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#4801 Re : Locations et baux » plan cadastral » 19-02-2007 12:44:37
Si vous demandez un extrait de la matrice cadastrale avec les noms et addresses des proprios, et référence de leur bien (comme au plan et/ou à l'acte de base, pas toujours évident à traduire en numéro de boîte), vous l'obtiendrez.
Ce n'est pas toujours gratuit, et je ne sais plus si c'est à l'enregistrement ou à au cadastre qu'il faut le demander. Pour les gros immeubles, il faut le demander par courrier et payer d'avance.
Il faut le demander au Cadastre. Les propriétaires sont groupés par extrait de précompte immobilier. On paie par page.
Le plan cadastral peut être nécessaire dans certains cas. Il a coûté environs 25 euros. Il mentionne les numéros des parcelles actuelles, qui sont différentes de ceux mentionnés dans l'acte de base.
Pour 250 appartements j'ai payé +320 euros. Et environs 25 euros pour le plan cadastral (une feuille A3).
Si un acte additionnel est fait, le notaire doit mentionner (je crois) le nouveau numéro de la parcelle, qui est en indivision forcéeet géré de ce fait par une ACP. Une ACP verticale ne peut (en principe) avoir une parcelle. Une ACP horizontale pourra en avoir plusieurs. mais ils doivent (en principe) tous être bâties et appartenir au même lotissement.
Exemple: le promoteur a acheté quatre parcelles 124a, 124c, 124f et 148c. Ces parcelles sont repris par le notaire dans l'acte de base. Sur base de cette acte de base le Cadastre va attribuer au terrain un nouveau numéro, par exemple 124g. Ce numéro sera repris sur le plan cadastral et sur l'extrait de la matrice cadastrale.
J'ai commandé mon extrait sur place, on m'a envoyé une lettre avec le montant à payer. Après paiement j'ai reçu les documents.
#4802 Re : Locations et baux » Bail verbal: enregistrer ? » 26-02-2007 08:46:48
C'est vrai qu'on risque de professionnaliser la fonction de propriétaire.
C'est une tendance actuelle, provoqué par l'individualisme de l'homme dans notre société.
Par exemple on professionnalise de plus en plus les volontaires dans des associations culturelles, ... .
#4803 Re : Copropriétés forcées » Décision impérative » 13-02-2007 10:16:24
En continuant la lecture de cette proposition de loi, l'avis du conseil d'Etat sur l'article 74 (p. 264) donne une explication plus détaillé:
Article 74
Le membre de phrase «nonobstant toute convention contraire
» donne à penser que le régime d’insaisissabilité est sinon
d’ordre public, en tout cas impératif en ce sens qu’il ne
peut y être dérogé. Tel ne semble cependant pas être le cas
dès lors qu’en vertu de l’article 79, le travailleur indépendant
peut renoncer à ce régime à la suite notamment d’une convention
conclue, par exemple, avec un créancier.
Si on peut y renoncer, alors ce n'est plus impératif selon le Conseil d'Etat.
Mon opinion personnelle:
- Disposition impérative ou d'ordre public: on ne peut y renoncer.
- Ordre public: un fonctionnaire public peut intervenir d'office, sans plainte
- Impératif: une partie en cause doit l'invoquer.
La nullité suite à une disposition impérative existe au moment de la décision, dans le cas d'une AG, alors ... un CP pourrait l'invoquer, sans tenir compte du délai des trois mois.
Ex: l'élection d'un syndic est annulé après 6 années de procédures. L'AG postérieures sont en principe nulles, parce qu'ils ont été convoqué par une personne sans le mandat de syndic, si on cite l'ACP après ce jugement (nullité absolue) ou seulement si l'annulation des élections antérieures ont été demandé par citation endéans les trois mois (nullité relative)?
#4804 Re : Copropriétés forcées » Décision impérative » 13-02-2007 10:16:24
Dans le projet de loi programme (voir un autre sujet sur ce forum) j'ai trouvé l'article suivant à la p. 354, qui sera probablement utile pour d'autres cas, mais certainement pour la copropriété:
Art. 100
Un article 11bis, rédigé comme suit, est inséré dans
la même section:
«Art. 11bis. — § 1er. Le Roi rédigera trois annexes,
une par Région, pour chaque contrat de bail, contenant
une explication des dispositions légales relatives aux
éléments suivants: les dispositions adoptées par la
Région concernée en matière de normes de salubrité,
sécurité et habitabilité; un explicatif de la nature d’une
règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit,
à son enregistrement et la gratuité de l’enregistrement;
la durée du bail; les possibilités de révision du loyer,
l’indexation, les charges; les règles établies en matière
de réparations locatives; les possibilités de mettre fin
au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées
au changement de propriétaire; les possibilités pour les
parties de pouvoir être épaulées en cas de litige.
