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#1 Re : Locations et baux » Etat des lieux à frais partagés » 01-09-2021 22:25:46

Bonsoir à tous, enfin à ceux qui se souviennent de moi !

Effectivement, j’ai pris ma retraite il y a déjà 3 ans, que le temps passe, et je suis moins présent sur ce forum, une erreur selon moi et je reviendrai tout prochainement avec au moins une aventure intéressante.

Pour revenir à ce cas d’honoraires d’expert, la législation prévoit que s’il y a des frais à l’état des lieux d’entrée, ceux-ci sont partagés 50/50 entre le locataire et le propriétaire.  Rien n’a été prévu pour la sortie.  Il me semble toutefois entendre que des juges de paix appliquent la même répartition et cela me parait juste.

De plus, si l’expert n’est rémunéré que par une seule partie, on pourrait supposer qu’il n’a qu’un seul client et qu’il ne doit défendre que les intérêts de ce client.  Donc, pour moi, cette solution est mauvaise.

Je comprends le souci de l’expert.  J’ai connu le même.  Personnellement, je me faisait payer sur place, à la signature de l’ordre de mission, avant de visiter les lieux loués, ou préalablement par virement bancaire.  Sans rétribution préalable, je ne remplissait pas ma mission, sauf exception.  Parfois, le propriétaire faisait l’avance pour le locataire et ce montant était ajouté à l’indemnité compensatoire.

Je penserai à vous demain, en dégustant une douzaine d’huîtres normandes dans le Corentin, petite semaine de vacances !

#2 Re : Divers (hors achat/location) » expert en humidité » 17-05-2021 14:59:56

Je préfère l’aluminium, plus conducteur thermique que le céllophane ou le plexi

#3 Re : Copropriétés forcées » divulguer le nom du dernier notaire intervenu: légal ou pas? » 03-11-2020 20:37:59

Bonjour,
En examinant les comptes de la copropriété, il y a toujours moyen de trouver des traces d’une vente et souvent le nom du notaire car le syndic doit répondre à une demande de renseignements en cas de vente et demande très généralement des honoraires pour cela.

#4 Re : Ventes et achats » Déontologie agent immobilier » 09-10-2020 10:12:40

Bonjour,

L’estimation a été faite par un expert immobilier indépendant proposé par le notaire chargé de la succession. 
et bien entendu, je ne prétendrai pas que l’expert n’est pas sérieux et je suis arrivé plus ou moins à la même valeur!

J’ignore tout de la déontologie des notaires !

#5 Re : Ventes et achats » Déontologie agent immobilier » 09-10-2020 10:12:40

Mon cher Éric, je te remercie pour cette réponse détaillée et précise.
Mon impression semble bien se vérifier et je crois qu’un notaire n’est pas très innocent dans cette affaire.

Encore merci et porte toi bien !

#6 Ventes et achats » Déontologie agent immobilier » 09-10-2020 10:12:40

Francis
Réponses : 5

Bonjour,

J’ai un petit souci pour renseigner un proche.
Cette personne a hérité, avec d’autres, d’une maison.
Les héritiers ont décidé de vendre et ce via une agence.
Le bien n’a été ni mis sur le site de l’agence, ni sur imposer ou autre !

Les héritiers viennent de recevoir une offre, au prix demandé, émanant de 2 sociétés.
Après une rapide recherche, il m’apparaît que ces sociétés, ou du moins l’une d’entre elles, sont très liées à cette agence.
Le responsable d’une de ces 2 sociétés est impliquée dans l’agence et est agent immobilier IPI.

Ma première question:  que dit la déontologie IPI dans le cas ou l’agent, ou un de ses associés, ou similaires achète un mien mis en vente par cette agence.

La seconde:  il me semble qu’au minimum, la commission d’agence devrait être réduite, et à combien ?

La 3ème , quel crédit apporter à une agence qui agit de cette façon ?

#7 Re : Législations régionales » BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire » 08-10-2020 17:44:38

Bonjour,
Lors de la vente d’un immeuble à la gestion un peu problématique, rock and roll même, l’avis de mise en vente a entrainé une réaction chez 50% de mes locataires, le non paiement des loyers.

