Bonjour,

Le message de la presse est toujours fortement réduit.

Sur le plan des principes, le SNPC n'est effectivement pas contre des grilles indicatives.
Cependant, il ne s'agit pas d'établir ces grilles sur un coup de tête, ni sur des annonces de journaux ou autres simples déclarations du locataire seul.
Tout comme nous l'avons fait valoir en Wallonie, il est impératif que ces grilles soient réalisées de manière rigoriste et scientifique. Une méthode reconnue existe pour cela, le tout étant de se donner les moyens de l'appliquer. Cette méthode appelé méthode hédonique, révèle en réalité les prix du marché et n'est donc pas une valeur théorique sortie de nulle part.

En Wallonie, la méthode utilisée n'était pas celle-là (outre les autres problèmes relevés) et a d'ailleurs été vertement critiquée lors de son évaluation par le SNPC mais également par le centre d'étude chargé d'en faire son évaluation (voir le rapport du CEHD de décembre 2017- http://www.cehd.be/media/1141/rapport_e … _2017.pdf). La Ministre du Logement en place actuellement tente de modifier le système. (Pour rappel d'ailleurs, les primes ont d'abord été limitées à ceux qui respectaient la grille - qui n'existe pas encore (le gouvernement fait donc des économies depuis 3 ans ...) - et la grille "indicative en période test" a été construite par après).

A Bruxelles, les grilles sont basées en grande partie sur l'observatoire des loyers qui est déjà critiquable lui-même, ce que le SNPC a déjà maintes fois dénoncé. En outre, la méthode fut-ce technique pour obtenir ces grilles n'est renseignée, mentionnée nulle part, ce qui permet beaucoup de dérives.

En résumé, le SNPC n'est pas contre l'information, à partir du moment où elle est objectivée et où elle se base sur les prix du marché et non justement des prix théoriques comme vous le relever.

Bonne journée.

Bonjour,

Corinne Mostin écrit dans "le contentieux de la copropriété fait peau neuve" (La Charte 2010) que le demandeur (copropriétaire) qui a partiellement obtenu gain de cause est dispensé de participer aux honoraires et dépens, ces derniers étant compensés en application de l'article 1017, al 4 CJ. Elle précise même que le copropriétaire demandeur qui a partiellement obtenu gain de cause est dispensé de supporter ces dépens et honoraires, même si la demande de l'ACP tendant au paiement des charges est déclarée fondée (la solution est différente si c'est l'ACP qui a pris l'initiative de l'action).

Il faut faire la part des choses.

La loi prévoit que la personne compétente pour réaliser les évaluations, réévaluations et révision du RC est l’administration générale de la documentation patrimoniale et du cadastre (dépendant du SPF Finances).

En principe, le contribuable doit déclarer spontanément l’achèvement de travaux à l’administration du cadastre (SPF Finances) et toute modification notable de son immeuble donnera lieu à une réévalution du RC par cette même administration (voir la circulaire pour une liste non exhaustive des travaux en question). Même en cas de permis d’urbanisme préalable aux travaux, cette obligation persiste dès lors que le RC peut en principe n’être réévalué qu’après l’achèvement des travaux.

Il est vrai que le contribuable n’a pas toujours envie de faire cette déclaration, surtout lorsqu’elle aura pour effet d’augmenter les taxes déjà payées. C’est pourquoi la loi prévoit que l’administration des pouvoirs assez élargi et peut notamment demander d’initiative des informations au contribuable (voir même au locataire-occupant). A défaut de réponse, l’administration peut procéder d’autorité à une réévaluation.

En aucun cas la loi ne prévoit que les communes ont un quelconque pouvoir d’investigation ou autre ou encore que l’administration pourrait déléguer son propre pouvoir à d’autres. Les communes ont par contre le droit de réclamer à l’administration du cadastre SPF Finances une péréquation spéciale ou encore extraordinaire, si elles estiment que les valeurs locatives de certains immeubles sont à réévaluer sur leur territoire. Il est vrai qu’elles doivent évidemment en prendre la responsabilité politique et motiver leur demande. 