Suggestion: La remise par le notaire de cet explicatif de la nature d’une
règle impérative devrait être obligatoire lors d'un achat d'un appartement.
Aucune idée quelle va être le contenu de ce document. mais elle provoquera ou bien une série de procès, ou bien une application uniformisé de la signification "impérative".
Dans le loi programme concernant les loyers on utilise à tout moment "obligatoire", "impérative" ou "d'ordre public".
#4805 Re : Copropriétés forcées » compte bancaire et association » 10-02-2007 12:27:25
Je viens de tomber sur ce site très intéressant sur le thème de la copropriété.
Ma question: s'agissant des comptes bancaires en Belgique, il est indiqué dans votre nouveau code de déontologie, que l'association doit avoir un compte "distinct". Quelqu'un peut-il me dire ce qu'est juridiquement un compte "distinct"?
Dans les années 80 un des plus grands promoteurs Belges a fait faillite. Dans l'acte de base de ses immeubles un syndic était nommé pour dix ans (durée de la garantie légale du promoteur).
Ce syndic gérait tout à partir d'un compte "unique".
Le législateur a voulu éviter ce problème dans le futur et voté après des longues débats la loi Belge de 1994, applicable à partir du 01.08.1995.
L'implementation de cette loi dans des réglementations existantes a duré des années, suite à des procédures différentes.
Ainsi la déontologie des syndics professionnels n'est adapté que depuis le 01.01.2007 (je simplifie).
Mais par exemple la réglementation concernant l'identification des personnes de droit dans la "Banque Carrefour Entreprise" n'est pas encore adapté à la réalité des ACP, tel qu'elle a été affiné par des arrêts récents de la Cours de Cassation Belge.
Par ailleurs, ceci ne ressort que du code de déontologie et non d'un des articles du code civil. Est-ce impératif?
La loi Belge, en application depuis le 01.08.1995, prévoit:
Article 577/8
(...)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:
(...)
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires;
(...)
Un compte bancaire est la propriété d'une personne (naturelle, de droit, une association de fait, une communauté de mariage, ...).
La banque vérifie seulement si le propriétaire (ou les personnes en possession des mandats corrects) donne l'ordre de disposer des fonds sur ce compte bancaire.
La loi Belge de 1994 a donc implicitement dit que le compte bancaire doit appartenir à l'ACP, et personne d'autre.
Il a aussi dit que le syndic n'est plus un syndic d'immeuble(s), mais un syndic de l'ACP:
Article 577/11
§ 1er. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires l'état:
(...)
Ainsi il doit seulement démontrer la qualité de syndic de l'ACP et l'existence juridique de l'ACP, pour pouvoir ouvrir un compte au nom de l'ACP. Mais cela implique aussi que tous les signataires de ce compte sont de préposés de lui.
Mais la loi a aussi implicitement autorisé qu'en cas de nouveau syndic un nouveau compte soit ouvert au nom de l'ACP, sans rendre ce principe obligatoire en cas de transfert de mandat du syndic.
La loi est impérative:
Article 577/14
Les dispositions de la présente section sont impératives.
La section est celle des articles 577/3 à 577/14:
"SECTION II : DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS"
NB: Je vis en France et seules les notions de compte unique ou de compte séparé existe.
A titre d'information: vous trouvez sur le site Fisconet du ministère des Finances le texte coordonné du Code Civil.
Clique sur: Français -> Divers -> Code Civil -> Art. 577/3- 577/14
#4806 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et IBGE » 04-08-2008 13:10:43
Sans vouloir entrer dans une polémique je complète à la citation suivante de MarcelDufou:
Alors qu'un permis classe IA est beaucoup plus contraignant (et onéreux qu'un permis classe IB) ;
comme suit:
Alors qu'un permis classe IA est beaucoup plus contraignant pour le syndic (et initialement plus onéreux qu'un permis classe IB, mais nettement moins chère sur 30 ans)
Dans le cas d'un permis classe IA un bureau d'étude agréé par IBGE est obligatoire. Cela rend la procédure initialement coûteuse, mais empêche l'attribution des contrats de rénovation en petit comité.
