Messages de Pilou611

Pilou611 · Ventes et achats

Au risque de m'attirer les foudres...
La maison est entièrement à retaper, du coup c'est quoi le problème si tout va être refait?
Faites sauter le plâtre, achetez un ou deux déshumidificateurs industriels et faites les tourner pendant une bonne semaine.
Si c'est de l'humidité ascendante, c'est autre chose mais la encore il y a des solutions abordables.
Cela ne devrait pas faire exploser le budget travaux je pense.

Si vous voulez jouer sur ce problème d'humidité pour faire tomber la vente, prenez un avocat mais ca me semble vraiment léger comme argument si c'était visible.

Le gros soucis serait la zone inondable, mais c'est à l'acquéreur de vérifier au préalable et à votre notaire de vous prévenir aussi s'il est impliqué dans ses dossiers.

Bien cordialement et soyez positif :-)
Pilou

Pilou611 · Trucs et astuces bricos

Bonjour à tous,

J'écris ce message pour faire appel à votre expérience car je ne trouve pas forcément de solution à mon problème.

J'ai un entrepôt sur lequel les locataires d'un immeuble (qui est le miens aussi) passent pour accéder à leurs logements. Il se trouve que la surface extérieure au dessus de l'entrepôt est l'endroit idéal pour les enfants, ils peuvent jouer, faire du vélo, bref, en tant que gamin j'aurais été super heureux de pouvoir me retrouver avec mes copains dans un espace tel que celui-là.

Seulement, petit problème, une partie de cette surface (25%+-) est en roofing et j'aimerais limiter l'accès à cette zone et chaque passage, quel qu'il soit, l'abime et n'est pas adapté pour les enfants. Les parents sont au courant mais comme ce n'est pas leur toit ils s'en foutent. Disons le clairement.

J'ai pensé faire un mur en bloc de béton, mais je trouve que c'est assez radical comme solution et je n'ai pas envie d'arrive à ce point. J'ai pensé à des barrière mais je suis certain qu'elles seront déplacées, J'ai même pensé aux piques à pigeon mais... dangereux big_smile
Du coup je fais appel à votre lumière. Si vous avez une solution à laquelle je ne pense pas... Merci d'avance,

Pilou

Pilou611 · Locations et baux

Bonjour à tous,
Petite question concernant un bail commercial terminant en 2024:
Puis-je rompre un bail commercial pour réaliser des travaux de gros oeuvre avant son terme, sachant qu'il y a des grosses fissures apparentes? (rien n'est spécifié à ce sujet dans le bail). Si oui, quel est le préavis légal?
Merci.

Pilou611 · Locations et baux

Première petite contribution dans ce fil:
Il y a 3 marches à l'extérieur qu'il faut descendre pour accéder à l'appartement en question.
La locataire: "En hiver, c'est vraiment casse gu****, ca glisse à mort".
Moi: "Il y a des traces de colle, savez vous ce qui était dessus?"
La locataire: "Oui, c'était des tapis antidérapants mais je les ai retirés car c'était pas pratique avec la poussette"

roll

Pilou611 · Locations et baux

C'est super pratique pour un propriétaire. Comme le dit Grmff, pas besoin de vérifier que votre locataire soit bien assuré. Vous pouvez demander à votre locataire une participation financière bien entendu, qui sera moins cher pour lui que de souscrire à une assurance locataire standard (à son nom).

Vous pouvez aussi dire à votre locataire que votre assurance propriétaire avec abandon de recours ne couvre pas le contenu dans le bien et qu'il peut, s'il le souhaite, faire assurer son contenu lui même.

Il y a aussi le risque vis à vis de tiers. S'il fait cramer votre bien et qu'il y a des dégâts chez les voisins, il devra en assumer les conséquences ou souscrire à une assurance tiers.

Bon week end!