En conclusion donc, les communes ne sont PAS compétentes pour demander de telles informations, encore moins en se présentant en tant que « administration du cadastre » …

Pourquoi le SNPC monte au créneau sur ce point?

En résumé et pour ne reprendre que deux points :
- d’une part, la manière de procéder de la part des communes fait naître des discriminations entre propriétaires dès lors que les informations recherchées pour la réévaluation n’ont lieu que dans certaines rues/quartiers, toujours à la hausse, et qu’en outre, ce procédé rend difficile la défense des contribuables sur les points de comparaison à prendre en considération.
- d’autre part, il appartient aux pouvoirs publics de respecter la loi, tout comme chaque contribuable. La loi ne prévoit pas ce pouvoir d’investigation des communes alors respectons la. Si la loi est mal faite ou mal conçue en ces temps de régionalisation des impôts en matière immobilière, que les pouvoirs publics prennent des initiatives pour la modifier. Imaginez qu’un contribuable adresse son recours contre la modification du RC non pas auprès de l’administration du cadastre SPF Finances, mais plutôt à la commune qui écrit aux contribuables sous le vocable « administration du cadastre » (voyez les lettres adressées par les différentes communes). Pensez-vous réellement que l’on va déclarer son recours recevable alors que la loi indique précisément que c’est à l’administration du cadastre du SPF Finances qu’il faut adresser son recommandé sous peine d’être irrecevable? On dira à ce contribuable qu’il s’est trompé, qu’il y a des procédures à respecter et que c’est bien dommage si son délai de deux mois est dépassé et que son RC est donc définitif.

Bonne journée!

Bonjour,

A la demande de Pim, j'interviens dans votre discussion.
En fait, cette question n'a jamais été tranchée définitivement en doctrine ou jurisprudence.

Ce qui est certains, c'est que c'est bien la date de fin de bail (fin du préavis donné donc) qui est prise en compte et pas la date à laquelle le congé est donné.

Par contre, certains auteurs (Merchiers par exemple) affirment que l'indemnité égale à un mois de loyer est due si le bail est résilié au cours ou pour la fin de la troisième année; d'autres prônent que dès lors que le bail se termine la troisième année (techniquement) à minuit, que l'indemnité n'est pas due.

SI les deux thèses sont suivies par les tribunaux, il me semble (même si je ne dispose pas de statistique, tous les jugements n'étant pas publiés) que la deuxième thèse l'emporte plus souvent actuellement.

Rien donc ne permet de clore définitivement la discussion. Par contre, j'indiquerais malgré tout dans le congé la durée du préavis ainsi que par exemple le fait que les lieux seront libérés le 31 janvier 2016 et que la remise des clés et l'état des lieux pourront s'effectuer le matin du 1er février.

Bonne journée!

Chaque commune peut effectivement décider de vérifier les données/caractéristiques des biens sis sur sa commune. Elle n'a pas besoin d’attendre une décision du fédéral pour faire une péréquation ou demander des renseignements en vue de vérifier le RC des biens sur son territoire.

Nous avons eu récemment des retours de la part de propriétaires dont les biens sont sis à Ixelles avec le même genre de demande, ou encore à Liège.

Il s'agit d'une faculté légale existante. Il n'y a donc pas beaucoup d'autre choix que de répondre aux questions posées.

Bonne journée.

oui effectivement, un arrêté du gouvernement wallon règle le problème du surpeuplement et décide donc qu'il faut telle surface pour x personnes, qu'un enfant de tel âge ne peut dormir avec un autre du sexe opposé, etc.. Il s'agit de l'AGW du 30 aout 2007 si ma mémoire est bonne. toute la législation wallonne peut être trouvée sur wallex.wallonie.be.