Vu les délais imposé par l'IBGE le syndic a "en principe" le pouvoir de désigner lui-même les entrepreneurs pour des travaux "provisoires", vu l'urgence.
Mais vu le montant très important du budget de rénovation nécessaire pour satisfaire les conditions du permis la convocation d'une AG spéciale est nécessaire, si le syndic traite ce cas d'une façon impartiale.
IBGE n'a accordé aucun permis pour les trois installations retenues à l'ACP Exemple, mais bien deux permis pour chaque fois trois installations à deux autres ACP, les ACP Exemple I et Exemple II.
En surface les immeubles gérés par l'ACP Exemple sont nettement séparé, mais en sous-sol ils forment un ensemble. Le deux permis concernent deux installations en sous-sol (chaufferie de classe IB et parking sous-terrain de classe IA) et une installation en surface (2 aires de parking de 12 places chacun).
Une taxe annuelle est due par installation autorisée, disons 1.000 euros par installation. Le montant n'a pas d'importance pour ce qui suit.
J'ai appris les détails grâce à une autre intervention sur ce forum en novembre 2006 je crois. Avant je connaissais seulement le principe.
Dans la solution "permis classe IA", une taxe annuelle est due pour disons 3.000 euros.
Dans la solution "permis classe IB", une taxe annuelle est due par les deux ACP I et II, d'un montant global de 6.000 euros.
Donc un supplément annuel de 3.000 euros. Après 15 ans on arrive à compenser les frais supplémentaires du permis classe IA (50.000 euros) et après 30 ans on arrive à la situation inverse.
Le problème réel pour le syndic et ses adjoints est que l'IBGE a obligé le syndic de faire surface et de prouver son cas.
Le syndic a "prouvé" que deux ACP existent en fournissant des extraits transcrits et des synthèses de l'acte de base, mais pas l'acte de base lui-même.
L'IBGE s'est basé sur les documents du syndic pour rejeter la thèse d'une ACP unique. Mais l'IBGE a bien spécifié qu'il n'intervient pas dans litiges entre syndic et copropriétaire. Il est obligé de croire sur parole le syndic. Les écrits du syndic sont, par l'octroi du permis, devenus des documents officiels (on reçu le sceau de l'IBGE comme on dit dans le permis).
L'IBGE se trouve coincé et doit donc appliquer la loi. Dans ce cas-ci elle l'a fait correctement en rejetant les interprétations des 6 plaignants et en acceptant seulement les interprétations du syndic, organe légalement impartiale de l'ACP. Ceci est confirmé par la déontologie du syndic professionnel depuis le 01.01.2007.
L'IBGE a accepté intégralement les plaintes d'habitants (y compris ceux des copropriétaires-résidents).
C'est aux copropriétaires de contester la validité des documents soumis par le syndic avec des procédures appropriés. Si les documents soumis par le syndic sont des faux, alors les permis classe IB sont automatiquement annulé, et une demande d'un permis classe IA imposé, dès communication du jugement à l'IBGE.
Si les documents soumis sont faux, alors on ne le sait prouver qu'en entamant une procédure de faux en écritures en pénal contre le syndic ET ceux qui ont approuvés ses documents (= entre autres ont approuvé ces documents en CdG, AG, ... en connaissance de cause).
En plus TOUS les frais de cette procédure sont dues par l'ACP I et II, qui n'existent pas en réalité. Mais le soi-disant syndic de ses ACP est obligé de payer les frais suite au permis.
S'il puise dans la caisse de l'ACP existante, alors il y a vraisemblablement un détournement de fonds, avec toutes les conséquences pour lui.
La ligne entre frauder et éviter légitimement des dépenses est très mince.
Dans ce cas-ci il n'y a pas de fraude si les deux ACP I et II existent effectivement et paient tout. Et si l'ACP existante paie rien et que les frais déjà encourues par l'ACP existante sont remboursées intégralement par les deux ACP I et II avant l'AG 2007.
Un couple ne peut pas dire à une instance qu'elle est divorcé et à une autre instance qu'elle est marié, selon que le couple peut obtenir des avantages financiers ou pas.
Il faut faire un choix et en subir les conséquences positifs ET négatifs. Accepter le revers de la médaille.
Dans le cas cité par MarcelDufou le choix a été fait par les copropriétaires en 1980. Il faut l'accord de 100% des copropriétaires pour changer cela, et aller à l'encontre d'un arrêt de la Cour de Cassation.