#8 Re : Locations et baux » Départ locataire et fermeture compteur électrique » 24-10-2020 12:40:19

Bonjour;
Je confirme toujours les rendez-vous pour les états des lieux de sortie en précisant que les compteurs seront repris par moi lors de la remise des clés et que les compteurs ne peuvent pas être fermés.
Lors de l’ELS, je teste toujours les éclairages, etc.

#9 Re : Locations et baux » Loyer impayé "Bail commercial Horeca" - raison Covid19 ? » 26-05-2020 15:24:58

Bonjour,
J’ai déjà lu quelques raisonnements juridiques relatifs à ce problème.  Certains veulent invoquer la force majeure, d’autres reporteNe sur le bailleur la « non mise à disposition du local commercial », d’autre le fait du prince.
Je sais (ou crois savoir) que certains dossiers sont déjà entre les mains de la justice de paix.  Je suis impatient de voir dans quel sens les juges vont trancher.

Cela m’amène 2 avis.
Le premier, c’est que la pus grande force majeure, la plus imprévisible et contre laquelle il n’est pas possible d’agir, c’est bien le décès !  Or, le décès du preneur ne met pas fin au bail ni n’interrompt l’obligation de payer les loyers !
La seconde, c’est que si je comprends très bien la situation financière des commerçants, surtout Horeca, comment accepter d’en reporter une des conséquences importantes sur les bailleurs en ne payant plus de loyer, parce qu’eux ne vente plus rien.  Si on retourne le problème, ces commerçants accepteraient-ils d’augmenter leur loyer parce que leur chiffre d’affaire et leurs bénéfices ont augmentés.  Je ne crois pas.

En tout cas, je suis très content d’avoir vendu en janvier une maison de commerce et de rapport dans un quartier de Bxl, un peu difficile voir chaud.  Nous avions acheté ce bien il y a 23 ans afin de constituer ma pension complémentaire d’indépendant !
Si ce Coronavirus était apparu à cette époque, j’aurais bien été dans les ennuis: plus ou presque plus de revenus professionnels, le Rez commercial, comme la moitié des locataires d’appartements n’auraient plus rien payés, et j’aurais plongé profondément dans le rouge.
Bref, j’ai refilé la patate chaude au bon moment !

#10 Re : Locations et baux » Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion » 13-06-2020 05:10:25

Bonjour,
Il y a 2 façons de travailler avec une AIS: la location directe à l’AIS avec autorisation de sous-location et le mandat de gestion.
Ici manifestement on est dans le cas du mandat de gestion.  L’AIS gère pour compte du propriétaire mais c’est le propriétaire qui assume en finalité des frais sauf à voir ce qui est prévu dans le mandat au sujet de la remise en état du bien avant la remise au propriétaire.
Il est possible que l’on soit dans le cadre d’une location normale avec le dernier locataire et donc que c’est celui-ci qui devrait assumer ses dégâts.  Bonne chance !
À noter que les AIS ayant fait, et faisant encore une énorme promotion de leurs services, elles ne sont pas insensibles à la pression d’un propriétaire qui se dirait prêt à dénoncer le système ou qui chercherait un soutien auprès des politiciens locaux.

Je sais que certains sont viscéralement opposés aux AIS mais j’estime que dans certains cas, c’est une excellente solution.  Je connais même des investisseurs qui ont mis des biens à dispositions des AIS !
Je devrais acheter un bien de rapport, j’examinerais attentivement la solution AIS !

#11 Re : Locations et baux » échange de plaques mais pas conforme à celle de L'ELE » 13-05-2020 08:12:53

Donc la plaque a plus de 5 ans et à ce moment avait déjà un petit dégât ?
Cela influence la vétusté.
Quel âge a la plaque ?
Quelle catégorie de taque, entrée de game, moyenne game, ?

#12 Re : Locations et baux » cage d'escalier: dessins à la craie » 14-05-2020 11:50:04

Bonjour,
J’ai suivi ce type de formation il y a environ 30 ans à Charleroi.
Globalement intéressant pour un néophyte, que je n’étais pas dans toutes les matières.
Certains enseignants n’étaient pas à la hauteur non plus, ou ne savaient pas captiver.
Certains élèves ralentissaient le déroulement des cours.

