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#1341 Re : Modèles de contrats PIM » Clause bail commercial - détail/explications » 01-04-2020 13:20:58
Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?
J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...
Si le propriétaire veut faire valoir que x % du loyer qu'il reçoit correspond à des charges locatives forfaitaires, il va devoir le prouver...
Et là, il sera probablement perdant à tous les coups s'il a mis un pourcentage trop élevé :
1. Soit il prouve que les charges locatives sont bien d'au moins x% du loyer : ok pour le fisc mais où est l'intérêt pour le propriétaire de payer lui même autant de charges locatives plutôt que laisser son locataire les payer au fur et à mesure ? surtout que si le forfait est insuffisant, pas question de déduire le surplus du loyer imposable...
2. Soit il n'y arrive pas et le fisc lui tombe sur le dos pour plusieurs années de redressement avec amendes salées et intérêts.
Dans le pire des cas, c'est toute la clause qui sera jugée abusive et considérée comme nulle ! Dans ce cas, 0% de charge acceptée et pas seulement le % prouvé
Attention aux clauses du bail : pas question de prévoir x% de charges forfaitaires et dans un autre article que les charges seront payées par le locataire....
Et il ne s'agit que les charges locatives (chauffage, eau, électricité, entretien). Prévoir qu'un locataire paiera des charges "propriétaire" équivaut à devoir les déclarer comme loyer (le précompte est l'exemple le plus connu mais c'est valable aussi pour les travaux prop)
Et en bonus : la TVA ne sera récupérable ni pour l'un, ni pour l'autre si c'est le propriétaire qui reçoit et paie les factures
#1342 Re : Copropriétés forcées » Créer une ASBL de copropriétaire » 08-03-2020 11:40:59
MoThA a écrit :panchito a écrit :Sans comptes approuvés, impossible de poursuivre les mauvais payeurs!
Pourquoi gardez-vous ce syndic?
Changer de syndic ne changera rien à la situation si comme d'habitude le Syndic actuel ne fait pas suivre les pièces...
En cas de nomination d'un nouveau syndic, le syndic sortant dispose légalement de 30 jours pour communiquer les documents à son successeur. Et en cas de révocation de son mandat sans nomination d'un successeur, même délai pour transmettre tous les documents de l'acp au président du cdc ou président de la dernière ag.
En cas de défaut de respecter ses obligations, plainte à l'IPI
Et, au moins, vous arrêtez l'hémorragie pour partir sur de bonnes bases.
Le passé se réglant à part de l'histoire qui commence avec le nouveau syndic....
#1343 Re : Copropriétés forcées » Qui peut devenir syndic? » 18-02-2020 20:31:30
google est ton ami.... 
Mais GT donne directement la bonne info.... Encore plus facile que google 
#1344 Re : Copropriétés forcées » Quel taux de tva? » 18-02-2020 20:35:09
GT a écrit :MarcoBrux a écrit :GT a écrit :Vous avez effectué des recherches dans "fisconetplus" ?
Effectivement et même dans le commentaire TVA mais on y parle pas spécialement de cette prestation! à moins qu'il faille interpréter les dispositions. c'est pour cela que j'ai fait appel à ceux qui auraient été confronté à ce cas éventuellement..
N'y est-il pas question, en matière de taux de TVA ,d'opérations immobilières effectuées aux parties communes d'un immeuble à appartements. ?
si. mais ma question porte particulièrement sur les prestations effectuées par un serrurier( remplacement de serrure, réparation cylindre, réglages d'ouverture et fermetures de portes) etc etc.
Dans ce que j'ai lu, la disposition est large...
En même temps, difficile d'être plus clair : tous les travaux faits aux immeubles à usage privé sauf...
Les travaux de serrurerie ne font pas partie des "sauf", c'est donc la règle des 6% qui s'applique.
#1345 Re : Copropriétés forcées » Quel taux de tva? » 18-02-2020 20:35:09
oui si toutes les conditions sont remplies....