En même temps l'IBGE a accordé UN permis à 6 ACP voisines (un immeuble à 5 bâtiments avec un parking souterrain de classe IB). Les ACP ont regroupé leur demande et se sont présenté comme une seule ACP. Ils ne paieront qu'une fois la taxe, et pas 6 fois. Dans ce cas l'ACP unique n'existe pas en réalité et les 6 ACP existent de fait, mais n'ont pas de personnalité juridique.
Quand à la avant-dernière phrase de neuf mots de MarcelDufou/casimir/cassenoisette, je lui demande de relire attentivement dans le dernier jugement rendu le motif pourquoi le juge a rejeté sa plainte similaire en fait contre 7 copropriétaires "opposants".
Je ne réponds pas aux répliques éventuels, pour éviter une polémique.
#4807 Copropriétés forcées » Décision impérative » 13-02-2007 10:16:24
- luc
- Réponses : 6
Grâce à PIM j'ai trouvé un article dans Le Soir, intitulé Votre contrat avec un agent immobilier (courtier).
Le dernier paragraphe m'intrigue:
Enfin, signalons que l'article 4 de l'arrête prévoit que toute autre disposition des conditions contractuelles qui abroge ou limite, de façon directe ou indirecte, les droits que le consommateur tire de cet arrêté, est interdite et nulle. En droit, on parle de dispositions impératives (non susceptibles d'être transgressées).
La loi sur la copropriété prévoit aussi des dispositions impératives. Mais là ils seraient d'une nullité relative et pas absolue, selon une jurisprudence récente.
La nullité dans le cadre du contrat d'un agent immobilier-courtier, est-elle aussi d'une nullité relative?
#4808 Re : Locations et baux » Bail : cabinet d'avocat » 06-02-2007 11:08:51
oui un peu bizarre quand même qu'un avocat vienne sur ce forum demander conseil.....LOL
Un avocat doit déontologiquement avoir un autre avocat comme conseiller lors des procédures en justice.
On ne peut pas conseiller soi-même.
Le fait que Raf demande conseil ici veut dire deux choses selon moi:
1. Raf applique correctement sa déontologie d'avocat, y compris implicitement le principe de l'économie des procès.
2. la réputation de ce forum est excellente, puisque des professionnels y cherchent conseil.
#4809 Re : Divers (hors achat/location) » placement de calorimetres ou d un autre systeme » 31-07-2008 16:20:08
Pour le compteur de passage, de mémoire, on avait payé plus de 1000€, et il devait être alimenté électriquement.
Je suis d'accord qu'un compteur de passage n'est pas rentable pour des appartements individuels, mais il peut l'être pour des groupes de bâtiments, desservie par une seule chaufferie commune.
Surtout si il y a trop de différence entre la température de l'eau à l'arrivée du bâtiment A envers celui du bâtiment Z.
Ce compteur de passage permet alors d'équilibrer les coûts réels. Il nécessite en pratique l'usage des calorimètres électroniques dans les appartements, si on ne veut pas perdre l'avantage des compteurs de passage au niveau des bâtiments.
Dans mon ACP les appartements à +1ch ont plus qu'une arrivée d'eau chaude, froide et chauffage. Le complexe a été conçu avant 1973.
Les coûts annuels (la consommation en électricité, l'entretien et le relevé annuel du compteurs) m'intéresse. Ils devront être reparties par compteur entre une cinquantaine d'appartements.
Les compteurs de passage feront aussi apparaître la déperdition réelle entre la chaufferie commune et la dizaine de bâtiments séparées. On pourra alors estimer le rendement réel des mesures d'isolation à prendre à ce niveau.
Une ACP a déja fait cet exercie. Il a su diminuer les frais de chauffage avec 30%.
#4810 Re : Copropriétés forcées » Syndics et banques » 10-02-2007 09:07:57
Le titre de ce sujet m'irrite. Il devrait être "Syndics et investisseurs".
J'extrais d'un article du Figaro le paragraphe suivant:
Vous prévoyez aussi des synergies ?
Nous développerons les interactions entre les métiers de Foncia et ceux de la banque et de l'assurance. Les synergies futures, qui sont des synergies de revenus, sont évidentes en gestion de trésorerie et en crédit aux particuliers. Dans les prêts à l'habitat, bien sûr. Mais aussi en crédit à la consommation. Foncia est un acteur majeur de la location résidentielle. Or, les nouveaux locataires ont souvent de grands besoins d'équipement. Foncia proposera aussi des produits d'assurance et de la gestion de patrimoine à ses clients, qui sont plus d'un million.
Le texte, souligné par moi, irrite probablement sad, mais aussi moi-même.