Pilou611 · Trucs et astuces bricos

Merci pour votre aide Grmff! C'est sympa! smile

Pilou611 · Prêts hypothécaires/assurances

Bonjour,
Comme le disent très bien les autres membres de ce forum, le crédit bullet est plus cher en intérêts.
Vous avez l'impression de payer moins cher mais le capital reste dû malgré tout.
Le choix d'un crédit bullet, c'est le pari d'une plus value à la fin du crédit.
Avec les taux autour de 1% en crédit hypotécaire, je choisirais la sécurité d'un taux fixe très bas et opterais pour une formule classique. Certe vous aurez une mensualité plus chère mais la garantie d'un taux bas, fixe et aucune surprise.
Bonne continuation

Pilou611 · Trucs et astuces bricos

Bonjour à tous,

J'exhume ce post qui repose depuis 8 ans pour vous demander si entre temps vous ne recommandez pas autre chose que la Sigma Formule 12?
C'est pour repeindre un appartement locatif.

Auriez vous également la référence couleur de beige ou coquille d'oeuf que vous utilisez pour la location?

J'ai contacté PaintHouse à Wavre, ils ne l'ont pas en sigma la formule 12 et le pot est à 103eur pour 10L en Copagro et 135eur pour 20L

Merci et belle après midi!
Pilou

Pilou611 · Ventes et achats

Bonjour à tous,

Petite message pour remercier les utilisateurs de ce forum et l'agence PIM pour avoir mis en place un espace en ligne tel que celui-ci. J'ai pu trouver de nombreux conseils et témoignages sur l'investissement immobilier qui m'ont permis d'avancer et de concrétiser, cette semaine, l'acquisition de mon premier bien de rapport.

L'envie d'investir est présente en moi depuis que je suis ado et le parcours a été long pour arriver à dénicher la "bonne" affaire (Je met des guillemets car c'est trop tôt pour le dire. Sur papier en tous cas, le plan est très satisfaisant).

Ce forum est une mine d'information quand on utilise la fonction recherche et c'est un peu comme youtube: On se laisse vite captiver pendant des heures d'un topic à l'autre.

Je voudrais également passer un message à ceux qui veulent investir et qui n'ont pas encore franchi le pas. Si vous êtes à la recherche d'une bonne rentabilité: établissez une fiche excel avec un calcul de rentabilité simple (prix d'achat, frais d'achat, loyers, cadastre) qui vous permettra de comparer et voir directement si le projet sort du lot et s'il en vaut la peine.

Mon gros point faible était la difficulté de devoir renoncer à des biens qui étaient intéressant et pour lesquels j'avais entrepris des démarches (visites, urbanisme, contacts avec les gens) avant de découvrir des vices (Infraction urbanistique, trop de travaux à réaliser, zone VRAIMENT craignos...). Heureusement pour moi, j'ai eu raison de laisser tomber ces derniers car j'ai trouvé le bien que je cherche depuis longtemps et qui correspond à mes attentes.

Une autre difficulté était de trouver un financement à 100% sans garantie immobilière. En lisant les youtubeurs / influenceurs du net: "tout est possible et réalisable" mais en pratique je n'ai pas trouvé. j'ai perdu du temps à chercher en vain pour au final injecter 20% de capital + frais d'achat (aie!).

Quel bonheur de voir aujourd'hui les premiers loyers tomber (et ils paient à temps en plus!) C'est très satisfaisant comme sentiment et je suis sur que les investisseurs du forum connaissent ce sentiment d'accomplissement et se rappellent encore de leurs premiers loyers.

J'ai déjà quelques belles anecdotes sur la gestion locative et technique que je partagerais prochainement avec vous. Je pense m'inspirer de Grmff et créer un topic avec mes déboires.

Mille merci à vous tous pour vos témoignages et conseils. C'est un plaisir. Merci à l'agence PIM!

Pilou.

Pilou611 · Ventes et achats

Bonjour Pulsar,

A 25 ans, ne vous infligez pas trop de pression. Vous avez encore du temps devant vous pour optimiser vos finances, augmenter vos revenus et atteindre votre objectif de villa neuve dans le BW.