Personnellement, je devais sans doute méconnaître 25% de la matière vu ma formation de géomètre mais cela a été une bonne révision.

Avec un peu d’organisation et en contrôlant bien les sites visités, on peut apprendre quasi la même chose sur internet

Bonne chance

#13 Re : Locations et baux » échange de plaques mais pas conforme à celle de L'ELE » 13-05-2020 08:12:53

Bonjour,

Je vis toujours, sauf mon dos !

Pour la taque électrique, le locataire aurait du signaler le problème et laisser au propriétaire la possibilité de réparer ou de remplacer, mais on ignore l’origine de la panne et les circonstances.
Le plus simple est d’attendre l’ELS et à ce moment de calculer l’indemnité de remplacement de la taque électrique san oublier de tenir compte de la vétusté qui est fonction de la qualité de l’électroménager mais aussi de l’usage.  Une taque dans une maison de 5 chambres fonctionne beaucoup plus que dans un studio.

#14 Re : Ventes et achats » Surface habitable » 10-12-2019 21:52:42

Bonsoir,
Cette façon de mentionner les m2 dans les publicités de vente est habituelle en Belgique, il n’y a rien d’illegal À cela.
En France, le problème est réglé par la loi Carrez mais malheureusement pas en Belgique !

#15 Re : Locations et baux » Délai entre convocation en justice de paix et comparution effective » 18-12-2019 08:19:25

Un greffe vient de me dire 2 semaines entre l’envoi de la convocation et l’audience

#16 Re : Locations et baux » Liste noire, le retour... » 12-12-2019 09:48:02

Un tripadvisor des propriétaires et des locataires

#17 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sorties - dégâts et frais de peinture » 29-11-2019 18:48:02

De cette lecture, je déduis que l’on n’est pas dans un logement moderne, évacuation dans les communs, de plus salle de bain sans aération !!!!  Peinture qui date de 14 ans.
Selon moi, avec une peinture d’un tel âge, ce ne sont pas les quelques trous ou petits dégâts en plus qui peuvent être considéré comme dégâts locatifs.  J’aurais franchement tendance à envoyer promener le propriétaire mais va t on en justice pour 250€.

Proposez un deal d’un montan5 inférieur et voyez venir

#18 Re : Locations et baux » entretien chaudière, loi ou bail? » 14-11-2019 09:42:14

Petite histoire de sortie locative.
L’expert: Monsieur le locataire, vos vitres n’ont pas été nettoyées ?
Le locataire: Mais si, monsieur l’expert, régulièrement, tous les 3 mois ! D’ailleurs la dernière fois c’était il y tout juste 3 mois.
L’expert: peut-être, mais à présent, elles sont sales !  A la sortie, les lieux loués doivent être en parfait état de propreté.  C’est au locataire a y veiller !  Je vous compte un nettoyage des vitres.

5 minutes après
L’expert: avez vous fait entretenir votre chaudière ?
Le locataire: oui, il y a un an et l’obligation légale est de 2 ans.
L’expert: oui, mais nous ne sommes pas en cours de bail mais bien à la remise des lieux au propriétaire et vous devez être en mesure de prouver que tous les équipements sont en parfait état de marche!

D’où, discussion et rediscussion !


Solution: prévoir dans le bail l’obligation d’entretien de moins de 3 mois avant la remise des clés !

#19 Re : Locations et baux » Entretien de chauffe-eau exigé lors de la sortie » 26-11-2019 11:54:37

J’ai eu autrefois un cas similaire comme expert du locataire.  La chaudière était vielle et le détartrage risqué.  J’ai conseillé à mon client de ne rien faire et qu’on accepterait le coût d’un entretien lors de la sortie.
Pour la sortie, tout était nickel, même l’entretien de l’alarme et de l’adoucisseur.
L’expert adverse a requis le coût d’entretien de la chaudière, que j’ai accepté après discussion sur le montant, pour la forme.
Au moment de se quitter, le propriétaire. Demandé pourquoi cet entretien n’avait pas été fait.  J’ai expliqué le risque de destruction de la chaudière !!!!
Quelques mois après, j’ai appris par mon confrère que le détartrage de la chaudière s’était mal déroulé et qu’elle était morte !

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