Il en suit que une scission totale enter la trésorerie de la firme du syndic et la trésorerie de l'ACP doit être garantie:
- tant par une déclaration écrite par le syndic
- que par des procédures repris dans le règlement de copropriété ET le contrat du syndic avec l'ACP.
La double signature ne représente aucune garantie légale, sauf si ceux qui signent ont un pouvoir de syndic.
Toute ingérence du conseil de gérance dans la gestion des comptes bancaires aura comme conséquence de les rendre seul responsable, vu qu'ils sont des mandants envers le syndic, mandataire en cas de double signature.
Une solution existe, mais je le réserve d'abord aux copropriétaires de mon ACP lors de l'AG du 08.03.2007. Ensuite je vous en informe.
#4811 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
La commission paritaire compétente parle aussi de syndic d'ACP et pas d'un syndic d'immeuble ...
COMMISSION PARITAIRE 323
POUR LA GESTION D’IMMEUBLES
Depuis le 12 juin 2001 (A.R. 29/04/2001,
M.B. 12/06/01), l’A.R. instituant la Commission
paritaire pour les concierges d’immeubles à appartements
a été remplacé par « l’A.R. instituant la
commission paritaire pour la gestion d’immeubles
à appartements et fixant sa dénomination et sa
compétence. »
La commission paritaire pour la gestion d’immeubles
est compétente pour les travailleurs en
général et leurs employeurs dont l’activité d’entreprise
consiste, principalement, en une ou plusieurs
des activités suivantes :
1. la gestion d’une association de copropriétaires ;
2. la gestion de patrimoine immobilier propre,
autres que ceux en copropriété ;
3. l’activité de syndics d’associations de copropriétaires
ou de régisseurs de biens immeubles,
agréés comme agents immobiliers par l’IPI.
Cette convention paritaire n’est cependant pas
compétente pour les travailleurs d’agences immobilières
qui se spécialisent principalement dans la
vente et la location de biens immobiliers (et dont
les activités de syndic ou de régisseur sont accessoires)
ni pour les ouvriers qui effectuent des travaux
relevant de la commission paritaire de la
construction.
Source: Immobilium 2002 N° 4, p. 10 (Déc 2002)
#4812 Re : Copropriétés forcées » On achète même sa certification ! » 04-02-2007 10:33:19
J'ai lu hier un article sur le "Corporate Governance" dans les copropriétés. C'est écrit en néerlandais. Je contacte l'auteur pour savoir si une traduction existe.
L'auteur est pour des pouvoirs accrues des CG, mais en pose aussi le cadre nécessaire. Ce verso de la médaille est édifiant. Il demande implicitement des investissements aux ACP et un changement de formation des syndics. Ils devront être un "syndic de l'ACP" et pas un "syndic de l'immeuble".
Mais les défenseurs actuels d'un CG avec pouvoirs élargies au sien des ACP (je ne parle pas du SNP, ABSA, ...) sont les mêmes qui ont pour premier et pratiquement seul bût: "Que cela en coûte le moins possible".
En Hollande on ne certifie pas les syndics, mais les ACP.
Le système Hollandais est le plus proche du système que l'auteur cité propose pour la Belgique.
Une partie du problème est que les syndics actuels sont formé comme agent immobilier et accessoirement comme gestionnaire d'immeubles. Donc comme "syndic d'immeuble".
Les ACP ne pourront être gérés convenablement que si les syndics ont eu une formation approprié pour une "gestion d'ACP". Gérer une association est autre chose que de gérer un immeuble. Le point faible de la situation actuelle se retrouve là, pour ce qui concerne les syndics.
Le point faible des ACP est qu'on ce concentre trop sur le coût et pratiquement pas sur la conservation des immeubles à long terme.
En Hollande on a rendu le fonds de réserve obligatoire, avec un minimum annuel (je crois 10% de la valeur des parties communes amortissables).
#4813 Re : Copropriétés forcées » Le débat sur la copropriété du 29/01 » 02-02-2007 07:14:15
Ce qui me frappe un peu dans tout cela c'est que l'on ne parle jamais d'un projet de gestion sorte synthèse des lignes directrices de la"politique de l'immeuble" en d'autres termes sur quelle base minimale les cp peuvent-ils se mettre d'accord quand au devenir de l'immeuble et à la qualité de vie qu'ils souhaitent par rapport aux couts qu'ils peuvent ou doivent assumer.
tous ensemble. Ce document fondé sur l'acte de base et discuté en commun derait être communiqué au syndic choisi quel qu'il soit et permettrait aussi d'agir à long terme et de fixer des priorités.