Si j'étais vous:
1. j'épargnerais le plus possible (et pas sur un compte épargne qui ne rapporte rien).
2. Je tenterai d'augmenter mes revenus professionnels et garder le même style de vie que vous avez actuellement (j'imagine que vous avez les compétences).
3. Je garderais en tête qu'à deux, votre capacité d'emprunt sera plus grande et vous fera gagner du temps pour arriver à vos objectifs.

Concernant la question d'une villa neuve et mon expérience personnelle:
Je vous conseille vivement d'acheter une première maison ancienne qui vous plait, et de vivre dedans quelques années. Ensuite penchez-vous sur ce dont vous avez vraiment besoin basé sur votre expérience de vie dans cette maison pour faire construire la maison de vos rêves. A 25 ans les besoin ne sont pas les mêmes qu'à 30 ou 35 ans et si j'avais fait construire à 25 ans, j'aurais probablement des regrets aujourd'hui. C'est un peu comme la BMW serie 1 neuve que j'ai acheté lorsque j'ai touché mon premier salaire, j'étais super content et après 6 mois, je me suis rendu compte qu'une voiture c'est une voiture et que j'ai pas forcément plus de plaisir à conduire une BM qu'une Mazda qui vaut 3 fois moins cher sans compter l'entretien.

Votre budget de 400.000 euros pour une villa neuve me semble fort fort limité pour une maison neuve dans le BW. Rien que le terrain plat d'une taille raisonnable vous coutera 200.000 euros hors frais et prenez une marge sur les prix constructeurs car les surprises et les extra montent TRES vite.

Tout ceci n'est pas pour vous décourager. Vous êtes sur le bon chemin et vous y arriverez mais pas tout de suite. C'est juste une question de temps.
Félicitations pour votre parcours jusqu'ici. Vous pouvez être fier de vous.

Bàv,
Pilou.

Pilou611 · Ventes et achats

Sans capital de départ, ca va être difficile avec 1800eur par mois.

- Investissez dans l'immobilier dès que possible et vous aurez, dans 10 ans, un bon petit nid pour voir plus grand.
- Envisagez d'investir avec votre partenaire également, vous aurez ainsi une capacité d'emprunt plus élevée.
- Ne laissez pas vos économies sur un compte épargne (investissez sur les marchés keytrade, bolero,...)
- Investissez dans vous même: Lisez des forums (et ne croyez pas tout ce qu'on vous dit), livres, etc.
- Tentez d'augmenter vos revenus
- Obtenez un CDI asap (Gros + => banques)
- N'achetez pas de grosses voitures/GSM à 1K ou toutes ces choses qui se dévalorisent rapidement
- Faites un tableau excel avec vos revenus, vos dépenses et optimisez le plus possible.

Bonne continuation,

Pilou611 · Ventes et achats

Bonjour,

L'acompte versé sera déduit du prix d'achat+frais d'achat.

Exemple très simple:

Vous achetez un appartement à 100.000 euros. Vous aurez 12.500euros de frais d'achat à payer.
Dans ce cas, votre acompte de 10% (10.000 euros) sera destiné à payer les frais d'achat.
La banque versera l'argent qui sera remis au vendeur et le notaire vous réclamera les 2500euros manquant (reste des frais d'achat).

Bàv.

Pilou611 · Ventes et achats

Bonjour,

Quel age avez vous? Je pense que c'est un détail important.

Je penche pour l'option d'un immeuble de rapport directement. Vous gagnerez du temps (pas de travaux) et aurez plus que probablement une rentabilité plus intéressante! Si c'est une passion, je n'attendrais pas 5 ou 10 ans.

Quels sont vos objectifs vis à vis de cet IDR? Pension? Cashflow?

Pilou611 · Ventes et achats

Depuis le 1er janvier 2020, le taux en Région flamande en cas d’achat d’une habitation unique servant de logement familial s’élève à 6%. Dans les autres cas (résidence secondaire, terrain, etc.), le taux est de 10%. Pour bénéficier du taux réduit, il faut répondre à certaines conditions:
- L’habitation doit être unique, l’acquéreur ne peut pas posséder d’autre bien.