#1346 Re : Copropriétés forcées » 1 copropriétaire convoque AG et ne se présente pas. » 05-03-2020 03:03:28
GT a écrit :Une constatation sur la date de l'AG(E) : le 29 février 2020. Un samedi, pendant la période du congé scolaire du carnaval.
oui, et ça je pense que c'est fait exprès, moi même j'atterris à 12h05 et l'AG est à 14h00
en admettant que tout l'immeuble se déplace,
l'initiatrice de l'AG (sur et certain) ne sera pas là
l'avion reste au sol pour raison X
les autres cp faisant partie du 1/5 ième ont la rougeoleil y a 105% de chances pour qu'ils votent non à tout nos points, c'est évident.
dans ce cas de figures, on peut aller chez le juge de paix et une autre épopée recommence?
Mais quelle drôle d'idée de fixer une date d'AG quand on sait qu'on ne sera pas là alors que c'est déjà un petit groupe qui tente de se mobiliser contre une majorité (active et/ou silencieuse)...
Vous n'aviez pas encore envoyé les convocations que vous nous parliez déjà de l'absence de l'initiatrice, maintenant vous signalez que vous arriverez en Belgique moins de 2h avant l'AG (si tout va bien...)...
Pourquoi ne pas avoir changé de date en voyant ce potentiel (mais réel) risque de vos 2 absences ?
#1347 Copropriétés forcées » Quelles sont les différences pratiques entre une AG, une AGO, une AGE ou ... » 09-05-2024 07:43:36
- max11
- Réponses : 13
Il y a un sujet qui s'allonge actuellement sur la simple discussion de savoir si une convocation à une AG est faite pour une AG, une AGE ou une AGO....
Cela semble être très important aux yeux de certains mais je dois avouer que je ne sais pas pourquoi....
En pratique, quelle est (quelles sont) les différences/l'importance entre ces différents types d'AG ?
Je ne parle pas du fait qu'une AGO doit se tenir chaque année à une période précise ou que le syndic pourra facturer des hono supplémentaires pour une AGE, je ne crois pas que ce soit là l'essentiel du choix de cette 3ème lettre.
Mais plutôt dans les formes de sa convocation, de son contenu, de sa tenue, de la force de ses décisions, des recours possibles, ...
Pour moi, tout cela m'a toujours semblé pareil et égal mais à lire la vigueur de certaines interventions, je me dit que quelque chose doit m'échapper....
#1348 Re : Copropriétés forcées » RC syndic? CAC? CDC? » 11-02-2020 15:07:08
@LUC, je ne sais comment vous remercier, j'ai reçu la même réponse d'une autre personne dans un autre forum.
j'imprime, merciquelles seraient les raisons pour lesquelles l'assurance pourrait refuser?
Il y a un autre forum pour les questions sur les difficultés en copropriétés ? et ils répondent plus vite et plus efficacement qu'ici ???
#1349 Re : Copropriétés forcées » panneaux solaires tiers investisseurs » 22-01-2020 06:00:50
un article 1 qui dit que vous pouvez perdre tous les avantages du contrat....
un article 14 qui vous interdit d'en parler autour de vous (un avocat, un conseiller, ...)
ça ne vous semble pas louche et mal embarqué ? moi oui....
#1350 Re : Copropriétés forcées » Peut-on imposer des limites d'ancienneté aux membres du CC » 21-01-2020 09:18:38
De quel droit un copropriétaire (ancien ou nouveau) serait-il limité dans ses droits pour gérer son patrimoine ?
A mon sens, c'est non !
Mais je ne sais pas si c'est une position "légale" ou de bon sens...
#1351 Re : Copropriétés forcées » Permis d'environnement » 24-01-2020 15:51:16
Pour revenir au permis d’environnement (plus de 25 emplacements en souterrain), s’il a expiré nous devons le renouveler, je pense, mais nous aimerions autant confier cette tâche à qqn d’externe (sans pour autant que cette personne assure le rôle de syndic). Ce que notre syndic actuel fait, tout le monde peut le faire mais nous avons besoin de conseils pour mettre l’immeuble en ordre s’il ne l’est pas (et connaitre les conséquences si jamais cette mise en ordre tarde, je n’ai personnellement pas le temps de consacrer des journées entières à cette mise en conformité qui aurait dû être réalisée par notre syndic - qui est aux abonnés absents, sauf pour se faire rémunérer).
Il y a des sociétés spécialisées qui existent pour s'occuper de tout ce qui concerne le permis...
Pour un prix que j'ai trouvé très raisonnable !
#1352 Re : Locations et baux » Taxation dans le futur » 18-01-2020 10:36:44
Un article pour ne rien dire...