La célèbre sentence de Sénèque " un navire qui ne connaît pas sa desitnation ne rencontre que des vents contraires" me semble en cette matière prendre tout son sens.
A défaut le syndic ne peut que gérer à court terme des conflits latents ou exacerbés interpersonnels, l'immeuble, le bien commun passant à l'arrière plan quand dans les plus mauvais cas ils ne se les approprie pas pour rester le seul maître à bord avec ses affidés à la seule fin de garder le pouvoir pour le pouvoir sans se soucier de la raison pour laquelle ce même pouvoir limité par la loi lui a été confié.
Le projet de gestion .... j'essaie déjà 3 ans d'en proposer un. Mais il me manque une toute petite petite chose ... l'accès aux documents de l'ACP ...
- pour savoir ce qu'on gère effectivement et d'en estimer l'amortissement.
- pour savoir ce qu'on assure effectivement et ce qu'on n'assure pas
- pour savoir avec quel fournisseur on a des contrats écrits
- pour savoir ce qu'on a eu comme dégâts réparées, assurés ou non
- pour savoir si les parties privatives sont assurées ou non
- pour savoir comment les remboursements de l'assurance sont gérés
- ....
Le "groupe d'opposants" devra donc de nouveau proposer un projet très très élémentaire.
Le "pouvoir en place" n'aura donc de nouveau aucun problème à le torpiller en disant: "Ils ne savent pas de quoi ils parlent, puisque ceci et cela est faux. Les opposants sont donc incompétents et des ignares." Surtout quand ils le pouvori en place se vantent de leurs titres d'ingénieur, d'études approfondies de problèmes (dossiers qu'on ne voit jamais), et qu'ils trônent sur l'estrade avec le monopole du micro. Comme on tient nos séances dans une église, l'estrade est dans notre cas un autel.
La "majorité silencieuse" sera donc de nouveau confronté à deux thèses différentes. Et comme on admet qu'on ne sait pas prouver nos propositions, vu qu'on n'a pas accès aux documents de l'ACP, ils se penchent vers une certitude, puisque notre projet se repose sur des suppositions. Mieux avoir un oiseau en main que dix dans l'air.
Aller chez le Juge pour avoir accès aux documents? Oui, on l'a fait. Oui, on a un jugement favorable. Mais ... selon les avocats de l'ACP ce jugement n'est valable que dans ce cas précis. Pour les documents ultérieur il faut de nouveau aller chez le Juge. Ce qu'on est en train de faire. Naturellement avec une demande d'astreintes, comme c'est la 2ème fois. On pourra avoir un jugement en 2008, si tout va bien. Alors à l'AG 2009 on pourra peut être après NEUF ans proposer un projet, se basant sur la réalité.
Logique tout cela?
Je viens de lire la jurisprudence publié en 2005 sur la copropriété. Presque la moitié des jugements est incomplet, parce que le copropriétaire a quitté la copropriété. Il gagne encore dans la partie privative, mais pas de jugement sur ses demandes communes (excès de pouvoir du CG, ...).
La cause des procès perdues par les CP est souvent le non respect de la période de 3 mois. A travers les jugements on sent que l'envoi tardive du PV et son contenu incomplet en est pour beaucoup. Mais les AG de début d'année, qui votent le budget de l'année en cours, sont aussi susceptible d'avoir des procès de ce type. Un AG d'avril contesté donne lieu à une première visite chez le Juge en octobre, quand ... les travaux sont déja exécutées. Avec en passant de petits travaux en plus pour une partie des recalcitrants (divide et impera). Etc ... .
Récemment j'ai lu sur Internet un PV d'un AG récent. Le syndic a mis à la fin du document les possiblilités d'aller en appel contre les décisions d'une AG. C'est cela que j'appelle une information impartiale. Ce syndic Bruxellois est membre de l'ABSA et est certifié SNP.
#4814 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et IBGE » 04-08-2008 13:10:43
Ayant reçu ce matin le rapport d'inspection des pompiers je cite l'extrait clé pour l'immeuble A:
"Immeuble à habitation dont le parking et la chaufferie (1861 KW) sont communs à l'immeuble B de la même rue. L'ensemble parking dispose d'un seule rampe d'accès."
Ce document était absent lors de l'enquête publique.
Déclaration identique pour le bâtiment B envers le bâtiment A. Donc deux certificats qui prouvent qu'il y a une unité technique et géographique.