Je pense que c'est pour ceux qui achètent leur tout premier bien immobilier mais posez la question à votre notaire.

Pilou611 · Ventes et achats

Bonjour,

Pour être honnête, ce genre d'investissement ne m'a jamais vraiment intéressé. Je pense que vous ne serez pas aussi libre qu'un investissement "normal" de part le fait que ce n'est pas vous qui gérez et qu'il faudra toujours suivre les évolutions imposées par rapport aux soins etc.

Si vous vous lancez, regardez tous les frais annexes annuels et n'oubliez pas que ce sont des vendeurs.

En terme de rentabilité, je pense que ce n'est pas le meilleur investissement. Favorisez un appartement dans un immeuble sans ascenseur avec peu/pas de charge(s).

Pilou

Pilou611 · Locations et baux

cencen1 a écrit :

Je me permets de vous poser 2 questions :
1) Ma locataire actuelle m'a envoyé un recommandé pour résilier le bail entré en vigueur le 01/10/2018 (pour une durée de 3 ans) en mentionnant que le bail se terminera le 31/07/2020. Dans le même temps, j'ai peut-être un locataire pour le 01/08/2020
J'ai préparé la réponse ci-dessous qui partira par recommandé qu'en pensez-vous ?
Je prends bonne de la résiliation du bail se rapportant à l’immeuble situé xxx que vous m’avez fait parvenir par recommandé en date du 21/06/2020.
Vous y mentionnez que le bail prendra fin en date du 31/07/2020.
Je tiens, cependant, à souligner que le bail ayant débuté le 01/10/2018 pour une durée de 3 ans, la législation en matière de baux en Région wallonne, en vigueur depuis le 01/09/2018, prévoit la possibilité pour le preneur de mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois, le bail prendra donc légalement fin le 30/09/2020. Le preneur est également tenu de payer une indemnité correspondant à un mois de loyer.
Etant donné que la location s’est bien passée, je n’envisage évidemment pas de vous réclamer l’indemnité mentionnée ci-dessus. En ce qui concerne le préavis, celui-ci reste bien de 3 mois sauf si effectivement un nouveau preneur prend le bien en location avant cette date auquel cas, le bail cessera dès l’entrée du nouveau preneur.

Vous pouvez lui demander de trouver un locataire entre temps s'il souhaite partir avant les 3 mois. Je pense que cela doit être clarifié et faire un point sur les éventuels travaux à effectuer entre les deux locataires.
Pour le reste ca me semble assez clair.

cencen1 a écrit :

Question pour le nouveau bail, si le preneur est un couple dois-je avoir 3 ou 4 exemplaires (1 pour monsieur et 1 pour madame ou 1 seul pour le couple ?) ?

Un par partie (1 bailleur, 1 Preneur(s) et 1 pour l'enregistrement).

Pilou611 · Divers (hors achat/location)

Ines412 a écrit :

Dans mon cas ça serait pas une création mais une régularisation plutôt. Il est déjà divisé illégalement.

Vous aurez quand même besoin d'un permis, c'est la même chose.
Si le bien est divisé illégalement, il y a de fortes chances que le vendeur accepte votre clause car il sera "dos au mur" ou alors devra sans doute baisser son prix de vente.
Si les locataires sont en place depuis longtemps vous pouvez toujours ajouter une lettre à la demande de permis disant que les locataires souhaitent rester sur place et on besoin de ce(s) logement(s).

Frottez l'urbanisme dans le sens du poil tongue
Pilou.

Pilou611 · Divers (hors achat/location)

Sur votre respect et en toute transparence, je doute que vous obteniez une réponse claire. La seule certitude sera quand vous obtiendrez le permis lui même. La seule chose possible est, selon moi, de voir si l'urbanisme est ouvert à votre demande.

Si vous avez connaissance d'une personne ayant fait la même opération dans la rue, cela peut également jouer en votre faveur.

Concernant la clause suspensive dans votre offre, une clause suspensive de création de logement me rendrait septique (en tant que vendeur).