Le reste est évidemment de la pratique. Mais vu la surface de l'appartement décrit et le fait qu'on y indique une seule personne, cela me parait de prime abord abusif. Dès lors qu'il n'y a pas de surpeuplement, si vous proposez une augmentation raisonnable du forfait eau (à confirmer par écrit), je ne comprendrais pas qu'un juge rompe le contrat à vos torts dans l'état actuel de la jurisprudence.

Attention, les protections des articles 215 et 222 du Code civil au profit des époux et la solidarité qui va avec ne concernent que le logement de la famille (notion de fait).

La doctrine est divisée sur le sujet de savoir ce qui se passe lorsque les époux sont séparés de fait (ça vous fait une belle jambe me direz-vous ... ).

En résumé, pratiquement :

* Concernant le renon, tout dépend si le locataire vous a informé de son état civil, ou pas.
Si vous savez que votre locataire est marié, par sécurité, j'enverrai le renon aux deux époux.
Si vous ignorez que votre locataire est marié (parce qu'en instance de divorce et il n'a pas fait étalement de sa vie privée au bailleur), alors le renon que vous adresseriez au seul locataire signataire serait valable. Il resterait éventuellement au locataire qui contesterait cette validité de prouver qu'il vous avait informé du mariage et que ce dernier n'est pas dissout à la date du renon.

* Concernant le loyer et les arriérés, il n'est pas certain que vous puissiez vous retourner contre l'époux non signataire si les parties étaient en instance de divorce au moment de la signature du contrat car alors, on ne peut plus dire que les dépenses ont été faites pour le bien du ménage.

Il faut ajouter quelques nuances dans tout ça, mais la doctrine écrit des pages entières sur le sujet :-)

J'espère vous avoir un peu éclairé.

Bonjour,

Concrètement et afin d'éviter un maximum  de reproches par la suite, je lui répondrais que:
- j'ai pris bonne note de son souhait de rompre le contrat de commun accord;
- je la remercie de m'avoir confirmé son intention par écrit, comme demandé;
- dès à présent, dès lor qu'il n'y a pas eu de commencement d’exécution du contrat, je récupère la disponibilité du bien pour le relouer à qqn d'autre (prudence quand même);
- je lui donne rdv pour la libération de la garantie locative (au lieu de lui dire à sa meilleure convenance, je serais plus précise et lui donnerais un rdv, quitte à lui dire que si ça ne lui convient pas, elle peut prendre contact - la balle est alors dans son camp).

Dans la rédaction d'un prochain contrat, n'oubliez pas de préciser le nombre d'occupants maximum pour le bien concerné. Ainsi, si vos locataires dépassent ce nombre ET que votre logement est alors considéré comme surpeuplé au regard des normes du code du logement, vous pourrez aller devant le juge de paix demander la rupture du contrat aux torts du locataire (même avant que l'inspection du logement ne vous 'tombe dessus'). Si par contre, vous n'avez rien indiqué dans le contrat, même en cas de surpeuplement, vous ne pourrez que subir.

Bonne journée.

Les règles ont changé depuis la loi de 2010.
Avant 2010, les abstentions comptaient comme des votes négatifs. Actuellement, on ne compte plus les abstentions comme étant un vote négatif et on ne doit plus les compter pour le calcul de la majorité.

Logique ou pas, la loi s'applique ...

Parle t-on d'un bail de résidence principale?

Si la réponse est positive, le bailleur peut réclamer, selon la loi du 20 février 1991, l'indexation du mois de la demande et les trois mois précédant sa demande (donc en tout 4 mois). S'il n'a jamais réclamé l'indexation entre le 15/9 et le 20/3, il ne peut donc réclamer l'indexation "que" pour le mois de mars (paiement au 15/3) et pour ceux de décembre à février (paiement du 15/12, 15/1 et 15/2). S'il avait déjà envoyé une première lettre précédemment à la date anniversaire du bail, il peut alors réclamer toutes les indexations.

Si on ne se trouve pas dans un bail de résidence principale, cette limitation de l'indexation au mois de la demande et aux trois mois précédents ne joue pas.

Bonne journée!