En gros, tout ce qui donne un "avantage fiscal" (drôle d'expression) pourrait disparaître et une liste de ce que certains rêve de voir taxer depuis la nuit des temps... Avec un peu de fantasmes sur les diminutions d'impôt potentielles...
Rien de nouveau, il me semble avoir toujours entendu parler de tout cela !
Tant qu'il n'y a pas de gouvernement, impossible de savoir ce qui sera vraiment sur la table, ce qui va être marchandé entre les partis, ...
Parce qu'il ne faut pas se faire d'illusion, ce n'est pas l'intérêt du pays et des gens, la juste perception de l'impôt, la simplicité & l'équité du système fiscal, le juste équilibre entre les différents revenus, ... qui est la priorité des hommes politiques. D'abord son égo puis l'intérêt du parti suivi de l'intérêt des "amis" et, pour ce qu'il reste du peu de place, on voit se qu'on peut faire pour trouver l'argent nécessaire aux promesses qui ont été faites pour garder la situation dans laquelle on se trouve !
#1353 Re : Législations régionales » Taxe location meublé - Nouvelle loi Tournai » 16-01-2020 22:25:18
Oui, les communes peuvent décider d'appliquer une taxe communale sur les logements meublés.
Le fédéral (le gouvernement comme vous dites) est, lui, habilité à prélever l'impôt sur le revenu du bien meublé....
Pour être correct, votre phrase doit donc être "les locations meublées sont déjà imposées par le fédéral"
Il n'y a donc pas de double imposition mais un impôt et une taxe
On pourrait aussi ajouter que la province du Hainaut peut décider d'une taxe provinciale, la région Wallonne peut décider d'une taxe régionale,... ce ne serait toujours pas une double imposition...
#1354 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété » 06-01-2020 16:44:53
panchito a écrit :Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!
Et où est le soucis puisqu'il paie ses charges et les frais de recommandés?
Maintenant j'ai connu des Syndics qui indiquaient dans leur contrat qu'ils factureraient à l'ACP 250€ par trimestre pour chaque dossier de contentieux dont ils devaient assurer le suivi.
L'AG peut décider que ces fais de contentieux seront imputés non pas à l'ACP mais bien au mauvais payeur.
Son petit jeu va vite s'arrêter, croyez-moi!
Je lui facture systématiquement les frais du courrier recommandé. Seulement je ne vois pas où il est mentionné que légalement je peux demander des frais de rappel ? Donc je n'applique pas de frais supplémentaire pour chaque mise en demeure que je dois lui adresser à la fin de chaque trimestre.
Mais il ne faut pas une loi pour tout !
Il vous occasionne un travail supplémentaire, c'est normal que vous lui facturiez ce temps perdu !
#1355 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété » 06-01-2020 16:44:53
Rien de tout cela n'est stipulé dans le règlement d'ordre d'intérieur de la copropriété.
Celui-ci date du 1975. La seule chose qui se rapproche de mon soucis est un article précisant que si une infraction au règlement d'ordre intérieur est dûment constatée, une amende de "100 francs" sera due par le contrevenant. Si cette insfraction perdurait, l'amende serait portée à 100fr par jour depuis l'envoi d'une lettre recommandée de mise en demeure...Ce qui ne répond que partiellement à ma question initiale. Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!
Vous êtes syndic pour la gestion de l'acp, pas pour faire la file à la poste : facturez lui des frais pour chaque envoi d'un recommandé : vos frais pour allez à la poste + les frais du recommandé.
Envoyez des rappels recommandés beaucoup plus vite : 15 jours de retard : 1 recommandé avec un délai de 8 jours pour payer, 30 jours de retard idem, 45 jours de retard idem.... Si chaque fois cela fait un supplément dans ses charges de disons 10€ pour vous (vu le temps perdu pour la file à la poste, ce n'est même pas exagéré) + le coût du recommandé, il va vite comprendre qu'il a intérêt à payer plus rapidement !
Vous faites un premier rappel à l'échéance en spécifiant que le prochain serait un recommandé dans 15 jours et que vos frais supplémentaires de 15€ par recommandé lui seront compté en plus des frais de la poste.
Et à la prochaine AG, vous faites signer un nouveau contrat avec l'ACP avec une clause qui spécifie que vous serez indemnisé de 15€ pour chaque envoi d'un recommandé.