Pilou611 · Prêts hypothécaires/assurances

SOIT : Le bailleur contracte une assurance incendie avec abandon de recours contre le preneur. Les coûts de cette assurance sont répercutés au preneur pour un montant de .... euros par mois en plus du loyer. Le preneur reste responsable d’assurer sa responsabilité vis-à-vis des tiers et peut, s’il le souhaite, faire assurer son mobilier.
Sur décision du bailleur et en cas de sinistre impliquant une intervention de l’assurance durant la période de location, le preneur prendra à sa charge le montant de la franchise due à l'assureur.

- J'hésite à demander un montant forfaitaire car le preneur pourrait refuser de payer une facture franchise au nom du bailleur...
- Quid si une canalisation pète dans un mur, c'est pas vraiment la responsabilité du preneur...? Il faudrait trouver une phrase également. Bien que je prendrais alors à ma charge la franchise, je me met à la place du locataire qui pourrait stresser et être méfiant... Après tout, nous ne sommes pas tous de bons samaritain...
- C'est un brouillon, encore à peaufiner
- Je dois encore trouver la formule "à payer en même temps que le loyer"

Si quelqu'un veut s'essayer, qu'il n'hésite pas!

Cordialement,
Pilou.

Pilou611 · Prêts hypothécaires/assurances

Merci Himura,

Voici la seule que j'ai trouvé sur la toile:

Le bailleur contracte une assurance abandon de recours en date du ............... pour un montant de ....... EUR et en apporte la preuve au preneur. Les coûts de cette assurance sont répercutés au preneur. Le preneur reste responsable d’assurer son mobilier et sa responsabilité vis-à-vis des tiers.

Elle ne pèse pas très lourde par rapport à la votre mais je pense qu'on peut arriver à formuler quelque chose de correct. Je vais me pencher la dessus dès que j'ai un peu de temps.

Bonne après midi,
Pilou

#1 Re : Ventes et achats » Conflit acquéreur - vendeur avant signature de l'acte » 26-10-2022 16:56:04

#2 Trucs et astuces bricos » Idée pour empêcher l'accès à une surface extérieure libre d'accès » 18-04-2023 19:28:52

#3 Locations et baux » Rupture Bail commercial » 17-08-2021 22:12:11

#4 Re : Locations et baux » Mes petites histoires de locataires... » 10-04-2024 13:59:16

#5 Re : Locations et baux » Utilité de la clause d'abandon de recours? » 13-09-2020 19:29:14

#6 Re : Trucs et astuces bricos » Peinture à refaire » 05-10-2022 16:12:19

#7 Re : Prêts hypothécaires/assurances » prêt hypo ou crédit bullet? » 07-09-2020 14:12:26

#8 Re : Trucs et astuces bricos » Peinture à refaire » 05-10-2022 16:12:19

#9 Ventes et achats » Première opération de rapport terminée » 17-08-2021 19:44:43

#10 Re : Ventes et achats » Investir ou pas ? Objectif final: maison neuve » 15-10-2020 11:10:19

#11 Re : Ventes et achats » Etre rentier ? » 01-08-2020 09:05:41

#12 Re : Ventes et achats » Acompte, en cas d'achat ? » 16-07-2020 09:27:44

#13 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09

#14 Re : Ventes et achats » Frais d'enregistrement Flandre: restitution ? » 29-06-2020 17:36:18

#15 Re : Ventes et achats » Achat dans résidence service pour personnes âgées: bon investissement ? » 23-07-2020 23:02:16

#16 Re : Locations et baux » 2 questions en 1 - résiliation anticipée et nouveau bail » 28-06-2020 18:12:21

#17 Re : Divers (hors achat/location) » Permis d'urbanisme » 25-06-2020 22:37:46

#18 Re : Divers (hors achat/location) » Permis d'urbanisme » 25-06-2020 22:37:46

#19 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel) » 25-06-2020 18:17:31

#20 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel) » 25-06-2020 18:17:31

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