Mais l'IBGE ne doit pas en tenir compte, puisque les certificats étaient absent lors de l'enquête publique.
L'autorité d'appel (Le "Collège Environnemental") par contre devra en tenir compte. Entre temps le permis est valable, les travaux peuvent être exécutées, ... . Et les frais de procédure augmentent ... .
Les deux permis eux-mêmes ont été notifié le 31/01/2007 aux deux ACP "fictifs".
Autres renseignements intéressantes pour d'autres ACP:
Les pompiers exigent un contrôle annuel de la chaufferie commune au gaz. Elle est donc obligatoire, dès qu'un permis est nécessaire.
Le syndic avait diminué sans autorisation de l'AG le nombre des luminaires de sécurité dans le parking souterrain, pour diminuer la consommation d'électricité. Les pompiers exigent maintenant de fait qu'on revienne à la situation ancienne, mais .. aux normes d'électricité de maintenant.
Résultat final: tout le circuit d'électricité commune devra être mis aux normes actuelles. Les frais supplémentaires (normes 2007) seront en principe à charge du syndic, si on suit sa déontologie actuelle.
C'est un exemple flagrant qui prouve que tout bricolage et tout refus d'appliquer les lois se paie tôt ou tard.
Pour l'avis des pompiers concernant les sorties de secours, je suis perplexe. Je conaissais les problèmes, mais ils sont plus graves que je croyais.
Maintenant je ne sais pas si l'avis des pompiers sera repris dans la décision de l'IBGE.
On verra ... .
#4815 Re : Copropriétés forcées » On achète même sa certification ! » 04-02-2007 10:33:19
D'accord avec PIM. Il faut éviter de casser la table quand on frappe sur la table. Si non on n'a plus de table pour se réunir ni de participants.
Les règles d'utilisation de ce forum sont analogue à celle que j'utilise dans d'autres forums d'une importance semblable, où je suis modérateur. Heureusement on n'y traite pas d'immobilier, mais de généalogie. Moins de polémiques, bien que ... .
Mais l'analyse de Zitoun est correcte et fondée.
Les intervenants qui ont adopté le nom de leur organisation doivent bien être conscient que cela provoque dans certains contextes.
J'ai un principe fondamental que j'essaie d'appliquer, bien que je n'y réussit pas toujours:
"Je suis pour toute règle, sous la condition que celui qui la propose ou en demande l'application, l'applique d'abord dans son cas."
#4816 Re : Copropriétés forcées » Le débat sur la copropriété du 29/01 » 02-02-2007 07:14:15
Exiger que les victimes se mettent à la même fréquence que les intervenants externes ne résout pas le problème, au contraire.
Un petit détail important à ajouter:
Dès qu'on est à la même fréquence on peut rehausser ensemble le niveau.
#4817 Re : Copropriétés forcées » Le débat sur la copropriété du 29/01 » 02-02-2007 07:14:15
Bonjour,
Tout point de vue est relatif et donc par essence subjectif. Le simple fait de sa place dans une salle peut changer ses observations, et donc les conclusions qu’on tire.
L’ambiance de la réunion n’était pas désagréable outre mesure et certainement pas exceptionnelle.
Mais quelle est ma mesure ? Une AG d’une association comme l’UIPI ou une AG du type de mon ACP ?
Je suis tout à fait d’accord que l’atmosphère était désagréable et agressif, si on le compare avec une AG professionnelle.
Mais si je compare avec une AG de mon ACP, alors la séance était agréable et productif.
Brigitte Laloux du SNP est en effet arrivé en retard, vu qu’elle avait probablement d’autres obligations. Son explication est correcte et cohérente.
Mais l’attitude de Zitoun est aussi correcte et cohérente, vu que lui aussi avait probablement d’autres besognes stressantes le même jour.
Mais surtout il utilise d’autres mesures que le SNP, comme moi et tant de copropriétaires, contaminé par la manière qu’on est traités an par an par le pouvoir en place. Une preuve indépendante en a été distribuée en salle lors de la réunion par un membre du « pouvoir en place » d’une ACP. Procédure que tant de CP présents ont vécu x fois.
Une mise à la même fréquence, condition sine quod non d’un débat constructif, demande une compréhension et souplesse énorme des intervenants externes, comme l’IPI, ABSA, SNP, CNIC, … . Je les remercie pour vouloir le faire.
Mais ont un avantage ceux des externes à l’ACP qui ont vécue l’expérience d’un copropriétaire banalisé assertif.