Bien entendu, il faut être cohérent et appliquer une règle commune à tous. Par exemple, dés qu'il y a deux échéances non respectées pour les recommandés fort rapprochés.
#1356 Re : Divers (hors achat/location) » Donation en Wallonie - incompétence hallucinante des administrations » 24-12-2019 15:33:57
grmff a écrit :Et quand je leur demande de m'omettre de leur base de données comme mon droit donné par le RGPTR le permet, ils me disent que cela ne marche pas pour eux...
La politique du SPF Finances en matière de protection de la vie privée
https://finances.belgium.be/fr/sur_le_s … %c3%a9gard
Extraits
"Sans préjudice de tout autre recours administratif ou juridictionnel, vous avez le droit d’introduire une réclamation auprès de l’Autorité de protection des données et de former un recours juridictionnel si vous considérez que vos droits ne sont pas respectés ou qu’un traitement de données à caractère personnel vous concernant constitue une violation du Règlement général sur la protection des données[8].
Pour introduire une réclamation, adressez votre demande à l’adresse suivante :
Autorité de protection des données
Rue de la Presse 35
1000 Bruxelles
E-mail : contact@apd-gba.be "Plaintes et recours
https://www.autoriteprotectiondonnees.b … et-recours
https://www.autoriteprotectiondonnees.b … ne-plainte
GT, je crois que c'était du second degré de Grmfff pour se faire rayer des listes pour les déclarations fiscales....
Tout n'est pas que texte juridique même si j'admire votre réactivité et votre faculté à sortir des textes légaux aussi pertinent à chaque fois
#1357 Re : Divers (hors achat/location) » Donation en Wallonie - incompétence hallucinante des administrations » 24-12-2019 15:33:57
Un simple virement de compte à compte ne représente pas de fraude.
Il y a par contre un timing à respecter entre ce(s) virement(s) et le décès du débité, pour que ces montants ne soient pas requalifiés dans la succession (3 ans, de mémoire)
Un timing (quoique difficile de prévoir son décès dans le timing) mais surtout des formalités pour que cela ne soit pas considéré comme une avance sur héritage et qu'il faille remettre le don dans l'actif de la succession (ainsi que dans le partage entre héritiers...).
#1358 Re : Divers (hors achat/location) » Donation en Wallonie - incompétence hallucinante des administrations » 24-12-2019 15:33:57
Via un notaire néérlandais (de Hollande ), cela ne coûte "que" les honoraires du notaire et cela semble une procédure très courante pour eux avec des belges qui veulent éviter de payer des droits de donation tout en certifiant le don.
En tout cas, c'était le cas il n'y a pas si longtemps...
Par contre, il faut faire la même chose pour les deux enfants (enregistrer les deux ou aucun) car que va t'il se passer en cas de succession si les choses ne vont pas bien entre eux et que le fisc vient encore un peu plus pourrir la situation.... ???
#1359 Re : Locations et baux » Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere » 22-12-2019 23:44:06
GT a écrit :Et votre ménage compte au moins 2 enfants ou une personne handicapée ?
oui, et au spw finance ils m'ont dis que je pouvais aussi avoir une réduction pour chaque locataire ayant 2 enfants au 1e janvier mais que je devrais leur déduire la réduction du loyer. Mais ca ce n'est que pour la réduction pour charge de famille.
Ici je me questionne si j'aurais une réduction car changement d'affectation. Le bien ne sera plus louer mais recuperer pour mon activité professionnelle
Non, vous n'aurez pas de réduction de PI parce que vous affectez un bien à votre activité professionnelle.
Les réductions de PI sont assez limitées (enfants à charge, occupant handicapé, inoccupation, ...) et l'affectation professionnelle propre n'en fait pas partie.
#1360 Re : Copropriétés forcées » Réglementation sécurité dans la copropriété » 19-12-2019 05:35:40
En général, les ROI prévoient que l'on ne peut rien stocker dans les espaces communs.
Les meilleurs prévoient même que si tout n'est pas évacué après une mise en demeure, le syndic peut prendre l'initiative de tout évacuer à la charge soit des propriétaires des encombrants (s'ils sont connus), soit à charge de l'acp.
Vous n'avez pas besoin de réglementation complémentaire pour faire appliquer le ROI
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