faire un audit énergétique. Celui-ci comprend une série de recommandations personnalisées, soigneusement étudiées et chiffrées, avec des conseils pour la mise en œuvre de ces recommandations en fonction du contexte du logement étudié. Base légale L’obligation d’établir un certificat PEB résulte de l' Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif au certificat PEB établi par un certificateur pour les habitations individuelles du 17 février 2011..

Il y a des situations dans lesquelles payés ces certificats trop rapidement, après avoir nouvellement acquis un immeuble de rapport, peu s'avérer très coûteux ! Surtout lorsque vous avez prévu d'effectuer quelques travaux, comme c'est très souvent le cas, remplacement d'une chaudière collective, isolation du toit ou remplacement de quelques fenêtres etc...

Après lecture de nombreux message sur le forum sur le PEB, nombreux sont ceux d'entre-vous qui sont classé en G, le plus mauvais score ! Et qu'est ce certificat vous a apporté sur les solutions à devoir faire pour avoir une meilleure "note" ? Pour avoir la réponse, vous devrez passez par un audit qui vous dira de remplacer votre chaudière ou isoler votre toit et.... et après ces travaux vous faites à nouveau venir le certificateur !

Le repassage d'un certificateur devrait-être gratuit où prix en charges par la région dès lors que vous avez effectuez des travaux pour passer à une meilleure note !

Il me semblerait également plus juste, de ne pas imposer le PEB si vous faites appel à un "audit énergétique" (à prix abordable) dans lequel figurerait un ensemble de travaux à devoir faire dans un délais de deux années, afin d'obtenir une meilleure note. Mais tout cela demanderai plus de clarté sur la méthode d’attribution de ces notes !

Je rejoint donc l'avis de "Francis" sur le manque totale de transparence de ces certificats

Je ne connais pas bien les règlementations Walonne.
Le RGIE, c'est la conformité des installations électriques ?

1. La première question que le certificateur demande au téléphone, c'est bien si des plans existe de l'appartement ou de l'immeuble. Je ne voie pas pourquoi il ne pourrait délégué un tâche qui a déjà été faites et qui de plus a valeur légale ?
2. Exact et j'arriverai à un prix finale de +- 150 EUR par unité mais avec une sérieuse valeur ajoutée ! De vrais plans qui ont valeur légale !
3. Il y a bien 10 logements sur la quinzaine qui ne sont pas vraiment identique et les m2 varient de 25 à 75 m2, c'est de la promenade !
4. Avec 1.000 EUR htva, il peut quand même s'acheter des vitamines )
5. Ce n'est pas le job du géomètre ! Prendre les mesures des fenêtres au laser-mètre, cela prend 5 secondes par fenêtre !

Quoi qu'il en soit, ce sera a prendre où à laisser car je l'ai budgétiser ainsi !
Il ne me reste que 15 EUR à devoir descendre pour un papier dont tout le monde se fou éperdument !