Exiger que les victimes se mettent à la même fréquence que les intervenants externes ne résout pas le problème, au contraire.
#4818 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Vu le document remis lors de la réunion chez la sénatrice NYSSENS par un CP je renonce à détailler une procédure de grands travaux du début à la fin. Ce sera le privilège de mon AG.
Mais le principe est simple. Le cahier des charges comprend entre autres un calendrier. Pour chaque point de ce cahier (= "milestone") on désigne entre autre le responsable (syndic, architecte, AG, ...) et les conditions pour que cette phase soit considéré comme terminé.
Exemple concret: Paiement de la dernière tranche des travaux.
L'AG peut décider, en votant le calendrier lors la décision de principe, que la dernière facture (d'un montant d'au minimum x %) ne peut être payé que sur décision de l'AG. Ce calendrier fera partie du cahier des charges. Et l'entrepreneur devra donc l'accepter (ou proposer autre chose).
#4819 Re : Copropriétés forcées » Le débat sur la copropriété du 29/01 » 02-02-2007 07:14:15
...
In fine, j'ai constaté que les copropriétaires étaient bien seuls dans leur détresse face à la toute puissance des syndics assistés de leurs conseils de gérance.
En effet, le SNP n'a jamais relayé cette détresse et en fin de réunion, Madame Laloux a félicité le représentant de l'ABSA pour s'être bien défendu !!
....
Il n'aura probablement pas de PV, vu que c'était une sorte de brainstorming.
C'est un fait qu'à certains moments le SNP et l'ABSA n'étaient pas sur la même longueur d'ondes qu'une majorité des copropriétaires présents.
Etant assis au dernier rang, j'ai pu observer que tous les CP présents étaient d'accord avec une partie des arguments des intervenants, mais jamais tous en même temps pour un intervenant.
Ex: le cas de la double signature du compte bancaire. A ce moment c'était une majorite de CP avec SNP, IPI, ABSA contre une minorité.
Le SNP, l'ABSA et l'IPI (= les professionnels) se sont mis dès le début ensemble. Cela était une erreur psychologique. Pas plus ni moins. C'est une réaction naturelle (recherche d'un soutien mutuel dans un contexte présumé "hostile").
Ex: je n'ai pas su persuader mes partisans à se disperser dans la salle lors du dernier AG. On est resté groupé. Résultat: 50% moins de votes positifs que prévues.
Par contre ils ont par ce fait permis que les CP présents s'exprimaient plus librement.
Vu le contexte et le bût de la réunion je crois que c'était bien qu'ils se sont regroupé.
J'ai su parler en personne, après la réunion, avec les délégués du SNP et de l'ABSA.
Pour le site de l'UIPI, le représentant du SNP m'a promis de vérifier mes dires. Et on se contacte dans les jours qui viennent.
Pour l'ABSA j'ai constaté une dynamique et fougue constructive, comme chez PIM. Et une volonté de changement. Cela ne veut pas dire que je suis d'accord avec toutes les propositions de l'ABSA. Loin de là. Mais il y a une volonté indéniable de se mettre à la même longueur d'ondes.
Quand à la motion d'Oslo, sorry mais j'y retrouve trop le point de vue "propriétaire d'un lot privatif" et c'est en plus trop vague.
Le mot essentiel de l'intervention de Zitoun est: "détresse". Ne l'oublions pas.
#4820 Copropriétés forcées » Frais d'expertise judiciaire en cas de plainte pénale » 30-01-2007 13:09:03
- luc
- Réponses : 0
Dans "Het Laatste Nieuws" un article, sur la première et 3ème page d'aujourd'hui, cite le cas d'une procédure entamé contre une ACP, avec plainte déposé chez le Juge d'instruction.
Le juge d'instruction Anversois demande que les six CP avancent une garantie de 16.500 euros, si non leur plainte ne sera pas traité. Motif: les services d'une expert comptable sont nécessaires.
Dans cette ACP des dizaines de milliers d'euros ont disparu du compte sans preuves. Les CP sont des ouvriers.
Ex: l'inspection annuelle des extincteurs ne coûtait 400 euros selon l'offre de la firme. L'ACP de +150 appartements payait en 2004 2.617 euros.
Des parlementaires ont demandées des explications au Ministre Onckelincx, parce que ceci prouve qu'une justice de classe est en train de s'installer.
Tout ceci à titre d'information pour dire la problématique n'est pas uniquement lié à Bruxelles. C'est un problème national (= fédéral).
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