L'ordre du jour d'une AGO stipule "Mise en conformité de l'ascenseur (2013) + achat armoire".

Et cela débouche sur un vote pour accord sur travaux (de 16 à 20 mille euros pour une dizaine de lots) sur base d'un seul devis obtenu par le syndic. Pas de pluralité de devis car ascenseur (?) et le syndic pousse à un vote positif vu urgence et risque d'augmentation des prix à l'approche de 2013.

Personne n'a vu ce devis. Ni avant ni pendant l'AG. Il concerne la mise en place d'un rideau conforme (4 étages), un éclairage de secours, et une ligne téléphonique dans la cabine.

Le procédé me semble fort... particulier... et s'ajoute à d'autres anomalies (voir procuration et contrat syndic). Les comptes annuels ont d'autre part été communiqués -par mail- 48 heures avant l'AG., les CP non informatisés ne les ayant pour leur part simplement pas reçus avant l'AG.

Je relance le sujet avec une question :

Un CP fait parvenir au syndic une procuration "en blanc".
Ce syndic choisit un CP présent à l'AG et lui attribue le mandat, sans aborder le point ni l'annoncer.
Le mandant et le mandataire ne se connaissent par ailleurs absolument pas, et ce n'est qu'à la lecture du PV de fin de séance qu'un participant s'étonne en apprenant l'existence d'une procuration.

La validation de cette procuration n'a pas eu de conséquence sur les votes et ne donne pas lieu à un conflit, mais que penser du procédé employé ?

Avisé je ne sais pas, mais au moins pragmatique. 

Pour la garantie, ne signez aucun document, demandez à votre locataire de signer avec son accord de libérer la garantie à votre profit, sans autre indication.
A la banque, vous pouvez mentionner par exemple avant de signer : "sous réserve de toutes sommes restant dues".
Il me semble que cela suffit...

En signant ce document, il valide d'ailleurs implicitement son renon 

Votre locataire reste domicilié en Belgique, il semble disposer de ressources et un accord win-win évitant un conflit judiciaire peut lui sembler prudent... ne fût-ce qu'en cas de retour ici...

Une autre possibilité serait de laisser le membre de votre famille (locataire initial) domicilié dans les lieux et de signer un bail entre vous même -bailleur- et un tiers, qui soit un bail de seconde résidence comportant une interdiction de domiciliation.

La seule irrégularité, c'est qu'une personne soit domiciliée sans résider. En l'absence de problèmes, cette situation peut durer longtemps. En cas de problème, le seul risque est la radiation de la personne faussement domiciliée.

Mon conseil perso, je répète :

1. investir les lieux et relouer immédiatement.
2. vous pouvez lui envoyer un mail prenant acte de son renon (en considérant son mail du 10/10 comme tel) que vous lui demandez de confirmer d'urgence par lettre. un décompte des sommes dues (préavis de 3 mois + 2 mois d'indemnités + 2 mois de retard de loyer.) sous réserve de dégâts locatifs à constater.
3. si vous avez constaté l'absence de gros dégêt locatif, vu l'immédiate libération des lieux, vous lui demandez de libérer la garantie de deux mois en votre faveur, et de payer (par exemple) la moitié des 5 mois restant dus, pour solde des comptes.
4. à défaut d'accord, vous l'avisez que vous réclamerez la totalité des sommes qui vous sont dues par voie judiciaire et vous lui demandez de vous communiquer formellement une adresse de contact officielle pour éviter un jugement par défaut.

Vous êtes trop bon, Rico. En ce qui me concerne, je fais un bail personnalisé, le plus simple et le plus compact possible pour en faciliter la compréhension. Un bail type, expurgé des éléments inutiles pour le bien précis que je donne en location, tient sur un peu plus de deux pages.

Je n'aime pas laisser dans la nature un bail vierge et je préfère donner un exemplaire à consulter, tandis que je donne lecture du bail complet, en explicitant les points qui posent questions. Les principales conditions sont connues et acceptés avant ce stade : prix, charges, durée...

Il faut quand même aussi tenir compte de la jouissance ou du rapport locatif !

Dans l'absolu, le placement immobilier est et reste l'un des meilleurs qui soient. L'épargne rapporte de quoi compenser (et encore) l'inflation. Les actions, le tableau n'est pas idyllique !

Et pourtant ! L'expert qui fait les EDL chez moi teste les robinets shell à l'entrée et le mentionne dans son rapport. C'est de l'entretien. Tous les mois ou tous les six mois, peu importe, mais ne peut pas être bloquée à la sortie si en état à l'entrée.

Un compteur vétuste doit être remplacé à charge du proprio. Mais si une vanne est bloquée par manque de manipulation, c'est à charge du locataire (en fin de bail, ou après un long temps de location... pas après trois mois de location of course)

Pour les vannes de radiateurs, pareil. Si un locataire n'utilise pas un radiateur et n'en manipule pas la vanne durant plusieurs années, elle se bloquera par manque d'entretien. Le locataire devra fort logiquement en assumer la réparation/remplacement.

Pas mal ! 

Il faut aussi avouer que quelque part, on a le syndic qu'on mérite... et si personne ne se plaint, la vie est belle !